Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-36/2017 (2-770/2016;) ~ М-705/2016 от 07.11.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Звенигород Московская область                 Дата обезличена

Звенигородский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи                 Солодовой А.А.,

при секретаре                         Кувырковой М.И.,

с участием представителя ООО «ПИФ» по доверенности Борисовой Т.В., Мартиросян А.С., ее представителя по ордеру и доверенности Кизуб А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ПИФ» к Мартиросян А.С. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи квартиры, договорной неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

у с т а н о в и л:

Дата обезличена ООО «ПИФ» обратилось в суд с иском к Мартиросян А.С. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи квартиры от Дата обезличена, расположенной по адресу: <адрес>, договорной неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов мотивируя требования тем, что квартира была передана ответчику, однако покупатель не исполнил в полном объеме обязательства по оплате приобретаемого имущества.

Позиция ООО «ПИФ» мотивирована тем, что по заключенному Дата обезличена договору покупатель взял обязательство принять и оплатить квартиру исходя из цены договора № руб. по утвержденному графику платежей: № руб. - в день подписания договора, № руб. – не позднее Дата обезличена, № руб. – не позднее Дата обезличена, № руб. – в рассрочку не позднее Дата обезличена, при этом, на остаток задолженности начисляются проценты из расчета 24 % годовых. Истец утверждает, что ООО «ПИФ» свои обязательства выполнило, передав квартиру, что подтверждено Передаточным актом от Дата обезличена, квартира соответствовала техническому описанию, составленному органом технической инвентаризации Дата обезличена; Мартиросян А.С. обязательства не исполнила и до настоящего времени оплату квартиры по Договору не произвела, ею были внесены в счет исполнения обязательств по договору № рублей. Обращения ООО «ПИФ» об оплате квартиры, либо расторжении договора, освобождении и возврате квартиры, последней оставлены без внимания. Просит суд взыскать с ответчика денежные средства по договору купли-продажи квартиры от Дата обезличена в размере № рублей, проценты за предоставленную рассрочку по договору купли-продажи квартиры от Дата обезличена в размере № № рублей, неустойку по договору купли-продажи квартиры от Дата обезличена в размере № рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере № рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере № рублей.

В настоящем судебном заседании представитель ООО «ПИФ» по доверенности Борисова Т.В. на удовлетворении заявленных требований настаивала по доводам, изложенным в иске.

Мартиросян А.С., ее представитель по ордеру и доверенности ФИО3 против удовлетворения исковых требований возражали, представили письменные возражения, в которых указано, что ответчик частично оплатил истцу стоимость квартиры в размере 10 000,00 руб., таким образом, задолженность по оплате стоимости квартиры составляет № руб. С требованиями о взыскании процентов за предоставленную рассрочку в размере 2 587 746,58 рублей и неустойки в размере 455 957,50 рублей, не согласились, указав, что имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям, решение Звенигородского суда по делу №, которым истцу отказано во взыскании договорной неустойки и процентов по условиям пункта 3 Договора купли-продажи кварткры от Дата обезличена. С требованиями о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) 618 884,40 руб. не согласились в части периода просрочки, полагая, что начало периода просрочки должно быть определено с момента предъявления истцом настоящего искового заявления в суд, т.е. с Дата обезличена, а не с Дата обезличена, поскольку при рассмотрении дела № ООО «ПИФ» требований о взыскании покупной цены по договору, и как следствие уплаты на просроченную сумму процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, не заявлял. Просили уменьшить проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ в силу положений ст. 333 ГК РФ. В судебном заседании сторона ответчика заявила дополнительно о применении ко всем штрафным санкциям, заявленным истцом, положений ст. 333 ГК РФ.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований частично, исходя из следующего.

Как подтверждается копией дела правоустанавливающих документов, ООО «ПИФ» в рамках инвестиционного контракта, заключенного с администрацией городского округа Звенигород Дата обезличена в целях создания инвестиционного объекта – жилого дома по адресу: <адрес>, мкр. Пронина, <адрес>, являлось застройщиком-инвестором, ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию I Дата обезличена., по результатам строительства площадей и окончания этапа выполнения контракта сторонами следовало подписание Акта о результатах реализации инвестиционного контракта, оформление имущественных прав сторон по контракту. Дом введен в эксплуатацию на основании разрешения № № от Дата обезличена.

В настоящем судебном разбирательстве установлено, что Дата обезличена ООО «ПИФ» заключает договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, мкр. Пронина, <адрес>, с Мартиросян А.С.

По условиям пункта 3 Договора стоимость имущества сторонами определена в размере № руб. (из расчета стоимости 1 кв.м. № руб.), покупатель взял обязательства оплаты товара путем перечисления на расчетный счет продавца в соответствии с графиком платежей:

         - № руб. – в день подписания договора,

         - № руб. – не позднее Дата обезличена,

         - № руб. – не позднее Дата обезличена,

         - № руб. – в рассрочку в срок не позднее Дата обезличена с ежемесячным погашением долга, начиная с Дата обезличена в сумме не менее № руб. На остаток задолженности в сумме № руб. подлежат начислению проценты из расчета 24 % годовых, уплачиваемые ежемесячно в срок не позднее 25 числа каждого месяца.

Дата обезличена сторонами подписан Передаточный акт, согласно которому, ООО «ПИФ» передало, а Мартиросян А.С. приняла квартиру, с оплатой стоимости за недвижимое имущество в соответствии с пунктом 3 Договора купли-продажи от Дата обезличена (т. 1 л.д. 11).

Как установлено, впоследствии по договору купли-продажи, заключенному Дата обезличена между Акционерным коммерческим банком «Терра» (ЗАО) и ООО «ПИФ», последнее производит отчуждение квартиры, регистрация перехода права и права собственности Банка на квартиру совершена Дата обезличена.

Вступившим в законную силу решением Звенигородского городского суда от Дата обезличена по делу по иску Акционерного коммерческого банка «Терра» (ЗАО) к Мартиросян А.С., ФИО5, ФИО6, ФИО7 о выселении из квартиры, обязании привести жилое помещение в соответствие с технической документацией, возмещении судебных расходов; по иску Мартиросян А.С. к ООО «ПИФ», Акционерному коммерческому банку «Терра» (ЗАО) о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи квартиры, заключенный Дата обезличена между ООО «ПИФ» и АКБ «Терра» (ЗАО), признан недействительным. В удовлетворении иска о выселении, при отсутствии правомочий для предъявления подобных исковых требований у АКБ «Терра» (ЗАО), отказано (№).

Вступившим в законную силу решением Звенигородского городского суда от Дата обезличена по делу по иску ООО «ПИФ» к Мартиросян А.С. о расторжении договора купли-продажи квартиры, истребовании имущества из незаконного владения, взыскании денежных средств, договорной неустойки - отказано в полном объеме, исковые требования Мартиросян А.С. к ООО «ПИФ» о государственной регистрации перехода права собственности оставлены без удовлетворения. Вышеуказанным решением суда установлено, что полной оплаты за объект недвижимого имущества до настоящего времени покупателю не произведено, Дата обезличена Мартиросян А.С. в счет оплаты по договору купли-продажи от Дата обезличена внесла на расчетный счет ООО «ПИФ» №, открытый в АКБ «ТЕРРА» (ЗАО), №. (л.д. № т. 2). В удовлетворении отказать в полном объеме.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица (ч. 2 ст. 61 ГПК РФ).

При разрешении указанного выше спора, суд, не усмотрев оснований для признания договора купли-продажи от Дата обезличена незаключенным, и установив, что совершенный между ООО «ПИФ» и Мартиросян А.С. договор условий, предусматривающих возможность его расторжения по требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным законом или договором, с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности, и в том случае, если покупатель своевременно не произведет оплаты переданного ему имущества, не содержит, и не был расторгнут в установленном законом порядке, пришел к выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи спорной квартиры с АКБ «Терра» (ЗАО) от Дата обезличена требованиям закона не соответствует, поскольку на момент заключения договора у ООО «ПИФ» не имелось законных правомочий на отчуждение спорного имущества.

Решение суда явилось основанием для погашения записи ЕГРП о праве собственности АКБ «Терра» (ЗАО) на квартиру.

Регистрация права собственности ООО «ПИФ» после разрешения указанного спора произведена Дата обезличена, в том числе и на основании решения суда, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права /запись регистрации №/.

Разрешая заявленные требования по настоящему иску, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии с п.1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии со ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как указано выше и принимается судом в качестве преюдициального обстоятельства по правилам ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, а также не оспаривалось сторонами по делу, квартира передана в фактическое пользование Мартиросян А.С. в день подписания передаточного акта, Дата обезличена, после передачи имущества в квартире был сделан ремонт, в конце Дата обезличена Мартиросян А.С. с семьей вселилась в квартиру для проживания, бремя содержания имущества в настоящее время несет Мартиросян А.С., обязательства покупателя по приемке товара Мартиросян А.С. исполнены, обязательства по оплате договора купли-продажи квартиры ответчик не исполнил в полном объеме.

Как пояснила в судебном разбирательстве Мартиросян А.С., жилое помещение является единственным местом жительства для нее и ее семьи, в настоящее время она не имеет регистрации по месту жительства, оплатить квартиру и исполнить другие обязательства по договору она не отказывается. Ответчиком представлены сведения о частичном исполнении обязательств по договору купли-продажи квартиры, заключенному с истцом, в размере 10 000 рублей, что подтверждается чеком-ордером от Дата обезличена.

В соответствии с ч. 2 ст. 433 ГК РФ если для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 ГК РФ).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пунктом 4 статьи 486 ГК РФ).

Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи. При этом данные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.

Обсуждая вопрос о неисполнении Мартиросян А.С. обязательств по оплате товара, суд исходит из следующего.

Поскольку передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества состоялась, постольку продавец имеет право обратиться с требованиями к покупателю о взыскании денежных средств по оплате товара и покупатель обязан исполнить взятые на себя по договору обязательства.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу ст.ст. 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца в счет исполнения обязательств по договору от Дата обезличена № рублей (<данные изъяты>) рублей № копеек, с учетом частичной оплаты стоимости квартиры ответчиком в размере № рублей.

Находя требования истца о взыскании денежных средств по договору законными и основанными, суд также находит обоснованным разрешить требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. Истец ограничился периодом с Дата обезличена по Дата обезличена.

Истцом представлен расчетов процентов по ст. 395 ГК РФ, исчисленный с учетом частичной оплаты Мартиросян А.С. по договору в размере № рублей.

Судом расчёт проверен и суд находит его правильным.

Вместе с тем, учитывая поступившее от Мартиросян А.С. заявление о снижении размера процентов, суд, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, приходит к выводу о том, что размер исчисленных процентов № руб. несоразмерен неисполненному обязательству.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 395 ГК РФ (в ред. Федерального закона от Дата обезличена № 42-ФЗ, применяемого к возникшим правоотношениям), В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Учитывая компенсационный характер процентов, исчисленных по правилам ст. 395 ГК РФ, суд, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств рассматриваемого дела, в том числе с учетом материального положения ответчика, а также принимая во внимание, что Мартиросян А.С. приобретала квартиру по договору купли-продажу от Дата обезличена исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и данное жилое помещение является её единственным местом жительства, с целью установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, приходит к выводу об уменьшении по правилам ст. 333 ГК РФ размера процентов, исчисленных по ст. 395 ГК РФ, до № руб.

Наряду с изложенным, условиями пункта 3 Договора предусмотрено, что на остаток задолженности в сумме № рублей, подлежащей оплате в рассрочку, начисляются проценты из расчета 24 процента годовых. Проценты оплачиваются ежемесячно в срок не позднее 25 числа каждого календарного месяца.

На основании ст. 823 ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

Проценты за нарушение срока оплаты товара, подлежащего оплате на условиях отсрочки (рассрочки) оплаты, взыскиваются с покупателя независимо от уплаты неустойки, предусмотренной законом или договором, но подлежат начислению лишь в случае оплаты товара после истечения периода отсрочки (рассрочки).

Согласно пункту 12 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от Дата обезличена N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами. Данные проценты подлежат уплате с момента, определенного законом или договором. Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом, являются платой, увеличивающей стоимость товара, а не мерой гражданско-правовой ответственности.

Разрешая спор в части взыскания процентов за пользование коммерческим кредитом в размере № рублей, суд, учитывая, что ответчик допустил нарушение условия по оплате суммы, определенной к уплате в рассрочку, требование истца о взыскании процентов за предоставленную рассрочку по договору обоснованы, соответствуют условиям договора, размер процентов определен верно и подлежит взысканию с ответчика в полном объеме.

Договором также предусмотрена мера ответственность за нарушение сроков платежей в счет стоимости приобретаемой по договору квартиры, предусмотренных п. 3 Договора. Так, продавец вправе начислить неустойку в размере 0,01 % на сумму просроченной задолженности за каждый день просрочки.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).

Учитывая, что стороны не отрицают факта просрочки исполнения обязательства по уплате ответчиком денежных средств по договору купли-продажи в счет стоимости приобретаемой по договору квартиры, суд находит правомерным взыскание неустойки, предусмотренной п. 3 Договора.

Сторона ответчика заявила о применении к спорным правоотношениям положений ст. 333 ГК РФ.

Дав оценку условиям договора, последствиям нарушения ответчиком обязательств по договору, при наличии заявления ответчика, суд приходит к выводу, что размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, явно несоразмерен нарушенному обязательству, и счел возможным снизить размер неустойки до 70 000 рублей.

По мнению суда, размер неустойки, определенный судом к взысканию, отражает баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Доводы стороны ответчика о том, что не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании процентов за рассрочку по договору, а также неустойки по договору, поскольку решением суда от Дата обезличена, вступившим в законную силу, разрешены тождественные требования, суд считает несостоятельными. При вынесении указанного судебного постановления, суд исходил из того, что при заявлении поименнованных выше требований ООО «ПИФ» был избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав, а не из отсутствия оснований для взыскания с покупателя по договору купли-продажи договорных процентов и неустоек.

По правилам ст. 98 ГПК РФ пропорционально части удовлетворенных требований с Мартиросян А.С. в пользу ООО «ПИФ» подлежит взысканию государственная пошлина в размере № руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «ПИФ» к Мартиросян А.С. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи квартиры, договорной неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов — удовлетворить частично.

Взыскать с Мартиросян А.С., в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ПИФ» (место нахождения: 143180, <адрес>, ОГРН 1055001017675, ИНН/КПП 5007049692/501501001) денежные средства в размере 8 402 710,31 руб. (Восемь миллионов четыреста две тысячи семьсот десять рублей) 31 копейки, в том числе:

денежные средства по договору купли-продажи квартиры от 02.11.2013Дата обезличена в размере 5 595 000 рублей,

проценты за предоставленную рассрочку по договору купли-продажи квартиры от Дата обезличена в размере 2 587 746, 58 рублей,

неустойку по договору купли-продажи квартиры от Дата обезличена в размере 70 000 рублей,

проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 100 000 рублей,

в том числе судебные расходы по оплате государственной пошлины – 49963,73 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий - судья А.А. Солодова