Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-327/2023 (2-4395/2022;) ~ М-2649/2022 от 31.05.2022

Дело № 2-327/2023 (2-4395/2022)

УИД 42RS0019-01-2022-004972-03

РЕШЕНИЕ

    Именем Российской Федерации

01.06.2023 года                             <адрес>

    Центральный районный суд <адрес>

    в составе председательствующего судьи            Козловой Е.И.,

        при секретаре                              Чинчараули А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рамской Е.Б. к Бакланову С.Ф. о взыскании денежных средств и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Рамской Е.Б. обратилась в суд с иском к Бакланову С.Ф. о взыскании денежных средств и обращении взыскания на заложенное имущество.

    Требования мотивированы тем, что Бакланову С.Ф. (заемщик) взял в долг у Рамской Е.Б. (займодавец) денежные средства в размере 6 000 000 руб., о чем заключен договор займа от ДД.ММ.ГГГГ г. и выдана расписка о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ Срок возврата суммы займа определен до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 договора). В целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа, заемщик предоставил в залог имущество – жилой дом, площадью 120,5 кв.м. кадастровый №, расположенный по адресу Мысковский городской округ, <адрес> и земельный участок, общей площадью 1200 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу <адрес> (п. 2.3 договора). Стороны определили, что в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по возврату суммы займа займодавец удовлетворяет свои требования в полном объеме, определенном к моменту фактического удовлетворения, за счет имущества, служащего обеспечением обязательств заемщика путем его реализации в установленном порядке (п. 2.7 договора). Для обеспечения обязательств по договору займа между Рамской Е.Б. (залогодержатель) и Бакланову С.Ф. (залогодатель) заключен договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, который зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ (номера государственных регистраций: № и №). Ипотека обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту удовлетворения, в частности: 6 000 000 руб., возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, расходы по взысканию задолженности и иные издержки, (пункт 1.3. Договор об ипотеке). По соглашению сторон жилой дом и земельный участок оценен сторонами в 6 000 000 руб., (пункт 1.8. Договора об ипотеке). Взыскание на предмет залога и его реализация осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации, (пункты 1.10. и 1.11. Договора об ипотеке). ДД.ММ.ГГГГ Рамской Е.Б. обратилась к Бакланову С.Ф. с требованием о возврате денежных средств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, однако на дату обращения с исковым заявлением ответчиком в полном объеме не исполнены обязательства по возврату суммы займа.

Просит взыскать с Бакланову С.Ф. в пользу Рамской Е.Б. денежные средства в размере 6 000 000 рублей основного долга по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ; обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом, площадью 120,5 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> земельный участок общей площадью 1200 кв. м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с определением начальной продажной цены для дома - 5 825 584 рублей, для земельного участка 354 400 рублей; взыскать с Бакланову С.Ф. в пользу Рамской Е.Б. уплаченную государственную пошлину в сумме 38500 рублей.

Представитель истца Лучшева М.И., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, начальную продажную цену залогового имущества просила определить в соответствии с заключением судебного эксперта.

Представитель ответчика Ляпустина И.В., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения требований, дополнительно пояснила, заключение судебного эксперта не оспаривает.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки суду неизвестно.

В ходе судебного разбирательства определением суда к участию по делу привлечения в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ИФНС России по <адрес>.

Третье лицо в судебное заседание своих представителей не направили, о дате и времени судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом.

В отзыве на исковое заявление МРУ Росфинмониторинга указывает, что значимой информацией для рассмотрения дела не располагает.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, заключение прокурора, полагавшего исковые требования подлежащими удовлетворению, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа ) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно ч.ч.1,2 ст.808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ч.1 ст.811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что между Рамской Е.Б. (займодавец) и Бакланову С.Ф. (заемщик) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор займа на сумму 6 000 000 руб. на срок до ДД.ММ.ГГГГ

В целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа, заемщик предоставил в залог имущество – жилой дом, площадью 120,5 кв.м. кадастровый №, расположенный по адресу Мысковский городской округ, <адрес> и земельный участок, общей площадью 1200 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу <адрес> (п. 2.3 договора).

Стороны определили, что в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по возврату суммы займа займодавец удовлетворяет свои требования в полном объеме, определенном к моменту фактического удовлетворения, за счет имущества, служащего обеспечением обязательств заемщика путем его реализации в установленном порядке (п. 2.7 договора).

Для обеспечения обязательств по договору займа между Рамской Е.Б. (залогодержатель) и Бакланову С.Ф. (залогодатель) заключен договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, который зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ (номера государственных регистраций: №). Ипотека обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту удовлетворения, в частности: 6 000 000 руб., возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, расходы по взысканию задолженности и иные издержки, (пункт 1.3. Договор об ипотеке).

Указанные договоры подписаны сторонами, что не оспаривается в судебном заседании. В материалы дела представлены копии указанных договоров, оригинал которых был предоставлен суду представителем истца на обозрение.

Также ДД.ММ.ГГГГ истцом во исполнение условий п. 4.1. договора об ипотеке заключен договор многостороннего страхования от ДД.ММ.ГГГГ, представлен полис № № по комплексному ипотечному страхованию.

Факт передачи Рамской Е.Б. Бакланову С.Ф. по договору займа денежных средств в размере 6 000 000 руб. подтверждается распиской Бакланову С.Ф. от ДД.ММ.ГГГГ оригинал которой был представлен суду на обозрение. Ответчик не оспаривает факт получения денежных средств. Более того истцом в материалы дела представлены оригинал договора займа и расписки, налоговые декларации истца за 2018-2020 г.г., подтверждающие основной источник дохода истца, его размер за период, предшествующий дате займа, а также выписка из лицевого счета Рамской Е.Б. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающая фактического обладания денежными средствами для передачи их в долг ответчику, что позволяет суду прийти к выводу о том, что финансовое положение истца позволяло предоставить заемщику указанную сумму денежных средств.

ДД.ММ.ГГГГ истец вручила ответчику требование о возврате суммы займа, однако претензия ответчиком оставлена без ответа и исполнения.

Согласно положениям ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.310 ГК РФ).

Доказательств погашения суммы займа, а также доказательств в опровержение доводов истца в порядке ст.56 ГПК РФ ответчиком не представлено.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика суммы займа по договору в размере 6 000 000 руб. подлежат удовлетворению.

На основании п. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ, требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного движимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

В силу ч. 2 ст. 350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

На основании ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с п. 3 ст. 350 ГК РФ в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

На основании п. 1,2,3 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

По соглашению сторон жилой дом и земельный участок оценен сторонами в 6 000 000 руб., (пункт 1.8. Договора об ипотеке). Взыскание на предмет залога и его реализация осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации, (пункты 1.10. и 1.11. Договора об ипотеке).

Истцом представлена оценка рыночной стоимости заложенного имущества – заключение специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость жилого дома площадью 120,5 кв.м. с земельным участком по адресу <адрес> в ценах и по состоянию на дату исследования ДД.ММ.ГГГГ округленно составляет: 6 180 000 руб.

В ходе судебного разбирательства судом была назначена судебная экспертиза с целью определения актуальной рыночной стоимости жилого дома, площадью 120,5 кв.м. (кадастровый №), расположенного по адресу: <адрес> земельного участка, общей площадью 1200 кв. м. (кадастровый №), расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно заключению эксперта ООО «ТПП-Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого дома на дату проведения экспертизы округленно составляет 5 275 000 руб., земельного участка – 1 128 000 руб.

Стороной ответчика представлено заключение специалиста Экспертной компании «Констат» № № от ДД.ММ.ГГГГ по выполнению экспертного исследования с целью анализа предоставленного Заключения эксперта № подготовленного ООО «ТПП-Эксперт», согласно которому специалист пришел к выводу: в заключении эксперта при расчете стоимости земельного участка некорректно выполнены поправки для объектов аналогов на ценообразующие параметры, имеются математические ошибки; в заключении эксперта при расчете стоимости объекта недвижимости некорректно выполнены поправки для объектов аналогов на ценообразующие параметры. В совокупности выявленных недочетов рыночная стоимость объекта исследования рассчитана неверно и занижена. Исследование проведено экспертом не объективно, не всесторонне и не в полном объеме. Заключение эксперта основывается на положениях, не дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных н практических данных. Положения заключения эксперта не обоснованы и содержат противоречия.

Из письменных пояснений эксперта ООО «ТПП-Эксперт» представленных суду в дополнение к заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что им был произведен перерасчет рыночной стоимости исследуемых объектов, итоговая стоимость дома составила 5 150 968 руб., стоимость земельного участка с хозяйственными постройками - 1 187 758 руб.

Указанное заключение судебного эксперта соответствует требованиям ст.ст. 55, 59 - 60, 67, 86 ГПК РФ, ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованную литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Выводы эксперта являются полными и мотивированными, ответы на постановленные вопросы последовательны и обоснованы, не допускают неоднозначного толкования, не содержат противоречий в установленном законом порядке не опровергнуты, заключение не противоречит пояснениям сторон в части фактических обстоятельств спора, согласуется с иными представленными письменными доказательствами по делу. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ. В материалах дела представлены документы, подтверждающие, подтверждающие квалификацию эксперта, имеющего высшее техническое образование, длительный стаж работы по специальности.

При таких обстоятельствах, суд в совокупности с иными исследованным в судебном заседании письменными доказательствами оценивает заключение судебного эксперта как достоверное, относимое и допустимое доказательство размера рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, опровергающее иные, представленные суду заключения специалистов.

Учитывая изложенное, при определении размера стоимости спорного недвижимого имущества, суд исходит из заключения эксперта судебной экспертизы.

Таким образом, общая стоимость объектов составляет 6 338 726 руб.

Сумма неисполненного заемщиком обязательства по требованию о взыскании задолженности по договору займа (6 000 000 руб.) составляет 94,7 % от размера оценки предметов залога (6 338 726 руб.), что в силу ст. 54.1. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является значительным нарушением обеспеченного ипотекой обязательства, а размер требований истца соразмерным стоимости заложенного имущества.

При этом нарушение обязательств имело место более трех месяцев, что следует из материалов дела, и не оспорено ответчиком.

Таким образом, судом установлено, что основания для отказа в обращении взыскания на залог, указанные в ст. 54.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", отсутствуют.

Поскольку суд считает установленным факт нарушения условий договора займа в связи с невозвратом суммы займа в установленный договором срок, нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество.

В силу ч. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов.

Согласно п.9 ст. 77.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" продажа заложенного имущества, указанного в пункте 8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, суд считает, что начальной продажной стоимостью жилого дома, общей площадью 120,5 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> земельного участка общей площадью 1200 кв. м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> при продаже с торгов необходимо установить для жилого дома в размере 4120774,40 руб. (из расчета 5150968*80%), земельного участка в размере 950206,4 руб. (из расчета 1187758*80%).

В соответствии ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу положений ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ.

На основании положений ст. 98 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 38500 руб., несение которых истцом подтверждено чеком-ордером от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 38200 руб., чеком-ордером от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 300 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Взыскать с Бакланову С.Ф. (паспорт №) в пользу Рамской Е.Б. (паспорт №) задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в размере 6000000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в сумме 38500 руб.

Обратить взыскание на предмет залога жилой дом, общей площадью 120,5 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> земельный участок общей площадью 1200 кв. м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную цену залогового имущества на публичных торгах: жилого дома в размере 4120774,40 руб., земельного участка в размере 950206,4 руб.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через суд, принявший решение.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

    Председательствующий                     Е.И. Козлова