Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-451/2022 ~ М-348/2022 от 14.03.2022

Дело № 2-451/2022

Мотивированное решение изготовлено 13 апреля 2022 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Кандалакша 06 апреля 2022 года

Кандалакшский районный суд Мурманской области в составе:

судьи Шевердовой Н.А.,

при секретаре Чакиной А.С.,

с участием истца Борщевского А.Г.,

представителя ответчика – Зайцева Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Борщевского А.Г. к администрации сельского поселения Алакуртти Кандалакшского района о признании действий администрации незаконными, обязании заключить дополнительное соглашение и производить начисление платы за наем по новым тарифам с момента подписания дополнительного соглашения,

установил:

Борщевский А.Г. обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что между ним и администрацией сельского поселения Алакуртти Кандалакшского района (далее – администрация сп Алакуртти) <дата> был заключен договор найма жилого помещения <номер> на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Администрация нарушила условия договора найма о необходимости обеспечить информирование нанимателя об изменении размера платы за наем не позднее, чем за 30 дней до даты, начиная с которой будет действовать иной размер платы, поскольку о решении Совета депутатов об изменении размера платы за наем ему было доведено только <дата>, а плата за пользование жилым помещением поднята с <дата>. Также администрация нарушила условия договора найма о необходимости оформлять все изменения и дополнения к договору в виде дополнительных соглашений, которое с ним не заключено, а также положения ст. 451 ГК РФ о необходимости направления второй стороне сделки предложения заключить дополнительное соглашение при существенном изменении обстоятельств, в данном случае в связи с изменением суммы договора. С учетом уточнения в судебном заседании исковых требований, просит признать незаконными действия администрации по начислению платы за наем с <данные изъяты> по <данные изъяты> по новым тарифам, обязать администрацию заключить с ним дополнительное соглашение и производить начисление платы за наем жилого помещения по новым тарифам с момента подписания дополнительного соглашения.

Истец Борщевский А.Г. в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, указанным в иске. Дополнительно пояснил, что считает, что администрацией в одностороннем порядке был изменен договор найма, так как приложением № 2 к договору был установлен размер платы за наем в размере <данные изъяты> руб., в связи с чем при изменении размера платы в обязательном порядке должно быть заключено дополнительное соглашение с предварительным уведомлением нанимателя об изменении условий, и только после этого возможно начисление платы по новым тарифам.

Представитель администрации сп Алакуртти Зайцев Л.М. в судебном заседании возражал против иска по основаниям, изложенным в возражениях на иск, приобщенным к материалам дела. Дополнительно пояснил, что проект решения Совета депутатов об изменении размера платы за найм был размещен на официальном сайте администрации <дата>, в проекте было указано, что действие решения будет исполняться с <дата>, тем самым было обеспечено информирование нанимателя об изменении размера платы за найм более чем за 30 дней до даты, начиная с которой действует иной размер платы. Само решение Совета депутатов было опубликовано на сайте администрации <дата> и в нем указано, что его действие распространяется на правоотношения с <дата>.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Частью 1 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: плату за пользование жилым помещением (плата за наем); плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; плату за коммунальные услуги.

Судом установлено, что <дата> между Администрацией сп Алакуртти (наймодатель) и Борщевским А.Г. (наниматель) заключен договор найма жилого помещения <номер> (далее – договор найма), согласно которому наймодатель передает, а наниматель принимает во временное, возмездное пользование жилое изолированное помещение, находящееся в собственности муниципального образования сп Алакуртти, расположенное по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.

В силу пункта 1.3 договора срок действия договора с <дата> по <дата>.

Совместно с нанимателем вселены члены его семьи – <данные изъяты> ФИО1, <данные изъяты> ФИО2, <данные изъяты> ФИО3 (п. 1.5 договора).

В соответствии с п. 3.2.1 договора найма наниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за найм жилого помещения, плату за содержание и ремонт, плату за коммунальные услуги.

Согласно п. 2.1. договора плата за жилое помещение для нанимателя по настоящему договору включает в себя: плату за наем (п. 2.1.1), плату за содержание и ремонт жилого помещения (п. 2.1.2), плату за коммунальные услуги (п. 2.1.3).

В соответствии с п. 2.2 договора размер платы за наем жилого помещения устанавливается и изменяется решениями Совета депутатов сельского поселения Алакуртти Кандалакшского района четвертого созыва, также опубликованными на сайте http//alakadm.ru/documents.

Пунктом 6.3 договора установлено, что неотъемлемой частью настоящего договора является Акт приема-передачи жилого помещения, подписанный сторонами (приложение № 1), если помещение предоставляется впервые, и расчет размера платы за наем (приложение №2), если плата за наем установлена.

Приложением № 2 к договору установлена ежемесячная платы за наем жилого помещения в размере <данные изъяты> руб., рассчитанная как базовая ставка за 1 кв.м. – <данные изъяты> руб., площадь квартиры – <данные изъяты> кв.м. (<данные изъяты>).

До <данные изъяты> включительно наймодатель представлял нанимателю к оплате платежные документы о плате за наем в указанном размере – <данные изъяты> руб.

В платежных документах за <данные изъяты> Борщевскому А.Г. начислена плата за наем в размере <данные изъяты>. исходя из нового размера платы, установленного решением Совета депутатов сп Алакуртти от <дата> <номер> (<данные изъяты>).

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

Истец просит признать незаконными действия администрации по начислению платы за наем по новым тарифам с <данные изъяты>, поскольку об изменении размера платы он был проинформирован <дата> при размещении на сайте администрации соответствующего решения Совета депутатов, также данная информация была доведена до него на обороте платежного документа за <данные изъяты>, т.е. при его получении <дата>, а не за месяц до начисления платы по новым тарифам, как указано в договоре найма. Кроме того, с ним не было подписано дополнительное соглашение об изменении размера платы за наем, в связи с чем начисление платы по новому тарифу незаконно.

Представитель администрации сп Алакуртти полагает, что при начислении платы за наем с <данные изъяты> по новым тарифам требования законодательства соблюдены, поскольку проект решения Совета депутатов был опубликован на сайте <дата>, в самом решении указано, что оно распространяется на правоотношения с <дата>.

В силу частей 2 и 4 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

На основании ч. 1 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив).

В соответствии с ч. 13 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.

Согласно п. 68 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 информация об изменении тарифов (цен) и нормативов потребления коммунальных услуг доводится исполнителем до потребителя в письменной форме не позднее чем за 30 дней до даты выставления платежных документов, если иной срок не установлен договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг.

Пунктом 3.1.7 договора найма определено, что наймодатель обязан обеспечить информирование нанимателя об изменении размера платы за наем, платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также платы за коммунальные услуги, не позднее, чем за 30 дней до даты начиная с которой будет действовать иной размер платы (информация об изменении размера платы за наем публикуется на сайте администрации http//alakadm.ru/documents).

Таким образом, в договоре найма установлен иной, более длительный срок для уведомления нанимателей об изменении размера платы за наем, чем в ч. 13 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем при оценке выполнения обязанностей наймодателя по информированию нанимателей подлежит применению указанный в договоре найма срок.

Решением Совета депутатов сельского поселения Алакуртти от <дата> <номер> с <дата> утвержден Порядок расчета размера платы за пользование жилыми помещениями (платы за наем) для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда в многоквартирных жомах, расположенных на территории муниципального образования сельское поселение Алакуртти Кандалакшского муниципального района, в том числе с дифференциацией по типам и расположению многоквартирных домов, согласно которому размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) для нанимателей жилых помещений по договорам коммерческого /служебного найма для прочих многоквартирных домов (<адрес>) определен в размере <данные изъяты> руб/кв.м.

Как указано в п. 5 решения Совета депутатов настоящее решение вступает в силу со дня его официального опубликования и распространяется на правоотношения, возникшие с <дата>.

Указанное решение опубликовано на сайте администрации сп Алакуртти <дата>, соответственно, исходя из условий заключенного сторонами договора, а именно п.3.1.7, именно в эту дату наниматель считается уведомленным об изменении размера платы за наем.

Согласно п. 2.11 договора найма плата за наем вносится нанимателем ежемесячно до 20 числа текущего месяца на расчетный счет наймодателя, указанный в квитанции

В направленном администрацией истцу платежном документе за <данные изъяты> о начислении платы за наем сумма платежа за <данные изъяты> указана в размере <данные изъяты>., т.е. в увеличенном размере, чем ранее. На обороте указанного документа размещена информация администрации сп Алакуртти о том, что с <дата> увеличивается размер платы за пользование жилыми помещениями на основании решения Совета депутатов от <дата> <номер>. Согласно пояснениям истца, не опровергнутым ответчиком, платежные документы предъявляются к оплате 03 числа следующего месяца, т.е. платежный документ за <данные изъяты> получен им <дата>.

Таким образом, при изменении с <данные изъяты> размера платы за наем ответчиком не соблюдены условия, предусмотренные частью 13 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой наймодатель обязан информировать в письменной форме нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов об изменении размера платы за жилое помещение не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, т.е. за 30 дней до <дата> – соответственно, наниматель должен быть проинформирован не позднее <дата>, и также не соблюдены условия п. 3.1.7 договора найма, согласно которому наймодатель обязан обеспечить информирование нанимателя об изменении размера платы за наем не позднее, чем за 30 дней до даты начиная с которой будет действовать иной размер платы, т.е. до <дата> – соответственно, наниматель должен быть проинформирован не позднее <дата>. В соответствии с условием договора, об изменении размера платы за <данные изъяты> наниматель должен быть проинформирован не позднее <дата> (30 дней до <дата>), за <данные изъяты> – не позднее <дата> (30 дней до <дата>).

Поскольку достоверных и объективных доказательств, свидетельствующих о том, что ответчиком при начислении платы за наем за <данные изъяты> и <данные изъяты> была исполнена возложенная на него п. 3.1.7 договора найма обязанность по своевременному предоставлению информации об изменении размера платы за жилое помещение в материалы дела не представлено, в связи с чем действия ответчика по начислению платы за <данные изъяты> и <данные изъяты> по новым тарифам являются незаконными, соответственно нарушают права истца как нанимателя жилого помещения. Учитывая изложенное, повышение размера платы было возможно, с учетом уведомления нанимателя об изменении размера платы <дата>, только с <данные изъяты>.

Таким образом, исковые требования о признании незаконными действий по начислению платы за <данные изъяты> и <данные изъяты> по новым тарифам подлежат удовлетворению. Действия ответчика по начислению платы за наем начиная с <данные изъяты> по новым тарифам соответствуют требованиям законодательства, поскольку наниматель в соответствии с п. 3.1.7 договора найма, был надлежащим образом уведомленным об изменении размера платы за наем не позднее, чем за 30 дней до даты начиная с которой будет действовать иной размер платы.

Доводы ответчика о том, что о планируемом изменении размера платы за наем жилого помещения истец был уведомлен <дата> – при размещении на сайте администрации проекта решения Совета депутатов от <дата> <номер>, суд отклоняет, поскольку проект может быть как принят, так и отклонен, основанием для изменения размера платы выступает непосредственно принятое и опубликованное решение Совета депутатов, о чем непосредственно указано в п. 2.2, 3.1.7 договора найма. Также не свидетельствует о правомерности действий ответчика о начислении платы с <данные изъяты> по новым тарифам тот факт, что в решении Совета депутатов от <дата> <номер> указано, что утвержденный порядок применяется с <дата>, поскольку как положениями ч. 13 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, так и п. 3.1.7 договора найма установлен порядок информирования нанимателя об изменении размера платы.

Рассматривая требования истца об обязании ответчика заключить с ним дополнительное соглашение и производить начисления платы за наем с момента подписания дополнительного соглашения, суд не усматривает оснований для их удовлетворения.

В обоснование данного требования истец ссылается на п. 6.4 договора найма, согласно которому все изменения и дополнения к договору оформляются в виде дополнительного соглашения, а также положения ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации о запрете на односторонний порядок изменения условий договора и ст. 451 ГК РФ о существенном изменении обстоятельств.

<дата> истец обратился к ответчику с заявлением о заключении с ним дополнительного соглашения в связи с изменением суммы платы за наем и выставлении нового счета на оплату с момента подписания дополнительного соглашения.

Письмом от <дата> администрация уведомила Борщевского А.Г. о правомерном начислении платы за <данные изъяты> по новому тарифу на основании решения Совета депутатов от <дата> <номер>, согласно которому с <дата> установлен новый размер платы, о чем наниматели были уведомлены путем официального опубликования решения на сайте администрации и на оборотной стороне платежного документа за <данные изъяты>.

Согласно пункту 2.2. договора найма размер платы за наем жилого помещения устанавливается и изменяется решениями Совета депутатов сельского поселения Алакуртти Кандалакшского района четвертого созыва, также опубликованными на сайте администрации. Таким образом, согласованными сторонами условиями договора однозначно установлено, что размер платы определяется решениями Совета депутатов, в связи с чем начисление платы при ее изменении решением Совета депутатов не требует подписания дополнительного соглашения к договору.

Приложением № 2 к договору, на которое истец ссылается как на существенное условие договора, установлен не размер платы за жилое помещение, а расчет размера платы за наем, с учетом площади жилого помещения и базовой ставки за 1 кв.м., определенной решением Совета депутатов.

Таким образом, при изменении размера платы за наем в соответствии с решением Совета депутатов и применении изменившегося тарифа в расчете платы не является изменением существенных условий договора и не свидетельствует об одностороннем изменении условий договора, поскольку в данном случае изменение размера платы не зависит от воли сторон, поскольку она определяется решением Совета депутатов сп Алакуртти.

С учетом изложенного, между сторонами возможно заключение дополнительного соглашения не в части размера платы за наем, установленного п. 2.2. договора, а только в части расчета размера ежемесячной платы за наем жилого помещения, установленного приложением № 2 к договору найма с учетом изменения решением Совета депутатов от <дата> <номер> базовой ставки. Однако дата подписания данного соглашения не будет являться датой, с которой возможно начисление платы по новым тарифам с учетом положений п. 2.2, 3.1.7 договора.

Доводы истца о том, что Министерством обороны РФ при отсутствии дополнительного заключения, в котором будет прописан конкретный размер платы за наем, ему, как военнослужащему, не будет производиться компенсация указанных расходов, суд отклоняет, поскольку данные доводы ничем не мотивированны, условиями договора найма определен размер платы, в платежных документах указана конкретная сумма платы за наем.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск Борщевского А.Г. к администрации сельского поселения Алакуртти Кандалакшского района удовлетворить частично.

Признать незаконными действия администрации сельского поселения Алакуртти Кандалакшского района по начислению Борщевскому А.Г. платы за наем жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, за <данные изъяты> и <данные изъяты> по новым тарифам в соответствии с решением Совета депутатов сп Алакуртти от <дата> <номер>.

В удовлетворении требования Борщевского А.Г. об обязании администрации сельского поселения Алакуртти Кандалакшского района заключить с ним дополнительное соглашение к договору найма жилого помещения от <дата> <номер> и производить начисление платы за наем по новым тарифам с момента подписания дополнительного соглашения, отказать.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд подачей апелляционной жалобы через Кандалакшский районный суд Мурманской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья Н.А. Шевердова