Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-324/2023 ~ М-205/2023 от 27.03.2023

УИД 25RS0№-68

№ 2-324/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 сентября 2023 года                             г. Дальнереченск

Дальнереченский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Повзун А.А.,

при секретаре судебного заседания Ганжа Е.Н.,

с участием истца Соловьевой Т.Р., ответчика Зайцева Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Соловьевой Татьяны Радовны к Зайцеву Евгению Евгеньевичу о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости работ по устранению дефектов,

УСТАНОВИЛ:

Соловьева Т.Р. обратилась в суд с данным иском указывая, что 18.03.2020 между ней и ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения здания-закусочной «<данные изъяты>», расположенного в <адрес> км. и расположенного в нем оборудования, сроком на три года без замечаний к их состоянию в день заключения договора по акту приема-передачи от 18.03.2020.

Истец также указывает, что в период аренды здания, арендатор должен был оплачивать арендную плату в сумме <данные изъяты> рублей в год, с оплатой помесячно в равных долях, а по истечении срока аренды арендатор должен был вернуть вышеуказанное здание и оборудование в том состоянии, в котором они были ему переданы. В настоящее время стало известно, что здание фактически брошено арендатором, находится в запустении: выбиты окна, двери, демонтированы элементы отделки, повреждена мебель, оборудование разворовано, а оставленное поломано и нерабочее. 17.02.2023 ответчику была направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате, возвращении по акту приема-передачи здания и обеспечении явки ответчика при проведении осмотра здания оценщиками, однако данные требования исполнены не были.

Истцом был заключен договор с экспертным учреждением, и проведена оценка причиненного ответчиком ущерба, в связи с чем, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> рублей, стоимость работ по устранению дефектов стен, потолка и пола, образовавшихся в результате физических (вандальных) действий ответчика, в размере <данные изъяты> рублей 02 копейки, расходы по оплате услуг экспертов в размере 60 000 рублей и уплаченную при подаче иска государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании истец Соловьева Т.Р. настаивала на исковых требованиях в полном объеме, по доводам, изложенным в иске.

Допрошенные в судебном заседании свидетели со стороны истца, дали суду следующие показания.

Так, свидетель ФИО6 суду показал, что он является супругом истца, ДД.ММ.ГГГГ между его супругой и Зайцевым Е.Е. был заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 3 года. Данный договор был составлен им лично. Здание, до передачи в аренду Зайцеву Е.Е. не эксплуатировалось 2 года, требовало ремонта, однако ответчик производил ремонт без их ведома, не согласовывая затраты, на момент заключения договора ФИО2 видел, в каком состоянии находится здание, его все устроило. Фотофиксация не производилась, так как всех все устраивало и в этом не было необходимости. За весь период пользования ответчик уплатил только 25 000 рублей. Было действительно заключено два варианта договора с разными суммами аренды, в одном из которых было прописано 600 000 рублей в год, в другом 100 000 рублей в год, данные договора были составлены для ухода от подоходного налога. Договор с суммой арендной платы в размере 600 000 рублей был только у истца, ответчику не выдавался за ненадобностью, подписи сторон стоят в обоих договорах. Подоходный налог истцом не платился, поскольку выплачено было по договору всего 25 000 рублей, в Росреестре данный договор аренды не регистрировался.

Свидетель ФИО7 суду показала, что раньше она с мужем часто бывали в кафе «<данные изъяты>», часто встречались с ФИО14, здание было хорошее, они планировали взять кафе «<данные изъяты>» в аренду, но когда зашли в кафе и увидели в каком оно находится состоянии, передумали, оно не пригодное для работы. После того, как ФИО2 арендовал кафе «<данные изъяты>», здание стало непригодным для работы, везде сырость и грязь, сорваны полы, полагает, что это сделал Зайцев Е.Е., так как дверь была закрыта на ключ.

Ответчик Зайцев Е.Е. относительно показаний свидетеля ФИО7 суду пояснил, что в большом зале частично отсутствует потолок, его пришлось вскрыть, для получения доступа к канализационным трубам и восстановить систему канализации. В большом зале была сырость, в связи с чем, они использовали данное помещение как складское. Рядом с большим залом есть еще один зал, где были установлены сушки, и зал использовался для приема гостей. Влажность и сырость в большом зале была до заключения договора аренды здания.

Свидетель ФИО8 суду показала, что она находится в дружественных отношениях с ФИО7, которая в феврале 2022 года планировала взять в аренду здание «<данные изъяты>» под кафе. Они позвонили ФИО1, с которой составили предварительный договор аренды нежилого помещения, однако когда приехали посмотреть здание и вошли, то почувствовали резких запах сырости и плесени, все разрушено, на втором этаже в гостинице межкомнатные двери и сантехника отсутствовали, ковровое покрытие сорвано, кругом плесень, на первом этаже текли потолки, пол сгнил, на втором этаже одно окно было открыто, мебель разбита, кругом грязь, пустые бутылки и мусор, в бойлерной комнате горела лампочка, свет был включен не известно сколько времени. Раньше здание находилось в отличном состоянии. В каком состоянии находилось здание в 2020 году на момент заключения договора аренды она не видела.

Свидетель ФИО9 суду показала, что она с Зайцевым Е.Е. встречалась дважды, когда присматривала за зданием «<данные изъяты>», во время отсутствия ФИО14. В 2020 году, Зайцев Е.Е. с мамой изъявили желание посмотреть здание. До их приезда, воры разбили окно в здании «<данные изъяты>», на первом этаже срезали радиаторы и вынесли их через окно, об этом я сразу рассказала Зайцеву Е.Е. и его матери, когда они приехали смотреть здание «Маяк», она ничего от них не скрывала. Здание находилось в хорошем состоянии, все было на месте. Было отремонтировано разбитое окно, в январе 2020 года на первом этаже были заколочены пластиковые окна деревянными досками. ФИО2 с мамой были настроены взять здание в аренду, нужно было сделать косметический ремонт, так как здание около двух лет не эксплуатировалось. Во второй раз она увидела Зайцева Е.Е., при подписании договора аренды нежилого здания «<данные изъяты>». При подписании договора аренды в здании был порядок, на втором этаже чистые комнаты, целая мебель. Когда они приехали посмотреть в каком состоянии находится здание после Зайцева Е.Е., и забрать ключи, они увидели, что на втором этаже сорван потолок, полы вскрыты, кровати разломаны, настенная плитка отколота. В самом начале, чтобы Зайцеву Е.Е. было легче работать, они ему бесплатно привезли электрическую плиту, холодильник и морозильную камеру, когда они приехали посмотреть здание, все оказалось сломанным. Грибка в здании не было, были небольшие потеки на одной стене, где подсобное помещение, ветер на крыше лист сорвал, поэтому крыша немного протекала, однако в настоящее время в большом зале сырость, полы сорваны. С момента заключения договора аренды, ключи были только у Зайцева Е.Е., который не принимал действий по сохранению здания «Маяк» и имущества в нем находящегося.

Ответчик Зайцев Е.Е. в судебных заседаниях исковые требования не признал, в возражениях указал, что действительно между ним и Соловьевой Т.Р. был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в <адрес> км., сроком на три года с 30 марта 2020 года по 30 марта 2023 года, однако техническое состояние здания и оборудования в акте приема-передачи на момент сдачи здания в аренду не описано. Фактически на момент передачи здания, оно находилось в неудовлетворительном состоянии, были повреждены крыша, фундамент, стены, потолок и полы, в здании отсутствовали радиаторы отопления, электрическое оборудование, сантехническое оборудование (раковины, унитазы), не работала система водоснабжения и водоотведения, в коридоре общего пользования был потертый линолеум, ободраны стулья. С представленным истцом экспертным заключением он не согласен, поскольку никаких вандальных действий он не совершал, а также он не согласен со стоимостью работ по устранению дефектов стен, потолка и пола в размере <данные изъяты> 02 копеек, а также в требованием о взыскании с него суммы, которую истец оплатила экспертам. Кроме того ответчик указывает, что не согласен с суммой арендной платы, поскольку в его экземпляре договора аренды, сумма указана в размере 100 000 рублей в год, с платой помесячно в равных долях, а об изменении суммы арендной платы арендодатель должен был его уведомить за три месяца до ее изменения. Также, что он взял на себя обязательство проведения косметического ремонта отдельных помещений здания по согласованию с истцом, а истец в свою очередь его освобождает от уплаты аренды на срок до июня месяца включительно, следовательно арендную плату он должен был вносить с 01.06.2020 в сумме 8 333 рубля 34 копейки в месяц за весь период аренды здания и оборудования. В октябре 2020 он направил истцу 25 000 рублей в счет уплаты истцом налога на спорное имущество. Ответчик пояснял, что им была произведена реконструкция спорного помещения, переоборудована сантехника и выполнены другие работы по капитальному ремонту на сумму 271 650 рублей 15 копеек, в счет ежемесячной арендной платы. Истец, зная, что он не выполняет обязанности по своевременной арендной плате, не потребовал досрочного расторжения договора в июле и августе 2020, а обратился с данными требованиями спустя 2 года 8 месяцев, в связи с чем полагает, что им условия договора выполнены в полном объеме и просит отказать в удовлетворении иска Соловьевой Т.В. Ущерб экспертизой установлен в том числе в виде обнаруженных дефектов отдельных конструктивных элементов, а именно разрушены пластиковые окта путем сверления, которое причинено не его действиями, как и пояснил один из свидетелей истца.

По ходатайств ответчика, в судебном заседании были допрошены следующие свидетели.

Так, свидетель Свидетель №1 ФИО16. суду показал, что примерно осенью 2020 года или 2021 года он впервые пришел, в здание «<данные изъяты> по приглашению Зайцева Е.Е. подработать разнорабочим. В коридоре и в большом зале была вода, стены в плесени, сырость, отопления в здании не было, комнаты пустые. Они начали восстанавливать здание «<данные изъяты>», закупили строительный материал, положили напольную кафельную плитку, восстановили террасу, закупили и установили радиаторы. Здание подтапливало дождевой водой, в малом зале они ходили по воде, Зайцев Е.Е. был вынужден купить и установить осушители. Они провели работы по очистке и ремонту канализации. Котел отопления был не исправен, три - четыре дня работал и ломался, приходилось его снимать, чистить, но все равно температура была низкая, в результате зимой мы отапливали здание за счет электричества. Проработал он у Зайцева Е.Е. примерно полгода, точный период не помнит.

Свидетель ФИО11 суду показала, что она работала у Зайцева Е.Е. в кафе «<данные изъяты>» в мае 2020 года, производила косметический ремонт в здании «<данные изъяты>», красила, белила, штукатурила стены. На момент начала работы, в здании была полная разруха, кругом грязь, не было воды, нужен был косметический ремонт. Кафель был в трещинах, она производила работы по покраске стен первого этажа, за что Зайцев Е.Е. ей платил полторы тысячи рублей в день. Крыша на втором этаже подтекала, оконные рамы отсутствовали, Зайцев Е.Е. установил москитные сетки на окна, в большом зале была вода, сырость, грязь.

Свидетель Свидетель №2 суду показал, что с ответчиком знаком более 10 лет. Весной 2020 года Зайцев Е.Е. пригласил его заработать, а именно помочь Зайцеву произвести ремонт здания «<данные изъяты>», которое последний арендовал. Подрабатывал он неофициально, он отремонтировал крышу, которая текла, отремонтировал столы и стулья, стены в здании были влажные, так как со второго этажа текла канализация, сушил стены, обработал стены медным купоросом, чтобы не распространялся грибок, поклеил обои в малом зале, помог установить сантехнику, на улицу вывел канализационную трубу в септик, помог установить котел для обогрева здания, поскольку котла отопления в здании не было, установил сантехнику. Ремонт длился примерно 4 месяца. В момент проведения ремонта на втором этаже текла крыша с правой стороны с угловой стороны.

Суд, выслушав участников процесса, свидетелей со стороны истца и ответчика, исследовав письменные материалы гражданского дела, приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным (пункт 1).

В соответствии с ч. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с п. 4 ст. 434 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Согласно ч. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (пункт 1 статьи 654 ГК РФ).

Из материалов гражданского дела следует, что Соловьева Т.Р. является собственником нежилого помещения здания – закусочной «<данные изъяты>. и земельного участка, расположенного по тому же адресу.

18.03.2020 Соловьевой Т.Р. и Зайцевым Е.Е. был подписан договор аренды нежилого помещения с правом субаренды общей площадью <данные изъяты> кв. м, по адресу: <адрес> км.

Суду представлено два разных варианта оригинала спорного договора аренды нежилого помещения от 18.03.2020 на вышеуказанное нежилое помещение, подписанные сторонами.

В экземпляре истца, подписанного сторонами, размер арендной платы, указанный в п. 3.1 составляет 600 000 рублей в год, с оплатой помесячно в равных долях.

В экземпляре ответчика, подписанного сторонами, размер арендной платы, указанный в п. 3.1 составляет 100 000 рублей в год, с оплатой помесячно в равных долях.

Как следует из пояснений истца Соловьевой Т.Р. и свидетеля со стороны истца ее супруга ФИО6, подготовившего подписанные договора, было составлено и подписано обеими сторонами два разных варианта договора аренды на спорное помещение, обоими сторонами.

В экземпляре истца, сумма арендной платы указана 600 000 рублей, а в экземпляре ответчика сумма арендной платы указана 100 000 рублей.

Со слов истца и свидетеля ФИО6, экземпляр договора с суммой арендной платы в размере 100 000 рублей, был подготовлен для налоговой инспекции, чтобы сократить размер налоговой базы. Кроме того истец и свидетель со стороны истца подтвердили, что ответчику экземпляр договора суммой арендной платы в размере 600 000 рублей не предоставлялся, данный факт не оспаривается ответчиком.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что наличие двух разных экземпляров спорного договора аренды у истца и ответчика позволяет прийти к вводу, что при подписании спорного договора стороны не согласовали условие о размере арендной платы за пользование предоставляемым по договору помещением, следовательно разрешая требования Соловьевой Т.Р. в части взыскания арендной платы с Зайцева Е.Е., с учетом объяснений лиц, участвующих в деле, анализа представленных письменных доказательств, суд приходит к выводу о том, что спорный договор аренды является незаключенным, так как между сторонами не было достигнуто соглашение о размере арендной платы, которое является существенным в силу условия, изложенного в пункте 3.1 договора аренды, следовательно, требования в данной части не подлежат удовлетворению.

Давая оценку требованиям Соловьевой Т.Р. относительно взыскания стоимости работ по устранению дефектов стен, потолка и пола, образовавшихся в результате физических (вандальных) действий ФИО2, суд приходит к следующему выводу.

В материалах гражданского дела имеется акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, являющийся приложением в договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому техническое состояние помещений здания зафиксированы фотодокументами на момент передачи, являются неотъемлемым приложением к данному акту, однако, указанных фотодокументов на момент передачи здания, суду не представлено. Из пояснений истца и ответчика следует, что фотодокументы на момент передачи не составлялись и в настоящее время отсутствуют.

Из акта экспертного исследования №/ЭН от ДД.ММ.ГГГГ следует, что исследуемый объект, двухэтажное нежилое здание, расположено на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>. На момент осмотра здание не эксплуатируется. Исследуемое здание эксплуатировалось в качестве кафе, также на втором этаже расположены номера для посетителей, в каждом устроен санузел. На первом этаже также расположено помещение сауны и бассейн. При проведении визуального и инструментального обследования специалистам был предоставлен доступ во все помещения здания, местам общего доступа, а также ко всем конструктивным элементам. На момент осмотра установлено наличие дефектов и повреждений по вышеописанным конструктивным элементам здания. Полный перечень дефектов приведен в таблице 3. По характеру месторасположению обнаруженных дефектов произведена оценка физического износа, отдельных конструктивных элементов. При оценке использовались нормы Методики определения физического износа гражданских зданий /24/. Графическое изображение технического состояния конструктивных элементов исследуемого здания изображено на фотоснимках в фототаблице в приложении № настоящего акта экспертного исследования. В итоге общая величина физического износа нежилого здания в <адрес> на дату осмотра составляет 50%. Общее техническое состояние нежилого здания оценивается как ограничено работоспособное состояние. Техническое состояние нежилого здания ухудшено физическим воздействием арендаторов (вандальные действия). На основании данных полученных в результате экспертного осмотра, экспертом составлены поэтажные планы определена номенклатура (виды) ремонтно-восстановительных работ и материалов, необходимых для ликвидации зафиксированных дефектов. Виды и объемы работ по стоимости ремонтно-восстановительных работ приведены в таблице 5. ДД.ММ.ГГГГ специалистом ООО «Дальневосточный центр экспертиз» были осмотрены пострадавшие от действий арендаторов помещения нежилого здания, использовавшегося в качестве кафе в <адрес>, в присутствии собственника. В ходе осмотра и исследования пострадавших помещений нежилого здания в <адрес> обнаружены значительные дефекты (повреждения), являющиеся следствием действий арендаторов (вандальные действия). Все зафиксированные дефекты существенно влияют на условие нормальной эксплуатации помещений исследуемого здания. В процессе осмотра экспертом были определены площади поврежденных помещений исследуемого здания, а также площади поверхностей конструктивных элементов для последующего расчета объемов ремонтно-восстановительных работ; зафиксированы повреждения, сохранившиеся до дня проведения натурных исследований. На основании данных, полученных в результате экспертного осмотра, экспертом составлены поэтажные планы и определена номенклатура (виды) ремонтно-восстановительных работ и материалов, необходимых для ликвидации зафиксированных дефектов. На основании полученных данных произведен расчет, в котором учтена стоимость всех затрат, необходимых для устранения повреждений в помещениях нежилого здания в <адрес>. При расчете учтены затраты на производство работ в помещении с мебелью и загромождающими предметами согласно Приказа от 04.0.2020 №/пр прил. 10 табл.3 п. 12, путем применения повышающих коэффициентов 1,15 к затратам труда рабочих строителей, эксплуатации машин, механизмов. Стоимость работ по устранению дефектов стен, потолка и пола, образовавшихся в результате физических действий (вандальных) арендаторов в помещениях нежилого здания в <адрес>, согласно локальному сметному расчету № составляет <данные изъяты>.

Дополнением к акту экспертного исследования №/ЭН от ДД.ММ.ГГГГ эксперт указал, на наличие технической ошибки в акте экспертного исследования, а именно в указании населенного пункта, указано читать «<адрес>».

В тоже время, в акте экспертного исследования имеются иные ошибки, в указании кадастрового номера земельного участка, хотя, как следует из сведений ЕГРН, у земельного участка, на котором расположено здание – закусочная, отсутствует кадастровый номер.

Допрошенный в судебном заседании эксперт, подписавший данное заключение, генеральный директор <данные изъяты>» ФИО12 суду пояснила, что в заключении имеются технические описки, фотоматериалы на момент передачи здания ответчику эксперту не представлялись, в связи с их отсутствием, выводы о вандальных действиях ответчика, которые явились следствием наличия зафиксированных дефектов (повреждения) здания, сделаны экспертом на основании пояснений истца, присутствующем при проведении осмотра здания. Ответчик при осмотре здания экспертом участия не принимал.

Оценивая заключение вышеуказанной судебной экспертизы, суд ставит под сомнение данный акт экспертного исследования, поскольку ущерб, причиненный спорному зданию устанавливался экспертами со слов истца, фотоматериалов на дату передачи здания по договору аренды не имеется, фотоматериалы, представленные истцом и ответчиком суд не может расценить как доказательства состояния здания на момент передачи, поскольку на данных фотографиях не указано время фотографирования, обе стороны утверждают, что именно в данном виде было передано здание, изображения на фотоснимках кардинально отличаются друг от друга. Выводы эксперта о вандальных действиях ответчика в отношении арендованного помещения, основаны на предположении истца.

Кроме того, сторонам по делу и их свидетелями подтверждается, что спорное здание нуждалось в ремонте, не эксплуатировалось два года, отсутствовала система отопления, крыша здания была повреждена, а истцом не представлено в суд заключение об оценке поврежденного имущества с учетом его состояния на дату заключения договора аренды помещения.

Представленное истцом экспертное исследование подтверждает лишь общую стоимость работ по устранению дефектов помещения, как нового.

Участникам процесса неоднократно разъяснялось положение ст. 56 ГПК РФ, а также предоставлялась возможность заявить ходатайство о проведении повторной экспертизы по делу, однако стороны отказались от проведения повторной экспертизы, указав, что фотоснимков с состоянием здания на момент передачи здания Зайцев Е.Е. в 2020 году у них нет.

Кроме того, истец пояснила, что в настоящее время она сдала данное здание в аренду другому лицу, которое уже преступило к ремонту помещений и установить состояние, в котором ответчик оставил не здание не представится возможным, в связи с чем, суд рассмотрел дело по имеющимся в деле доказательствам.

При указанных обстоятельствах, с учетом исследованных по делу доказательств, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика стоимости работ по устранению дефектов стен, потолка и пола, удовлетворению не подлежат.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку Соловьевой Т.Р. в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, то не подлежит взысканию с ответчика и понесенные истцом, в связи судебные расходы в виде государственной пошлины и расходов по оплате услуг экспертов.

На основании изложенного, руководствуюсь ст.ст. 194-198 ГП РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Соловьевой Татьяны Радовны к Зайцеву Евгению Евгеньевичу о взыскании задолженности по арендной плате, стоимости работ по устранению дефектов и судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда (29.09.2023), через Дальнереченский районный суд Приморского края.

Судья                                         А.А. Повзун