Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6/2023 (2-642/2022;) ~ М-622/2022 от 18.07.2022

№

Дело № 2-6/2023

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Дальнереченск                                 31 марта 2023 г.

Дальнереченский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи И. А. Тур, при ведении протокола помощником судьи О. А. Арзамасовой, секретарём П. Е. Литвинюк, с участием истца А. Н. Галушкина, представителя истца А. Н. Макарова, представителей ответчика Р. А. Неделько – адвоката Е. И. Кузьменко, Р. В. Поднебеского, представителей ответчика администрации Дальнереченского городского округа – Н. В. Щеглюк, А. А. Мальцевой, Г. Н. Шовкун, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Галушкина А.Н. к Неделько Р.С., Администрации Дальнереченского городского округа о признании сделки недействительной и возложении обязанности по формированию проезда к земельному участку,

У С Т А Н О В И Л:

Истец А. Н. Галушкин обратился в суд с иском к Р. С. Неделько, администрации Дальнереченского городского округа, требуя признать недействительным договор купли-продажи муниципального имущества с земельным участком на аукционе №, выданный ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Дальнереченского городского округа, в силу его ничтожности; применить правовые последствия недействительности ничтожной сделки; возложить на Администрацию Дальнереченского городского округа обязанность сформировать проезд к земельному участку с кадастровым номером № в соответствии с действующим законодательством.

В обоснование иска указано, что истцу с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 34±1 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир строение. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, гараж №, категория земель: Земли населённых пунктов виды разрешённого использования: Размещение гаражей для собственных нужд. Код 2.7.2., а также расположенный на нём объект недвижимого имущества - гараж, с кадастровым номером №, площадью 24,9 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир строение. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, гараж №, назначение: нежилое, количество этажей – 1, год завершения строительства – 2004. Единственный доступ (проезд) к принадлежащему истцу гаражу осуществляется через земельный участок с кадастровым номером №, площадью 938±1,57 кв. м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Котельная №. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, <адрес>, категория земель: Земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: Бытовое обслуживание, принадлежащий Р. А. Неделько на основании Договора купли-продажи муниципального имущества с земельным участком на аукционе №, выданного ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Дальнереченского городского округа. <адрес> к объектам недвижимости истца через территорию Дальнереченского почтамта не представляется возможным, в силу запрета, установленного нормами действующего законодательства в связи с необходимостью обеспечения безопасности предприятия. Считает, что администрация Дальнереченского городского округа незаконно передала в собственность Р. А. Неделько земли общего пользования, занятые единственным проездом к земельному участку истца. При образовании земельного участка и передаче его в собственность ответчику Р. А. Неделько не были предусмотрены проезды от объектов недвижимости, принадлежащих истцу, что влечёт несоблюдение требований по надлежащему их обслуживанию, размещению, эксплуатации, в связи с чем, изначальное формирование и последующее отчуждение спорного земельного участка в собственность произведено с нарушением действующего законодательства. Нормами земельного законодательства предусмотрен запрет передачи в частную собственность земель общего пользования. Истец, ссылаясь на ст. 304 УК РФ, считает, что как собственник смежного земельного участка, проход к которому возможен только по спорному земельному участку, вправе требовать устранения всяких нарушений своего права. По его мнению, сделка по отчуждению земельного участка в собственность Р. А. Недельно является ничтожной, так как нарушает запрет, установленный нормами действующего законодательства и посягает на публичные права и интересы третьих лиц.

Ответчик Р. А. Неделько в подготовке через своего представителя с иском не согласился, письменных возражений не представил.

Ответчик - Администрация Дальнереченского городского округа <адрес> с исковыми требованиями не согласна, в письменном возражении указала, что земельный участок площадью 938 кв. м, расположенный в границах участка, ориентир Котельная №, почтовый адрес ориентира: <адрес>, поставлен на кадастровый учёт ДД.ММ.ГГГГ с присвоением кадастрового номера №. ДД.ММ.ГГГГ на основании Договора № «Купли-продажи муниципального имущества с земельным участком на аукционе» администрация Дальнереченского городского округа передала в собственность Р. А. Неделько муниципальное имущество - нежилое помещение - баня, общей площадью 238,6 кв. м с кадастровым номером №, расположенная на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 938 кв. м. На момент приобретения А. Н. Галушкиным недвижимого имущества - гаража с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № он знал, что имеется помеха для обеспечения прохода и проезда к его земельному участку. В настоящее время земельный участок, принадлежащий на праве собственности Р. А. Неделько, облагорожен и защищён от посягательств третьих лиц.

В дополнительных возражениях ответчик – администрация Дальнереченского городского округа указал, что проезд к земельному участку истца через земельный участок с кадастровым номером № не является единственным, поскольку истец не принял во внимание Постановление главы муниципального образования <адрес> края № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором на основании заявления <адрес> узла Федеральной почтовой службы и гаражно-строительного кооператива «Посейдон», часть земельного участка с кадастровым номером № на котором располагается ГСК «Посейдон» изъяли у <адрес> узла Федеральной почтовой службы (№). Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный в границах участка, ориентир - здание, почтовый адрес ориентира: <адрес>, л. 15 принадлежит на праве собственности Российской Федерации и предоставлен в постоянное бессрочное пользование ГУ УФПС по <адрес>. На публичной кадастровой карте <адрес> отчётливо видны границы смежных земельных участков № и № и проезд через Почтамт Дальнереченский УФПС <адрес> к ГСК «Посейдон», проезд к ГСК «Посейдон» осуществляется через земельный участок с кадастровым номером №. Ответчик считает, что присвоенная <адрес>ному узлу ФПС в соответствии с Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении требований к антитеррористической защищенности объектов (территорий), находящихся в ведении Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации, Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций, а также подведомственных им организаций, и формы паспорта безопасности таких объектов (территорий)» (далее Постановление №) <адрес>ному узлу ФПС 2 категория антитеррористической защищённости, исключающая факт использования территории объекта сторонними физическими и юридическими лицами, присвоена без учёта положений    п. 10 Постановления №, и это Постановление не распространяется на данный объект. В то же время, через земельный участок с кадастровым номером № беспрепятственно и постоянно осуществляет проезд и проход член ГСК «Парус-2» ФИО1, поскольку проезд к его гаражному боксу возможен только по земельному участку, находящемуся в пользовании Федеральной почтовой службы. Более того, земельные участки с кадастровыми номерами № и № являются смежными. На участке с кадастровым номером № расположен объект недвижимости – нежилое здание, местонахождение: <адрес>-б, принадлежащий на праве собственности ПАО «Ростелеком», подъезд к которому возможен только через земельный участок с кадастровым номером №. Ответчик считает необоснованными доводы истца о ничтожности (по основаниям нарушения запрета, установленного нормами действующего законодательства и посягательства на публичные права и интересы третьих лиц) Договора купли-продажи муниципального имущества с земельным участком на аукционе №, выданного ДД.ММ.ГГГГ, поскольку истец не доказал наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, истец действует недобросовестно, доказательства недобросовестности сторон сделки не представлено, нарушений при проведении торгов, которые бы влекли недействительность сделки не представлено.

В дополнительных возражения ответчик – администрация Дальнереченского городского округа указал, что ссылаясь на незаконную передачу земли общего пользования, занятой единственным проездом к земельному участку истца и расположенному на нём гаражу и то обстоятельство, что при образовании земельного участки и передачи его в собственность Р. А. Неделько не был предусмотрен проезд от объекта недвижимости истца, истец не предоставил доказательств того, что земельный участок № сформирован за счёт земли общего пользования. Пунктом 12 ст. 85 ЗК РФ к землям общего пользования отнесены, в числе прочего, проезды. Однако, при образовании земельного участка под стратегический объект – котельная – выбор и отвод земельного участка проводился в соответствии с генеральным планом. Согласно п. 2.1 СНиП II-35-76 земельные участки для строительства котельных выбираются в соответствии со схемой теплоснабжения, проектами планировки и застройки городов, посёлков и сельских населённых пунктов, генеральными планами предприятий, схемами генеральных планов групп предприятий с общими объектами (промышленных узлов). Размеры земельных участков котельных, располагаемых в районах жилой застройки, следует принимать в соответствии со строительными нормами и правилами по планировке и застройке городов посёлков и сельских населённых пунктов. Согласно п. 7.16 СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» размеры земельных участков для отдельно стоящих отопительных котельных, располагаемых в районах жилой застройки, следует принимать от 0,7 га (7000 кв. м). Котельная проектировалась до 1970 года с учётом расположения объектов на территории Дальнереченского городского округа, введена в эксплуатацию в 1970 г. В дальнейшем, в 90-х годах смежный земельный участок был отведён по строительство ГСК «Посейдон», за счёт изъятия части земельного участка у <адрес> узла ФПС. Истец, считая проезд через земельный участок с кадастровым номером № единственным проездом к своему земельному участку с кадастровым номером №, не принял во внимание Постановление Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. № 1300 «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и сервитутов» (далее Постановление № 1300), которым утверждён Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности без предоставления земельных участков и установления сервитутов. К таковым, в частности, отнесены проезды, в том числе вдольтрассовые, и подъездные дороги, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство. То есть проезд (проход) к ГСК «Посейдон» может осуществляться без предоставления земельного участка и установления сервитута через земельный участок с кадастровым номером №, находящийся в собственности Российской Федерации.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в письменных доводах на исковое заявление указало, что ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации права собственности Р. А. Неделько в отношении земельного участка, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир-котельная №, почтовый адрес ориентира: <адрес>, кадастровый №, на основании договора купли-продажи муниципального имущества с земельным участком на аукционе от ДД.ММ.ГГГГ №. ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись об ограничении (обременении) земельного участка с кадастровым номером № в виде сохранения назначения объекта - баня в течение 5 (пяти) лет со дня перехода прав на указанное имущество к его приобретателю в порядке приватизации, на основании договора купли-продажи муниципального имущества с земельным участком на аукционе от ДД.ММ.ГГГГ №. В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путём предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости. В частности, если в резолютивной части судебного акта решён вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия её недействительности, не является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости. Просит рассмотреть дело в отсутствии его представителя.

Представитель третьего лица Управления Федеральной почтовой службы <адрес> в письменных возражениях считает требования истца не законными и не обоснованными, просит в их удовлетворении отказать полностью. В обоснование указано, что Р. А. Неделько приобрёл земельный участок в 2021 году, в то время как истец получил право собственности на свой земельный участок в 2022 году. Действуя добросовестно и разумно в своих экономических интересах, истец должен был проявить максимальную осмотрительность при приобретении земельного участка, учитывать возможность ограничений проезда и необходимость впоследствии установления сервитута. В данном случае истец не проявил должной осмотрительности при совершении сделки купли-продажи земельного участка. Третье лицо полагает, что основания для признания недействительным проведённого аукциона и заключённого по его результатам договора купли-продажи земельного участка отсутствуют, поскольку истец, не представил в материалы дела надлежащих доказательств, подтверждающих нарушение организации и порядка проведения аукциона. В настоящее время результаты проведённых торгов, протокол аукциона незаконными не признаны. Считает, что к спору положения закона о недействительности сделки не применимы. Действующее законодательство предусматривает возможность использования чужого земельного участка лицом, не являющимся его собственником, на основании договора, например аренды, либо путём установления сервитута, который также может быть установлен либо путём заключения договора, либо путём вынесения правого акта органом местного самоуправления, либо по решению суда. Считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права собственности на земельный участок, так как его требования направлены на установление права ограниченного пользования земельным участком, то есть установление сервитута.

В дополнительных доводах третье лицо - Управления Федеральной почтовой службы <адрес> просило требования истца удовлетворить в полном объёме, считая позицию и доводы ответчика администрации Дальнереченского городского округа, изложенные в дополнениях к возражениям на исковое заявления, незаконными и необоснованными. Указано, что действия администрации Дальнереченского городского округа являются незаконными, так как при продаже земельного участка не был учтён установленный законом запрет на отчуждение земельных участков, занятых, в числе прочего, проездами, что предусмотрено п. 12 ст. 85 ЗК ПФ, п. 12 ст. 1 ГрК РФ, разъяснено в обзоре Президиума Верховного Суда Российской Федерации № 4 от 15 ноября 2017 г. Ссылаясь на положения ст. 166, 168 ГК РФ, считает, что ничтожным может быть договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования, даже если закон напрямую не указывает на его ничтожность. Считает противоречивыми, вызванными избеганием возврата денежных средств по договору купли-продажи земельного участка в случае удовлетворения иска, доводы Администрации Дальнереченского городского округа о том, что проезд (проход) к ГСК «Посейдон» может осуществляться без предоставления земельного участка и установлении сервитута через земельный участок с кадастровым номером №, находящийся в собственности Российской Федерации, в то время как в ответе на представление Дальнереченского межрайонного прокурора от ДД.ММ.ГГГГ администрация Дальнереченского городского округа указала, что принято решение о целесообразности установлении публичного сервитута на существующий проезд на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем на праве собственности Российской Федерации и находящимся в постоянном бессрочном пользовании у УФПС по <адрес>, и обратилась в 2023 г. в суд с исковыми требованиями к АО «Почта России» по установлению публичного сервитута на земельном участке с кадастровым номером №, которые было ДД.ММ.ГГГГ истцу возвращено. Предоставление проезда через земельный участок, находящийся в постоянном бессрочном пользовании АО «Почта России» в лице УФПС <адрес> не представляется возможным в связи с необходимостью соблюдения режима антитеррористической защищённости объекта, установленного Федеральным законом от 6 марта 2006 г. № 35-ФЗ «О противодействии терроризму». Здание почтамта и прилегающая к нему территория по адресу: <адрес> отвечает критериям необходимости антитеррористической защищённости, имеет категорию 2, находится под охраной и организован пропускной режим.

Третьи лица: Территориальное управление Росимущества в <адрес>, ФИО1, ПАО «Ростелеком» письменных доводов не представили.

В подготовке по делу третье лицо - ФИО1 подтвердил, что является членом гаражного кооператива «Парус2» с 2018 г., имеет в собственности гаражный бокс №, проезд к которому осуществляет через территорию Почтамта, другой проезд к его гаражу отсутствует, проезд к его гаражу через участок, принадлежащий Р. А. Неделько невозможен.

Истец А. Н. Галушкин и его представитель адвокат А. Н. Макаров в судебном заседании на исковых требованиях настаивали, ссылаясь на доводы искового заявления. Дополнительно пояснили, что спорный земельный участок с кадастровым номером № под промышленные объекты нежилое здание (котельная) был сформирован и зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ то есть позднее, чем постановлением главы муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ГСК «Посейдон» был передан в аренду земельный участок площадью 0,0214 га в районе городской бани под строительство боксов для хранения личного транспорта. В межевом плане, подготовленном в результате выполнения кадастровых работ с образованием земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, содержится Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории №. Указанная Схема расположения утверждена п. 2 Постановления администрации Дальнереченского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ №-па. Схема расположения земельного участка, утверждённая администрацией Дальнереченского городского округа, была сформирована таким образом, что проезд к земельному участку ГСК «Посейдон» осуществлялся через земельный участок ответчика с кадастровым номером №. Поэтому государственный кадастровый учёт земельного участка истца был осуществлён органами Росреестра с проездом через участок ответчика. В то же время, при отсутствии доступа, проезда к образуемому земельному участку, органом Росреестра было бы отказано в осуществлении государственного кадастрового учёта такого участка. Администрация Дальнереченского городского округа самоустранилась от обязанности обеспечения проезда к гаражным боксам ГСК «Посейдон», проигнорировав представление прокурора об установлении публичного сервитута, предложив истцу своими силами решать вопрос об установлении проезда к своему земельному участку через земельный участок Почтамта. Кроме того считают что положения Постановления № не применимы, так как Федеральная почтовая служба находится в процессе акционирования. Сторона истца считает, что проезд к земельному участку истца может быть организован только по земельному участку, переданному в собственность Р. А. Неделько.

Представители ответчика Р. А. Неделько - Е. И. Кузьменко, Р. В. Поднебеский в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, просили в иске отказать.

Представитель ответчика Р. В. Поднебеский пояснил, что единственный довод истца о том, что земельный участок с кадастровым номером №, находящийся в собственности Р. А. Неделько, всегда был и является землями общего пользования, и не мог быть передан в частную собственность, не соответствует действительности. Спорный участок всегда был закрыт для общего доступа, так как огорожен и попасть на него можно только открыв ворота, что не соответствует требованиям к земельным участкам общего пользования, установленным п. 1 ст. 262 НК РФ, в соответствии с которым под земельными участкам общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки. Так как к территории общего пользования п. 12 ст. 1 ГрК РФ отнесены территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, этот участок не был участком общего пользования, так как земельным участком пользовался только ограниченный круг лиц с позволения владельца котельной №. Территория, на которой расположен земельный участок с кадастровым номером №, с 1970 г. выделена и используется для эксплуатации котельной и с этого времени ни при каких обстоятельствах не может считаться территорией общего пользования, что следует из письма МКУ «Управление ЖКХ Дальнереченского городского округа» от ДД.ММ.ГГГГ Котельная № проектировалась и должна эксплуатироваться без сквозных проездов, так как является стратегическим объектом. На территории котельной имелся обособленный въезд для специальной крупногабаритной техники в целях обеспечения бесперебойной эксплуатации котельной. Территория вокруг котельной не является, и не являлась местом общего пользования. При формировании в 2008 г. земельного участка с кадастровым номером № никакие права истца не могли быть нарушены, так как на этой территории никаких принадлежащих истцу объектов не было расположено. Земельный участок, на котором расположен гараж истца был сформирован на основании постановления главы муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, которым ГСК «Посейдон» было выделено 0,0214 га, изъятых у <адрес> узла Федеральной почтовой службы, поэтому уместно полагать, что проезд к земельному участку, на котором распложен гараж истца, должен быть сформирован в момент изъятия через оставшуюся территорию земельного участка, из которого выделен. Довод истца о единственном проезде к его гаражу через земельный участок ответчика Р. А. Неделько опровергается показаниями участвующего лица ФИО1.

Представитель ответчика Е. Ю. Кузьменко пояснила, что в материалах дела отсутствует документация по планировке спорной территории, а также истцом не представлены доказательства того, что в составе Генерального плана утверждены карты, совмещённые с проектом детальной планировки, на которых отображены красные линии, относящие испрашиваемый участок к территории общего пользования, соответственно не доказано отнесение спорного земельного участка к территории общего пользования. В соответствии с выпиской из ЕГРН земельный участок площадью 938 кв. м, расположенный в границах участка, ориентир котельная №, почтовый адрес ориентира: <адрес>, поставлен на кадастровый учёт ДД.ММ.ГГГГ Границы с 2007 г. указанного участка остаются неизменными и каких-либо проездов при формировании данного участка под котельную не предусматривалось. В ситуации, когда согласие ответчика на беспрепятственный проход и проезд через его участок истцом не получено, и доступ посторонних посетителей на территорию Почты России как охраняемого объекта в силу закона требует исключения их доступа к критическим элементам инфраструктуры, право истца может быть защищено лишь путём использования специального предусмотренного законом правового института – сервитута. Однако в настоящем споре истец выбрал иной способ защиты права, нарушающий права другого собственника, что является недопустимым в соответствии со ст. 10 ГК РФ. Истец А. Н. Галушкин приобрёл объект - гараж, пай за который был полностью выплачен предыдущим собственником, является собственником гаража в ГСК «Посейдон» с момента его регистрации, то есть с ДД.ММ.ГГГГ Проезд к гаражу истца через участок Р. А. Неделько не является единственным, сотрудники почтовой службы не чинят препятствий иным лицам, доступ к имуществу которых возможен только через территорию почты. В деле отсутствуют доказательства, что на земельном участке с кадастровым номером № собственником произведены какие-либо мероприятия, установленные постановлением Правительства РФ от 15 ноября 2016 г. № 1196 – организован пропускной режим, установлено КПП, возведены сооружения, ограничивающие земельный участок от смежных. При этом прямого запрета на невозможность установления сервитута через объект антитеррористической защищённости законодательством не установлено.

Представители ответчика – администрации Дальнереченского городского округа с требованиями истца не согласились, просили в иске отказать по доводам письменных возражений. Дополнительно пояснили, что принадлежащий Р. А. Неделько земельный участок никогда не был территорией общего пользования. Считают, что истец мог бы обратиться за установлением частного сервитута. Возможен проезд к имуществу истца через территорию почты, так как по этому участку проезжают иные собственники недвижимости – гаражей – ООО Ростелеком, ФИО1. При предоставлении земельного участка ГСК «Посейдон» в 2002 г. был предусмотрен проезд по территории почты, так как участок для нужд ГСК был сформирован из территории почты. Предоставление земельных участков носит заявительный характер. ГСК «Посейдон» земельный участок был предоставлен по заявлению членов кооператива, и им было известно, что участок изъят у почты. Котельная и баня – это застройка прошлых лет. Члены ГСК «Посейдон» заведомо зная о тупиковом участке, решили там строить гаражи. Считают, что в данном случае применимы положения Постановления № и истец вправе обратиться в Росимущество с заявлением о выдаче разрешения на проезд по территории Почты.

Допрошенный в судебном заседании специалист ФИО4, подготовивший по заказу ответчика Р. А. Недельно Схему планировочной организации земельного участка по адресу: <адрес>, Дальнереченский городской округ, <адрес>, под реконструируемый объект недвижимости «Нежилые помещения – баня (Лит А1, А3)» суду показал, что на земельном участке предусмотрены: проезд, проход, автостоянка, склад химических веществ, зоны отдыха для посетителей, сквозного проезда через участок нет, поэтому проезд через территорию невозможно организовать.

Выслушав участвующих лиц, изучив доводы сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, истец является собственником земельного участка площадью 34 +/-1 кв. м. кв. м (земли населенных пунктов, размещение гаражей для собственных нужд) кадастровый №, расположенного в границах участка; ориентир строение; почтовый адрес ориентира: <адрес>, гараж №; право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л. д. 12-15).

Также истец является собственником недвижимого имущества – гараж, площадью 24,6 кв. м., кадастровый №, расположенного в границах участка; ориентир строение; почтовый адрес ориентира: <адрес>, гараж №; назначение: нежилое, количество этажей 1, год завершения строительства 2004; право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л. д. 16-17).

Постановлением главы муниципального образования <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ №, гаражно-строительному кооперативу «Посейдон» было согласовано размещение трёх гаражных боксов для хранения личного автотранспорта на земельном участке площадью 144 кв. м. в районе городской бани по <адрес>, где гараж № является собственностью истца с ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л. д. 81, 158).

Согласно п. 1 постановления главы муниципального образования <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ № у <адрес> узла Федеральной почтовой связи (РУФСП) была изъята часть земельного участка по <адрес>, площадью 0,0466 га (т. 1 л. д. 82, 138-139).

Согласно п. 2 вышеуказанного постановления, гаражно-строительному кооперативу «Посейдон» был передан в аренду земельный участок площадью 0,0214 га по <адрес> в районе городской бани, сроком до ДД.ММ.ГГГГ Также возложена обязанность в течение месяца с момента принятия данного постановления, заключить договор аренды.

ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием <адрес> и ГСК «Посейдон» был заключён договор аренды земельного участка №, площадью 214 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, район городской бани, на праве аренды, сроком до ДД.ММ.ГГГГ Цель использования земельного участка - строительство гаражных боксов для хранения личного автотранспорта (т. 1 л. д. 133-136, 137)

Из материалов дела также следует, что согласно свидетельству о государственной регистрации права Серия 25-АА № от ДД.ММ.ГГГГ администрация Дальнереченского городского округа являлась собственником нежилого помещения, общей площадью 238,60 кв. м. в здании (лит. А1, А3) номера на поэтажном плане: 5,7-14, этаж: 1; назначение котельная №, кадастровый или условный №, адрес объекта: <адрес> (т. 1 л. д. 99).

Также согласно свидетельству о государственной регистрации права Серия 25-АБ № от ДД.ММ.ГГГГ администрация Дальнереченского городского округа являлась собственником земельного участка площадью 938,00 кв. м. под промышленные объекты нежилое здание (котельная), назначение: земли населённых пунктов, кадастровый или условный №, адрес объекта: установлено относительно ориентира котельная №, расположенная в границах участка, адрес ориентира: <адрес>. (т. 1 л. д. 100)

Решением Думы Дальнереченского городского округа «Об изменении функционального назначения объекта муниципальной собственности» № от ДД.ММ.ГГГГ, объект муниципальной собственности – котельная №, общей площадью 238,6 кв. м., лит. А.1, А.3, номера на поэтажном плане 5, 7-14, кадастровый №, расположенные на 1-ом этаже в здании по адресу: <адрес>, изменила функциональное назначение с «нежилые помещения - котельная №» на «нежилые помещения - баня» (т. 1 л. д. 101).

Постановлением администрации Дальнереченского городского округа «Об установлении соответствия вида разрешённого использования земельного участка и объекта муниципальной собственности – нежилые помещения - котельная №» № от ДД.ММ.ГГГГ, земельному участку с кадастровым номером №, отнесенному к категории – земли населённых пунктов, расположенному в границах территориальной зоны - зона делового, общественного и коммерческого назначения (О 1), установлен вид разрешенного использования – «бытовое обслуживание». Пунктом 2 данного постановления, объекту муниципальной собственности – нежилые помещения - котельная №, общей площадью 238,6 кв. м., лит. А.1, А.3, номера на поэтажном плане 5, 7-14, кадастровый №, расположенные на 1-ом этаже в здании по адресу: <адрес>, изменено функциональное назначение с «нежилые помещения - котельная №» на «нежилые помещения - баня» (т. 1 л. д. 102-103).

Согласно постановлению администрации Дальнереченского городского округа <адрес> «Об исключении из реестра объектов муниципальной собственности Дальнереченского городского округа недвижимого имущества» №-па от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение с кадастровым номером 25:29:010103:1598 и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> исключены из реестра объектов муниципальной собственности Дальнереченского городского округа (т. 1 л. д. 104-106).

Постановлением администрации Дальнереченского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ №-па «Об условиях приватизации муниципального имущества - нежилые помещения - баня с земельным участком, расположенного по адресу <адрес>», было принято решение о проведении аукциона по приватизации муниципального имущества нежилого помещения – баня, с кадастровым номером 25:29:010103:1598 и земельного участка с кадастровым номером №. Начальная цена лота 710667 рублей без учёта НДС. Условия аукциона предусматривали сохранение назначения объекта - баня в течении 5 (пяти) лет со дня перехода прав на указанное имущество к его приобретателю в порядке приватизации (т. 1 л. д. 42).

ДД.ММ.ГГГГ по результатам проведённого аукциона, победителем был признан Неделько Р.А..

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Дальнереченского городского округа и Р. А. Неделько был заключён договор № купли-продажи муниципального имущества с земельным участком. Согласно договору нежилые помещения – баня, с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № были продана Р. А. Неделько за 746200 рублей 35 копеек (т. 1 л. д. оборотная сторона 39-40).

ДД.ММ.ГГГГ согласно акту приёма-передачи к договору № купли-продажи муниципального имущества с земельным участком на аукционе, администрация Дальнереченского городского округа передала Р. А. Неделько нежилые помещения – баня, с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> была произведена государственная регистрация права собственности Р. А. Неделько на приобретённом им имущество (т. 1 л. д. 21-23).

В обоснование своих доводов истец указал, что Р. А. Неделько были незаконно переданы земли общего пользования, занятые единственным проездом к земельному участку истца и расположенного на нём гаражу; не были предусмотрены проезды от принадлежащих истцу объектов недвижимости, поэтому формирование и отчуждение спорного земельного участка в собственность произведено с нарушением требований действующего законодательства.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Исходя из положений п. п. 1, 5 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом); добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее Закон № 178-ФЗ), одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества является продажа государственного или муниципального имущества на аукционе.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Согласно п. 1 ст. 18 Закона № 178-ФЗ на аукционе продаётся государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Статьёй 449 ГК РФ регламентировано, что торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранён от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (п. 1). Признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

Суду не представлены доказательства, подтверждающие нарушение организации и порядка продажи муниципального имущества, и как следствие, основания признания сделки недействительной по указанным основаниям отсутствуют. Результаты проведения торгов незаконными не признаны.

Сторона истца доказательств того, что заключённый между администрацией Дальнереченского городского округа и Р. А. Недельно Договор № купли-продажи муниципального имущества с земельным участком на аукционе является ничтожной сделкой, не представила.

Доводы стороны истца о том, что земельный участок, переданный Р. А. Неделько, был сформирован из земель общего пользования, своего подтверждения не нашли.

Пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ установлен запрет на приватизацию земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон.

Под участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки (п. 1 ст. 262 ГК РФ).

В п. 12 ст. 1 ГрК РФ установлено, что территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В письме МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства Дальнереченского городского округа» от ДД.ММ.ГГГГ № содержатся сведения о том, что по адресу: <адрес> находится здание с нежилыми помещениями общей площадью 238,60 кв. м. С 1970 по 2019 годы данные помещения использовались под котельную №. В соответствии с пунктом 5.8 СП 89.13330.2016 здания и сооружения, входящие в состав котельной, должны иметь специальные ограждения, препятствующие проникновению на территорию посторонних лиц. Учитывая требования законодательства, выбор и отвод земельного участка для строительства котельной проводится в соответствии с генеральным планом города. Котельная № проектировалась и должна эксплуатироваться без сквозных проездов, так как она является стратегическим объектом. На территории котельной имелся обособленный въезд для специальной крупногабаритной техники в целях обеспечения бесперебойной эксплуатации котельной. Территория вокруг котельной не является, и не являлась местом общего пользования.

Как установлено, земельные участки истца и ответчика Р. А. Неделько являются смежными, возможность сквозного прохода (проезда) через земельный участок ответчика Р. А. Неделько отсутствует.

Допрошенная в качестве свидетеля по ходатайству стороны истца ФИО2 пояснила, что приобрела гараж в ГСК «Посейдон» в 2004 г. и подтвердила, что с этого момента в качестве проезда к гаражу, её супруг использовал проезд мимо котельной и бани, который не являлся сквозным, проездом через территорию почты никогда не пользовался. В 2020 г. гараж она продала А. Н. Галушкину, который лишён возможности им пользоваться из-за отсутствия проезда.

Приведённые доказательства подтверждают, что земельный участок, предоставленный в собственность ответчику Р. А. Неделько к категории земель общего пользования не относился, использовался для нужд стратегического объекта.

Поскольку спорный земельный участок не относился к землям общего пользования, его предоставление Р. А. Неделько в собственность осуществлено без нарушения норм действующего законодательства, отсутствуют основания для признания договора купли-продажи муниципального имущества с земельным участком на аукционе № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу его ничтожности с применением правовых последствий недействительности ничтожной сделки.

Не нашёл своего подтверждения и довод истца о том, что единственный проезд к его земельному участку возможен только по земельному участку Р. А. Неделько.

Так как, по доводам истца, формирование проезда к его земельному участку, возможно только через земельный участок, принадлежащий Р. А. Неделько, его требования в части возложения на администрацию Дальнереченского городского округа обязанность сформировать проезд к земельному участку с кадастровым номером № не могут быть удовлетворены.

Суду представлены доказательства того, что проезд к земельному участку истца с кадастровым номером № с момента его формирования осуществлялся через территорию районного узла связи – земельный участок с кадастровым номером №, за счёт которого и был сформирован на основании Постановления главы муниципального образования <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ №. При этом, согласно данных Публичной кадастровой карты и Схемы расположения земельного участка на КПТ №, имеется два доступа к земельному участку истца с земель общего пользования через земельный участок с кадастровым номером №. Проезд через земельный участок с кадастровым номером № не зафиксирован.

Владелец гаражного бокса в ГСК «Парус2» ФИО1 подтвердил, что проезд к своему гаражу осуществляет постоянно и беспрепятственно по единственному маршруту через территорию Федеральной почтовой службы.

Суд не принимает во внимание доводы стороны ответчика администрации Дальнереченского городского округа о том, что Паспорт безопасности Дальнереченского почтамта не соответствует требования законодательства, поскольку данные обстоятельства не являются предметом настоящего спора.

По мнению суда, истец злоупотребил своим правом, обратившись в суд с настоящим иском. При приобретении гаражного бокса в ГСК «Посейдон» в сентябре 2020 г., истцу достоверно было известно, что земельный участок, на котором распложен гаражный бокс, является тупиковым со стороны участка, принадлежащего Р. А. Неделько. При этом право собственности на объекты недвижимости было зарегистрировано истцом ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый номер его земельному участку был присвоен ДД.ММ.ГГГГ Тогда как кадастровый номер земельному участку № был присвоен ДД.ММ.ГГГГ, право собственности покупателя Р. А. Неделько было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ

При отсутствии других подъездов с земель общего пользования к земельному участку истца, кроме как по земельным участкам Управления Федеральной почтовой службы и Р. А. Неделько, администрация Дальнереченского городского округа лишена возможности организации проезда к земельному участку истца.

Не являясь на момент заключения спорного договора купли-продажи собственником недвижимого имущества – гаража и земельного участка, граничащего с земельными участками других собственников с кадастровыми номерами № и №, истец, по мнению суда, избрал неверный способ защиты права. При отсутствии согласия собственников земельных участков на беспрепятственный проезд (проход) к своему имуществу право истца может быть защищено путём предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 10, 14, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    Отказать полностью в удовлетворении требований Галушкина А.Н. о признании сделки недействительной и возложении обязанности по формированию проезда к земельному участку.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Дальнереченский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца после вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья                                             И. А. Тур