Решение по делу № 2-29/2022 ~ М-24/2022 от 07.02.2022

                                                                                               Дело № 2-29 (2022)

                                                                                     28RS6-01-2022-000036-91

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 апреля 2022 года                                                                                               <адрес>

    Ромненский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Вельдяйкина К.В.,

при секретаре судебного заседания Сенчуре Е.А.,

представителя администрации Ромненского муниципального округа Русиной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску представителя Живодерова П.В., в интересах Редозубова Р.Д., о расторжении договора купли продажи нежилого помещения, прекращения права собственности, взыскание денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

    В Ромненский районный суд обратился представитель Редозубова Р.Д., Живодеров П.В., к администрации Ромненского муниципального округа о расторжении договора купли-продажи нежилого здания-здания мастерской, расположенного по <адрес>1 <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, между Редузубовым Р.Д., в лице представителя Гипа А.П., и администрацией Знаменского сельского совета <адрес>, о прекращении права собственности, возврате денежных средств, и взыскании государственной пошлины. В обосновании своего требования указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Редозубовым Р.Д., в лице представителя Гипа А.П., и администрацией Знаменского сельского совета <адрес> был заключён договор купли-продажи нежилого здания-здания мастерская, расположенной <адрес>1 с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 504 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>. Продажа данного нежилого помещения осуществлялась через аукцион, в котором участвовал представитель Гип А.П., от имени Редозубова Р.Д.. Редозубовым Р.Д., были выполнены все условия договора, оплачены денежные средства по договору в полном объёме. Администрацией же было передано здание по акту приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ не соответствующее характеристикам указанных в данном акте, а именно площадь здания намного меньше площади указанной в договоре и акте, то есть Редозубов Р.Д., был введён в заблуждение и приобрёл здание, не соответствующей действительным размерам. То есть Редузобов Р.Д., при предоставлении указаний своему представителю купить настоящее здание рассчитывал, что оно будет соответствовать размерам как указаны были в договоре 504 кв.м., по итогу при осмотре и измерении оно не соответствует размером.

    Не соответствие условий договора фактической действительности, является существенным нарушением условий договора. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. ДД.ММ.ГГГГ в адрес администрации было направлено письмо с приложением соглашения о расторжении договора купли-продажи по соглашению сторон, но ответа от администрации так и не поступило. Считают, что Редозубов Р.Д., был введён в заблуждение, фактически площадь нежилого здания не совпадает с площадью, указанной в договоре. Просит расторгнуть договор купли-продажи нежилого здания-здания мастерской от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного <адрес>1 кадастровый №, заключённый между Редозубовым Р.Д., и администрацией Знаменского сельсовета <адрес>, прекратить право собственности Редозубова Р.Д., ДД.ММ.ГГГГ расположенного <адрес>1 кадастровый №, взыскать с администрации Знаменского сельсовета в пользу Редозубова Р.Д., денежные средства в размере 105000 рублей, и взыскать государственную пошлину.

В письменном отзыве на исковые требования ответчиком указано, что на основании <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ОЗ «О преобразовании сельских поселений <адрес> во вновь образованное муниципальное образование Ромненский муниципальный округ <адрес>». Решением Ромненского муниципального округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О вопросах правопреемства», администрация Ромненского муниципального округа является правопреемником администрации Знаменского сельсовета. С предъявленными требованиями истца не согласны. Согласно договора купли-продажи нежилого здания-здания мастерской от ДД.ММ.ГГГГ заключённого между администрацией Знаменской администрацией и Редозубовым Р.Д.,, покупатель приобретает нежилое здание площадью 504 кв. м., расположенное <адрес>1. Указанный договор был подписан представителем истца собственноручно. Согласно акту приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ стороны были ознакомлены с техническим состоянием нежилого здания, все недостатки обнаружены. Стороны подтвердили отсутствие каких-либо претензий. Продавец передал покупателю здание мастерской площадью 504 кв.м.. При покупке здания у истца не было возражений. Акт приёма-передачи подписан обеими сторонами. Согласно выписки из ЕГРН нежилое здание было зарегистрировано и имеет площадь 504,0 кв.м.. Договор купли-продажи был заключён на основании протокола об итогах торгов по продаже недвижимого имущества. На торги было выставлено муниципальное имущество с характеристиками прописанными в договоре, Редозубов Р.Д., участвовал в аукционе, истец знал, какова площадь здания, согласно документам, возражений не имел. С момента подписания договора прошло более трёх лет, собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению, за прошедшие годы проданное нежилое помещение могло быть реконструировано, переделано собственником. Передавалось здание покупателю в 2018 году согласно акту приёма-передачи. Ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства по передачи товара покупателю. Считают, что никакого заблуждения не было. Истец подписывал все документы, каких-либо возражений от него не исходило. Просят в иске отказать.

Привлечённое в качестве третьего лица МКУ «Знаменская администрация» в своём отзыве указывает, что согласно договора купли-продажи нежилого здания-здания мастерской от ДД.ММ.ГГГГ заключённого между администрацией Знаменской администрацией и Редозубовым Р.Д.,, покупатель приобретает нежилое здание площадью 504 кв. м., расположенное <адрес>1. Указанный договор был подписан представителем истца собственноручно, также был подписан акт приёма-передачи. Стороны подтвердили отсутствие каких-либо претензий. Согласно выписки из ЕГРН нежилое здание было зарегистрировано и имеет площадь 504,0 кв.м.. Договор купли-продажи был заключён на основании протокола об итогах торгов по продаже недвижимого имущества. На торги было выставлено муниципальное имущество с характеристиками прописанными в договоре, Редозубов Р.Д., участвовал в аукционе, истец знал, какова площадь здания, согласно документам, возражений не имел. В связи с этим, считают, что никакого заблуждения не было.

В судебном заседании представитель ответчика с исковыми требованиями представителя истца не согласилась, привела доводы, которые были изложены в отзыве. Дополнительно пояснив, что Знаменская администрация ДД.ММ.ГГГГ данный объект зарегистрировала Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с площадью 504,0 кв.м., кроме этого согласно перечню объектов недвижимого имущества переданное Знаменскому сельсовету, здание мастерской имеет площадь 504, кв.м., поэтому по данной площади здание и было зарегистрировано и затем продано истцу. Таким образом, никаких нарушений со стороны ответчика нет, и в заблуждение истца ответчик не вводил.

В судебное заседание истец, представитель истца, третьи лица не заявляющие самостоятельные требования МКУ «Знаменская администрация», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> не явились о дате, времени, месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом, МКУ «Знаменская администрация» просила рассмотреть дело без их участия.

Заслушав стороны, исследовав представленные документы, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Статьей 421 ГК РФ закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иным нормативным актом. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 433 ч. 3 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. В соответствии с требованиями ч. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления документа, подписанного сторонами.

В соответствии с ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. (ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Редозубовым Р.Д., в лице представителя Гипа А.П., и администрации Знаменского сельсовета <адрес> заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым покупатель Редозубов Р.Д., приобрел в собственность нежилое здание-здание мастерской площадью 504,0 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>1, с кадастровым номером <данные изъяты>. Цена приобретаемого имущества составляет 105000 рублей.

Продавец обязался передать покупателю в его собственность недвижимое имущество, являющееся предметом договора, а покупатель обязался оплатить цену имущества в сроки и порядки, установленном договором.

По акту приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ представитель истца принял от администрации Знаменского сельсовета <адрес> вышеуказанное недвижимое имущество. При этом акт подтверждает отсутствие у представителя истца претензий в отношении принимаемого нежилого помещения.

Таким образом, свои обязательства по договору по передаче объектов недвижимости покупателю администрация Знаменского сельсовета выполнила.

Право собственности истец на нежилое помещение зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с требованиями ст. 450 Гражданского кодекса РФ ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду доказательства такого нарушения: неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны.

Представитель истца, ссылаясь на существенное нарушение условий договора купли-продажи, указал на то, что истца ввели в заблуждение, так как фактически площадь нежилого помещения не совпадает с площадью, указанной в договоре.

В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором ил не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо появляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврату уплаченной за товар денежной суммы.

По смыслу указанных норм права истца, требующие в судебном порядке расторжение договора купли-продажи недвижимости, должны доказать либо наличие факта существенного нарушения договора другой стороной, либо существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, либо существенное нарушения требований к качеству товара.

Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

До подписания договора купли-продажи нежилого помещения объект недвижимости был осмотрен. Каких-либо доказательств, подтверждающих невозможность осмотра объектов до заключения договора, не представлено. Действуя разумно и добросовестно, истец имел возможность до заключения договора купли-продажи оценить состояние приобретаемого имущества при необходимости с привлечением специалиста для проведения осмотра, при наличии сомнений в техническом состоянии объекта отказаться от заключения договора, а при подписании акта приема-передачи указать все существенные недостатки нежилого помещения.

Однако при подписании договора купли-продажи, акта приема-передачи имущества претензий к качеству передаваемых объектов недвижимости истец не выразил, приобрел помещение в том состоянии, с которым был ознакомлен, за согласованную сторонами цену. После подписания договора истец зарегистрировала право собственности в ЕГРН, не требуя при этом расторжения договора купли-продажи, а требование о расторжении договора купли-продажи было предъявлено продавцу только ДД.ММ.ГГГГ, спустя 2 года и семь месяцев после его заключения.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основаниях своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Представителем истца не доказаны основания иска (наличие факта существенного нарушения договора другой стороной либо существенного нарушения требований к качеству товара), в частности не доказан размер ущерба, в результате которого покупатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Кроме этого суд, считает, что признак недостатка как неустранимость в данном случае отсутствует, поскольку устранение недостатка в несоответствии площади приобретённого нежилого здания возможно без расторжения договора купли-продажи. Несоответствие площади нежилого здания не является основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку его предметом являлась нежилое здание-здание мастерской площадью 504,0 кв.м., что соответствовало ранее учтённым данным, согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Злоупотребление продавцом своим правом из материалов дела не усматривается

Доводы представителя истца, о том, что истца ввели в заблуждении при приобретении нежилого здания-здания мастерской, не соответствующим размерам, суд не берёт во внимание, так как о недействительности сделки представитель истца не заявлял.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований представителя истца о расторжении договора купли-продажи нежилого здания-здания мастерской, возврате денежных средств, прекращении права собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Иск представителя Живодерова Павла Владимировича действующего в интересах Редозубова Романа Дмитриевича к администрации Ромненского муниципального округа о расторжении договора купли продажи нежилого здания-здания мастерской от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного <адрес>1, прекращении право собственности и взыскании денежных средств, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Вступившее в законную силу решение суда в соответствии с главой 41 ГПК РФ может быть обжаловано в суд кассационной инстанции - Девятый кассационный суд общей юрисдикции (г. Владивосток, ул. Светланская, д.54) в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления, путем подачи кассационной жалобы через Ромненский районный суд <адрес>.

Судья                                                                                             К.В. Вельдяйкин

Мотивированное решение изготовлено 11 апреля 2022 года.