Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-434/2024 (2-5263/2023;) ~ М-5189/2023 от 05.12.2023

2-434/2024

61RS0005-01-2023-006955-60

���������������

именем Российской Федерации

04 апреля 2024 года г. Ростов-на-Дону

Октябрьский районный суд гор. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Гелета А.А.

при секретаре Столярчук Д.В.

с участием представителя истца Шепиловой А.А., ответчика Колпиковой Ю.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Ростова-на-Дону к Колпиковой Ю. П., Департаменту имущественно- земельных отношений г. Ростова-на-Дону, 3-и лица Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, Первомайский РОСП г. Ростов-на-Дону УФССП России по Ростовской области об изъятии нежилого помещения путем выкупа,

УСТАНОВИЛ:

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону обратился в суд с иском к Колпиковой Ю.П. об изъятии нежилого помещения путем выкупа в обоснование требований ссылаясь на то, что ответчик является собственником нежилого помещения (подвал №1), номера на поэтажном плане 5,5-6,5а-6а,7-8,8 площадью 61,4 кв.м,, расположенного по адресу: <...>

Администрацией г. Ростова-на-Дону 19.06.2014 принято постановление № «О признании многоквартирного жилого <...> аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 17 месяцев со дня принятия настоящего постановления осуществить снос дома по адресу: <...>

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч.10 ст.32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление от 09.02.2023 №82 «Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г<...> в связи с признанием многоквартирного дома литер Г аварийным и подлежащим сносу».

Пунктом 1.3 указанного выше постановления установлено изъятие нежилого помещения, площадью 61,4 кв.м., расположенных в многоквартирном доме по адресу: <...> Г принадлежащего на праве собственности ответчику.

Согласно отчету №25421/05-23 от 30.05.2023, выполненного ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА», рыночная стоимость нежилого помещения площадью 61,4 кв.м., расположенных в многоквартирном доме по адресу: <...> также убытков, причиненных собственнику их изъятием, составляет в общем размере 4188 894 руб.

Администрацией города Ростова-на-Дону ответчику направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилых комнат в муниципальную собственность с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе до настоящего времени с ответчиком не достигнуто, в связи с чем представитель истца просил суд изъять у Колпиковой Ю.П. в муниципальную собственность нежилое помещение (подвал №1), площадью 61,4 кв.м., расположенные в многоквартирном доме по адресу: <...> прекратить право собственности Колпиковой Ю.А. на указанный объект недвижимости, признать право муниципальной собственности на данный объект недвижимости, обязав Колпикову Ю.П. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества, а также освободить от запретов на совершение регистрационных действий в отношении данного нежилого помещения.

Протокольным определением суда от 29.02.2024 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен ДИЗО г. Ростова-на-Дону.

Представитель истца Администрации г. Ростова-на-Дону в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Ответчик Колпикова Ю.П., содержащаяся ФКУ ИК-28 УФСИН России по Волгоградской области принимавшая участие в судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи, не возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв, который приобщен к материалам дела. В отношении представителя ДИЗО г. Ростова-на-Дону дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представители 3-х лиц Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, Первомайского РОСП г. Ростов-на-Дону УФССП России по Ростовской области о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами настоящего дела, поэтому суд слушает дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В том случае, если собственники жилых помещений в представленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

В развитие приведенных конституционных положений Жилищный кодекс Российской Федерации в статье 32 предусматривает обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, как путем заключения соглашения о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, так и путем заключения соглашения с ним о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за жилое помещение.

На основании п. 1 ст. 239 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279 - 282 и 284 - 286 данного Кодекса

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Колпикова Ю.П. является собственником нежилого помещения, площадью 61,4 кв.м., расположенных по адресу: <...> номера на поэтажном плане 5,5-6,5а-6а,7-8,8. Согласно выписки из ЕГРН на указанное помещение имеется обременение - ипотека в силу закона от 03.05.2017 года на основании договора купли- продажи нежилого помещения с переводом долга, расположенного по адресу: <...> с рассрочкой платежа выдан 27.02.2017 года, в пользу ДИЗО г. Ростова-на-Дону.

Согласно отзыва ДИЗО г. Ростова-на-Дону 09.09.2014 года между МКУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» (продавец) и ООО «Свет и тепло» (покупатель) был заключен договор № 345/В купли- продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> с рассрочкой платежа.

27.02.2017 года между ООО «Свет и тепло» и Колпиковой Ю.П. был заключен договор купли- продажи нежилого помещения с переводом долга, расположенного по адресу<...> с рассрочкой платежа. Таким образом, осуществлен перевод прав и обязанностей по договору № 345/В купли- продажи нежилого помещения расположенного по адресу: <...> к Колпиковой Ю.П.

С учетом информации содержащейся в акте сверки взаимных расчетов от 27.02.2024 года по договору купли- продажи №345/В от 09.09.2014 муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 27.02.2024 года задолженность по данному договору отсутствует, выплаты покупателем произведены в полном объеме. Согласно п.п. 5.1.3 заключенного между сторонами договора, в части касающегося обременения права собственности, стороны пришли к общему согласию, что залог объекта недвижимости погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты цены продажи. Однако на настоящий момент информации о наличии соответствующего заявления от покупателя Колпиковой Ю.П. в Департаменте отсутствует. Ввиду отсутствия в ДИЗО г. Ростова-на-Дону предусмотренного заключенным между сторонами договором заявления от покупателя, на настоящий момент в ЕГРН содержится запись в отношении нежилого помещения площадью 61,4 кв.м, расположенного по адресу: <...> об ограничении (обременении) права в виде ипотеки в силу закона в пользу Департамента, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Администрацией г. Ростова-на-Дону 19.06.2014 принято постановление №679 «О признании многоквартирного жилого <...> аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 17 месяцев со дня принятия настоящего постановления осуществить снос дома по адресу: <...> Г.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление от 09.02.2023 №82 «Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, в связи с признанием многоквартирного дома <...> аварийным и подлежащим сносу».

Пунктом 1.3 указанного выше постановления установлено изъятие нежилого помещения, площадью 61,4 кв.м., расположенных в многоквартирном доме по адресу: <...> принадлежащего на праве собственности ответчику.

В силу пункта 3 части 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случае образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.

Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством (п. 5 ст. 279 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

Согласно п. 2 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

В соответствии с п. 7 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ организация, подавшая ходатайство об изъятии, на основании которого было принято решение об изъятии, вправе вручить проект соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости с распиской в получении.

Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения земельного участка; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке.

Ответчику Колпиковой Ю.П. направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии объекта недвижимости с выплатой возмещения, однако соглашение о выкупе до настоящего времени не достигнуто, что и послужило основанием для обращения истца в суд с иском.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (п. 2 ст. 281 ГК РФ).

На основании п. 10 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 282 Гражданского кодекса РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 1 ст. 281 Гражданского кодекса РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

В соответствии с п. 2 ст. 281 Гражданского кодекса РФ при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ определено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Аналогичные разъяснения содержатся и в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

Согласно п. 1 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ размер возмещения за земельные участки и расположенные на них объекты, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ возмещение убытков является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В пунктах 11 и 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 25) даны следующие разъяснения.

Применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно отчету №25421/05-23 от 30.05.2023 года, выполненному ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА», рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 61,4 кв.м., расположенного в многоквартирном доме по адресу: <...>, составила 4018937 руб., а размер убытков в связи с изъятием, составил 169 957 руб., а всего 4188 894 руб.

Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.                         

При этом, суд не усматривает оснований не доверять выводам данного экспертного заключения, поскольку заключение составлено экспертом, имеющим соответствующее образование и квалификацию, эксперт не заинтересован в исходе дела.

Кроме того, выводы эксперта являются мотивированными, основанными на исследованных в полном объеме материалах дела и фактических обстоятельствах дела с осмотром объектов недвижимости. Определена рыночная стоимость объектов недвижимости, изымаемых у ответчика. Ответчик оценку ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» не оспаривала.

Определяя выкупную цену объектов недвижимости и размер убытков, причиняемых изъятием спорных объектов, суд считает необходимым положить в основу решения экспертное заключение №25421/05-23 от 30.05.2023 ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

Подпунктом "з" п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость нежилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием.

Доказательств, опровергающих экспертное заключение в части определения рыночной стоимости жилого помещения, суду не представлено.    

Таким образом, суд считает необходимым изъять путем выкупа у ответчика Колпиковой Ю.П. в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – нежилое помещение, площадью 61,4 кв.м., расположенного в многоквартирном доме по адресу: <...> по цене 4018937 руб.; прекратить право собственности ответчика на указанные объекты недвижимости, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение; признать право муниципальной собственности на данные объекты недвижимости после перечисления возмещения за изымаемые объекты недвижимости.

Также подлежат возмещению убытки, связанные с изъятием в сумме 169 957 руб.

Таким образом, общая сумма стоимости изымаемого у Колпиковой Ю.П. недвижимого имущества и убытков составит 4188894 руб.

Для перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение следует обязать Колпикову Ю.П. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения в размере 4188894 руб.

Оснований для удовлетворения исковых требований о снятии прекращении ограничений и обременений у суда не имеется, так как отмена указанных мер осуществляется в ином порядке.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Изъять у Колпиковой Ю. П., ... г. года рождения, место рождения ст-ца <...>, паспорт № выдан <...> ... г. в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - нежилое помещение (подвал №1), площадью 61,4 кв.м., расположенное в многоквартирном доме по адресу: <...> по цене равной 4188 894 руб.

Прекратить право собственности Колпиковой Ю. П., ... г. года рождения, место рождения ст-ца <...>, паспорт № выдан <...> ... г. на нежилое помещение (подвал № 1) площадью 61,4 кв.м., расположенное в многоквартирном доме по адресу: <...> <...>

Признать право муниципальной собственности на нежилое помещение (подвал № 1) площадью 61,4 кв.м., расположенное в многоквартирном доме по адресу: <...>, <...>.

Обязать Колпикову Ю. П. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества и убытки в общем размере 4188894 руб. В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 11.04.2024 года.

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...