Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2974/2022 ~ М-1986/2022 от 16.05.2022

Дело № 2-2974/2022

УИД 91RS0024-01-2022-002812-46

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ялта                                19 сентября 2022 г.

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Корпачевой Л.В. при секретаре Руденко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Устюгова Сергея Владимировича к Дейнеке Виталию Андреевичу, Морозову Александру Юрьевичу о признании права собственности,

у с т а н о в и л:

Устюгов С.В. обратился в суд с иском к Дейнеке В.А., Морозову А.Ю. о признании права собственности на квартиру общей площадью 27,1 кв. м с балконом площадью 3 кв. м, который не входит в общую площадь квартиры, расположенную на 4 этаже многоквартирного дома общей площадью 2 218 кв. м, состоящего из 7 этажей, возведенного на двух земельных участках: с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>, и с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>.

Исковые требования мотивированы тем, что 6 ноября 2014 г. Дейнека В.А., действующий от имени и в интересах Морозова А.Ю. (продавец), и истец Устюгов С.В. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи, по условиям которого покупатель обязался профинансировать строительство доли в домовладении, возводимом на земельном участке адресу: <адрес>, с характеристиками, определенными в пункте 1.3 предварительного договора, а именно, общей площадью ориентировочно 32,65 кв. м, с коммунальными удобствами в виде автономного отопления и горячего водоснабжения, холодной воды, канализации и электричества), а продавец обязался осуществить строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передать покупателю долю в собственность в установленном законом порядке. Срок окончания строительства определен не позднее 30 мая 2015 г. (пункт 1.4 предварительного договора). Объем финансирования строительства доли домовладения определен в пункте 2.1 предварительного договора и составил 1 795 000 рублей, оплата производится по графику (пункт 2.2. договора), в окончательном размере до 31 мая 2015 г. По результатам досудебно-претензионной работы между сторонами была достигнута договоренность об уменьшении цены договора до 1 389 525 рублей в связи с уменьшением площади приобретаемой покупателем доли в домовладении с 32,65 кв. м до 27,1 кв. м, вследствие чего покупателю были возвращены денежные средства в размере 187 000 рублей. Несмотря на выполнение покупателем обязательств по финансированию строительства, до настоящего времени квартиру в собственность он не получил, в предусмотренный договором срок домовладение в эксплуатацию не было введено. Вместе с тем по рассмотрения дела № 33-139/2022 по иску других участников долевого строительства домовладения, принимавших участие в финансировании по аналогичным с истцом основаниям, и имеющего преюдициальную силу для доказывания обстоятельств по данному иску, апелляционным определением от 2 марта 2022 г. установлено, что готовность объекта незавершенного строительства – домовладения по адресу: <адрес> составляет 100%. К строению – объекту с кадастровым номером №<номер> подведены коммуникации: газоснабжение (только для отопления), электроснабжение, водоснабжение, канализация, выполнена отделка квартир, благоустроена прилегающая территория. Данный объект недвижимости является объектом недвижимости, завершенным строительством многоквартирным домом общей площадью 2 017,5 кв. м, со степенью готовности объекта 100%.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

6 ноября 2014 г. Дейнека В.А., действуя на основании доверенности от Морозова А.Ю. (продавец), и Устюгов С.В. (покупатель) заключили предварительный договор, по которому покупатель финансирует строительство части объекта (доли), предусмотренной пунктом 1.3 настоящего договора, а продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передает в порядке, предусмотренном законодательством, долю покупателю в собственность.

В соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора объектом недвижимости является домовладение, возводимое продавцом на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 1.3 предварительного договора доля покупателя расположена в возводимом продавцом домовладении на 4 этаже в блоке № 1, общая площадь ориентировочно 32,65 кв. м, с коммунальными удобствами в виде автономного отопления и горячего водоснабжения, холодной воды, канализации и электричества.

Плановое окончание строительства – не позднее 30 мая 2015 г. (пункт 1.4 предварительного договора).

Объем финансирования строительства доли домовладения определен в пункте 2.1 предварительного договора и составил 1 795 000 рублей, оплата производится по графику (пункт 2.2. предварительного договора) со сроком завершения оплаты – до 31 мая 2015 г.

Предварительный договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до передачи доли покупателю в собственность (пункт 5.1 предварительного договора).

Пунктом 1.7 предварительного договора предусмотрено, что продавец не вправе без письменного на то согласия покупателя производить отчуждение в любой форме в собственность либо на ином праве третьим лицам часть объекта недвижимости (помещение), определенную в пункте 1.3 предварительного договора, либо объект недвижимости в целом как в период строительства, так и после сдачи объекта в эксплуатацию, в том числе, передавать третьим лицам долю.

Передача денежных средств в счет оплаты по предварительному договору произведена наличным образом, по распискам: 6 ноября 2014 г. в размере 50 000 рублей, 18 ноября 2014 г. в размере 847 000 рублей и в размере 628 000 рублей соответственно.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости 20 июля 2017 г. зарегистрировано право собственности ФИО-1 на земельный участок площадью 600 кв. м по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – среднеэтажная жилая застройка, а также на земельный участок площадью 600 кв. м по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – среднеэтажная жилая застройка.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 8 февраля 2019 г. (гражданское дело №<номер>) отказано в удовлетворении исковых требований ФИО-1 к ФИО-2, ФИО-3, ФИО-4, ФИО-5, ФИО-6 об устранении препятствий в пользовании собственностью, освобождении помещений, удовлетворены встречные исковые требования ФИО-2, ФИО-3, ФИО-4, ФИО-5 к ФИО-1, Дейнеке В.А., Морозову А.Ю., ФИО-7 о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности, также удовлетворены исковые требования ФИО-8, ФИО-9, ФИО-10, ФИО-11, ФИО-12, ФИО-13, ФИО-14, ФИО-15, ФИО-16, ФИО-17, ФИО-18, ФИО-19 к ФИО-1, Дейнеке В.А., Морозову А.Ю., ФИО-7 о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 2 марта 2022 г. указанное решение суда отменено, по делу принято новое решение, которым

отказано в удовлетворении иска ФИО-1 к ФИО-2, ФИО-3, ФИО-4, ФИО-5, ФИО-6, ФИО-8, ФИО-9, ФИО-10, ФИО-13, ФИО-11, ФИО-12, ФИО-14, ФИО-15, ФИО-16, ФИО-17, ФИО-18 и ФИО-19 об устранении препятствий в пользовании собственностью, освобождении помещений в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>;

удовлетворены исковые требования ФИО-2, ФИО-3, ФИО-4, ФИО-5, ФИО-8, ФИО-9, ФИО-10, ФИО-13, ФИО-11, ФИО-12, ФИО-14, ФИО-15, ФИО-16, ФИО-17, ФИО-18, ФИО-19,

признан недействительным заключенный ФИО-7 и Дейнекой В.А. договор купли-продажи от 21 июня 2017 г. по отчуждению объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №<номер> и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>,

признан недействительным заключенный между Морозовым А.Ю. и Дейнекой В.А. договор купли-продажи от 21 июня 2017 г. по отчуждению объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №<номер>,

признан недействительным заключенный между Морозовым А.Ю. и Дейнекой В.А. договор купли-продажи от 21 июня 2017 г. по отчуждению земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>,

признан недействительным, заключенный между Дейнекой В.А. и ФИО-1 договор купли-продажи от 10 июля 2017 года по отчуждению земельных участков: с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес> и с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес>, и объектов незавершенного строительства: расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №<номер> и расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №<номер>;

признано многоквартирным домом здание, состоящее из 7 этажей, общей площадью 2 218,5 кв. м, возведенное на двух земельных участках: с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес> и с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>;

признано многоквартирным домом здание, состоящее из 2 этажей, общей площадью 317,4 кв. м, возведенное на земельном участке с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>;

признано право собственности ФИО-13 на <адрес>, ФИО-4 на <адрес>, ФИО-12 на <адрес>, ФИО-8 на <адрес>, ФИО-2 на <адрес>, ФИО-15 на <адрес>, ФИО-16 на <адрес>, ФИО-5 на <адрес>, ФИО-18 на <адрес>, ФИО-10 на <адрес>, ФИО-3 на <адрес>, ФИО-11 на <адрес>, ФИО-14 на <адрес>, ФИО-9 на <адрес>, ФИО-17 на <адрес>, ФИО-19 на <адрес> расположенных в указанных многоквартирных домах, возведенных на двух земельных участках: с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес> и с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>;

отказано в удовлетворении встречных исковых требований ФИО-4, ФИО-13 к ФИО-20 о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности.

Отказано в удовлетворении исковых требований ФИО-9 к ФИО-21 о признании договоров недействительными, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности.

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности акта правосудия, а также на исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по иному делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения спора. Преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов, обязательности их исполнения и обеспечивает действие принципа правовой определённости (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2011 г. № 30-П, определения Конституционного Суда Российской Федерации от 6 ноября 2014 г. № 2528-О и от 19 ноября 2015 г. № 2685-О, пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации т 11 августа 2020 г. по делу № 30-КГ20-1-К5).

С учетом изложенного, обстоятельства, установленные судами по гражданскому делу № 2-91/2019, не подлежат повторному доказыванию.

В соответствии с частью 2 статья 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицам.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в частности из договоров. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть. 1). Если правила, содержащиеся в части 1 настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).

Разрешая вопрос о юридической квалификации заключенного между Морозовым А.Ю. и Устюговым С.В. предварительного договора, суд исходит из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, из содержания предварительного договора следует, что ответчик Морозов А.Ю. осуществлял привлечение денежных средства истца для строительства многоквартирного дома, с условием последующей передачи квартиры в этом доме истцу. Истцом договор заключен для удовлетворения его личных, семейных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Доказательств обратного суду не представлено.

На момент заключения сторонами предварительного договора купли-продажи жилого помещения действовали нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон N214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона N214-ФЗ он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статьи 3 Федерального закона №214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного пользования таким земельным участком. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона № 214-ФЗ о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Из заключенного предварительного договора купли-продажи следует, что, несмотря на то, что он именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, застройщиком является физическое лицо, вместе с тем стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенное помещение в строящемся объекте недвижимости (пункты 1.1, 1.3 договора), о его стоимости (пункт 2.1 договора), об оплате в момент заключения договора стоимости предмета договора задолго до окончания строительства многоквартирного дома и передачи квартиры в собственность (пункт 2.2 договора), о сроке исполнения обязательств ответчиком Морозовым А.Ю. в отношении предмета договора (пункт 1.4 договора).

Таким образом, поскольку заключенный сторонами договор содержит все существенные условия, характерные для договора участия в долевом строительстве, к нему подлежат применению положения названного закона. То обстоятельство, что договор поименован сторонами как предварительный договор купли-продажи, не имеет правового значения для дела.

Согласно частям 2, 2.1 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование. Привлечение денежных средств граждан с нарушением указанных требований закона запрещается.

В силу части 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В настоящем случае ответчик Морозов А.Ю. осуществлял привлечение денежных средств истца для строительства многоквартирного дома с грубым нарушением закона, без заключения и регистрации договора участия в долевом строительстве, не являясь лицом, которое закон наделяет право на осуществление такой деятельности.

Отсутствие данного договора в силу части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» препятствует регистрации права собственности истца на объект долевого строительства и, как следствие, не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника.

Вместе с тем, несмотря на нарушение ответчиком Морозовым А.Ю. требований закона о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве, право истца на получение результата строительства подлежит судебной защите.

Разрешая вопрос о допустимости способа защиты, избранного истцом, суд учитывает, что нормами Федерального закона N 214-ФЗ урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком.

Признание за участником долевого строительства права собственности на объект долевого строительства в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты законом прямо не предусмотрено.

В тоже время, в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного кодекса, а способы защиты – в статье 12 этого кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что указанная в предварительном договоре доля в объекте долевого строительства является квартирой №20, имеет индивидуально-определенные характеристики – общая площадь 27,1 кв. м с балконом площадью 3 кв. м, который не входит в общую площадь квартиры, расположена на 4 этаже многоквартирного дома общей площадью 2 218 кв. м, состоящего из 7 этажей, возведенного на двух земельных участках: с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>, и с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>.

При указанных обстоятельствах суд полагает исковые требования о признании права собственности обоснованными и подлежащими удовлетворению с признанием права собственности истца на указанную квартиру.

В соответствии с пунктом 1 статьи. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно пункту 1 статьи 971 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

С учетом обстоятельств дела, заключения предварительного договора истцом и Дейнекой В.А., действующим по доверенности от Морозова А.Ю., суд приходит к выводу, что надлежащим ответчиком по делу является Морозов А.Ю.

В связи с частичным удовлетворением иска в соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком Морозовым А.Ю. подлежат возмещению понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 17 175 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

иск Устюгова Сергея Владимировича к Дейнеке Виталию Андреевичу, Морозову Александру Юрьевичу о признании права собственности удовлетворить частично.

Признать право собственности Устюгова Сергея Владимировича на квартиру №<номер> общей площадью 27,1 кв. м с балконом общей площадью 3 кв. м, который не входит в общую площадь квартиры, расположенную на 4 этаже многоквартирного жилого дома общей площадью 2 218 кв. м, состоящего из 7 этажей, возведенного на двух земельных участках: с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>, и с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья                                Л.В. Корпачева