Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1224/2019 ~ М-1055/2019 от 28.05.2019

Мотивированное решение

составлено 19.08.2019

УИД: 26RS0024-01-2019-001975-60

Дело № 2-1224/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Невинномысск 15 августа 2019 г.

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Угроватой И.Н.,

при секретаре судебного заседания Баландиной М.Ю.,

с участием старшего помощника прокурора г.Невинномысска Ворониной О.В.,

с участием представителя истца Босенко Н.В.,

представителя ответчика Хохлачевой О.С. адвоката Аракелян Ф.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Мегаполис» к Хохлачевой Ольге Суреновне, Хохлачеву Александру Филипповичу, Хохлачеву Владимиру Александровичу, Тонян Ирине Александровне, Тонян Ангелине Левоновне о выселении и снятии с регистрационного учета, возложении обязанности снять с регистрационного учета, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Мегаполис» обратилось к Хохлачевой О.С. с требованием о выселении и снятии с регистрационного учета. В дальнейшем свои требования уточнили, предъявили их к Хохлачевой Ольге Суреновне, Хохлачеву Александру Филипповичу, Хохлачеву Владимиру Александровичу, Тонян Ирине Александровне, Тонян Ангелине Левоновне.

В обоснование своих требований истец указал, что Общество является собственником жилого дома с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

Между ООО «Мегаполис» и Хохлачевой О.С. ДД.ММ.ГГГГ г. заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества и на основании Акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ передан Хохлачевой О. С.

Согласно п.п. 5.1., п.п. 5.2. п. 5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Хохлачева О.С. обязуется уплатить стоимость недвижимости в следующем порядке:

производит предварительную оплату стоимости недвижимости в размере <данные изъяты> рублей 00 копеек после подписания настоящего договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Окончательный расчет в сумме <данные изъяты> рублей 00 копеек Хохлачевой О.С. производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет по реквизитам, указанным в п. 26 настоящего договора, либо наличными деньгами в кассу ООО «Мегаполис» в срок до - ДД.ММ.ГГГГ

В указанный срок в п.п. 5.2. договора купли-продажи коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ остаток долга Хохлачева О.С. не погасила.

ДД.ММ.ГГГГ между Хохлачевой О.С. и ООО «МЕГАПОЛИС» заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому окончательный расчет производится Хохлачевой О.С. в срок до ДД.ММ.ГГГГ

В срок до ДД.ММ.ГГГГ г. Хохлачевой О.С. в нарушение условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ окончательный расчет не произведен.

Кроме того, денежные средства после подписания дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ в счет погашения за недвижимость на расчетный счет ООО «Мегаполис» не поступали.

Хохлачевой О.С. систематически нарушались условия договора купли-продажи коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность по договору купли-продажи в размере: - по сумме оплаты основного долга - <данные изъяты> (срок оплаты ДД.ММ.ГГГГ по сумме процентов на сумму долга - <данные изъяты>, установленные пунктом 16 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Общая сумма задолженности Хохлачевой О.С. перед ООО «МЕГАПОЛИС» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей.

В адрес Хохлачевой О.С. направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ № о погашении суммы задолженности по договору купли-продажи коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ и предложено оплатить вышеуказанную задолженность в 7-дневный срок.

Хохлачева О.С. не исполнила свои обязательства по договору купли-продажи коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ в указанный в претензии обществом срок, возникшую задолженность не погасила.

Хохлачева О.С. ранее уведомлялась о задолженности по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается претензией от ДД.ММ.ГГГГ №, полученной ею лично.

Кроме того, Хохлачева О.С. в претензии от ДД.ММ.ГГГГ № была уведомлена о том, что в случае не поступления оплаты в указанный срок, ООО «МЕГАПОЛИС» в соответствии с п. 16 договора купли-продажи коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ вынуждено будет расторгнуть вышеуказанный договор в одностороннем порядке; согласно п. 17 договора купли-продажи коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ г., в течение 10 (десяти) календарных дней, с момента расторжения вышеуказанного договора, обязана освободить коттедж, расположенный по адресу: <адрес> в случае не освобождения коттеджа расположенного по адресу: <адрес> ООО «МЕГАПОЛИС» обратится в суд с исковым заявлением о выселении граждан из вышеуказанного коттеджа, с отнесением на ответчика всех судебных издержек.

Также, согласно условиям договора купли-продажи коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ Хохлачева О.С. с момента подписания Акта приема- передачи от ДД.ММ.ГГГГ обязана оплачивать коммунальные услуги и нести расходы по эксплуатации жилого дома.

На момент расторжения договора купли-продажи коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ у Хохлачевой О.С. имелась задолженность по коммунальным платежам перед ресурсоснабжающими организациями свыше <данные изъяты> месяцев. Более того, за электроэнергию задолженность составляла <данные изъяты> рублей, данную задолженность Хохлачева О.С. не оплачивала с момента вселения. Имелась задолженность за водоснабжение и водоотведение <данные изъяты> руб., задолженность за газ в сумме <данные изъяты> руб. погашена Обществом ДД.ММ.ГГГГ

Общество несет расходы по уплате налога на имущество, погашению арендных платежей.

Согласно п.16 договора купли-продажи коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ г., ООО «МЕГАПОЛИС» вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора в случае нарушения другой стороной своих обязательств по Договору.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № о расторжении договора купли-продажи коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ общество с ограниченной ответственностью «МЕГАПОЛИС» в соответствии с п.1 ст. 450.1 ГК РФ уведомило Хохлачеву О.С. о расторжении договора купли-продажи коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке. Вышеуказанное уведомление получено Хохлачевой О.С. лично ДД.ММ.ГГГГ

Договор купли продажи коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Хохлачевой О.С. и ООО «Мегаполис» расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке.

Согласно п.17 договора купли-продажи коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ г., при расторжении настоящего договора в одностороннем порядке, в течение 10 (десяти) календарных дней, с момента расторжения вышеуказанного договора, Хохлачева О.С. обязана освободить коттедж, расположенный по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв. м. и передать его в удовлетворительном состоянии.

Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ № Хохлачева О.С. обязана освободить коттедж, расположенный по адресу: <адрес> и передать его в срок до ДД.ММ.ГГГГ года.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение Хохлачевой О.С. не передано.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № Хохлачевой О.С. предложено явиться ДД.ММ.ГГГГ в 10 ч. 00 мин. по адресу: <адрес> для составления Акта приема-передачи коттеджа, расположенного по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ в назначенное время Хохлачева О.С. не явилась, коттедж, расположенный по адресу: <адрес>, ООО «Мегаполис» по акту приема - передачи не передала, о чем ООО «Мегаполис» составлен соответствующий акт.

Кроме того, ООО «Мегаполис» в ДД.ММ.ГГГГ разрешило Хохлачевой О.С. и ее родственникам зарегистрироваться в коттедже № расположенном по адресу: <адрес>

В коттедже <данные изъяты> расположенном по адресу: <адрес> зарегистрированы Хохлачева Ольга Суреновна ДД.ММ.ГГГГ г.р., Хохлачев Александр Филлипович, ДД.ММ.ГГГГ г.р., Хохлачев Владимир Александрович, ДД.ММ.ГГГГ г.р., Тонян Ирина Александровна, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и Тонян Ангелина Левоновна, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

В связи с расторжением договора купли продажи коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ Хохлачева О.С. утратила право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> и подлежит выселению и снятию с регистрационного учета вместе с родственниками, зарегистрированными в вышеуказанном коттедже.

Хохлачева О.С. не исполнила условия договора купли продажи, а именно: не освободила коттедж №, расположенный по адресу: <адрес>, и не передала его по акту приема-передачи. Продолжает использовать его для дальнейшего проживания вместе с членами ее семьи, чем нарушает право собственника ООО «Мегаполис» реализовывать свои права и распоряжаться своим имуществом.

Просит выселить Хохлачеву Ольгу Суреновну ДД.ММ.ГГГГ г.р., Хохлачева Александра Филлиповича, ДД.ММ.ГГГГ г.р., Хохлачева Владимира Александровича, ДД.ММ.ГГГГ г.р., Тонян Ирину Александровну, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и Тонян Ангелину Левоновну, ДД.ММ.ГГГГ г.р. из занимаемого жилого помещения - коттеджа, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № и возложить на отел по вопросам миграции отдела МВД России по г.Невинномысску обязанность снять ответчиков с регистрационного учета по месту жительства, взыскать понесенные истцом судебные расходы.

В судебном заседании представитель ООО «МЕГАПОЛИС» Босенко Н.В. исковые требования поддержала, настаивала на том, что договор купли-продажи расторгнут в одностороннем порядке. Несмотря на оспаривание стороной ответчиков доводов о законности расторжения договора, свои требования истец не изменил. На предложение ответчиков о предоставлении рассрочки исполнения договора истец также не согласен. Представитель Босенко Н.В. пояснила, что на неоднократные предложения ответчикам предоставить доказательства платежеспособности покупателя, никаких действий не последовало, никаких платежей в счет погашения задолженности по договору не произведено.

Представитель Хохлачевой О.С. адвокат Аракелян Ф.П. предоставил письменные возражения, в которых просил отказать в удовлетворении иска. Считает, что на данные правоотношения распространяется действие Закона РФ «О защите прав потребителей», также обратил внимание на положения ст. 310 ГК РФ о запрете расторжения договора в одностороннем порядке лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность с лицом, не осуществляющим предпринимательскую деятельность. Кроме того, полагает, что законом не предусмотрена возможность расторжения договора в связи с неуплатой цены договора покупателем. Считает, что ответчики продолжают сохранять право пользования спорным жилым помещением.

Кроме того, отмечает, что по расчетам истца, Хохлачева оплатила <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб., а также осуществлен капитальный ремонт коттеджа на сумму <данные изъяты> рублей.

Полагает, что в случае расторжения договора и выселения ответчиков на стороне истца возникает неосновательное обогащение в указанной сумме.

Также просил учесть интересы несовершеннолетнего ребенка, проживающего в коттедже.

Просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчики в суд не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте слушания дела.

Представитель отдела опеки и попечительства комитета по труду и социальной поддержке населения администрации г.Невинномысска просили рассмотреть дело в их отсутствие, разрешить спор в интересах несовершеннолетней.

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, выслушав заключение прокурора, полагавшей в иске отказать, также просившей учесть, что ответчики, злоупотребляя своим правом, не выполняют возложенную обязанность по внесению оплаты за приобретенное недвижимое имущество; исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке и приходит к следующим выводам.

На основании ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования, распоряжения своим имуществом. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе передавать имущество другим лицам, оставаясь собственником. Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Частями 2, 3 статьи 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пунктов 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Как следует из материалов дела, между стонами в требуемой законом форме ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи жилого дома № по <адрес>

Первоначально покупателю Хохлачевой О.С. по условиям была предоставлена рассрочка платежей на срок до ДД.ММ.ГГГГ В последующем на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ рассрочка была согласована сторонами до ДД.ММ.ГГГГ

В суде установлено и не оспорено ответчиками, что задолженность по цене договора не погашена. Мирным путем урегулировать спор не представилось возможным.

По условиям договора Хохлачева О.С. обязалась нести расходы по эксплуатации недвижимости, оплате коммунальных услуг. Объект недвижимости передавался без отделки.

ДД.ММ.ГГГГ был составлен Акт приема-передачи недвижимости, по условиям которого покупатель принял в собственность жилой дом (л.д. 15). С разрешения собственника ООО «МЕГАПОЛИС» в жилой дом были вселены остальные ответчики и зарегистрированы в нём.

Согласно п.8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.(01.03.2013).

Таким образом, договор купли-продажи о ДД.ММ.ГГГГ считается заключенным и должен исполняться сторонами.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

Судом достоверно установлено, что ответчик Хохлачева О.С. задолженность по цене договора не погасила, однако, намерена проживать со своей семьей в коттедже, кроме того, в доме проживает несовершеннолетний ребенок. Адвокат в судебном заседании также подтвердил намерение погасить имеющуюся задолженность в случае предоставления рассрочки. Однако, истец с данным предложением не согласился ввиду длительного неисполнения ответчиком своих обязательств и существенного нарушения права продавца на своевременное получение оплаты.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Согласно разъяснениям в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» предоставление договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, не осуществляющему предпринимательскую деятельность, допускается только в специально установленных законом или иными правовыми актами случаях (абзац второй пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

Приведенная правовая позиция содержится в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в соответствии с которым, если одностороннее изменение условий обязательства совершены тогда, когда это не предусмотрено законом или иным правовым актом, то по общему правилу такое одностороннее изменение его условий не влечет юридических последствий, на которые они были направлены.

Договором от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено право ООО «Мегаполис» как продавца на односторонний отказ от исполнения настоящего договора в случае просрочки покупателем окончательного срока оплаты стоимости недвижимости ( п.16). Однако, суд не может согласиться с доводами представителя истца, что договор предоставляет право продавцу на односторонний отказ от договора, поскольку, учитывая вышеприведенные разъяснения высшей судебной инстанции, односторонний отказ допустим только в случаях, оговоренных законом, и не влечет никаких последствий при его нарушении.

Истец имеет право на расторжение договора при соблюдении установленного законом порядка и предъявлении соответствующих требований в судебном порядке. При этом, суд не может согласиться с доводами представителя ответчика об отсутствии законных оснований для расторжения договора после передачи объекта недвижимости и просрочке уплаты цены товара.

В п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, указано, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Суд с учетом конкретных обстоятельств дела, а также пояснений сторон, может прийти к выводу, что в случае неисполнения покупателем обязательства по оплате продавцу предоставлено не только право требовать оплаты по договору и уплаты процентов, но и право потребовать расторжения договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и, если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю, а соответственно, имеет место существенное нарушение договора

При существенном нарушения условий стороной покупателя, продавец недвижимости не лишен права требовать расторжения договора в судебном порядке.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положениясоздавших угрозу его нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освободит указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Члены семьи ответчика утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его. В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Учитывая, что требований о расторжении договора купли-продажи договора от ДД.ММ.ГГГГ не заявлено, договор в силу закона читается действующим, таким образом, оснований для выселения ответчиков на момент рассмотрения спора не имеется.

Из Правил регистрации и снятия граждан с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 г. № 173 в редакции от 14.08.2002 г., следует, что регистрационный учёт устанавливается в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданами своих прав и свобод, а также исполнения ими своих обязанностей перед другими гражданами, государством, обществом.

Регистрация в жилом помещении зависит от права гражданина на жилое помещение и в случае признания гражданина утратившим (не приобретшим) право проживания в жилом помещении он подлежит снятию с регистрационного учёта на основании судебного решения согласно п. «е» ст. 31 «Правил регистрации и снятия граждан с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ», утверждённых Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 г. № 713.

При таких обстоятельствах, учитывая также, что в соответствии с ст. 7 ФЗ от 25 июня 1993 года № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», с пунктом «е» статьи 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995г. № 713 снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в случае признания утратившим право пользования жилым помещением на основании вступившего в законную силу решения суда, данное решение суда является основанием для снятия ответчиков с регистрационного учета из спорного объекта недвижимости.

Поскольку оснований для признания ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и их выселения не имеется, в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Мегаполис» к Хохлачевой Ольге Суреновне, Хохлачеву Александру Филипповичу, Хохлачеву Владимиру Александровичу, Тонян Ирине Александровне, Тонян Ангелине Левоновне о выселении и снятии с регистрационного учета, возложении обязанности снять с регистрационного учета, взыскании судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Невинномысский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 19 августа 2019г.

Судья Угроватая И.Н