Решение по делу № 2-8858/2021 ~ М-7958/2021 от 08.10.2021

Производство № 2-8858/2021

УИД 28RS0004-01-2021-011686-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    22 ноября 2021 года    город Благовещенск

    Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

    Председательствующего судьи Гоковой И.В.,

    при секретаре Кузьменко Е.В.

    с участием представителя истца – ДН, ответчиков – КС, НВ

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску НА к КС, НВ о взыскании суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

НА обратилась в суд с настоящим иском, в котором просит суд, что 24.07.2021 года между нею и ответчиками заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны обязались не позднее 01.09.2021 года заключить основной договор купли-продажи квартиры № ***, находящемся на девятом этаже многоквартирного дома №*** по ул. *** в г. Благовещенске Амурской области.

В соответствии с п.2.2 договора НА внесла денежные средства в сумме 50 000 рублей в качестве задатка.

Также данным пунктом определен порядок внесения денежных средств по договору.

Вместе с тем, ни одна из сторон не вышла с требованием о заключении основного договора, ввиду чего ответчики должны возвратить денежные средства.

Ссылаясь на положения ст.ст.380, 416,429, 1003 ГК РФ, просит суд,

Взыскать с ответчиков в её пользу солидарно сумму задатка в размере 50 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.09. по 30.09.2021 года в размере 264 рубля 39 копеек, расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца на требованиях настаивал, подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, помимо прочего пояснил, что ни одна из сторон не вышла с требованием о заключении основного договора купли-продажи. При этом НА полагала, что в соответствии с положениями п.3.1.3 ответчики должны были предоставить ей сведения о том, что отсутствует задолженность, а также что все сняты с регистрационного учета, однако никакого звонка от ответчика не поступило. Не оспаривал факт того, что после заключения предварительного договора НА выехала за пределы города, вместе с тем 25.08.2021 года она уже находилась в городе Благовещенске. Полагает, что в данном случае истцу должны были быть возвращены денженые средства.

Ответчики в судебном заседании с предъявленными требованиями не согласились в обоснование возражений, пояснив, что НА отказалась от заключения основного договора купли-продажи ввиду чего, они как продавцы имели право на получение суммы задатка. Более того, при заключении договора НА была поставлена в известность о том, что спорное жилое помещение находилось в залоге, у банка, в связи, с чем и был указан определённый порядок расчетов.

Полагают, что в удовлетворении исковых требований истцу следует отказать.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав предоставленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 24.07.2021 года между КС, НВ (продавец) и НА (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

По условиям данного договора Продавец и Покупатель обязуются в сроки, указанные в п.4.2 заключить договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавец обязуется продать и передать в собственность, а Покупатель обязуется принять в собственность и оплатить указанное в настоящем договоре жилое в соответствии с условиями настоящего договора, а именно: квартиру №***, состоящую из одной комнаты, расположенной по адресу: ***, общей площадью 41,1 кв.м., в том числе жилой 18,5 кв.м.

Стоимость квартиры определена сторонами в п. 2.1. договора, а именно в сумме 4 850 000 рублей.

Оплата стоимости квартиры (раздел 2 договора) будет производиться следующим образом: - денежная сумма в размере 50 000 рублей уплачивается покупателем Продавцу наличными денежными средствами за счет собственных средств, в качестве задатка в момент подписания настоящего договора, что будет подтверждаться распиской.

- денежная сумма в размере 1 537 567 рублей уплачивается Покупателем Продавцу наличными деньгами за счет собственных средств, в качестве второго этапа расчета за квартиру.

- денежные сумма в размере 3 262 433 рубля уплачивается покупателем Продавцу наличными деньгами за счет собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи.

Основной договор купли-продажи квартиры будет заключен не позднее 01.09.2021 года (включительно). По согласованию между сторонами, указанные в настоящем пункте даты могут быть изменены.

Пунктом 5.1. предварительного договора от 24.07.2021 года установлено, что в случае отказа Продавца заключить основной договор купли-продажи Продавец выплачивает Покупателю двойную сумму задатка при этом у покупателя остается право требовать заключение договора купли-продажи объекта в судебном порядке на условиях настоящего договора.

Из расписки от 24.07.2021 года следует, что КС получил от НА 50 000 рублей за продажу квартиры №***

Из материалов дела усматривается, что основной договор купли-продажи квартиры в установленный срок не заключен. Данное обстоятельство не отрицалось сторонами в ходе судебного разбирательства.

Как следует из пояснений истца, после заключения предварительного договора купли-продажи ни одна из сторон не вышла с требованием о заключении основного договора. Более того, Продавцами в соответствии с разделом 3 договора не исполнена обязанность по предоставлению справки об отсутствии задолженности за жилое помещение, а также справки о том, что отсутствуют лица, состоящие на регистрационном учете.

В связи с тем, что, по мнению истца, основной договор купли-продажи квартиры не заключен по вине ответчиков, она вынуждена обратиться в суд.

Из доводов ответчиков усматривается, что истец самостоятельно отказалась от заключения договора купли-продажи, известив о данном обстоятельстве своего риэлтора. До заключения основного договора к ним как продавцам истец не обратилась, вследствие чего полагают, что договор не был заключен по вине самого истца..

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из положений статьи 57 ГПК РФ следует, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 12 настоящего Кодекса, а также положений ст. ст. 56, 57 ГПК РФ, лицо, нереализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В судебном заседании по обстоятельствам дела были допрошены свидетели Свидетель1, Свидетель2. которые были предупреждены об угловой ответственности по ст. ст. 307 - 308 УК РФ.

Свидетели Свидетель1 пояснила, что помогала *** с продажей жилого помещения. НА пришла на просмотр жилого помещения и в этот же день пояснила, что будет приобретать жилое помещение, ввиду чего составлен и подписан между сторонами предварительный договор. Квартира, расположенная по адресу: ***, была обременена залогом в пользу банка, о чем была поставлен в известность покупатель НА, и после передачи денежных средств НА и закрытия кредитных средств и снятия обременения необходимо было заключать основной договор. Все действия зависели от передачи денежных средств указанных в предварительном договоре, ввиду чего конкретных сроков передачи денежных средств они не указали. Впоследствии от риэлтора, с которым работала НА – Свидетель2 она узнала, что НА отказывается приобрести спорное жилое помещение. Они не имели возможности ранее оговорить все детали сделки, поскольку НА после заключения предварительного договора уехала в отпуск. До даты заключения договора ни НА, ни *** не выходили с предложением о заключении основного договора. При этом, поскольку НА отказалась от заключения основного договора, *** имеют право не отдавать залог в соответствии с условиями договора.

Свидетель со стороны истца Свидетель2 пояснила, что работала с НА в качестве риэлтора по продаже жилого помещения принадлежащего ей на праве собственности. Знает о том, что НА заключен предварительный договор на приобретение иного жилого помещения. После заключения предварительного договора НА уехала в отпуск. Она как риэлтор подыскала НА покупателя на её жилое помещение, однако НА отказалась от продажи своего жилого помещения. Также от неё она слышала, что квартира *** для неё маленькая. Она предложила продавцам *** через их риэлтора продать квартиру покупателю, который должен был приобрести квартиру у НА. По приобретению квартиры *** она ничего не знает, с НА она работает лишь по продажи её квартиры. Она лишь сказала, что НА отказалась от совершения сделки по продаже её квартиры, ввиду чего предложила осуществить просмотр жилого помещения принадлежащего ***.

Оценивая показания допрошенных свидетелей в порядке ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что их показания в полной мере нельзя признать доказательствами, свидетельствующими об отказе НА от совершения сделки – заключения договора купли-продажи жилого помещения, поскольку продавцы жилого помещения – КС, НВ знают об отказе от совершения сделки от третьих лиц не поименованных в предварительном договоре – Свидетель1

Более того, из показаний свидетеля Свидетель2 с достоверностью установить факт того, что НА отказалась от приобретения спорного жилого помещения не возможно, поскольку данный свидетель с достоверностью пояснила, что НА отказалась от продажи жилого помещения принадлежащего ей на праве собственности.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что КС, НВ направляли в адрес покупателя уведомление о необходимости заключения основного договора и отказе от заключения основного договора материалы дела не содержат, равно, как и не содержат материалы дела доказательств того, что покупатель – НА направляла в адрес продавцов уведомление о необходимости заключения основного договора и отказа, последних от заключения данного договора.

Также в ходе судебного разбирательства установлено, и данное обстоятельство подтверждено ответчиками в ходе судебного разбирательства, что в соответствии с ч.2 ст.68 ГПК РФ не нуждается в предоставлении дополнительных доказательств, что на момент заключения договора вышеназванная квартира была обременена залогом (ипотекой) в пользу ПАО «Россельхозбанк».

Учитывая установленные по делу фактические обстоятельства, оценив в совокупности представленные доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 61, 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что бесспорных доказательств того, что соглашаясь приобрести квартиру, и подписывая предварительный договор купли-продажи, НА знала при заключении предварительного договора о наличии обременений и согласия приобрести квартиру с обременением с учетом положений п. 3.1.3 договора, материалы дела не содержат.

В предварительном договоре купли-продажи квартиры о наличии обременения не упоминается, равно, как не указано, что порядок расчетов определен для возможности снятия обременения и гашение кредитных средств. Срок передачи части денежных средств, сторонами не оговорен. Сведений о том, что без передачи части платежа основной договор не может быть заключен, в предварительном договоре также не оговорено.

В дальнейшем дополнительное соглашение по данному вопросу сторонами составлено не было.

Кроме того, как указано ранее, ни одна из сторон не вышла, до указанного в договоре срока с требованиями о заключении основного договора, доказательств отказа НА от заключения договора отказалась материалы дела не содержат.

Более того, каких-либо доказательств того, что КА, НВ в соответствии с п. 3.1.1 договора от 24.07.2021 года производили какие-либо действия по снятию лиц, зарегистрированных в жилом помещении лиц с учета, либо получения справки об отсутствии задолженности в отношении жилого помещения не предоставлено.

Доводы стороны ответчика о том, что они полагали данные действия нецелесообразными ввиду того, что покупатель отказался от приобретения жилого помещения, суд находит не состоятельными, поскольку как указано ранее каких либо доказательств того, что НА отказалась, либо не пришла на заключение основного договора материалы дела не содержат.

Более того, исходя из смысла ст.421 ГК РФ, стороны равны при заключении договора. При этом исходя из буквального толкования условий предварительного договора от 24.07.2021 года, с достоверностью не следует, кто из сторон должен выступить с требованием о необходимости заключения основного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

С учетом изложенных обстоятельств, отсутствия возможности заключения основного договора, ввиду наличия обременения в отношении жилого помещения, суд приходит к выводу о нарушении ответчиками условий предварительного договора купли-продажи квартиры, в связи с сокрытием от истца сведений о самовольном изменении объекта недвижимости, являвшегося предметом договора.

Судом установлено, что основной договор купли-продажи в срок до 01.09.2021 (включительно) года между сторонами заключен не был, однако денежные средства в размере 50 000 рублей ответчик истцу не возвратила.

Поскольку до окончания срока, определенного соглашением сторон для заключения основного договора, такой договор заключен не был, ни одна сторона не направила другой стороне предложение о его заключении, то обязательства, предусмотренные предварительным договором в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ, следует признать прекращенными.

Последствия прекращения обязательств по предварительному договору определены в ч.1 ст.381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

С учетом того, что денежные средства были переданы КС, суд полагает, что с КС необходимо взыскать сумму задатка.

При этом суд полагает, что при рассмотрении настоящего спора положения ст.322 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие солидарную ответственность не может быть применена.

Принимая во внимание, что договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *** установленном договором порядке сторонами не заключен, обязательства между сторонами прекращены, ввиду того, что ни одна из сторон не вышла ко второй стороне с требованием о заключении основного договора в установленный предварительным договором срок, ответчиками денежные средства в виде задатка не возвращены, истец вправе требовать с ответчика уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Размер процентов за период с 02.09.2021 года по 30.09.2021 года включительно в сумме 264 рубля 39 копеек.

Судом проверен расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, данный расчет выполнен арифметически верно, с учетом положений предусмотренных ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с КС в пользу НА денежную сумму 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.09.2021 года по 30.09.2021 года включительно в сумме 264 (двести шестьдесят четыре) рубля 39 копеек, отказав в удовлетворении требований к НВ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Председательствующий судья    Гокова И.В.

Решение в окончательной форме составлено 29.11.2021 года (27.11.2021 – 28.11.2021 года выходные дни)