Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-7066/2019 от 23.05.2019

Судья: Абишев М.С. гр. дело № 33-7066/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 июня 2019 года г.о.Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего – Елистратовой Е.В.

Судей – Тароян Р.В., Назейкиной Н.А.

При секретаре - Майдановой М.К.

Рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Графского В.Н. – Орловой О.В. на решение Красноярского районного суда Самарской области от 19 марта 2019 года, которым постановлено:

«Исковые требования Графского В.Н. к ООО торговая фирма «Самара-Меркурий» о безвозмездном устранении недостатков нежилых помещений оставить без удовлетворения в полном объеме».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Елистратовой Е.В., объяснения представителей Графского В.Н. – Орловой О.В. и Агеевой Ю.В. в поддержание доводов жалобы, возражения на жалобу представителей ООО ТФ «Самара-Меркурий» - Набережневой Н.С. и Шустовой Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Графский В.Н. обратился в суд с исковым заявлением к ООО торговая фирма «Самара-Меркурий» о безвозмездном устранении недостатков нежилых помещений.

В обоснование заявленных требований указал, что приобрел нежилые помещения с кадастровыми № и № расположенных по <адрес>, в собственность на основании заключенного с ответчиком договора от 29.09.2014г. инвестирования в строительство объекта капитального строительства - нежилого здания по <адрес> (ТЦ «<данные изъяты>»).

Нежилое здание, в котором расположены принадлежащие истцу нежилые помещения, возведено ответчиком и введено в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 20.05.2016г.

Свои обязательства по оплате стоимости инвестирования строительства указанного нежилого здания истец выполнил в полном объёме. Расположенные в нежилом здании нежилые помещения, являющиеся предметом договора инвестирования от 29.09.2014, приняты истцом по акту приема-передачи от 17.01.2018; право собственности на данные нежилые помещения зарегистрировано за истцом в установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» порядке.

После принятия нежилых помещений по акту приема-передачи истец выполнил на данном объекте ремонтные работы, начал их эксплуатировать. Однако в процессе эксплуатации помещений истец обнаружил ряд недостатков принятого объекта инвестирования, в частности: отсутствие в помещениях принудительной вентиляции и дымоудаления; отсутствие лестничных маршей, пандусов и лифта для функционального и технологичного соединения расположенных на разных уровнях помещений принадлежащего истцу объекта недвижимости; крепления витражной фасадной системы не обеспечивают необходимые параметры по прочности; наружные стены помещений выполнены из битых блоков, что не обеспечивает необходимые параметры теплоизоляции и шумоизоляции; высота помещений от пола до низа перекрытия с учетом чистовой отделки составляет менее 3,3 метра; отсутствие на парковке, прилегающей к входу одного из помещений, перрона (площадки) для посадки пассажиров в автобусы; отсутствие на парковке, прилегающей к входу одного из помещений, мест для стоянки (парковки) транспортных средств, управляемых инвалидами или перевозящих инвалидов; отсутствие должной схемы организации дорожного движения на участке улично-дорожной сети, расположенной под ТЦ «<данные изъяты>» и используемой для движения общественного пассажирского транспорта (автобусов, трамваев).

По договору инвестирования от 29.09.2014г. истцом приобретены нежилые помещения с целевым использованием под здание городского автовокзала (ориентировочно 800 кв.м.) и под непродовольственную розничную торговлю (ориентировочно 300 кв.м.) (п.3.1.7 договора). Однако согласно подготовленному по заказу истца Обследованию и оценке технического состояния приобретенных помещений (составлено специалистом ООО «ПроектСтрой Групп» Б.И..) данные помещения не соответствуют требованиям, предъявляемым к городскому автовокзалу и помещениям по продаже непродовольственных товаров.

Истец обращался к ответчику с претензиями, в которых просил устранить указанные недостатки, однако до настоящего времени нарушения не устранены.

Вышеуказанные недостатки не были зафиксированы в акте приема-передачи помещений от 17.01.2018г. Однако истец полагает, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п.2 ст556 ГК РФ).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд обязать ответчика в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить недостатки нежилых помещений с кадастровыми № и №, а именно выполнить следующие работы:

- выполнить ремонт торгово-развлекательного центра с изменением системы вентиляции для обеспечения дымоудаления и необходимой циркуляции воздуха и вентиляции в помещении автовокзала, с выводом вентиляции на кровлю;

- выполнить лестничные марши, пандусы и лифт для функционального и технологичного соединения расположенных на разных уровнях помещений принадлежащего истцу объекта недвижимости;

- заменить крепления витражной фасадной системы, обеспечивающей необходимые параметры по прочности;

- заменить наружные стены из битых блоков на новые, обеспечивающие необходимые параметры теплоизоляции и шумоизоляции;

- демонтировать существующие перекрытия нежилого помещения, выполнить новые с высотой этажей с учетом чистовой отделки не менее 3,3 метров;

- разместить на парковке, прилегающей к входу одного из помещений, перроны (площадки) для посадки пассажиров в автобусы, обеспечивающие возможность стоянки автобусов во время посадки пассажиров для автобусов особо малого, малого и среднего классов не менее 10 минут, для автобусов большого и особо большого классов не менее 15 минут;

- разметить на парковке, прилегающей к входу одного из помещений, места для стоянки (парковки) транспортных средств, управляемых инвалидами или перевозящих инвалидов, оборудовать парковку соответствующими дорожными знаками;

- привести в соответствие с Правилами дорожного движения схему организации дорожного движения на участке улично-дорожной сети, расположенной под ТЦ «<данные изъяты>» и используемой для движения общественного пассажирского транспорта (автобус, трамвай).

Судом постановлено вышеуказанное решение, которое в апелляционной жалобе представитель Графского В.Н. – Орлова О.В. просит отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, принять новое решение, удовлетворив исковые требования Графского В.Н. в полном объеме.

В суде апелляционной инстанции представители истца Графского В.Н. – Орлова О.В. и Агеева Ю.В. доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представители ответчика ООО ТФ «Самара-Меркурий» - Набережнева Н.С. и Шустовая Е.В. возражали против доводов жалобы, просили решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки судебной коллегии не сообщили.

В силу ст.ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителей сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Как следует из содержания п.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

П.1 ст.476 ГК РФ установлено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с ч.1 ст.7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого участия, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч.2 ст.7 Закона в случае, если объект долевого участия построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Графский В.Н. ранее являлся собственником нежилого помещения с кадастровым №, расположенного по <адрес>; общей площадью 1 107,8 кв.м.

Графский В.Н. приобрел указанное нежилое помещение в собственность на основании заключенного с ответчиком договора от 29.09.2014г. инвестирования в строительство объекта капитального строительства - нежилого здания по <адрес> (ТЦ «<данные изъяты>»).

Указанное нежилое здание, в котором располагалось принадлежащие истцу нежилое помещение, возведено ответчиком и введено в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 20.05.2016г.

Нежилое здание ТЦ «<данные изъяты>» поставлено на кадастровый учет 15.06.2016г., ему присвоен кадастровый №.

Обязательства по оплате стоимости инвестирования строительства указанного нежилого здания истец выполнил в полном объёме, что сторонами не оспаривалось.

Расположенное в нежилом здании нежилое помещение с кадастровым №, являющееся предметом договора инвестирования от 29.09.2014, принято истцом по акту приема-передачи от 17.01.2018г.

После принятия нежилых помещений по акту приема-передачи истец выполнил на данном объекте ремонтные работы, начав их эксплуатировать.

Как указывает истец, в процессе эксплуатации помещений он обнаружил ряд недостатков принятого объекта инвестирования.

Проверяя доводы истца, суд установил, что согласно заключенному между сторонами договору от 29.09.2014г. инвестирования в строительство объекта капитального строительства - нежилого здания по <адрес> (ТЦ «<данные изъяты>»), на ответчика (продавца) возлагалась обязанность передать истцу (покупателю) нежилые помещения в составе указанного нежилого здания (ТЦ «<данные изъяты>»), ориентировочно общей площадью 1 100 кв.м., расположенные согласно плану нежилых помещений, являющемуся Приложением № 1 к договору.

Таким образом, предметом купли-продажи выступал объект недвижимости с назначением: нежилое помещение. В силу ст.469 ГК РФ продаваемый ответчиком объект недвижимости должен соответствовать данному назначению (целям использования).

Нежилое помещение, выступающее предметом договора инвестирования от 29.09.2014, поставлено на кадастровый учет 28.03.2017г. с назначением: нежилое помещение, площадь данного объекта недвижимости составила 1 107,8 кв.м. Данному объекту недвижимости присвоен кадастровый №.

Нежилое помещение с кадастровым № принято истцом по акту приема-передачи от 17.01.2018г. При этом, названные недостатки помещения в акте приема-передачи помещений от 17.01.2018г. не зафиксированы.

Как следует из акта приема-передачи, инвестор (покупатель) до подписания акта приема-передачи осмотрел нежилое помещение; его качественные и количественные характеристики были известны истцу. Нежилое помещение передано Графскому В.Н. в виде и техническом состоянии, соответствующем условиям договора. Действуя разумно и в своих интересах, истец не был лишен права отказаться от принятия предмета инвестирования, а равно указать в акте приема-передачи на наличие недостатков, свидетельствующее о ненадлежащем исполнении ответчиком своих обязательств по договору, чего, однако, истцом не сделано.

Оценивая представленное истцом заключение о техническом состоянии приобретенных помещений, выполненное специалистом ООО «ПроектСтрой Групп» Б.И., суд пришел к выводу, что оно не содержит выводов о том, что указанные в исковом заявлении недостатки объекта недвижимости возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Напротив, из данного заключения следует, что принадлежащий истцу объект недвижимости в целом пригоден к использованию под нежилое помещение, то есть в соответствии с целевым назначением, определенным договором инвестирования.

Допрошенный в судебном заседании специалист ООО «ПроектСтрой Групп» Б.И. подтвердил выводы своего заключения.

При этом, из содержания указанного заключения видно, что перед специалистом не ставилась задача выяснения временных рамок возникновения указанных недостатков нежилого помещения, а равно причин их возникновения. Напротив, целью обследования являлось выяснение того обстоятельства, соответствует ли переданное истцу помещение требованиям, предъявляемым к городскому автовокзалу и помещениям по продаже непродовольственных товаров.

Пункт 3.1.7 договора инвестирования, по условиям которого, как указывает истец, инвестор обязан использовать нежилые помещения исключительно под здание городского автовокзала (ориентировочно 800 кв.м.) и под непродовольственную розничную торговлю (ориентировочно 300 кв.м.), вопреки доводам истца, не определяет целевое назначение объекта недвижимости, обязанность передать который возложена договором на ответчика.

Данный пункт договора определяет обязанность инвестора (покупателя) перед продавцом использовать приобретенное нежилое помещение согласно указанным целям, но не определяет его право требовать помещение с целевым использованием под здание городского автовокзала и под непродовольственную розничную торговлю.

Представитель ООО ТФ «Самара-Меркурий» пояснил, что ответчик не имеет претензий к истцу относительного принятого обязательства использовать предмет инвестирования под здание городского автовокзала и под непродовольственную розничную торговлю, также истец вправе использовать объект недвижимости согласно его назначению, т.е. как нежилое помещение.

Кроме того, дополнительным соглашением к договору инвестирования от 24.11.2017г., пункт 3.1.7 договора исключен. Стороны не отрицали в судебном заседании факт подписания данного дополнительного соглашения.

Доводы стороны истца, изложенные также в апелляционной жалобе, о том, что дополнительное соглашение от 24.11.2017г. не имеет правовых последствий и считается незаключенным, поскольку не прошло государственной регистрации, проверялись судом и были отклонены по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

В силу положений ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа.

Таким образом, поскольку в силу приведенных норм закона, при заключении данного договора, а равно при заключении соглашения о его изменении не требуется государственная регистрация, суд пришел к обоснованному выводу о том, что в силу заключенного дополнительного соглашения от 24.11.2017г. исключен пункт 3.1.7 договора от 29.09.2014 инвестирования в строительство объекта капитального строительства - нежилого здания по <адрес> (ТЦ «<данные изъяты>»).

Представитель Главы г.о.Самара и Администрации г.о.Самара пояснил, что в составе возведенного нежилого здания с кадастровым № по <адрес> (ТЦ «<данные изъяты>»), отсутствуют помещения городского автовокзала. у Графского В.Н., ООО ТФ «Самара-Меркурий» отсутствуют обязательства перед муниципальным образованием - г.о.Самара о размещении в составе указанного нежилого здания помещения городского автовокзала.

Также суд верно отметил, что ряд заявленных истцом недостатков нежилого помещения отсутствие на парковке, прилегающей к входу одного из помещений, перрона (площадки) для посадки пассажиров в автобусы; отсутствие на парковке, прилегающей к входу одного из помещений, мест для стоянки (парковки) транспортных средств, управляемых инвалидами или перевозящих инвалидов; отсутствие должной схемы организации дорожного движения на участке улично-дорожной сети, расположенной под ТЦ «Аврора Молл» и используемой для движения общественного пассажирского транспорта (автобусов, трамваев), по существу относится не к принятому истцом помещению, а к прилегающей территории, входящей в состав нежилого здания с кадастровым №, в отношении которого у инвестора права не возникли.

Иные указанные истцом недостатки, не исключают возможность использования принятого истцом объекта недвижимости по его целевому назначению, то есть как нежилое помещение. Данные недостатки согласно результатам вышеуказанного обследования характеризуют состояние помещения как ограниченно-работоспособное, но не свидетельствует о необходимости возложение на ответчика обязанности по их устранению.

Судом также установлено, что принятый истцом по акту приема-передачи объект недвижимости - нежилое помещение с кадастровым №, был преобразован, а именно: в результате раздела нежилого помещения с кадастровым № образованы два самостоятельных нежилых помещения с кадастровыми № и №

По смыслу закона (ст.41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости») преобразование объекта недвижимости является основанием как прекращения прав на него, так и его существования. При разделении (выделении) на основе прекратившегося объекта недвижимости возникают новые.

Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что приобретенный истцом по договору инвестирования от 29.09.2014г. объект недвижимости прекратил свое существование. Находящиеся в настоящее время в собственности Графского В.Н. нежилые помещения с кадастровыми № и № приобретены им не на основании указанного договора, а в силу состоявшегося преобразования ранее существовавшего объекта недвижимости, в связи с чем, требования истца об устранении недостатков нежилых помещений с кадастровыми № и № не могут основываться на положениях договора инвестирования от 29.09.2014г. и соответственно, предъявляться к ООО ТФ «Самара-Меркурий».

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст.ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, руководствуясь приведенными выше нормами права, суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований Графского В.Н. не имеется.

У судебной коллегии не имеется оснований не соглашаться с данными выводами суда, так как они основаны на правильно установленных обстоятельствах, а также собранных по делу доказательствах, которым дана надлежащая оценка в соответствии с положениями ст.ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, правильном применении норм материального и процессуального права.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом не принято во внимание, что спорное помещение находится в здании «Паркинг с комплексом торгово-бытовых услуг, оздоровительный комплекс, распределительный пункт и трансформаторную подстанцию, здание для противопожарных целей, городской автовокзал «<данные изъяты>», судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что термин «Городской автовокзал «<данные изъяты> в названии комплекса является условным, что подтверждается ответом ООО «Полиремстройпроект-2» от 05.02.2019г. Из указанного ответа также следует, что встроенное двухэтажное здание, примыкающее к разворотной площадке автобусов в первоначальном варианте проекта по функциональному назначению предусматривалось, как служебно-пассажирское здание. На первом этаже встроенного пассажирского здания проектом предусмотрены помещения диспетчерской, кассы и кафе, согласно п.3.3 СНиП 31-06-2009 высота помещений (от пола до потолка) должна быть не мене 3,0 м., данная норма проектом и строительством не нарушена, несущие балки не нарушали объемно-планировочное решение, под ними располагаются перегородки помещений. На втором этаже предполагалось разместить административные помещения, комнаты отдыха и санузлы. Высота помещений согласно норме должна быть не менее 2,7 м., что проектом и строительством обеспечено (Т.2, л.д.121). Аналогичные пояснения были даны представителем администрации г.о.Самара (Т.3, л.д. 6).

Доводы жалобы о необоснованном отказе судом в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы, а также судебной технической экспертизы на предмет давности составления дополнительного соглашения, отклоняются судебной коллегией, т.к. в силу положений ст.ст. 56, 59, 67 ГПК РФ, именно суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела. Назначение экспертизы в силу ст.79 ГПК РФ является правом суда, которое реализуется исходя из обстоятельств по делу. Как следует из протокола судебного заседания от 27.02.2019г.-19.03.2019г. (Т.3, л.д. 1-10), заявленные ходатайства рассмотрены судом в порядке, установленном ст.166 ГПК РФ, выводы суда об отказе в удовлетворении указанных ходатайств приведены с изложением необходимых мотивов, правильность разрешения ходатайств не вызывает сомнений у судебной коллегии.

Остальные доводы апелляционной жалобы по существу повторяют позицию стороны истца, изложенную в ходе разбирательства в суде первой инстанции, являлись предметом обсуждения судом первой инстанции, сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела. Мотивы, по которым суд отклонил данные доводы, посчитав их необоснованными, изложены в мотивировочной части обжалуемого решения. Необходимости в дополнительной оценке и повторном изложении в апелляционном определении судебная коллегия не усматривает.

Ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда, в апелляционной жалобе не содержится.

Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела. Значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального закона коллегией не установлено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не имеется.

Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения ходатайств представителей истца об истребовании проектной документации на спорное нежилое помещение и назначение судебно-технических экспертиз, кроме того ходатайства были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

В удовлетворении ходатайства представителей истцов об истребовании проектной документации, назначения строительно-технических экспертиз отказать.

Решение Красноярского районного суда Самарской области от 19 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Графского В.Н. – Орловой О.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: