Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2206/2022 ~ М-1609/2022 от 14.07.2022

Дело №2-2206/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 декабря 2022 года                                                                       г.Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе: председательствующего судьи Пасичник З.В.

при секретаре Кряжовой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Овсиенко Сергея Алексеевича к Степанчуку Алексею Борисовичу о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, с участием третьих лиц Управления Росреестра по Калининградской области, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области, Министерства обороны РФ в лице ФГКУ «Западное территориальное управление правового обеспечения» МО РФ, АО «Россельхозбанка»,

УСТАНОВИЛ:

    Овсиенко С.А. обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, указывая, что 01.06.2022 года между ним и Степанчуком А.Б. заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 1512 кв.м. по адресу: <адрес > земельного участка с видом разрешенного использования для ведения садоводства площадью 597 кв.м., с кадастровым номером №.

Цена договора составила 4 000 000 руб., из которых 3 900 000 руб. стоимость жилого дома и 100 000 руб. стоимость земельного участка.

При этом покупатель был уведомлен, что на момент подписания договора существовали ограничения (обременения) права на вышеуказанные объекты недвижимости: ипотека в силу закона в пользу АО «Россельхозбанк», дата регистрации 16.12.2020 года, запись о регистрации №, № и ипотека в силу закона в пользу Российской Федерации дата регистрации 16.122.2020 года запись о регистрации №. Продавец принял на себя обязательство в срок не позднее 3 месяцев со дня подписания договора подать все необходимые заявления в компетентные органы для прекращения указанного ограничения (обременения) права на объекты в ЕГРН.

Также 01.06.2022 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 01.06.2022 года, согласно которому (п.2) за время эксплуатации объектов продавцом произведены неотделимые улучшения в жилом доме и на земельном участке, которые существенно увеличили стоимость объектов. Стоимость данных улучшений по обоюдному согласию оценена в сумму 5 700 000 руб.

Согласно п. 3 дополнительного соглашения покупатель передает продавцу денежные средства в следующем порядке.

Денежные средства в размере 3 200 000 руб. передаются продавцу при подписании соглашения, в связи с чем продавец подписывая соглашение, подтверждает получение указанных денежных средств. Оставшиеся денежные средства, в размере 2 500 000 руб. передаются продавцу через специально арендованную для эти целей индивидуальную сейфовую ячейку в КБ «ЭНЕРГОТРАНСБАНК» (АО) не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на объекты на имя покупателя по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 01.06.2022 года.

Во исполнение обязательств сторонами произведены следующие действия.

Денежные средства в размере 1 800 000 руб. были переданы продавцу в день подписания договора 01.06.2022 года путем размещения денежных средств на счете в АО «Россельхозбанк», о чем продавец подписывая договор дал собственноручную расписку. Указанные денежные средства были зачислены на счет продавца с целевым назначением для погашения ипотечного кредита в АО «Россельхозбанк» предоставленного по кредитному договору №2055001/1286 от 22.10.2020 года на покупку объектов.

01.06.2022 года заключен договор аренды индивидуального банковского сейфа №001-001-3950 с КБ «Энерготрансбанк» совместно с Овсиенко С.А. и СтепанчукА.Б., сроком с 01.06.2022 года по 30.08.2022 года. В указанную ячейку стороны в соответствии с условиями договора положили 200 000 руб. в счет оплаты по основному договору и 2 500 000 руб. в счет оплаты по дополнительному соглашению

Денежные средства в размере 3 200 000 руб. были переданы покупателем продавцу в счет оплаты по дополнительному соглашению.

Денежные средства в размере 2 000 000 руб. в соответствии с п. 3.1.2 договора на момент заключения договора оставались у покупателя и подлежали передаче продавцу в соответствии с условиями договора. Однако после подачи документов на государственную регистрацию из указанных средств покупатель передал продавцу 08.06.2022 года денежные средства в размере 1 500 000 руб. (по расписке в счет оплаты за дом по договору купли-продажи от 01.06.2022 года), денежная сумма в размере 80 500 руб. была переведена на счет продавца 03.06.2022 года, денежная сумма в размере 303 000 руб. переведена на счет продавца 10.06.2022 года, денежная сумма в размере 80 800 руб. была переведена на счет продавца 15.06.2022 года, денежная сумма в размере 202 000 руб. была переведена на счет продавца 24.06.2022 года.

01.06.202 года стороны подали документы для государственной регистрации перехода права собственности.

При этом, семьи истца вселилась в приобретенный жилой дом и проживает в нем до настоящего времени.

Однако 06.06.2022 года Росреестром принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права, в связи с отсутствием согласия залогодержателя АО «Россельхозбанк» и Российской Федерации.

В исковом заявлении истец ссылался на то обстоятельство, что ответчик снял со своего счета денежные средства в размере 1 800 000 руб., которые были предназначены для погашения ипотеки, распорядившись ими по своему усмотрению

08.07.2022 года истец обратился в ОМВД России по Гурьевскому району Калининградской области о возбуждении уголовного дела в отношении ответчика по факту его незаконных действий.

Таким образом, ответчик своими действиями по растрате денежных средств, переданных покупателем и предназначенных для исполнения обязанностей продавца по погашению ипотек (АО «Россельхозбанк» и Российская Федерация (военная ипотека), нарушил условия договора и воспрепятствовал регистрации перехода права собственности.

Договор купли-продажи от 01.06.2022 года сторонами был заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и фактически договор исполнили, расчет между сторонами произведен, недвижимое имущество передано истцу, ответчик своими действиями воспрепятствовал регистрации перехода права собственности, до настоящего времени договор не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Калининградской области.

Просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Степанчука А.Б. к Овсиенко С.А. на жилой дом площадью 151,2 кв.м., этажность: 2, расположенный по адресу: <адрес >, кадастровый № и земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для ведения садоводства, площадью 597 кв.м., адрес (местоположение): <адрес >, кадастровый №, на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 01.06.2022 года.

В судебное заседание стороны, их представители, а также представители третьих лиц не явились, надлежащим образом извещались о времени и месте рассмотрения дела.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Судом установлено, что Степанчук А.Б. на основании договора купли продажи от 10.12.2020 года является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 597 кв.м. право собственности зарегистрировано 16.12.2020 года, а также собственником жилого дома площадью 151,2 кв.м. с кадастровым номером № расположенному по адресу: <адрес > право собственности зарегистрировано 16.12.2020 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Из предоставленных в дело выписок из Единого государственного реестра недвижимости на вышеуказанные объекты недвижимости установлены зарегистрированные обременения: ипотека в силу закона в пользу АО «Россельхозбанк», дата регистрации 16.12.2020 года, запись о регистрации №, № и ипотека в силу закона в пользу Российской Федерации дата регистрации 16.122.2020 года запись о регистрации №, №.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 01.06.2022 года между Степанчуком А.Б. и Овсиенко С.А. заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка и расположенного на нем жилого дома.

В соответствии с п. 1. договора продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает и оплачивает жилой дом площадью 151,2 кв.м., этажность: 2, расположенный по адресу: <адрес > кадастровый № и земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для ведения садоводства, площадью 597 кв.м адрес: <адрес > номером №.

Согласно п.3 цена (стоимость) объекта указанного в п. 1 договора составляет 4 000 000 руб.

В соответствии с п. 3 оплата по договору предусмотрена в следующем порядке.

Денежные средства в размере 1 800 000 руб. в счет оплаты стоимости объектов передаются продавцу при подписании договора в целях погашения имеющегося ипотечного кредита продавца в АО «Россельхозбанк», предоставленного по кредитному договору №2055001/1286 от 22.10.2020 года на покупку объектов. Продавец, подписывая настоящий договор подтверждает получение указанных денежных средств (п.3.1.1 договора).

Денежные средства в размере 2 000 000 руб. в счет оплаты стоимости объектов Покупатель обязуется передать Продавцу в срок не позднее 3 рабочих дней со дня получения от ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» реквизитов для перечисления денежных средств в счет досрочного возврата средств целевого жилищного займа, предоставленного продавцу на покупку объектов по договору № 2006/00365111 целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для уплаты первоначального взноса при приобретении с использованием ипотечного кредита жилого помещения (жилых помещений) и погашения обязательств по ипотечному кредиту от 22.10.2020 года (п.3.1.2 договора).

Оставшиеся денежные средства в размере 200 000 руб. передаются продавцу через специально арендованную для этих целей индивидуальную сейфовую ячейку в КБ «ЭНЕРГОТРАНСБАНК» (АО) не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на объекты на имя покупателя по настоящему договору. Отношения, связанные с арендой индивидуального банковского сейфа, регулируются договором аренды индивидуального сейфа (п.3.1.3 договора).

В соответствии с п. 3.2 договора стороны договорились, что до момента полной оплаты по настоящему договору объекты не будут находиться в залоге у продавца в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ.

При этом показатель был уведомлен, что на момент подписания договора о существовании ограничений (обременений) права на вышеуказанные объекты: ипотека в силу закона в пользу АО «Россельхозбанк», дата регистрации 16.12.2020 года запись о регистрации №, №, о чем свидетельствует п. 5 договора.

Ответчик принял на себя обязательство в срок не более трех месяцев со дня подписания договора подать все необходимые заявления в компетентные органы для прекращения указанного ограничения (обременения) права на объекты в ЕГРН.

Согласно п. 10 договора в случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объекты к покупателю, расторжении договора сторонами, стороны возвращают друг другу все полученное по договору в течение пяти рабочих дней с момента возникновения основания для возврата, а виновная сторона обязуется возместить другой стороне все понесенные расходы и убытки, связанные с расторжением сделки.

01.06.2022 года между ответчиком и истцом было подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно п. 2 которого, за время эксплуатации объектов продавцом произведены неотделимые улучшения в жилом доме и на земельном участке, которые существенно увеличили стоимость объектов. Стоимость данных улучшений стороны по обоюдному согласию оценили в 5 700 000 руб.

Как следует из п. 3 дополнительного соглашения, данная денежная сумма передается в следующем порядке. Денежные средства в размере 3 200 000 руб. передаются продавцу при подписании соглашения, в связи с чем, продавец подписывая настоящее соглашение, подтверждает получение указанных денежных средств. Оставшиеся денежные средства в размере 2 500 000 руб. передаются продавцу через специально арендованную для этих целей индивидуальную сейфовую ячейку в КБ «Энерготрансбанк» (АО) не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости на имя покупателя по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 01.06.2022 года.

В случае принятия решения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю, расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 01.06.2022 года или признания его недействительным в судебном порядке по обстоятельствам, возникшим до его заключения, по вине или инициативе продавца, а также третьих лиц, продавец обязуется возвратить покупателю денежные средства, переданные продавцу по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 01.06.2022 года и настоящему соглашению в полном размере в течение пяти рабочих дней с момента возникновения основания для возврата.

Факт подписания договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему сторонами не оспаривался.

Истец также указал, что фактически в счет оплаты приобретаемых объектов недвижимости передал ответчику денежные средства в размере 7 166 300 руб., из которых наличными переданы 1 800 000 руб.+3 200 000 руб.+1 500 000 руб. и переводом на карту 80 500 руб.+303 000 руб.+202 000 руб.+80 800 руб.

Также приводил доводы о том, что совместно с семьей проживает в спорном жилом доме, который был передан ответчиком по акту приема-передачи от 04.06.2022 года и несет бремя по его содержанию.

Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 01.06.2022 года был сдан на государственную регистрацию.

06.06.2022 года Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Светлогорского отдела Управления Росреестра по Калининградской области на имя ответчика направлено уведомление № КУВД-001/2022-22823276/1 о приостановлении до 06.09.2022 года осуществления действий по государственной регистрации прав, в связи с отсутствием согласия залогодержателей Акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» и Российской Федерации на переход права.

Так в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об ипотеке в силу закона в отношении жилого дома с кадастровым номером № (номер регистрации №, дата регистрации 16.12.200 года, залогодержатель Акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк»; номер регистрации № дата регистрации 16.12.2020 года, залогодержатель Российская Федерация), в отношении земельного участка с кадастровым номером № (номер регистрации №, дата регистрации 16.12.2020 года, залогодержатель Акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк», номер регистрации № дата регистрации 16.12.2020 года, залогодержатель Российская Федерация).

22.08.2022 года Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Светлогорского отдела Управления Росреестра по Калининградской области направлено уведомление № КУВД-001/2022-22823276/3 о продлении срока приостановления осуществлений действий по государственной регистрации прав до 20.02.2023 года на основании заявления Овсиенко С.А.

В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены (п. 2).

В силу п. 4 ст. 53 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

Доводы стороны истца о заключении сторонами договора купли-продажи от 01.06.2022 года в требуемой законом форме, достижением согласия по всем существенным условиям договора, фактическом его исполнении, основанием для удовлетворения исковых требований не являются.

По данному делу установлено, что требование о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок на основании договора купли-продажи от 01.06.2022 года предъявлено Овсиенко С.А. в отношении недвижимого имущества, находившегося на момент заключения названного договора в ипотеке. При этом доказательств в подтверждение согласия залогодержателей на отчуждение спорных объектов недвижимости в собственность истца либо наличия у залогодателя права на отчуждение заложенного имущества третьим лицам в материалы дела не представлено.

Обременение права собственности на недвижимое имущество залогом представляет собой внесенное извне право третьих лиц (обременение), препятствующее собственнику свободно в полном объеме реализовать свои правомочия, то есть установление дополнительных гарантий прав залогодержателей на объект, в силу чего, внесение записи о государственной регистрации ипотеки по договору залога недвижимого имущества обремененного ипотекой, в данном случае, исходя из требований ч. 4 ст.53 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» является недопустимым без разрешения вопроса о правах залогодержателей такого объекта.

При установленных выше фактических обстоятельствах дела и требований действующего законодательства оснований для удовлетворения заявленных требований о государственной регистрации перехода права собственности на спорный жилой дом и земельный участок на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 01.06.2022 года, не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Овсиенко Сергея Алексеевича к Степанчуку Алексею Борисовичу о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом площадью 151,2 кв.м., этажность: 2, расположенный по адресу: Российская <адрес > <адрес >, с кадастровым номером: № и земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для ведения садоводства, площадью 597 кв.м., адрес (местоположение): <адрес >, с кадастровым номером №, на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 01.06.2022 года, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 23.12.2022 года.

Судья:                                                                                                Пасичник З.В.