Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-476/2023 ~ М-418/2023 от 24.07.2023

Дело № 2-476/2023

УИД 26RS0007-01-2023-000541-89

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

21 сентября 2023 года село Курсавка

Андроповский районный суд Ставропольского края в составе

председательствующего Манелова Д.Е.,

при помощнике Кочове Г.А.,

с участием:

истца Иванова В.А. и ее представителя ФИО8,

ответчиков Краснова Г.И., Краснова С.В. и их представителя ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Иванова В.А. к Краснова Г.И. и Краснов С.В. о расторжении договора купли – продажи недвижимого имущества

установил:

Иванова В.А. обратилась в суд с иском к Краснова Г.И. и Краснова С.В. о признании недействительным договора купли – продажи земельного участка, общей площадью 638000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> <адрес> с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Иванова В.А. и Краснова С.В. и аннулировании государственной записи № от 05.0-3.2021.

В судебном заседании исковые требованияИванова В.А. уточнила, просила суд расторгнуть указанный договор и указать в решение суда, что оно является основанием дляаннулировании государственной записи № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обосновании исковых требований Иванова В.А., и ее представитель ФИО8 указали, что ДД.ММ.ГГГГ умер отец истца Краснова Г.И. А.Н., после чего открылось наследство на земельную долю (9,6 га) в праве общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный на землях <адрес> <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ нотариусом истцу выдано свидетельство о праве на наследство по закону на указанную наследственную массу. Поскольку необходимо было устанавливать границы земельного участка истец выдала на имя ответчика Краснова Г.И., нотариально заверенную доверенность и заключила предварительный договор купли – продажи, однако данный договор не прошел регистрацию в государственном порядке, в связи с чем юридической силы не имеет. После того как Краснова Г.И., действуя от имени истца Иванова В.А. выделила земельный участок ДД.ММ.ГГГГ она продала его сыну Краснова С.В. , его стоимость составила 900000 рублей. Договор прошел государственную регистрацию после чего запись о изменении собственника была внесена в соответствующий государственный реестр прав на недвижимое имущество. При этом о данной сделке истец осведомлена не была, деньги по договору не получала, имущество в собственность ответчика не передавала. О сделке узнала после того как получила из налогового органа уведомление о необходимости уплаты налога. При выяснении основания образования обязанности по уплате налога было установлено, что земельный участок был реализован ее представителем, при этом денежные средства она не получала, землю ответчику не продавала. В этой связи просит суд расторгнуть договор купли – продажи, аннулировать сведения о собственности в отношении ее земельного участка за ответчиком.

В судебном заседании истец и ее представитель доводы иска поддержали просили его удовлетворить.

Ответчик Краснова Г.И. в судебном заседании пояснила, что действительно по доверенности выданной истцом на ее имя занималась оформлением земельного участка Иванова В.А. с целью его дальнейшей перепродажи. Закончив оформление она заключила договор купли – продажи с сыном Краснова С.В. , стоимость объекта недвижимого имущества сторонами была определена в размере 900 рублей. По условиям договора следует, что Краснова С.В. оплатил покупку и передал ей денежные средства для истца, однако в действительности деньги переданы не были, в виду тяжелого имущественного положения стороны. Данное условие ими было отражено в договоре, так как в противном случае договор не прошел бы государственную регистрацию в РОСРЕЕСТРЕ, более того ответчик должен был рассчитаться в кратчайшее время, однако не смог это сделать, поэтому считает, что имеются основания для расторжения договора, поскольку это будут справедливо и честно по отношению к истцу.

Ответчик Краснова С.В. также в судебном заседании пояснил, что оспариваемый договор заключил с матерью Краснова Г.И., предполагалась передача его стоимости в размере 900000 рублей продавцу, однако деньги не передал, так как их у него на тот момент их не было, в договоре отразили условия оплаты отличные его показаниям, поскольку хотели зарегистрировать переход права. Поскольку в настоящее время денежными средствами в необходимом размере не располагает, против расторжения договора не возражает.

Представитель ответчиков ФИО7 в судебном заседание с учетом установленных обстоятельств не возражала против удовлетворения уточненного иска.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ставропольскому краю в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причины неявки не известны, ходатайства о рассмотрении дела в его отсутствие в суд также не поступало.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившегося лица.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, проверив и оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона об обороте земель земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Из представленных материалов гражданского дела следует, что Краснова Г.И. А.Н. при жизни являлся собственником земельной доли в праве общедолевой собственности, площадью 9,6 га (510.4 баллогектара), расположенной на землях: <адрес>, <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ собственник земельного участка Краснова Г.И. А.Н. умер.

Наследником наследственной массы после смерти наследодателя является его дочь Иванова В.А.

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону серии <адрес>7 Иванова В.А. оформила право собственности на указанный объект недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ.

Данные обстоятельства сторонами не оспаривались и установлены в судебном заседании.

У собственника земли есть все обычные права: владеть, пользоваться и распоряжаться (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

Только реализуются они с особенностями и ограничениями, которые установлены, в частности, Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Законом об обороте земель сельхозназначения.

Собственник вправе его продавать, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом при условии, что земля не исключена из оборота или не ограничена в нем (пункт 1 статья 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение или иное недвижимое имущество (статья 130) (часть 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, к отдельному виду договора купли-продажи - договору купли-продажи недвижимости применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец выдала доверенность на имя ответчика Краснова Г.И. с правом совершать все необходимые действия для выдела земельного участка из общей массы и его реализации (доверенностьудостоверена нотариусом).

В 2020 году истец выделала свою долю из земельного участка с кадастровым номером №, в результате чего образовался земельный участок с кадастровым номером №, площадью 638000 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ Краснова Г.И., действуя по доверенности в интересах истца Иванова В.А. заключила с Краснова С.В. договор купли – продажи указанного недвижимого имущества.

Из пункта 3 договора следует, что земельный участок продан за 900000 рублей, которые продавец получил от покупателя до подписания настоящего договора, договор прошел государственную регистрацию

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса основанием для расторжения договора является существенное его нарушение одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, неоплата ответчиком проданного ему недвижимого имущества является существенным нарушением условий договора и основанием к его расторжению.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действующее законодательство предоставляет лицу, право которого нарушено, выбор способа защиты своих нарушенных прав. В данном случае истцом избран способ защиты права путем расторжения договора и возврата ранее переданного имущества, что закону не противоречит и полностью соответствует основным началам гражданского законодательства, изложенным в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный способ защиты права соответствует также разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в Постановлении Пленума от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по данному делу является факт оплаты ответчиком стоимости недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором.

Указание в договоре о том, что денежные средства покупателем были переданы продавцу в момент подписания договора, без соответствующих доказательств, удостоверяющих реальный факт передачи покупателем денежных средств продавцу, не является безусловным основанием считать исполненной обязанность покупателя по оплате приобретенного объекта недвижимости.

По смыслу пункта 2 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая исполнение, кредитор обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Между тем, иных надлежащих доказательств, кроме указания в договоре об этом, ответчиком суду представлено не было, расписка об этом суду не представлена, в то время как он в судебном заседании подтвердил отсутствие оплаты за товар и привел причины, послужившие основанием для этого.

При толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию.

Так, согласно пояснениям истца и ответчиков следует, что денежные средства продавцу переданы не были.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

По смыслу названной нормы, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заинтересованных лиц.

При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес, действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению.

Управомоченное лицо свободно в выборе способа защиты нарушенных прав, который определяется спецификой охраняемого права и характером нарушения.

При таких обстоятельствах, определяя существенность нарушения, допущенного покупателем (ответчиком), суд исходит из установленного им обстоятельства неполучения продавцами (истцами) денежной суммы за проданное имущество, что свидетельствует о том, что последний с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, в связи с чем имеются основания для удовлетворения иска предъявленного к Краснов С.В..

При этом оснований для удовлетворения иска к Краснова Г.И. не имеется, поскольку она действовала в интересах истца и самостоятельно не нарушала права и законные интересы Иванова В.А.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

уточненные исковые требованияИванова В.А. к Краснова Г.И. и Краснов С.В. о расторжении договора купли – продажи недвижимого имущества, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Иванова В.А. в лице Краснова Г.И. и Краснов С.В. о купле-продаже недвижимости -земельного участка, площадью 638 000 кв.м., с кадастровым №, категория земель, земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование, для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>".

Прекратить право собственности Краснов С.В. на земельный участок,площадью 638 000кв.м., с кадастровым №, категория земель, земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование, для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>" с погашением государственной регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости.

Вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности Иванова В.А. на земельный участок, площадью 638 000кв.м., с кадастровым №, категория земель, земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование, для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>".

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственностиКраснова С.В. указанный объект недвижимости земельный участок, площадью 638 000 кв.м., с кадастровым № восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности на него заИванова В.А..

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Андроповский районный суд.

Судья