Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-500/2024 (2-3192/2023;) ~ М-3152/2023 от 12.12.2023

37RS0010-01-2023-004116-85

Дело № 2- 500/2024

                   РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июня 2024 г.                                                                                                    г. Иваново

Ленинский районный суд города Иваново в составе председательствующего судьи Уенковой О. Г., при ведении протокола помощником судьи Башариной П.О.,

    с участием представителя истца адвоката Башина Михаила Владимировича,,

     представителя ответчика Фрыгиной Натальи Николаевны,

    представителей третьих лиц – Берлимбле Артура Юрьевича, Ильиной Анжелики Геннадьевны,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда города Иваново гражданское дело

    по иску Пятницкой Екатерины Сергеевны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ивстройинвест» о защите прав потребителей,

установил:

    Пятницкая Е.С. обратилась в суд с вышеуказанным иском, в котором на основании ст. ст. 309,503, 739 ГК РФ, ст. 29 ФЗ «О защите прав потребителей», просила обязать ответчика устранить допущенные в ходе исполнения договора участия в долевом строительстве № НД1-57 недостатки путем выполнения остекления лоджии в квартире по адресу, указанному в договоре долевого участия.

    Иск обоснован теми обстоятельствами, что 8 ноября 2021 г. между Пятницкой Е.С. и ООО Специализированный застройщик «Ивстройинвест» был заключен договор участия в долевом строительстве № № НД1-57, согласно которому застройщик принял на себя обязательство построить объект недвижимости (дом) и передать участнику долевого строительства находящийся в доме объект долевого строительства, указанный в п.1.3 договора.

    Согласно п.1.4 договора объектом долевого строительства является помещение с указанными в нем характеристиками.

    В то же время п.1.8 содержит описание подлежащего передаче объекта с выполнением определенного объема внутриквартирных работ в том числе, установкой остекления лоджии, которая фактически наличествует в квартире согласно плану объектов долевого участия (приложение к договору).

     Указанный объект участнику долевого строительства был передан, однако, без проведения указанного вида внутриквартирных работ.

    По мнению истца, указанный недостаток нарушает ее права как потребителя и подлежит устранению.

    Претензия, направленная ответчику 25 октября 2023 г. оставлена последним без ответа. В настоящее время право собственности на квартиру зарегистрировано за истцом.

    Истец Пятницкая Е.С., уведомленная о месте и времени судебного заседания в установленном законом порядке, в суд не явилась, направила представителя по доверенности Башина М.В., который исковые требования поддержал, просил удовлетворить по изложенным в иске основаниям, дополнительно пояснил, что предмет и основание иска основаны на договоре, условия которого должны исполняться надлежащим образом. Кроме того, проект застройки не является самостоятельным объектом исследования, являясь административным ресурсом. Кроме того, истец не была ознакомлена с проектом застройки. Также в момент заключения договора истцу была дана гарантия, что лоджия будет застеклена.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Ивстройинвест» Фрыгина Н.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям письменных отзывов, из которых следует, что 08.11.2021 между Застройщиком и Истцом заключен договор участия в долевом строительстве № НД1-57 по условиям которого, Застройщик обязался выстроить многоквартирный жилой дом по адресу: Ивановская область, Ивановский район, д. Дерябиха, 4 пусковые очереди, 1-я пусковая очередь, строение 1 (2 этап) и передать объект долевого строительства - жилое помещение Истцу, имеющего следующие характеристики: назначение объекта долевого строительства: жилое, номер помещения (в соответствие с проектом): 57, номер подъезда: 2, этаж, на котором расположен объект долевого строительства: 2, общая площадь помещения (без учета площади лоджии): 47,41, количество комнат: 2, площадь комнат (жилая площадь): 20,81, площадь помещений вспомогательного использования: 26,6, площадь балкона: 7,82, общая площадь помещения (площадь балкона указана с понижающим коэффициентом 0,3): 49,76. Службой государственного строительного надзора была проведена выездная проверка построенного объекта (многоквартирного жилого дома) и по её результатам выдано 30.11.2022 заключение о соответствии построенного, реконструируемого объекта капитального строительства требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию за № 37-05-18-2022 от 06.12.2022, выданное Администрацией Ивановского муниципального района, подтверждает соответствие построенного дома всем нормам и проектной документации. После этого Застройщик ввел многоквартирный дом в эксплуатацию 06.12.2022, что подтверждается выданным Администрацией Ивановского муниципального района разрешением на ввод объекта в эксплуатацию за № 37-05-18-2022. Исполнив свое обязательство, Застройщик уведомил истца Пятницкую Е.С. о завершении строительства дома и готовности передать объект долевого участия.

Истец приняла жилое помещение от Застройщика по акту о передаче объекта долевого строительства 21 декабря 2022 (далее акт о передаче) с характеристиками, соответствующими договору долевого участия в строительстве.

В соответствии с п. 2 акта о передаче, подписывая настоящий акт, стороны подтвердили, что застройщик в полном объеме, в установленные сроки и надлежащим образом исполнил свои обязанности по Договору; объект долевого строительства создан и передается Застройщиком Участнику долевого строительства в предусмотренные Договором сроки и в состоянии, отвечающем положениям Договора требованиям действующего законодательства, строительным нормам и правилам; качество Объекта долевого строительства, в том числе входящего в его состав технологического, инженерного и иного оборудования соответствует условиям Договора, проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Учитывая, что истцом установлены недостатки в квартире после ее приобретения, следует учесть положения пункта 2 ст. 474 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу которых, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что указанный истцом недостаток - отсутствие остекления лоджии является явным, видимым, на момент принятия квартиры каких-либо замечаний качеству работ в рамках исполнения договора долевого участия в

акте о передаче объекта долевого участия от 21.12.2022 потребителем не высказано (кроме отсутствия стяжки пола - о чем указано в акте осмотра от 21.12.2022), факт подписания акта о передаче ДДУ без замечаний относительно остекления подтверждает согласие истца на заключение договора на предложенных условиях.

С претензией об отсутствии остекления лоджии к застройщику истец обратилась только 25.10.2023 т.е. спустя 10 месяцев с момента подписания акта о передаче от 21.12.2022.

Заказчик, принявший работы по актам о сдаче-приемке выполненных работ без замечаний к их объему и качеству, недостатки в выполнении которых или фактическое невыполнение объективно не могли носить скрытый характер, утрачивает право ссылаться на указанные недостатки выполненных работ в порядке пункта 3 статьи 720 ГК РФ.

Ссылка истца на обнаружение недостатков выполненных работ в период гарантийного срока не может быть принята во внимание, поскольку указываемые истцом недостатки являются явными и в силу пунктов 2, 3 статьи 720 ГК РФ заказчик не вправе ссылаться на данные недостатки после приемки работ.

     Кроме того, настаивала, что Договором долевого участия в строительстве не предусмотрено остекление балконов. Пунктом 1.8. договора предусмотрена «установка остекления лоджии (при наличии)». Согласно проектной документации, договору и акту о передаче объекта долевого участия от 08.11.2021 истцу была передана не лоджия, а балкон.

При подсчете площади балконов и лоджий нужно учитывать различия в понятиях «балкон» и «лоджия». Так, в соответствии с п. 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N37 (далее - Инструкция), следует, что площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. При этом п. 3.37 Инструкции определено, что общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

В договоре с истцом при подсчете площади применен коэффициент 0,3 (пункт 1.4. договора ДДУ от 02.12.2022).

        Проектной документацией на строительство комплекса многоквартирных жилых домов <адрес>, <адрес> пусковые очереди, 1- я пусковая очередь, строение 1 (2 этап) не предусмотрено остекление балкона истца в квартире <адрес>

Застройщик обращает внимание, что проектная документация на строительство комплекса многоквартирных жилых домов Новая Дерябиха-3, 4 пусковые очереди, 1-я пусковая очередь разработана на строение 1, которое включает в себя 3 этапа. И соответственно, в текстовой части раздела проекта Архитектурные решения прописано только общее описание фасадов 1 строения, без привязки к какому-либо этапу, а фасады строений с привязкой к конкретному этапу отображаются в графической части этого раздела. Поэтому опираясь лишь на описательную часть, истец делает ошибочный вывод о наличии остекления балкона в квартире.

По своему конструктиву балкон является открытой площадкой (помещение) в виде выступающей из плоскости стены фасада огражденной площадки и в состав жилой площади не включен, т.е. является вспомогательным помещением.

Застройщиком ограждение балкона выполнено в соответствии с проектной документацией, а также требованием строительных и технических норм. Более того, если бы застройщик отступил от выполнения проекта строительства, то в таком случае строительный надзор при проверке выдал бы заключение о несоответствии построенного объекта капитального строительства.

К тому же, заявленное требование Истцом об остеклении балкона повлечет за собой необходимость внесения изменений в проектную документацию и повторного прохождения государственной экспертизы, т.к. выполнение работ по остеклению в отдельно взятой квартире при данных обстоятельствах невозможно и решение суда в этой части будет неисполнимым.

Таким образом, переданный Истцу Застройщиком объект долевого строительства соответствует условиям договора, градостроительным требованиям и выстроен согласно

проектной документации, и надлежащего качества, а указанное обстоятельство не является недостатком и не влечет нарушений прав Истца, как потребителя.

Третье лицо ООО «Добрый дом» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлено в порядке Главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, направило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель третьего лица ООО «АКБ СТАЛЬ», уведомленного о месте и времени судебного заседания в установленном законом порядке, в суд не явился, участвуя ранее в судебном заседании, генеральный директор общества Пахалуев А.А. пояснял, что их организация занималась проектированием сложного объекта, в котором предусмотрены разные лоджии и балконы. Строительная часть проекта предполагала открытые лоджии и балконы, только в некоторых местах было предусмотрено остекление, в целом проект был с открытыми балконами и лоджиями. Для разных корпусов предусмотрены разные архитектурные решения. Для первого и второго этапов предусмотрены открытые лоджии и балконы – лист 8 графической части архитектурного решения П-26-01-АР, том 5, раздел 3.

Представитель ООО «Ивэкспертпроект» Ильина А.С., полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку согласно разработанной проектной документации остекление балкона истца предусмотрено не было.

    В материалах дела также содержится письменный отзыв ООО «Ивэкспертпроект», из которого следует, что экспертиза объекта капитального строительства осуществляется на основании проектной документации, разработанной согласно Постановления Правительства №87. Экспертиза рабочей документации объекта капитального строительства не проводится.

На рассмотрение ООО «Ивэкспертпроект» ООО «СЗ «Ивстройинвест» была предоставлена проектная документации в электронном виде (в составе: раздел 3. «Архитектурные решения», шифр П-26-01-АР) объекта капитального с строительства: «Комплекс многоквартирных жилых домов Новая Дерябиха - 3, 4 пусковые очереди, 1-я пусковая очередь, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес> на основании которой проводилась экспертиза.

Данная проектная документация получила положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации №37-2-1-2-059518-2020 от 25.11.2020, выданное ООО «Ивэкспертпроект».

В связи с корректировкой раздела проектной документации «Проект организации строительства», шифр П-26-01-ПОС, ООО «Ивэкспертпроект» было выдано положительное заключение негосударственной экспертизы в рамках экспертного сопровождения №0004-2021 от 22.03.2021.

В связи с корректировкой разделов проектной документации: «Схема планировочной организации земельного участка», шифр П-26-01-ПЗУ, «Архитектурные решения», шифр П- 26-01-АР, «Система водоснабжения», шифр П-26-01-ИОС2, «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности», шифр П-26-01-ПБ, ООО «Ивэкспертпроект» было выдано положительное заключение негосударственной экспертизы в рамках экспертного сопровождения №0063-2021 от 23.11.2022.

Согласно СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»:

п.3.1.2 балкон: Выступающая из плоскости наружной стены огражденная площадка, имеющая ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением примыкающего помещения, может выполняться с покрытием и остеклением.

п.3.1.9 лоджия: Вспомогательное неотапливаемое помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух сторон при угловом расположении) на всю высоту этажа, ограждение с открытой стороны (сторон) и ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает; может выполняться с покрытием и остеклением.

В рассматриваемом здании (раздел 3. «Архитектурные решения», шифр П-26-01-АР) проектной документацией предусмотрены и лоджии (встроенные помещения со стенами с трех сторон), и балконы (выступающие от стен площадки).

    Представитель третьего лица – Службы государственного строительного надзора Ивановской области Берлимбле А.Ю. в судебном заседании пояснил, что Службой государственного строительного надзора была проведена выездная проверка построенного объекта (многоквартирного жилого дома) и по её результатам выдано 30.11.2022 заключение о соответствии построенного, реконструируемого объекта капитального строительства требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений). Кроме того, указал, что ни по рабочей, ни по проектной документации на строительство комплекса многоквартирных жилых домов <адрес>, <адрес>, пусковые очереди, 1- я пусковая очередь, строение 1 (2 этап) не предусмотрено остекление балкона истца в <адрес>, что видно по маркировке. Не предусмотрено ни по листам фасадов, ни по проектной документации. Так же пояснил, о том, что если бы застройщик отступил от выполнения проекта строительства, то в таком случае строительный надзор при проверке выдал бы заключение о несоответствии построенного объекта капитального строительства, так как остекление балкона (лоджии) не предусмотренное проектом, влечет за собой необходимость внесения изменений в проектную документацию.

Выслушав представителей сторон, свидетелей, эксперта, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона о долевом строительстве существенным условием договора участия в долевом строительстве является, в том числе, информация о конкретном объекте долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика, а также о назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

В силу п. 1 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований-в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п.1, п. 2 ст. 401 ГК РФ).

Согласно статье 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации после завершения строительства, реконструкции объекта капитального строительства органом государственного строительного надзора проводится выездная проверка, по результатам которой оцениваются выполненные работы и принимается решение о выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации, либо об отказе в выдаче такого заключения (часть 16).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 721 ГК РФ качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда.

Заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику (статья 720 ГК РФ).

Заказчик, обнаруживший недостатки в работе при ее приемке, вправе ссылаться на них в случаях, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении (пункт 2статьи 720 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки) (п. 3 указанной статьи).

В соответствии с пунктом 2 ст. 474 Гражданского кодекса Российской Федерации, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

В силу п. 3 ст. 730 ГК РФ к отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.

Согласно п. 1 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

В силу п. 3 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом. Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах 2 лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или 5 лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Исполнитель отвечает за недостатки работы (услуги), на которую не установлен гарантийный срок, если потребитель докажет, что они возникли до ее принятия им или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении работы (услуги), на которую установлен гарантийный срок, исполнитель отвечает за ее недостатки, если не докажет, что они возникли после принятия работы (услуги) потребителем вследствие нарушения им правил использования результата работы (услуги), действий третьих лиц или непреодолимой силы (п. 4 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1).

В силу п. 6 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 в случае выявления существенных недостатков работы (услуги) потребитель вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено, если такие недостатки обнаружены по истечении 2 лет (5 лет в отношении недвижимого имущества) со дня принятия результата работы (услуги), но в пределах установленного на результат работы (услуги) срока службы или в течение 10 лет со дня принятия результата работы (услуги) потребителем, если срок службы не установлен. Если данное требование не удовлетворено в течение 20 дней со дня его предъявления потребителем или обнаруженный недостаток является неустранимым, потребитель по своему выбору вправе требовать: соответствующего уменьшения цены за выполненную работу (оказанную услугу); возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами; отказа от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и возмещения убытков.

Судом установлено, что 08.11.2021 между ООО Специализированный застройщик «Ивстройинвет» (Застройщиком) и Пятницкой Е.С. заключен договор участия в долевом строительстве № НД1-57 по условиям которого, Застройщик обязался выстроить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, <адрес> - <адрес>; 4 пусковые очереди, 1-я пусковая очередь, строение 1 (2 этап) и передать объект долевого строительства - жилое помещение Истцу, имеющего следующие характеристики: назначение объекта долевого строительства: жилое, номер помещения (в соответствие с проектом): 57, номер подъезда: 2, этаж, на котором расположен объект долевого строительства: 2, общая площадь помещения (без учета площади лоджии): 47,41, количество комнат: 2, площадь комнат (жилая площадь): 20,81, площадь помещений вспомогательного использования: 26,6, площадь балкона: 7,82, общая площадь помещения (площадь балкона указана с понижающим коэффициентом 0,3): 49,76.

Из п. 1.8 Договора участия в долевом строительстве следует, что Объект долевого строительства должен быть передан Застройщиком Участнику долевого строительства с выполнением следующих внутриквартирных работ: монтаж системы холодного водоснабжения до места установки прибора учета холодной воды (ввод в квартиру с установкой прибора учета, без разводки по квартире); монтаж системы газоснабжения с учтановкой прибора учета газа; монтаж индивидуальной системы отопления, включая монтаж газового котла и его подключение; монтаж системы канализации (ввод в квартиру, без разводки по квартире); установка внутриквартирных перегородок согласно проекиту и Плану помещения; устройство цементной стяжки на полу; установка входной двери; монтаж окон из ПВХ-профиля без установки подоконников (подоконных досок), без чистовой отделки внутренних откосов, установка остекления лоджии (при наличии).

В соответствии с 5.1. Договора долевого участия, получение разрешения на ввод объекта недвижимости (Дома) в эксплуатацию в установленном законодательством порядке является необходимым и достаточным подтверждением соответствия многоквартирного дома и объекта долевого строительства всем строительным нормам и правилам, проектной документации, подтверждением выполнения в полном объеме работ по инженерному обеспечению, благоустройству, озеленению и благоустройству территории в пределах, определяемых в соответствие с проектом дома и разрешением на строительство, а так же подтверждением отсутствия существенных нарушений требований к качеству как объекта недвижимости в целом, так и передаваемого объекта (объектов) долевого строительства (квартиры).

Судом также установлено, что Службой государственного строительного надзора была проведена выездная проверка построенного объекта (многоквартирного жилого дома) и по её результатам выдано 30.11.2022 заключение о соответствии построенного, реконструируемого объекта капитального строительства требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с частью 1.3 статьи 52 Грк РФ частью такой проектной документации) (л.д. 115-116, 117 т.1).

Из п. 11 заключения негосударственной экспертизы по результатам оценки соответствия в рамках экспертного сопровождения № 0063-2022, выполненного ООО «Ивэкспертпроект» следует описание изменений, внесенных в проектную документацию после проведения предыдущей экспертизы: изменение типа покрытий: с заменой гранитной крошки на щебеночную; изменение наименований мест общего пользования – помещения с наименованием «Коридор» на 1-м типовых этажах переименованы в «Лестничная клетка»; указания по огнезащите конструкций перекрытия лестничной клетки 8 этажа, ограждений террас; замена кирпичных парапетов балконов на металлические; изменение марки водомеров на вводах в квартиры.

Данная корректировка проекта предусматривает внесение изменений в следующие разделы проектной документации: Том 1. П-26-01-ПЗ «Пояснительная записка (строение 1); Том 2. П-26К-01-ПЗУ «Схема планировочной организации земельного участка» (строение 1); Том 3. П-26К-01-АР «Архитектурные решения (строение 1)»; Том 5.2. П -26К-01-ИОС2 «Система водоснабжения (строение 1)»; Том 9. П-26К-01-ПБ «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности (строение1)» (л.д. 121 т.1).

     Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию за № 37-05-18-2022 выдано Администрацией Ивановского муниципального района от 06.12.2022 в соответствии с которым Застройщик ввел многоквартирный дом в эксплуатацию.

Исполнив свое обязательство по постройке объекта недвижимости, Застройщик уведомил истца Пятницкую Е.С. о завершении строительства дома и готовности передать объект долевого участия.

Истец приняла жилое помещение от Застройщика по акту о передаче объекта долевого строительства 21 декабря 2022 г. (далее акт о передаче) с характеристиками, соответствующими договору долевого участия в строительстве, где площадь лоджии указана в размере 8,1 кв.м, общая площадь помещения (площадь балкона указана с понижающим коэффициентом 0,5) – 50,73 кв.м.

Из показаний свидетеля Симоняна С.А. следует, что застройщиком было разъяснено, что все окна лоджии будут застеклены, при приеме квартиры окна были не застеклены, в связи с чем, управляющая компания обратилась к застройщику, который пояснил, что произведет остекление тем людям, которые обратятся в суд (л.д. 7-8 т.2).

Из показаний свидетеля Галстяна А.У. следует, что при сдаче дома ни балконы, ни лоджии не были остеклены, когда пришли получать ключи, заметили, что у некоторых в актах приемки записано, что идет сдача балкона. Когда задали вопрос про остекление, им сказали, что все вопросы к управляющей компании, так как они свои обязательства выполнили. ООО «Стройинвест» от остекления отказывается, ссылаясь на то, что все соответствует нормам. При покупке с менеджерами говорили о том, что все будет остеклено. В технической части проекта было видно, что будет остекление (л.д. 8-10 т. 2).

В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

    Заявляя исковые требования, истец настаивает, что в ее квартире имеется лоджия, а не балкон, следовательно, согласно п. 1.8 Договора участия в долевом строительстве, она подлежит остеклению силами Застройщика и за его счет.

Между тем, исследовав все доказательства в совокупности, установив юридически значимые обстоятельства, необходимые для разрешения спора, применив к рассматриваемому договору положения ст. 431 ГК РФ о толковании договора, суд не может признать позицию истца Пятницкой Е.С. обоснованной.

В рассматриваемом случае юридическое значение для разрешения спорного вопроса имеет проектная и рабочая документация, на основании которой происходило возведение многоквартирного дома и согласно которой в жилой секции, в которой расположена квартира истца, остекление ни лоджий, ни балконов предусмотрено не было.

Согласно исследованной судом проектной и рабочей документации, листами фасадов и планом типового этажа не предусматривалось остекление балконов, а устанавливалось только металлическое ограждение.

Данные обстоятельства следуют из Раздела 3.Архитекрурные решения П-26-01-АР строение 1 том 5, выполненного ООО «АКБ СТАЛЬ», согласно которого ленточное «холодное» остекление с заполнением одинарным листовым стеклом с поворотными створками предусмотрено согласно листов фасадов и условных обозначений на планах (л.д. 135 т.2).

Проанализировав рабочую и проектную документацию, суд приходит к выводу о том, что листы фасадов и план типового этажа (л.д. 153, 158 т.1) являются неотъемлемой ее частью.

Из условных обозначений, содержащихся на листах фасадов – л.д. 153 т.1 следует, что остекление вспомогательного помещения в квартире истца, поименованного в Договоре участия в деловом строительстве как «балкон» ими не предусмотрено.

Кроме того, данные обстоятельства следуют из пояснений представителей третьих лиц – Службы государственного строительного надзора Ивановской области – Берлимбле А.Ю., ООО «Ивэкспертпроект» Ильиной А.С., а также подтверждаются представленным ответчиком в материалы дела таким письменным доказательством, как заключение специалиста по внесудебному экспертному исследованию объектов строительства № 11/24 от 05.02.2024, выполненным ООО «ЭкспертЪ», из которого следует, что «согласно данным проектной документации, остекление лоджий и балконов исследуемых квартир: в том числе квартиры истца № 57 проектом не предусмотрено.

На чертеже «План отделки типового этажа (2-8 этажи)», лист 27 альбома П-26- 01-Р-АС.2, фрагменты которого представлены на схеме 2.2.2 (приложение 5.1), и на схеме 2.2.4 (приложение 5.2) данные об остеклении балконов и лоджий исследуемых квартир (группа №1, №2, №5, №6) отсутствуют. Указан только тип металлического ограждения, устанавливаемого по их внешнему периметру - «Ог-Б».

Согласно чертежам фасадов, лист 36 и 37 альбома П-26-01-Р-АС.2, остекление балконов и лоджий исследуемых квартир не предусмотрено.

Следовательно, анализ проектной и рабочей документации показывает, что остекление балконов и лоджий исследуемых квартир строения 1, этап 2: Группа5. Квартиры 57, 63,69,75,81,87,93, расположенных на 2-8 этажах в осях 1с- 2с/Бс-Гс. не предусмотрено (л.д. 213 т.1 см. оборот, л.д. 214, 215 т.1).

Таким образом, остекление балкона истца было бы рассмотрено проверяющими службами как расхождения с проектом застройки и влекло бы за собой приведение его в соответствие с утвержденными архитектурными решениями.

В целях определения вида вспомогательного помещения (балкон/лоджия) в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> судом была назначена и проведена строительно-техническая судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ИСК».

Согласно выводов экспертного заключения № 15-03-2024 часть жилого помещения квартиры, площадью 8.1 кв. м., расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, является лоджией.

Эксперт Соколов В.Л. в судебном заседании подтвердил свои выводы, изложенные в заключении.

    Учитывая, что правого значения в данном случае не имеет вопрос о толковании строительных терминов «балкон» и «лоджия», а факт надлежащего (либо ненадлежащего) исполнения застройщиком своих обязательств по договору в части, касающейся вспомогательного помещения квартиры поименованного в договоре как балкон, суд не принимает экспертное заключение в качестве относимого к делу доказательства, имеющего юридическое значение для разрешения спора по существу.

При указанных обстоятельствах, доводы истца о том, что по акту приема передачи она приняла лоджию в квартире, а не балкон, не имеют правового значения для разрешения вопроса о том, подлежит ли лоджия или балкон остеклению.

На основании всего вышеизложенного судом установлено, что переданный истцу ответчиком объект долевого строительства соответствует условиям договора, градостроительным требованиям и выстроен согласно проектной документации, надлежащего качества, а отсутствие остекления вспомогательного помещения, поименованного в Договоре участия долевого строительства как балкон, не является недостатком и не влечет нарушений прав истца, как потребителя.

Доводы представителя истца о том, что истец не была ознакомлена с проектной документацией, также не являются основанием для удовлетворения иска.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что исковые требования, заявленные истцом, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Решил:

     отказать Пятницкой Екатерине Сергеевне в удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ивстройинвест» о защите прав потребителей.

        Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд города Иваново в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

      Судья                                                                    Уенкова О. Г.

В окончательной форме решение изготовлено 18 июня 2024 г.