Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-13137/2021 от 29.10.2021

Судья: Тарасюк Ю.В.                                        гр. дело № 33-13137/2021

(номер дела в суде первой инстанции 2-4347/2021)

63RS0029-02-2021-002863-68

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 ноября 2021 года                                                             г.о.Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего – Елистратовой Е.В.

Судей – Шельпук О.С., Акининой О.А.

При секретаре – Моревой Н.П.

Рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Иванова С.П. – Зудовой Е.А. на решение Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 03 сентября 2021 года, которым постановлено:

«Исковые требования Иванова С.П. к индивидуальному предпринимателю Шахбазяну Т.В., АО «Тандер» о взыскании арендной платы, оставить без удовлетворения»,

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Елистратовой Е.В., объяснения представителя Иванова С.П. – Гранат М.А., в поддержание доводов жалобы, возражения на жалобу представителя ИП Шахбазяна Т.В. – адвоката Григорян Н.Г. судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Иванов С.П. обратился в суд с исковым заявлением к ИП Шахбазяну Т.В., АО «Тандер» о взыскании арендной платы.

В заявлении указал, что 21.01.2021г. по договору купли-продажи приобрел у ФИО16 и ФИО3 нежилое помещение по <адрес>

Помещение на момент покупки было сдано прежними собственниками в аренду АО «Тандер» и ИП Шахбазяну Т.В. По указанным договорам имеется задолженность по арендным платежам.

Истец, став единоличным собственником нежилого помещения, полагает, что имеет право на получение от арендаторов арендной платы как за период до этого момента, так и после.

В адрес ответчиков были направлены уведомления с требованием о погашении задолженности, однако требования до настоящего времени не исполнены.

Истец просил суд (с учетом уточнений) взыскать с АО «Тандер» задолженность по договору аренды в размере 266 664 руб., взыскать с ИП Шахбазяна Т.В. задолженность по договору аренды в размере 253 362 руб., в том числе за периоды владения 3/4 долей ФИО16 и 1/4 долей ФИО3

Судом постановлено вышеуказанное решение, которое в апелляционной жалобе представитель истца Иванова С.П. – Зудова Е.А. просит отменить, как незаконное и необоснованное, принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В суде апелляционной инстанции представитель истца Иванова С.П. – Гранат М.А. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика ИП Шахбазяна Т.В. – адвокат Григорян Н.Г. возражала против доводов жалобы, просила решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки судебной коллегии не сообщили.

Судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.1. ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Основания для досрочного расторжения договора аренды предусмотрены ст.ст. 619, 620 ГК РФ.

В силу ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ч.1 ст.617 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании ч.1 ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела и какой стороне надлежит их доказывать.

Согласно ч.1 ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 20.04.2013г. между ФИО10 и ЗАО «Тандер» заключен договор аренды нежилого помещения № ТлФ/219/13, по условиям которого последнему были переданы нежилые помещения №№ 1-30 общей площадью – 427,4 кв.м., расположенные на 1 этаже здания литер А, находящегося по <адрес>.

В соответствии с п.5.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату, которая состоит из постоянной части и переменной части.

В силу п.п. 5.2.1, 5.2.3 договора постоянная часть арендной платы составляет 30000 рублей без НДС и производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на лицевой счет арендодателя не позднее 15 числа месяца, за который осуществляется платеж.

Согласно п.5.3.1 договора переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребляемых арендатором услуг по электроснабжению.

В соответствии с п.5.3.3 оплата переменной части арендной платы производится в следующем порядке:

- в срок до 20 числа текущего месяца в размере 70 % от размера изменяемой части эквивалентной стоимости электроэнергии за предыдущий месяц;

- окончательный расчет производится в срок до 30 числа месяца, следующего за отчетным, на основании фактических данных за потребленные коммунальные услуги.

П.6.1 договора предусмотрен срок действия договора в виде 360 дней с 01.05.2013г.

Согласно п.6.3 досрочное расторжение договора допускается:

- по соглашению сторон;

- в судебном порядке по инициативе одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным настоящим договором или действующим законодательством РФ (ст.ст. 619, 620 ГК РФ).

В силу п.6.6 договора в случае если до окончания указанного в п.6.1 срока ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, договор по окончании срока действия настоящего договора считается автоматически пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях.

01.05.2013г. помещение фактически передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи.

01.03.2015г. между Шевченко В.А. и ИП Шахбазяном Т.В. заключен договор аренды части нежилого помещения, расположенного по <адрес>, состоящего из комнат на 1 этаже №№ 13, 14, 22, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49 общей площадью 213,8 кв.м.

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 договора размер арендной платы составляет 20 000 рублей без учета НДС, которая уплачивается ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца наличными денежными средствами.

В силу п.1.4 договор действует с 01.03.2015г. по 29.02.2016г. По истечении этого срока данный договор может быть продлен по соглашению сторон.

Согласно п.6.3 договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке.

В соответствии с п.6.6 если ни одна из сторон не оповестит другую сторону не менее чем за 30 дней до окончания срока действия договора о его прекращении, договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях.

Суд верно указал, что п.1.4 и п.6.6 договора противоречат друг другу, поскольку первый предусматривает возможность пролонгации договора по истечении его срока исключительно на основании соглашения сторон, а второй предусматривает автоматическую пролонгацию договора без ограничения ее количества.

Фактически помещение было передано по акту от арендодателя к арендатору по акту приема-передачи 01.03.2015г.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 23.07.2018г. установлено, что после смерти ФИО10, которая умерла 11.04.2015г., ее наследники ФИО17 и ФИО11 14.04.2016г., 22.04.2016г. и 16.04.2017г. заключали дополнительные соглашения к договору аренды ТлФ/91744/16 с АО «Тандер», а 29.02.2016г., 24.02.2017г. и 19.02.2018г. заключили дополнительные соглашения к договору аренды с ИП Шахбазяном Т.В. о пролонгации договора аренды соответственно до 23.02.2017г., до 18.02.2018г. и до 13.02.2019г.

В соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Истец Иванов С.П., став 26.01.2021г. единоличным собственником нежилого помещения по <адрес>, пом. Б/Н (1001), и полагая, что он имеет право на получение от арендаторов арендной платы как за период до этого момента, так и после, просит взыскать задолженность с АО «Тандер» за период с 01.01.2020г. по 23.03.2021г., а с ИП Шахбазяна Т.В. за период с 01.01.2020г. по 07.06.2021г.

Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правильно исходил из того, что положения ст.617 ГК РФ, предусматривающей сохранение договора аренды в силе при изменении сторон, не предоставляют новому арендодателю право требовать с арендатора задолженность по арендным платежам за период, когда он еще не являлся собственником помещений.

Представленные стороной истца договор цессии от 21.01.2021г. между ФИО16 и Ивановым С.П., а также договор между ФИО3 и Ивановым С.П., по условиям которых первые уступают последнему право требования по договорам аренды задолженность по арендной плате за периоды соответственно с 01.03.2020г. по 21.01.2021г. и с 23.12.2020г. по 21.01.2021г., обоснованно не приняты судом во внимание в качестве основания, позволяющего истцу требовать задолженность по арендной плате за период, когда он не являлся собственником помещений.

Как следует из Выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, в период с марта 2020г. по январь 2021г. собственником 3/4 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение по <адрес>), являлся ФИО16, при этом собственником 1/4 доли до 24.12.2020г. являлся ФИО17, а с 24.12.2020г. собственником 1/4 доли стал ФИО3

Со стороны истца суду не представлено доказательств того, что после смерти первоначального арендодателя ФИО10, между участниками долевой собственности на стороне арендодателя было достигнуто соглашение о том, в каком размере каждый из них должен получать арендную плату, выплачиваемую арендаторами, с тем, чтобы иметь возможность передать данное право в принадлежащем им объеме независимо от других участников долевой собственности.

Таким образом, на стороне арендодателя по указанным выше договорам аренды в период с марта 2020г. по январь 2021г. выступало по два лица: сначала ФИО16 (3/4) и ФИО17 (1/4), а затем ФИО16 (3/4) и ФИО3 (1/4), в связи с чем, согласие на уступку права требования при множественности лиц на стороне арендодателя, должно исходить за каждый указанный в договорах цессии период, от двоих арендодателей.

Между тем, при заключении договора цессии между ФИО16 и Ивановым С.П. об уступке права требования за период с 01.03.2020г. по 21.01.2021г. на стороне цедента отсутствует согласие на заключение такого договора ФИО17 (за период с марта 2020г. по 24.12.2020г.) и ФИО3 (за период с 24.12.2020г. по январь 2021г.).

При заключении договора цессии между ФИО3 и Ивановым С.П. об уступке права требования за период с 23.12.2020г. по 21.01.2021г. на стороне цедента отсутствует согласие на заключение такого договора ФИО16

Кроме того, суд обоснованно оценил критически представленные стороной истца договоры цессии, поскольку в судебном заседании 07.06.2021г. представитель истца ФИО12 обосновывая право Иванова С.П. требовать задолженность по арендной плате, пояснил, что «несмотря на то, что не было заключено отдельных договоров, ФИО16 и ФИО3 не возражают против того, чтобы истец взыскал арендную плату за период их владения». Однако уже в следующем судебном заседании 24.06.2021г. истец приобщил к материалам дела договоры цессии. При этом, уведомления ответчикам о заключении договоров цессии, датированных 21.01.2021г., истцом были направлены лишь 22.06.2021г., то есть уже в ходе судебного разбирательства по делу.

Учитывая изложенное, суд пришел к верному выводу об отсутствии у истца права требовать взыскания с ответчиков арендной платы за период до того момента, как он стал собственником нежилых помещений 26.01.2021г.

Рассматривая период с момента, когда Иванов С.П. стал собственником нежилых помещений, суд установил, что по договору аренды № ТлФ/219/13, заключенному с ЗАО «Тандер», задолженность у последнего отсутствует.

Размер постоянной части арендной платы по договору составлял 30 000 рублей в месяц.

01.03.2021г. АО «Тандер» направило Иванову С.П. уведомление о расторжении договора аренды с 19.03.2021г.

23.03.2021г. нежилые помещения возвращены арендатором арендодателю по акту приема-передачи.

Следовательно, исследованию подлежит период с 26.01.2021г. по 23.03.2021г., за который арендная плата подлежала уплате в общем размере 59 000 рублей:

- за январь 2021 года 6000 рублей ((30000 рублей : 30 дней) х 6 дней);

- за февраль 2021 года – 30000 рублей;

- за март 23000 рублей ((30000 : 30 дней) х 23 дня).

Вместе с тем, за указанный период АО «Тандер» перечислено Иванову С.П. в общей сложности 61671 руб. 10 коп.: на основании платежного поручения № от 06.04.2021г. перечислено 15 846 руб. 29 коп., на основании платежного поручения № от 06.04.2021г. - 15 997 руб. 10 коп., на основании платежного поручения № от 12.04.2021г. - 10252 руб. 71 коп., а также в ходе судебного разбирательства перечислено 19 575 руб. Факт получения поименованных денежных средств Ивановым С.И., его представителем не оспаривался.

Таким образом, задолженность АО «Тандер» перед Ивановым С.П. по договору аренды нежилого помещения № ТлФ/219/13 от 20.04.2013г. отсутствует.

Относительно периода, когда Иванов С.П. стал собственником нежилых помещений суд пришел к выводу, что договор аренды, заключенный с ИП Шахбазяном Т.В., был уже прекращен.

Пункты 1.4 и 6.6 договора аренды, заключенного между ФИО10 и ИП Шахбазяном Т.В., предусматривают взаимоисключающие варианты продления срока действия данного договора, в связи с чем, условие о пролонгации договора не является согласованным сторонами, поскольку они не пришли к соглашению по нему.

В соответствии с ч.1 ст.450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.6.3 договора аренды настоящий договор может быть изменен по соглашению сторон.

Стороны договора неоднократно, последовательно совершали действия в виде заключения дополнительных соглашений к договору аренды, изменяющих срок его действия.

Так, 29.02.2016г. заключено дополнительное соглашение № 1 между ИП Шахбазяном Т.В. и наследниками ФИО10, которым срок действия договора продлен на 360 дней до 23.02.2017г.

24.02.2017г. между наследниками ФИО10 и ИП Шахбазяном Т. В. заключено дополнительное соглашение № 2 о продлении срока действия договора на 360 дней до 18.02.2018г.

19.02.2018г. между наследниками ФИО10 и Шахбазяном Т.В. заключено дополнительное соглашение № 3 о продлении срока действия договора на 360 дней, то есть до 13.02.2019г.

По окончании срока, установленного последним дополнительным соглашением к договору, ИП Шахбазян Т.В. помещение не освободил, продолжая исполнять обязательства по договору аренды.

В соответствии с ч.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу ч.2 ст.610 ГК РФ в случае, если срок аренды в договоре не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В данном случае договор аренды такое условие не содержит.

Таким образом, ИП Шахбазян Т.В. вправе был в одностороннем порядке отказаться от договора аренды при условии соблюдения сроков, предусмотренных ст.610 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст.450.1 ГК РФ, право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (абз.2 п.13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016г. №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

В силу п.2 ст.450.1 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

16.04.2020г. и 14.04.2020г. ИП Шахбазян Т.В. направил ФИО14 и ФИО16 уведомления о расторжении договора и соглашения о расторжении договора.

ФИО17 30.04.2020г. подписал с ИП Шахбазяном Т.В. соглашение о расторжении договора и принял по акту нежилое помещение общей площадью 213,8 кв.м., расположенное на первом этаже здания, расположенного по <адрес>, состоящего из комнат №№ 3, 14, 22, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 36, 37, 38, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, предоставленные по договору нежилого помещения от 01.03.2015г.

21.05.2020г. ИП Шахбазян Т.В. направил ФИО16 уведомление о возврате ключей.

ФИО16, получил уведомление ИП Шахбазяна Т.В. о расторжении договора 19.06.2020г.

Таким образом, по состоянию на 26.01.2021г., когда Иванов С.П. стал собственником нежилого помещения, договор аренды с ИП Шахбазяном Т.В. был прекращен, в связи с чем, у последнего отсутствуют обязательства перед истцом по оплате арендной платы.

При таких обстоятельствах, суд правомерно отказал Иванову С.П. в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы в полном объеме, а также в соответствии со ст.98 ГПК РФ в удовлетворении производных требований о взыскании судебных расходов.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они мотивированны, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам ст.67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию стороны истца, изложенную в суде первой инстанции, сводятся к несогласию с выводами суда и оценкой предоставленных доказательств, и не могут быть приняты во внимание по изложенным выше основаниям. Каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения, жалоба не содержит. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.

Суд первой инстанции достаточно полно исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда первой инстанции не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно. Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 03 сентября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Иванова С.П. – Зудовой Е.А. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

          Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 03.12.2021 г.

Председательствующий:

Судьи: