Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6/2021 (2-373/2020;) ~ М-351/2020 от 06.10.2020

КОПИЯ

УИД 50 RS0038-01-2020-00556-81                                                                                Дело № 2-6/21

Решение

Именем Российской Федерации

19 февраля 2021 года                              г. Протвино Московской области

Протвинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего Сусакина А.Ю.

при секретаре                   Резниченко А.В.,

с участием представителя истца Евсиковой В.П. – Жидких Д.Г., представителя ответчика Карпенко М.В. – Черезовой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Евсиковой Веры Павловны к Карпенко Марине Владимировне о взыскании задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами,

у с т а н о в и л :

Евсикова В.П. обратилась в суд с иском к ответчику Карпенко М.В. и с учетом уточнений просит о взыскании задатка в размере <данные изъяты> рублей, уплаченных по соглашению о задатке от 04.10.2019г., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей, а также расходов по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

Требования мотивированы тем, что 04.10.2019 г. между сторонами была достигнута договоренность о том, что ответчица обязуется продать истице жилой дом, общей площадью 128,7 кв.м., кадастровый номер №, и земельный участок, площадью 1527 кв.м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 2 Предварительного договора купли-продажи от 04.10.2019г. стоимость вышеуказанных объектов недвижимости была определена сторонами в размере 3000000 руб. В подтверждение данной договоренности истцом 04.10.2019г. был внесен задаток в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается соглашением о задатке и актом на передачу задатка. В соответствии с п. 4 Предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости от 04.10.2019г. истец и ответчик обязались заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости в срок до 01.06.2020г. (включительно), однако он заключен не был. 31.05.2020г. истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о завершении сделки купли-продажи, в котором истец предложила ответчику заключить договор на согласованные ранее объекты недвижимости, и попросила ответчика предоставить на ознакомление оригиналы правоустанавливающих документов и технической документации на согласованные объекты недвижимости, в связи с чем предложила заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости от 04.10.2019г. В свою очередь, ответчик 23.05.2020г. и 30.05.2020г. также направила в адрес истца предложение о заключении основного договора купли-продажи, которое истцом также не было получено в срок до 01.06.2020г. включительно.

В настоящее время обе стороны по предварительному договору от 04.10.2019г. утратили интерес в заключении основного договора и отказались от намерений по его заключению, не совершив действий, направленных на заключение основного договора.

    Имеющиеся у истца претензии по вопросу характеристик приобретаемых объектов недвижимости являлись значительными, что подтверждается соответствующим заключением кадастрового инженера. Выявленные кадастровым инженером нарушения свидетельствуют о возможности предъявления к собственнику земельного участка №, которым должна была стать истец, возможных претензий как со стороны соседних землепользователей, так и со стороны государственных и муниципальных органов. Между тем, в п. 8 Предварительного договора указано, что продавец гарантирует, что вышеуказанные объекты недвижимости до заключения настоящего договора никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под запрещением (арестом) не состоят, рентой, арендой или какими-либо обязательствами не обременены, а также свободны от всех имущественных прав и претензий третьих лиц. Таким образом, имеются все основания полагать, что продавец в лице ответчика не исполнила свою гарантию в части отсутствия имущественных прав и претензий третьих лиц. Установленные кадастровым инженером нарушения свидетельствуют о том, что подобные претензии со стороны третьих лиц могут быть предъявлены к собственнику участка и находящихся на нем объектов недвижимости.

    Таким образом, поскольку вина какой-либо из стороны в не заключении основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок отсутствует, поскольку ни истец, ни ответчик не получили уведомления о готовности заключить основной договор, не согласовали место и время для подписания этого договора и передачи денежных средств, а также объекты купли-продажи по основному договору, является необходимым вывод о взыскании с ответчика в пользу истца уплаченного по предварительному договору от 04.10.2019г. задатка в размере <данные изъяты> руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22 <данные изъяты> руб., поскольку срок действия Предварительного договора купли-продажи недвижимости от 04.10.2019г., во исполнение которого был внесен задаток, истек 01.06.2020г.

    Истец Евсикова В.П. в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, направила своего представителя – Жидких Д.Г., которая в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении. Кроме того пояснила, что уведомление о завершении сделки истец направляла ответчику через сеть Ватсап. Истец имела намерение купить спорный дом и участок и въехала в него для проживания. В мае 2020 года она там жила, выехала 31.08.2020г. В процессе пользования домом были выявлены несоответствия дома техническим документам. Так вместо 2-х этажей у него три. Дом стоит рядом с границей участка. Имеющиеся на участке гараж и беседка не зарегистрированы. Кроме того гараж выходит за пределы границ участка. После переделки дом частично заходит на соседний участок из-за чего соседка предъявляла претензии. При подписании спорного договора истец не могла самостоятельно определить эти недостатки поскольку не имеет необходимых познаний. У истца это вызывало вопросы, и она задала их ответчику, которая ответила отказом, необходимые документы не предоставила. Вызванный истцом кадастровый инженер подтвердил нарушения. Письмо от ответчика истец не получала так как письмо было направлено не заблаговременно, а истец не жила в это время по месту регистрации, а проживала в спорном доме. Телеграмма была получена после назначенного срока регистрации сделки. Таким образом, она не была извещена о необходимости явиться на регистрацию сделки 01.06.2020г. и значит, не уклонялась от нее. После этого ответчик сама стала уклоняться от заключения сделки.

         Ответчик Карпенко М.В. в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, направила своего представителя – Черезову Е.И., которая в судебном заседании просила в заявленных требованиях отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях, из которых следует, что исковые требования необоснованные и не подлежат удовлетворению, поскольку на момент заключения предварительного договора, ответчик являлась и является единственной собственницей земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Согласно п. 5 Договора с характеристиками земельного участка и техническим состоянием жилого дома на момент заключения настоящего договора истец был ознакомлен и согласен. Уведомление от 31.05.2020г. о завершении сделки купли-продажи, а соответственно и запрос о предоставлении дополнительных документов и дополнительное соглашение о продлении срока действия договора от истца ответчик не получала. При подготовке документов для сделки в администрации сельского поселения «Село Некрасово» ответчик получила выписку из домовой книги о том, что в доме никто не зарегистрирован. В ПАО «Калужская сбытовая компания» Обнинское отделение получила справку об отсутствии задолженности за потребленную электроэнергию; 25.05.2020г. были вызваны специалисты ПАО «МРЭСК Центр и Приволжья»-«Калугаэнерго» и составлен Акт допуска в эксплуатацию прибора учета. Ответчик записалась в МФЦ города Таруса на 01.06.2020г. на 11 часов 00 минут на регистрацию сделки купли-продажи Объектов, о чем и сообщила в телеграмме, направленной в адрес истца 30.05.2020г., а также письмах направленных в адрес истца 23.05.2020г. и 29.05.2020г. 01.06.2020г. ответчик прибыла в МФЦ города Таруса в 11 часов 00 минут, однако истец там так и не появилась. Ответчик подготовила все необходимые документы для сделки, в том числе проект договора купли-продажи», вывезла все свои вещи из дома, записалась в МФЦ Тарусы на проведение сделки по купле-продажи имущества на 01.06.2020г., направила Евсиковой В.П. уведомления о том, что сделка состоится. Никаких уведомлений от истца ответчик не получала, ни письменных, ни устных, ни звонков по телефону. Никаких претензий, вопросов или замечаний по поводу участка дома, строений на участке от истца также не поступало. Таким образом, очевидно, что ответчик не уклонялась от совершения сделки, напротив сделала всё от нее зависящее, что бы эта сделка всё-таки состоялась.

    При таких обстоятельствах, суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ признал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

    Свидетель ФИО11 пояснила, что ответчик ее соседка по даче в <адрес>, уже около 20-25 лет. Конфликтов между ними никогда не было. Ей известно, что ответчик хотела продать свою дачу. С осени 2019 года на этой даче жила пара Игорь и Надежда. Со слов ответчика ей известно, что они покупатели дачи и уже внесли задаток. Ни о каких конфликтах связанных с участком или дачей ответчика ей не известно.

    Свидетель ФИО12 пояснил, что ответчик его соседка по даче примерно с 1992-1993г. Ранее эта дача принадлежала ее отцу, который и построил ее. О конфликтах между соседями из-за границ земельных участков и расположения недвижимости он ничего не знает. Все соседи живут дружно, общаются друг с другом. С осени 2019 года на участке ответчика жили мужчина и женщина в возрасте около 60 лет, они арендовали дом у ответчика

    Свидетель ФИО13 пояснил, что ответчик его жена. Спорные дом и земельный участок принадлежат ей по наследству. Дом на участке построен в 1994 году, а гараж в 2016г. За это время претензий по границам и расположению недвижимости ни от кого не было. Он в курсе продажи дома и участка. Истец сама осматривала дом и участок, ее все устроило. Потом он встречался с ее дочерью и зятем, они все обсудили. В результате был заключен предварительный договор, внесен задаток. С осени 2019 года в доме жили семья Пархоменко – дочь и зять истца. Истца в это время на участке он не видел ни разу. Условия сделки они с женой обсуждали с Пархоменко, так как участок и дом покупались для них. Жена все подготовила для сделки: составила проект договора, писала им письма, приглашала на сделку в МФЦ. Обо всем было сообщено истцу и ее дочери, которой был отдельно передан проект договора. Прямой связи с истцом у них не было, поэтому переговоры велись через ее дочь и зятя, а потом по почте. Не смотря на принятые меры 01.06.2020г. истец на регистрацию сделки в МФЦ не явилась. Дом действительно стоит в плотную к границе участков, но не пересекает ее. На соседнем участке дом стоит в другой стороне и претензий от хозяев никогда не было. Со стороны Администрации так же никаких претензий нет.

    Согласно предварительному договору купли-продажи объектов недвижимости от 04.10.2019г., заключенному между Евсиковой В.П. и Карпенко М.В., ответчик обязуется заключить в будущем с истцом основной договор купли-продажи объектов недвижимости: жилого дома, общей площадью 128,7 кв.м., кадастровый номер №, и земельного участка, площадью 1527 кв.м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес> за <данные изъяты> руб. из которых <данные изъяты> руб. передаются в качестве задатка. Продавец и покупатель обязуются заключить основной договор до 01.06.2020г. С качественными характеристиками земельного участка и техническим состоянием дома на момент заключения этого договора Покупатель ознакомлен и согласен. Продавец гарантирует, что объекты недвижимости до заключения договора ни кому не проданы, не подарены, в споре и под запрещением не состоят, рентой, арендой или какими-либо обязательствами не обременены, а так же свободны от имущественных прав и претензий третьих лиц. В целях обеспечения исполнения настоящего договора и заключаемого в будущем договора купли-продажи Продавец и Покупатель заключают соглашение о задатке, которое является неотъемлемой частью настоящего договора. В случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения договора купли-продажи объектов недвижимости, вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи. (л.д.13);

Согласно копии соглашения о задатке, заключенному между Евсиковой В.П. и Карпенко М.В., Евсикова В.П. передала Карпенко М.В. в качестве задатка денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. в счет причитающейся суммы в размере <данные изъяты> руб. по предварительному договору купли-продажи объектов недвижимости от 04.10.2019г. в качестве которых выступают жилой дом, общей площадью 128,7 кв.м., кадастровый номер №, и земельный участок, площадью 1527 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>. В случае отказа Задаткополучателя от заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости, задаток возвращается Задаткодателю в двойном размере. В случае отказа Задаткодателя от заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости, задаток остается у Задаткополучателя. (л.д.14)

Согласно копии телеграммы Карпенко М.В. в адрес Евсиковой В.П. следует, что регистрация объектов недвижимости состоится 01.06.2020г. в 11 часов 00 минут в МФЦ «Мои документы» г. Таруса (л.д.31);

Из выписок из ЕГРП от 10.11.2020 г. следует, что жилой дом, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности Карпенко М.В. (л.д.67-69);

Из выписок из ЕГРП от 10.11.2020 г. следует, что земельный участок, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности Карпенко М.В. (л.д.70-72);

Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права от 18.08.2009г. земельный участок, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности Карпенко М.В. (л.д.53);

Из акта установления и согласования границ от 12.07.2007г. следует, что границы спорного земельного участка согласованы с соседями и Администрацией сельского поселения. Заявлений от них не поступило. Из приложения к акту – схемы границ земельного участка следует, что на ней отражено расположение спорного дома, а так же использование земель общего пользования, на которых в настоящее время расположен гараж. (л.д.73)

Из справки от 29.05.20г. и акта от этой даты следует, что ответчик произвел оформление допуска в эксплуатацию прибора учета электроэнергии и расчет за потребленную электроэнергию. (л.д.75-76)

Из копии писем от 23.05.2020г., от 29.05.2020г., телеграммы от 30.05.2020г. Карпенко М.В. в адрес Евсиковой В.П. и копий почтовых квитанций и уведомлений следует, что регистрация купли-продажи объектов недвижимости состоится в 11 часов 00 минут 01.06.2020г. по адресу: <адрес> Письма доставлены в место вручения 26.05.2020г. и 02.06.20г. соответственно.(л.д.77-89);

Согласно ответам ГБУ КО «МФЦ Калужской области» от 21.01.2021 г. и от 22.01.2021г. в программном комплексе АИС МФЦ зафиксированы предварительные записи Карпенко М.В. в Центр «Мои документы» г. Таруса на 01.06.2020г. в 11 часов 00 минут и 12 часов 00 минут (л.д.107-108);

Согласно заключению кадастрового инженера №13 от 19.02.2021г. при сопоставлении сведений ЕГРН о координатах земельного участка с кадастровым номером №, сведений ЕГРН о координатах жилого дома с кадастровым номером №, координат нежилого здания – гаража, полученных методом спутниковых геодезических измерений, было выявлено, что отступ от границ жилого дома до границы земельного участка составляет только 5-8 сантиметров, нежилое здание – гараж – не только не имеет отступа от фронтальной границы, но и выходит за пределы земельного участка на расстояние 1-43 сантиметра. В границах земельного участка расположена беседка, установленная на капитальной фундаменте, обладает признаками объекта капитального строительства (л.д.114-116);

Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, при этом предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ задаток является способом обеспечения исполнения обязательства, и в соответствии с п. 3 данной статьи недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, то есть соглашение о задатке должно заключаться вместе с основным договором.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Требуя удовлетворения иска, истец ссылается на предварительный Договор и соглашение о задатке от 04.10.2019 г., в которых указано, что Карпенко М.В. получила от Евсиковой В.П. задаток в сумме <данные изъяты> рублей. Предметом предварительного договора было намерение заключить сделку купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома, общей площадью 128,7 кв.м., кадастровый номер №, и земельного участка, площадью 1527 кв.м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие ответчику на праве собственности и поскольку заключение основного договора не произошло по независящим от сторон основаниям, то ответчик должна вернуть ей сумму задатка и оплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.

Указанные доводы истца не нашли подтверждения в судебном заседании. Так в процессе рассмотрения дела установлено, что ответчик во исполнение спорного предварительного договора, подготовила имущество к продаже, направила истцу проект договора купли-продажи. Однако истец мер к реализации договоренностей ни приняла, уведомления от истца не получила, на регистрацию сделки не явилась. Изложенное подтверждается не только пояснениями истца, но и представленными письменными доказательствами, пояснениями свидетелей, которые согласуются между собой и не доверять им у суда оснований нет.

В связи с изложенным суд находит, что заключение договора купли-продажи недвижимости не состоялось в предлагаемую дату именно по вине истца и оснований для взыскания суммы задатка с ответчика в пользу истца в данном случае не имеется.

По этим же основаниям не состоятельны доводы представителя истца о том, что сделка не состоялась по независящим от сторон обстоятельствам, так как истец не получала уведомления от ответчика, так как не проживала по месту регистрации. При этом суд учитывает, что ответчик направил и уведомления и проект договора по адресу указанному истцом в предварительном договоре. Какого-либо иного адреса истец ответчику не сообщила, причины по которым она не могла получать уведомления от ответчика суду не сообщила.

Ссылки истца и ее представителя на то, что в адрес ответчика было направлено уведомление о завершении сделки купли-продажи спорного имущества в судебном заседании подтверждения не нашли, поскольку сторона ответчика отрицала получение такого уведомления, а доказательств его направления ответчику суду не представлено. Не представлено истцом и доказательств ведения с ответчиком переговоров по телефону.

Не могут служить основанием к удовлетворению иска и доводы истца о том, что имеются претензии по вопросу характеристик приобретаемых объектов недвижимости в виде слишком близкого расположения дома к границе с соседним участком, пересечение гаражом границы земельного участка. При этом суд исходит из того, что такое расположение объектов недвижимости было согласовано с владельцами соседних участков и Администрацией. Сами по себе указанные факты не свидетельствуют о наличии споров и не препятствуют заключению основного договора купли продажи. Доводы истца о наличии претензий от владельцев соседних участков ею не подтверждены.

Поскольку в удовлетворении требований о взыскании в пользу истца с ответчика суммы задатка отказано, то и отсутствуют основания для удовлетворения требования истца о взыскании в ее пользу с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.

Принимая решение суд учитывает, что из взаимосвязанных положений предварительного договора и соглашения о задатке предусмотренный срок заключения основного договора не является пресекательным и такой договор может быть заключен и после его истечения, предусмотрена возможность понуждения к заключению такого договора, а так же неустойка за нарушения срока. В связи с чем стороны в настоящее время не утратили возможность заключения основного договора.

Лицам, участвующим в деле, неоднократно разъяснялись положения ст. 56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, однако они не желали представлять дополнительные доказательств и полагали возможным закончить рассмотрение дела, в связи с чем суд на основании ч. 2 ст. 195 ГПК РФ и в соответствии с закрепленным в ч. 3 ст. 123 Конституции РФ принципом состязательности и равноправия сторон, основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

        Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований Евсиковой Веры Павловны к Карпенко Марине Владимировне о взыскании задатка в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, уплаченных по соглашению о задатке от 04.10.2019года, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>. Государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Протвинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

            Судья Протвинского горсуда         (подпись)       Сусакин А.Ю.

Мотивированное решение изготовлено 24 февраля 2021 года.

            Судья Протвинского горсуда         (подпись)       Сусакин А.Ю.

Копия верна и изготовлена "____" ____________ 20___ г.

            Судья Протвинского горсуда                                 Сусакин А.Ю.

            Секретарь                                                            Резниченко А.В.

                             Справка

            Решение вступило в законную силу

              «____»_________________20_____г.

            Судья Протвинского горсуда                              Сусакин А.Ю.

            Секретарь

            Подлинник решения (определения)

            находится в материалах гражданского дела № 2-6/21