Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2192/2022 ~ М-1946/2022 от 26.07.2022

УИД 37RS0010-01-2022-002399-79

Дело № 2-2192/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 декабря 2022 года                                                                                                      город Иваново

Ленинский районный суд г.Иваново в составе

председательствующего судьи Шолоховой Е.В.,

секретаря Никифоровой К.Р.,

с участием представителя истца Кузнецова А.Н.,

представителя ответчика Администрации города Иванова Солдатовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бурцева Романа Евгеньевича к Агапову Олегу Борисовичу и Администрации города Иванова о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Бурцев Роман Евгеньевич обратился в суд с иском к Агапову Олегу Борисовичу о признании права собственности на объект недвижимого имущества, мотивировав его следующим.

Истец является правообладателем (собственником) земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3033 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; вид разрешенного использования - промтоварный магазин розничной торговли с офисными помещениями. Право собственности приобретено и зарегистрировано за Бурцевым Р.Е. 26.12.2018. Также за Бурцевым Р.Е. зарегистрировано право собственности на расположенный в границах земельного участка объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, проектной площадью 1128 кв.м, степенью готовности - 7 %, проектное назначение - магазин розничной торговли. Право собственности на объект незавершенного строительства возникло у Бурцева Р.Е. 18.01.2018. В целях достройки объекта незавершенного строительства Бурцевым Р.Е. было получено разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №. Срок действия разрешения на строительство был установлен до 08.12.2019, а впоследствии продлен до 07.12.2021. Объект был завершен строительством в 2020 году. В процессе выполнения строительных работ у Бурцева Р.Е. возникала необходимость привлечения дополнительного финансирования, в связи с чем между ним и Агаповым О.Б. был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 14.04.2020, по которому Бурцев Р.Е. продал Агапову О.Б. 30/100 долей в праве собственности на объект. Таким образом, предполагалось, что при условии внесения Агаповым О.Б. денежных средств (финансирования строительства) готовое здание магазина в результате завершения строительства поступит в долевую собственность Бурцева Р.Е. и Агапова О.Б. (70 и 30 долей в праве). Однако Агапов О.Б. не внес денежных средств для строительства магазина, а переход права собственности к Агапову О.Б на 30/100 долей в праве на объект незавершенного строительства не был зарегистрирован: договор купли-продажи на регистрацию истцом не передавался. Строительство магазина было завершено в 2020 году. После завершения строительства Бурцевым Р.Е. неоднократно предпринимались попытки получить разрешение на ввод готового объекта в эксплуатацию, но Администрация города Иванова по формальным основаниям выдавала отказы в рассмотрении заявления Бурцева Р.Е. В результате на личном приеме специалистом Администрации Бурцеву Р.Е. было сообщено об осведомленности относительно правопритязаний Агапова О.Б. на возведенное здание магазина и рекомендовано обратиться в суд за легализацией данного объекта. Здание магазина было возведено Бурцевым Р.Е. на отведенном для соответствующих целей земельном участке. Необходимое для возведения здания разрешение на строительство было получено истцом в установленном порядке. Отсутствие акта ввода в эксплуатацию не позволяет истцу эксплуатировать построенный объект, но не свидетельствует о наличии у объекта признаков самовольной постройки (с учетом того, что объект возведен в полном соответствии с разрешением на строительство). Факт соответствия выстроенного объекта требованиям разрешения на строительство будет доказан посредством заключения специализированной организации. Таким образом, спорное здание магазина, возведенное в установленном порядке, не является самовольной постройкой и для его легализации и введения в гражданский оборот необходимо руководствоваться положениями ст. 218 ГК РФ. Эту же норму следует применять и при разрешения спора о праве собственности с Агаповым О.Б. В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Поскольку именно Бурцев Р.Е. является правообладателем земельного участка под спорным магазином, магазин был возведен именно Бурцевым Р.Е. без участия Агапова О.Б., а объект незавершенного строительства утратил свое существование в результате достройки, право собственности на магазин приобретено непосредственно Бурцевым Р.Е.

На основании изложенного истец просит суд признать за собой право собственности на нежилое здание «Магазин розничной торговли» площадью 1060, 2 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и возведенное в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №

В ходе рассмотрения дела к участию в нем в качестве ответчика привлечена Администрация города Иванова.

Истец Бурцев Р.Е. в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, направил для участия в деле своего представителя.

Представитель истца Кузнецов А.Н. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, его объяснениях по делу.

Представитель ответчика Администрации города Иванова Солдатова А.А. в судебном заседании полагала требования истца подлежащими удовлетворению.

Ответчик Агапов О.Б. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, представил заявление о признании исковых требований.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Водоканал» в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, просил рассмотреть дело без участия представителя, в письменном отзыве указал, что 29.12.2011 года между АО «Водоканал» и ФИО7 был заключен договор № на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения (далее — Договор №) при строительстве промтоварного магазина розничной торговли с офисными помещениями по <адрес> у <адрес>, выданы технические условия на подключение к водопроводу и канализации. Между вышеуказанными сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение в Договору № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым, среди прочего, заказчик обязан в срок до ДД.ММ.ГГГГ выполнить технические условия на подключение и подготовить наружные и внутридомовые сети ОКС к подключению в сетям водоснабжения и водоотведения исполнителя. ДД.ММ.ГГГГ в адрес АО «Водоканал» поступило заявление от Бурцева Романа Евгеньевича о внесении изменения в Договор № и технические условия на подключение к водопроводу и канализации в связи со сменой собственника промтоварного магазина, к заявлению были приложены копии свидетельства о государственной регистрации права, копия договора аренды земельного участка, копия справки о присвоении адреса. ДД.ММ.ГГГГ комиссией в составе представителей АО «Водоканал», подрядной строительной организации ООО «Строй-Бат», а также заказчика Бурцева Р.Е. были введены в эксплуатацию наружная канализация и наружный водопровод, о чем составлены соответствующие Акты. При составлении вышеуказанных Актов, нарушений, препятствующих введению в эксплуатацию водопровода и канализации, не выявлено. На основании вышеизложенного, вопрос о признании права собственности на объект недвижимого имущества АО «Водоканал» оставляет на усмотрение суда.

        Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Газпром трансгаз Нижний Новгород» в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, в телефонограмме, адресованной суду сообщил, что права данного третьего лица истцом не нарушены, в связи с чем оно не возражает против удовлетворения исковых требований.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Ивгорэлектросеть», МУК «Парк культуры и отдыха «Харинка», ООО «Высотка», ООО «Ивановский завод текстильного машиностроения» в судебное заседание не явились, извещены о слушании дела надлежащим образом.

При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, дело рассматривается судом в отсутствие ответчика Агапова О.Б. и неявившихся третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в том числе выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), истец является правообладателем (собственником) земельного участка с кадастровым номером № площадью 3033 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; вид разрешенного использования - промтоварный магазин розничной торговли с офисными помещениями (право собственности приобретено и зарегистрировано за Бурцевым Р.Е. ДД.ММ.ГГГГ); а также собственником на расположенный в границах земельного участка объект незавершенного строительства с кадастровым номером № проектной площадью 1128 кв.м, степенью готовности - 7 %, проектное назначение - магазин розничной торговли (далее – спорный объект).

Из искового заявления и объяснений представителя истца следует, что в целях достройки объекта незавершенного строительства Бурцевым Р.Е. было получено разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № №. Срок действия разрешения на строительство был установлен до 08.12.2019, а впоследствии продлен до 07.12.2021. Объект был завершен строительством в 2020 году.

При этом, как следует из представленного истцом Договора купли продажи объекта незавершенного строительства от 14.04.2020 и объяснений представителя истца, до завершения строительства объекта между Бурцевым Р.Е. и Агаповым О.Б. было достигнуто соглашение о продаже Бурцевым Р.Е. Агапову О.Б. 30/100 долей в праве собственности на спорный объект в целях софинансирования строительства объекта, но данный Договор зарегистрирован и исполнен не был.

Из отзыва Агапова О.Б. усматривается, что он признает исковые требования о признании права собственности на достроенный объект за Бурцевым Р.Е., соответственно, на долю в праве на него не претендует, указывает на добровольное урегулирование сторонами финансовых вопросов.

В соответствии со ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, поскольку Договор купли продажи объекта незавершенного строительства от 14.04.2020 не повлек правовых последствий в виде перехода права собственности на долю в спорном объекте к Агапову О.Б., и финансовые вопросы между его сторонами урегулированы в добровольном порядке, суд считает возможным принять признание иска ответчиком Агаповым О.Б., что является основанием для вынесения судом решения о признании за истцом права собственности на спорный объект в той части требований и оснований иска, которые адресованы данному ответчику.

Вместе с тем, спорный объект после завершения его строительства не был введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, следовательно, вопреки доводам истца, он обладает признаками самовольной постройки, и для удовлетворения исковых требований признания иска одним из ответчиков - Агаповым О.Б. – недостаточно, в связи с чем к участию в деле в качестве ответчика привлечена Администрация города Иванова; дополнительному выяснению, соответственно, подлежат вопросы о наличии оснований для признания за истцом права собственности на самовольную постройку.

Из материалов дела усматривается, что после завершения строительства Бурцевым Р.Е. предпринимались попытки получить разрешение на ввод готового объекта в эксплуатацию, но в рассмотрении этих заявлений Бурцева Р.Е. Администрацией города Иванова отказано.

В частности, в отказе ответчика от ДД.ММ.ГГГГ № указано, что в заявлении не указаны реквизиты организации, осуществившей подготовку проектной документации; реквизиты лица, осуществившего строительство; лицо, осуществляющее строительный контроль и реквизиты лица, осуществляющего строительный контроль; общие показатели вводимого объекта (плановые и фактические): количество этажей, в том числе подземных; сети инженерно-технического обеспечения; а также номер и дата выдачи квалификационного аттестата кадастрового инженера.

В дальнейшем на личном приеме специалистом Администрации Бурцеву Р.Е. было сообщено об осведомленности относительно правопритязаний Агапова О.Б. на возведенное здание магазина и рекомендовано обратиться в суд за легализацией данного объекта.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п.31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума № 10/22) при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

По смыслу разъяснений, приведенных в пункте 26 Постановления Пленума № 10/22, отсутствие разрешения на строительство объекта или на вводе его в эксплуатацию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Разрешение на строительство спорного объекта органом местного самоуправления выдавалось, в связи с чем за правообладателем спорного объекта было зарегистрировано право собственности на него как на объект незавершенного строительства.

В целях достройки объекта незавершенного строительства Бурцевым Р.Е. было получено разрешение на строительство от 08.02.2018 № со сроком действия до 08.12.2019, который впоследствии был продлен до 07.12.2021.

Спорный объект был завершен строительством в 2020 году, то есть в установленный в указанном разрешении срок.

Из объяснений представителя истца и вышеупомянутого ответа Администрации города Иванова на заявление Бурцева Р.Е. от 10.07.2020 № следует, что после достройки объекта истец пытался в административном порядке получить разрешение на ввод его в эксплуатацию, однако ему это не удалось как по причинам формального несоблюдения порядка его получения, так и по причине неурегулированного вопроса о правах Агапова О.Б. на спорный объект.

Таким образом, поскольку разрешение на ввод объекта «Магазин розничной торговли по <адрес>» в эксплуатацию истцом не получено, несмотря на то, что статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) необходимость его получения предусмотрена, спорный объект капитального строительства нежилого назначения является самовольной постройкой.

Следовательно, право на него, исходя из самовольности постройки, иначе чем в судебном порядке оформлено истцом быть не может.

Из материалов дела, в том числе из Технического плана здания от 03.04.2020, составленного кадастровым инженером ФИО2, усматривается, что спорный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: «промтоварный магазин розничной торговли с офисными помещениями», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), следовательно, целевое использование земельного участка при строительстве спорного объекта не нарушено.

Согласно представленному суду Техническому заключению о надежности и устойчивости строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, выполненному ООО «ПроектСтрой» №, в результате обследования нежилого здания, расположено на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес>, по результатам обследования состояние отдельных конструктивных элементов здания в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» следующее: фундаменты – работоспособное, стены – работоспособное, перекрытие и покрытие – работоспособное, кровля (крыша) - работоспособное. Мероприятия по усилению и восстановлению несущей способности основных несущих элементов здания не требуются. При строительстве дома использованы строительные материалы, разрешенные Минздравом РФ и имеющие сертификат противопожарной безопасности. Технические решения и их реализация соответствуют требованиям следующих документов: Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Строительство объекта выполнено в соответствии с требованиями проектной документации, разработанной ООО «Проектное бюро «ПРОЕКТ-ПЛЮС». Отступлений от требований проектной документации и полученного на ее основе разрешения на строительство не выявлено, за исключением отсутствия на момент обследования предусмотренных Схемой планировочной организации земельного участка элементов благоустройства (озеленение, разметка парковочных мест), а также варианта подключения объекта к электросетям, сетям водоснабжения и канализации. В отличие от проектной документации, которой предусмотрено непосредственное подключение объекта к сетям, фактически объект подключен к сетям опосредованно путем подключения к сетям существующего эксплуатируемого расположенного на том же земельном участке нежилого здания (перераспределение мощностей). Такой механизм подключения допускается законодательством о водоснабжении и водоотведении (Постановление Правительства РФ от 30.11.2021 № 2130, раздел IV Правил), и об электроснабжении (Постановление Правительства РФ от 27.12.2004 № 861, раздел IV Правил). Наличие достаточной мощности для перераспределения подтверждено расчетами ООО «Архитектура от А до Я». В соответствии с параметрами застройки, установленными ГПЗУ (№, утвержден Приказом Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иванова от 16.09.2011 № 136-Г) максимальный процент застройки земельного участка - 70%, минимальный отступ от границы смежных земельных участков — 3 м (допускается сокращение при согласии правообладателя смежного участка; согласно Схемы планировочной организации земельного участка, на основании которой выдано разрешение на строительство – отступ от границы смежной с земельным участком № предусмотрен 0,5 м. Фактическая площадь застройки земельного участка объектом составляет 1060,21 кв.м (соответствует техническому плану и проекту с допустимыми погрешностями), что составляет 35% площади земельного участка. Согласно актуальным на дату обследования градостроительным регламентам (Правила землепользования и застройки города Иванова в действующей редакции) объект расположен в территориальной зоне О-1, в которой допускается размещение объектов капитального строительства (магазинов), предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м. Максимальный процент застройки участка установлен до 50%. Отступы от границ земельного участка предусмотрены аналогичные выше указанным. Таким образом, нарушений требований параметров застройки, предусмотренных ГПЗУ 2011 года и действующих градостроительных регламентов Правилами землепользования и застройки города Иванова, не выявлено. Построенный объект недвижимости не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Таким образом, объект готов для ввода его в эксплуатацию и для дальнейшего использования. Технические решения соответствуют требованиям проектной документации, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации и обеспечивающих безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

Данное доказательство суд считает отвечающим признакам относимости, допустимости и достоверности, выполненным специалистами, обладающими познаниями в области проектных и строительных работ, учитывая, что ООО «ПроектСтрой» является членом некоммерческого партнерства «Объединение инженеров проектировщиков», имеет свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства № П.037.37.6512.12.2012 от 06.12.2012 (без ограничения срока и территории его действия).

Правообладатели смежных с земельным участком истца земельных участков и объектов капитального строительства возражений относительно признания права собственности на нежилое здание, созданное в результате завершения строительства спорного объекта, не представили, о нарушении своих прав не заявляют; доказательства наличия таких нарушений в материалах дела отсутствуют.

Примененные истцом варианты подключения спорного объекта к электросетям, сетям водоснабжения и канализации требований действующего законодательства не нарушают, как установлено вышеуказанным техническим заключением, что также следует из отзыва АО «Водоканал» и заключенных договоров с соответствующими ресурсоснабжающими организациями.

Таким образом, учитывая, что нежилое здание создано в результате завершения строительства объекта, на который выдавалось разрешение на строительство, при возведении объекта не нарушены строительные и иные нормы и правила, влияющие на безопасность объекта капитального строительства; объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе правообладателей смежных объектов недвижимости, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, возведен истцом за счет собственных средств, суд приходит к выводу о том, что за истцом следует признать право собственности на завершенный строительством объект: нежилое здание, площадью 1060,2 кв.м, созданное в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, сохранив его с характеристиками, отраженными в Техническом плане здания от ДД.ММ.ГГГГ, выполненном кадастровым инженером ФИО2

В соответствии с п. 4 ч. 8 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости также является судебное решение, если образование объектов недвижимости осуществляется на основании такого судебного решения.

Согласно п.31 Постановления Пленума № 10/22 признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

Таким образом, данное решение суда является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на нежилое здание, образованное в результате завершения строительства спорного объекта незавершенного строительства.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования Бурцева Романа Евгеньевича к Агапову Олегу Борисовичу и Администрации города Иванова удовлетворить.

Признать за Бурцевым Романом Евгеньевичем право собственности на нежилое здание, площадью 1060,2 кв.м, созданное в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, сохранив его с характеристиками, отраженными в Техническом плане здания от ДД.ММ.ГГГГ, выполненном кадастровым инженером ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд г.Иваново путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья                                                                                                                                Шолохова Е.В.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 23.12.2022