Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-117/2019 ~ М-62/2019 от 18.02.2019

Дело № 2-117/2019 УИД 32RS0017-01-2019-000087-28

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 марта 2019 года                                   п. Комаричи

Брянская область

Комаричский районный суд Брянской области в составе:

председательствующего судьи- Кадыковой Е.С.,

при секретаре- Вдовенковой Т.В.,

с участием представителя истца- Мироновой М.А., действующей на основании доверенности 32 АБ 1406481 от 19.07.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Скудяковой Е. А. к Усожской сельской администрации Комаричского муниципального района Брянской области о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Скудякова Е.А. обратилась в суд с иском к Усожской сельской администрации Комаричского муниципального района Брянской области о признании права собственности на квартиру.

В обоснование иска указала, что <дд.мм.гг.> на основании договора купли-продажи приобрела у ТнВ «Авангард» квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, стоимостью 40 000 руб. По акту приема-передачи от <дд.мм.гг.> продавцом был передан вышеуказанный объект недвижимости, а истцом произведена оплату, что подтверждается квитанцией к приходном к кассовому ордеру №<номер> от <дд.мм.гг.>.

В настоящее время квартире присвоен новый адрес: <адрес>, что подтверждается правкой Усожской сельской администрации от <дд.мм.гг.> №<номер>.

Истец своевременно не совершила регистрационные действия в отношении спорного объекта, в настоящий момент не имеет такой возможности, поскольку продавец - ТнВ «Авангард» ликвидировано на основании определения Арбитражного суда Брянской области от <дд.мм.гг.> о завершении конкурсного производства.

Поскольку в ином порядке оформить право собственности на жилое помещение не представляется возможным, Скудякова Е.А. просит суд признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Истец Скудякова Е.А. в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом, извещенной о дате, времени и месте рассмотрения дела, доверила представлять интересы в суде Мироновой М.А.

В судебном заседании представитель истца Миронова М.А. исковые требования поддержала в полном объеме, по доводам изложенным в заявлении, просила их удовлетворить.

Ответчик - представитель Усожской сельской администрации Комаричского муниципального района в судебное заседание не явился, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение спора оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области в лице Межмуниципального отдела по Комаричскому и Севскому районам в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение спора оставил на усмотрение суда.

Суд в соответствии с ч.5 ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика – Усожской сельской администрации Комаричского муниципального района и представителя третьего лица – представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области в лице Межмуниципального отдела по Комаричскому и Севскому районам.

Выслушав представителя истца, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, оценив, представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В пункте 61 названного выше постановления пленума разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 названного выше постановления пленума, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

В судебном заседании установлено, что Скудякова Е.А. приобрела квартиру по договору купли-продажи от <дд.мм.гг.> у ТнВ «Авангард», которое в настоящий момент ликвидировано, о чем <дд.мм.гг.> в ЕРГЮЛ внесена запись о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения о завершении конкурсного производства.

Оплата по договору произведена по квитанции к приходному кассовому ордеру от <дд.мм.гг.> № <номер> на сумму 40 000 руб.

Вместе с тем, право собственности продавца на указанные спорный объект недвижимого имущества в ЕГРН не зарегистрировано, равно как и не зарегистрирован переход права собственности на объект к истцу.

Согласно части 1 статьи 6 (действовавшей на момент заключения сделок) Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, указанный Закон определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6 Закона о госрегистрации).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

В соответствии со ч.1 ст. 55 ГПК РФ судом в качестве доказательств по делу могут быть приняты свидетельские показания, объяснения сторон.

Из показаний свидетеля Б.С.Д., являющего директором ТнВ «Авангард» и его правопредшественника с <дд.мм.гг.> по момент ликвидации, следует, что квартира по адресу: <адрес> (в настоящий момент - <адрес>) построена правопредшественником ТнВ «Авангард» за счет собственных средств, числилась на его балансе, а также балансе правопредшественника совхоза под номером 7; в связи с ликвидацией предприятия, документы, подтверждающие архив и баланс предприятия отсутствуют; подтвердил факт получения денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи от <дд.мм.гг.> от Скудяковой Е.А.

Оснований не доверять показаниям указанного свидетеля, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.ст.307, 308 УК РФ у суда не имеется, поскольку они получены в соответствии с требованиями закона, последовательны и не противоречат объяснениям истца, заинтересованности в исходе рассмотрения настоящего дела судом не установлено.

Таким образом, судом установлено, что квартира по адресу: <адрес> построена ТнВ «Авангард», числилась его на балансе, право собственности на спорное имущество возникло у продавца до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поэтому суд признает его юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации, что согласуется с положениями статьи 6 названного закона.

Ввиду того, что квартира возведена до <дд.мм.гг.>, приходит к выводу о том, что право собственности на данный объект является ранее возникшим и подлежит государственной регистрации по желанию правообладателя, а также одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на этот объект.

Наряду с этим судом установлено отсутствие имущественных правопритязаний иных лиц в отношении спорной квартиры или препятствий к осуществлению Управлением Росреестра по Брянской области перехода права собственности на квартиру к истцу.

Кроме того, судом принимается во внимание фактическое и открытое владение истцом спорным имуществом с момента принятия его по акту приема-передачи в результате совершенной сделки.

В силу ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей (ч. 1 с. 69 Закона).

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

При таких обстоятельствах, установив совокупность значимых для рассмотрения настоящего дела обстоятельств, суд приходит выводу о том, что отсутствие в ЕГРН записи о зарегистрированном праве на указанный объект недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации; покупатель, исполнивший договор купли-продажи, при ликвидации продавца вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности. В этой связи суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца.

Согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Скудяковой Е. А. к Усожской сельской администрации Комаричского муниципального района Брянской области о признании права собственности на квартиру - удовлетворить.

Признать за Скудяковой Е. А., <дд.мм.гг.> года рождения, право собственности на жилое помещение – квартиру, общей площадью 35,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области прав Скудяковой Е. А. на жилое помещение – квартиру, общей площадью 35,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Комаричский районный суд Брянской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья                  Е.С. Кадыкова

Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2019 года.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 19 марта 2019 года.