Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-299/2024 (2-4620/2023;) ~ М-4187/2023 от 10.11.2023

УИД 74RS0028-01-2023-005470-61

дело №2-299/2024 (2-4620/2023)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 января 2024 года г. Копейск

Копейский городской суд Челябинской области, в составе:

председательствующего судьи             Эммерт О.К.,

при секретаре    Фомичевой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Месропяна С.З. к администрации Копейского городского округа Челябинской области о признании права собственности на нежилое здание,

УСТАНОВИЛ:

Месропян С.З. обратился в суд с исковым заявлением к администрации Копейского городского округа Челябинской области (далее по тексту – администрация КГО Челябинской области) о признании права собственности на нежилое здание – склад, расположенное по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером НОМЕР.

В обоснование требований указано, что Месропян С.З. является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС, степень готовности объекта 15%. Право собственности на указанный объект зарегистрировано на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 18 января 2022 года, заключенного с Азаренко М.М. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР расположен на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР. Земельный участок с кадастровым номером НОМЕР передан Азаренко М.М. на основании договора аренды от 14 сентября 2020 года НОМЕР, заключенного с Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации КГО Челябинской области. Азаренко М.М. получил разрешение на строительство от 06 октября 2021 года со сроком действия до 06 октября 2022 года. Между Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации КГО Челябинской области и Азаренко М.М., Месропян С.З. заключено дополнительное соглашение к договору НОМЕР от 14 сентября 2020 года. Дополнительное соглашение действует с 24 сентября 2023 года. Азаренко М.М. с продажей объекта незавершенного строительства (склад) передал согласованный администрацией КГО проект, выполненный проектно-конструкторским бюро «АрхСтудия» шифр:162.2020 от 2021 года. Спорный объект возводился придерживаясь проекта, что подтверждается заключением НОМЕР от 27 марта 2023 года «АрхСтудия» о техническом состоянии несущих строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: АДРЕС, техническим планом от 10 января 2023 года. Ответами администрации КГО Челябинской области от 21 февраля 2023 года, 25 сентября 2023 года Месропяну С.З. отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания.

Представитель истца Месропян С.З. - Васильева Е.М. в судебном заседании на требованиях настаивала, просила удовлетворить.

Истец Месропян С.З., представитель ответчика администрации КГО Челябинской области, представитель третьего лица Управления по имуществу и земельным отношениям администрации КГО Челябинской области о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования необходимо удовлетворить.

В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, являющееся собственником земельного участка, осуществляют принадлежащие ему права владения и пользования участком.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.

В силу статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

Таким образом, собственники объектов недвижимости на земельном участке вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Статья 6 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что без установления границ, земельный участок не существует и не может рассматриваться как объект гражданского оборота.

Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Описание границ земельного участка в установленном порядке и его постановка на кадастровый учет подтверждают существование такого земельного участка с характеристиками, позволяющими определить земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, что позволяет земельному участку быть объектом сделок и участвовать в гражданском обороте.

В силу статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка (пп. 2 п. 1); действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (пп. 4 п. 2).

Согласно пункту 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков осуществляются юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с пунктами 25, 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 указанного Постановления Пленума, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года №13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Судом установлено, что 18 января 2022 года между Азаренко М.М. (продавец) и Месропяном С.З. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР по адресу: АДРЕС, степень готовности 15%.

Согласно п. 1.4. договора земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, по адресу: АДРЕС, с кадастровым номером НОМЕР, общей площадью 8 000 кв.м, принадлежит администрации КГО и передан Азаренко М.М. на основании договора аренды, находящегося в государственной собственности. Договор аренды от 14 сентября 2020 года НОМЕР заключен сроком на пять лет. Объект (незавершенное строительство) продается без земельного участка. Земельный участок остается в аренде по договору НОМЕР от 14 сентября 2020 года, на имя продавца Азаренко М.М. Право собственности истца на объект незавершенного строительства зарегистрировано 08 февраля 2022 года.

Земельный участок с кадастровым номером НОМЕР по адресу: АДРЕС, был предоставлен Азаренко М.М. сроком на пять лет на основании договора аренды, находящегося в государственной собственности, земельного участка НОМЕР, заключенного 14 сентября 2020 года с Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации КГО Челябинской области.

06 октября 2021 года Азаренко М.М. было получено разрешение НОМЕР на строительство склада на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР по адресу: АДРЕС, выданное администрацией КГО Челябинской области. Срок действия разрешения до 06 октября 2022 года в соответствии с проектом организации строительства шифр: 162.2020-ПОС.

Согласно техническому плану, подготовленному кадастровым инженером 10 января 2023 года, площадь нежилого здания - склада с кадастровым номером НОМЕР, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР, по адресу: АДРЕС, составляет 456,9 кв.м, год завершения строительства – 2022.

13 февраля 2023 года Васильева Е.М., действующая за Месропян С.З. по доверенности, обратилась в администрацию КГО Челябинской области за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию спорного нежилого здания.

21 февраля 2023 года получен отказ НОМЕР, согласно которому разрешение на строительство нежилого здания – склада, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР по АДРЕС, от 06 октября 2021 года было выдано правообладателю земельного участка Азаренко М.М., предоставленного ему на основании договора аренды (срок действия разрешения на строительство закончился 06 октября 2022 года). На основании данного разрешения на строительство был поставлен на кадастровый учет объект незавершенного строительства, который в январе 2022 года был передан в собственность Месропяну С.З. В настоящее время строительство здания завершено без получения необходимого в силу закона разрешения на реконструкцию объекта незавершенного строительства (являющегося объектом капитального строительства в соответствии с ч. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), что в соответствии с ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, является самовольной постройкой (реконструкцией). Земельный участок с кадастровым номером НОМЕР находится в аренде у Азаренко М.М., а расположенный на нем объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР, законченный реконструкцией, находится в собственности у Месропяна С.З., что нарушает один из основных принципов земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (п. 1.5 ст. 1 Земельного кодекса РФ). В выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания законченного реконструкцией отказано, поскольку в приложении к заявлению отсутствуют документы, необходимые в соответствии с п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

24 июля 2023 года между Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации КГО Челябинской области (арендодатель) и Азаренко М.М., Месропян С.З., в лице Васильевой Е.М., действующей по доверенности, (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка НОМЕР от 14 сентября 2020 года. В связи с приобретением права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером НОМЕР и заменой в договоре аренды земельного участка НОМЕР от 14 сентября 2020 года лица на стороне арендатора, стороны пришли к соглашению о внесении изменений в договор, следующего содержания: в тексте договора вместо слов «Азаренко М.М., именуемый в дальнейшем арендатор…» читать «Месропян С.З., именуемый в дальнейшем арендатор…». Раздел 1 договора дополнен пунктом 1.3. следующего содержания: «1.3. На участке имеется: объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР, право собственности на который зарегистрировано 08 февраля 2022 года за Месропяном С.З. в Едином государственном реестре недвижимости, номер регистрации НОМЕР».

После заключения дополнительного соглашения к договору аренды, представитель истца Васильева Е.М. вновь обратилась в администрацию КГО Челябинской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, с кадастровым номером НОМЕР, по адресу: АДРЕС, на что 25 сентября 2023 года получен отказ НОМЕР. Указано, что в октябре 2021 года прежнему правообладателю земельного участка было выдано разрешение на строительство объекта –склада от 06 октября 2021 года со сроком действия до 06 октября 2022 года. На основании данного разрешения на строительство был поставлен на кадастровый учет объект незавершенного строительства с кадастровым номером НОМЕР. В настоящее время строительство объекта завершено без получения необходимого в силу закона разрешения на реконструкцию объекта незавершенного строительства (являющегося объектом капитального строительства в соответствии с ч. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), что в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ, является самовольной постройкой (реконструкцией). Рекомендовано обратиться в суд.

В материалы дела представлено техническое заключение ООО «ПКБ «АрхСтудия» НОМЕР от 27 марта 2023 года о техническом состоянии несущих строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: АДРЕС, и о возможности безопасной эксплуатации. Согласно заключению несущие и ограждающие конструкции (стены, перекрытия) находятся в работоспособном состоянии, удовлетворяют требованиям эксплуатационной надежности в соответствии с ГОСТ 27.002-2015 и СП 13-102-2003; Планировка помещений не противоречат СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», СанПиН 2.12.2645-10, СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий», СП 60-13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование». Обследование объекта проведено в соответствии с ФЗ №123 от 22 июля 2008 года «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ФЗ №384 от 30 декабря 2009 года «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и СП 13-102-2203 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». Нежилое здание соответствует требованиям национальных стандартов Российской Федерации, градостроительному регламенту, действующим строительным нормам и правилам, санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным и другим требованиям. Не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Объект может быть рекомендован для эксплуатации в качестве нежилого здания.

Согласно дополнению к техническому заключению НОМЕР от 27 марта 2023 года, нежилое здание по спорному адресу построено в соответствии с Рабочим проектом, выполненным в 2021 года ООО «ПКБ «АрхСтудия», шифр 162.2021, архитектурно-планировочные и конструктивные параметры здания полностью соответствуют проектным решениям Рабочего проекта.

Кроме того, в материалах дела имеется техническое заключение (акт экспертного исследования) ООО «Лидер ПБ» НОМЕР от 28 ноября 2023 года о соответствии требованиям пожарной безопасности объекта защиты – нежилого здания, расположенного по адресу: АДРЕС, при существующих объемно-планировочных и конструктивных решениях.

В соответствии с картой градостроительного зонирования территории земельный участок с кадастровым номером НОМЕР расположен в производственной зоне (П2 – коммунально-складской зоне). Правилами землепользования и застройки КГО, утвержденных решением Собрания депутатов КГО от 19 декабря 2012 года №639-МО, для указанной зоны предусмотрены виды разрешенного использования – склады, складские площадки.

Поскольку установлено, что возведенное нежилое здание не нарушает права и законные интересы граждан, а также не создает угрозу их жизни или здоровью третьих лиц, при этом установлено, что спорный объект возведен на основании разрешения на строительство, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, суд приходит к выводу, что следует признать за Месропян С.З. право собственности на нежилое здание – склад, расположенное по адресу: АДРЕС, общей площадью 456,9 кв.м.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд, –

РЕШИЛ:

Исковые требования Месропян С.З. (паспорт серия НОМЕР), - удовлетворить.

Признать за Месропян С.З. право собственности на нежилое здание – склад, расположенное по адресу: АДРЕС, общей площадью 456,9 кв.м, на земельном участке, с кадастровым номером НОМЕР.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Копейский городской суд Челябинской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Эммерт О.К.

Мотивированное решение суда составлено 19 января 2024 года.

Председательствующий Эммерт О.К.