Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-327/2023 (2-6574/2022;) ~ М-6061/2022 от 30.11.2022

04RS0№-46

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    18 января 2023 года        <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе судьи Лубсановой С.Б., при секретаре Сахаровской Л.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению НО «Фонд поддержки граждан-участников долевого строительства на территории РБ» к Шойдопову О. Б., Аюшеевой В. В. (Коваловой З. В.) о признании договора долевого участия расторгнутым и погашении регистрационных записей,

У С Т А Н О В И Л:

    НО «Фонд поддержки граждан-участников долевого строительства на территории РБ» обратилось в суд с иском к Шойдопову О.Б., Аюшеевой В.В. о признании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №№ расторгнутым, признать отсутствующим обременение в отношении земельного участка (объекта незавершенного строительства), расположенного по адресу: <адрес> блок Г, в том числе со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> погасить регистрационную запись о регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № и договоров уступки прав требований по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ № № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

    Исковые требования мотивированы тем, что решением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ АО «Промгражданстрой» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура несостоятельным банкротом, открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Лысенко Н.Д. ДД.ММ.ГГГГ наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан- участников долевого строительства» принято решение о финансировании мероприятий, в том числе по завершению строительству объектов незавершенного строительства застройщика АО «Промгражданстрой». Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление НО «Фонд поддержки граждан-участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» о намерении стать приобретателем имущества застройщика АО «Промгражданстрой» и исполнителем обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщика. Согласно данным из выписки из ЕГРН в отношении Шойдопова О.Б., Коваловой З.В. сменивший фамилию имя отчество на Аюшееву В.В. зарегистрирован договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, и договоры уступки прав требования по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, договору уступки прав требований № от ДД.ММ.ГГГГ, в результате чего у регионального фонда отсутствует возможность воспользоваться в полной мере переданной ему по определению Арбитражного суда РБ правом застройщика в части распоряжения собственным имуществом. Определением Арбитражного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований о передаче жилых помещении должника АО «Промгражданстрой» включено требование Шойдопова О.В., Аюшеевой В.В. о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры под строительным номером 108, проектной площадью 41,2 кв.м., находящейся на 15 этаже жилого <адрес>, блок Г, расположенного по адресу: <адрес> блок Г, кадастровый номер земельного участка №, стоимостью 1 375 000 руб., оплаченной полностью. Поскольку требования Шайдопова О.В., Аюшеевой В.В. включены в реестр требований о передаче жилого помещения после принятия Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства, истцам Шайдопову О.В., Аюшеевой В.В. выплачено возмещение в размере 1 138 665 руб. Таким образом, обязательство перед ответчиком по договору долевого участия в строительстве исполнены в полном объеме. Однако, до настоящее времени в ЕГРН содержатся сведения о Шойдопове О.В., Аюшеевой В.В. как о залогодержателях и участнике долевого строительства, имеется запись о регистрации договора участия в долевом строительств и договора ступки права требования, что ограничивает права Регионального фонда в части распоряжения собственным имуществом.

В судебном заседании представитель истца Новокрещина Н.В. исковые требования поддержала по заявленным в иске основаниям.

Ответчики Шойдопов О.Б., Аюшеева В.В. (Ковалова З.В.) в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. С учетом требований ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> не явился, извещался надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Статьей 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При этом, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Пунктом 1 статьи 407 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п.1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с ч.11 ст. 53 Федерального закона ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в случае, если не выдана закладная, совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Анализ вышеназванной статьи позволяет сделать вывод, что ипотека может быть прекращена по решению суда.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ АО «Промгражданстрой» признано несостоятельным (банкротом), открыто процедура несостоятельным банкротом, открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Лысенко Н.Д.

Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан- участников долевого строительства» принято решение о финансировании мероприятий, в том числе по завершению строительству объектов незавершенного строительства застройщика АО «Промгражданстрой».

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление НО «Фонд поддержки граждан-участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» о намерении стать приобретателем имущества застройщика АО «Промгражданстрой» и исполнителем обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в соответствии с п. 1 ст. 201.15-1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Между тем, исходя из положений ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации, при передаче объекта незавершенного строительства от застройщика - банкрота в собственность Регионального фонда порядок исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве перед участником может быть изменен. Так, надлежащим исполнением Фондом обязательств по договору долевого участия может быть признано денежное возмещение участнику стоимости жилого помещения.

    Судом установлено, что определением Арбитражного суда Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований о передаче жилых помещении должника АО «Промгражданстрой» включено требование Шойдопова О.В., Аюшеевой В.В. о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры под строительным номером 108, проектной площадью 41,2 кв.м., находящейся на 15 этаже жилого <адрес>, блок Г, расположенного по адресу: <адрес> блок Г, кадастровый номер земельного участка №, стоимостью 1 375 000 руб., оплаченной полностью.

    Из указанного определения следует, что ДД.ММ.ГГГГ заключен договор долевого участия № между Михеевым В.А. и ОАО «Промгражданстрой».

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор об уступки прав требований по договору долевого участия № между Михеевым В.А. и Цыреновой А.А.

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор об уступки прав требований по договору долевого участия № между Цыреновой А.А. и Шойдоповым О.В., Коваловой З.В.

    Из актовой записи о перемени имени № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Ковалова З. В. сменила фамилию и имя на Аюшееву В. В..

    Требования Шойдопова О.В., Аюшеевой В.В. включены в реестр требований о передаче жилого помещения после принятия Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» решения о финансировании мероприятий по завершению строительства об объекта незавершенного строительства.

Согласно положениям п. 15 ст. 201.4 Федерального закона 127-ФЗ от 26.10.2002"О несостоятельности (банкротстве)" требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона № 218-ФЗ, подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 настоящего Федерального закона. В указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Федерального закона № 218-ФЗ.

В связи с чем публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» ответчикам выплачено денежное возмещение в размере 1 138 665 руб., что подтверждается платежным поручением № и № от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, обязательства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и договору уступки прав требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ перед ответчиком выполнены. Соответственно, в силу требований ст.ст. 352, 408 ГК РФ залог, зарегистрированный в пользу участника долевого строительства подлежит прекращению.

Между тем, судом установлено, что до настоящего времени запись о регистрации договора участия в долевом строительстве от Л10/Г-15-108 от ДД.ММ.ГГГГ и договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ в отношении Шойдопова О.Б., Аюшеевой В.В. не погашена, в результате чего у Регионального фонда отсутствует возможность воспользоваться в полной мере переданным ему по определению Арбитражного суда правом застройщика в части распоряжения имуществом.

Согласно п. 1,1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге, возникшем в силу статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо о залоге права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома. Положения настоящего абзаца применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Поскольку в настоящее время у истца отсутствует возможность погашения регистрационной записи об ипотеке в отношении земельного участка, а также в отношении договора долевого участия в строительстве и договора уступке права требований во вне судебном порядке ввиду наложенных ограничений, при установлении факта исполнения обязательств по договору перед ответчиками суд приходит к выводам о наличии оснований для удовлетворения заявленным исковых требований.

Согласно пункту 25 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в том числе по обязательствам, связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к Фонду. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований кредиторов, которые были обеспечены таким залогом.

Указанная норма устанавливает особенности трансформации правового статуса имущества должника при его передаче Фонду, а именно, прекращение залогового обеспечения по всем обязательствам застройщика, включая обязательства, связанные с обеспечением прав участников строительства.

Таким образом, имеются основания для признания договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № расторгнутым и снятия ограничений и обременений в отношении объекта недвижимости в виде земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РБ, <адрес> Блок Г, и расположенного на нем многоквартирного жилого <адрес>, в виде регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, договоров об уступке прав требований от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

        Р Е Ш И Л:

Исковое заявление НО «Фонд поддержки граждан-участников долевого строительства на территории РБ» к Шойдопову О. Б., Аюшеевой В. В. (Коваловой З. В.) о признании договора долевого участия расторгнутым и погашении регистрационных записей удовлетворить.

Расторгнуть договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №

Прекратить обременение в виде ипотеки в отношении земельного участка с кадастровом номером № расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированной в пользу Шойдопова О. Б., Аюшеевой В. В. (Коваловой З. В.), и расположенного на нем многоквартирного жилого <адрес> блок Г, в виде регистрации договора участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ №

Настоящее решение является основанием для погашения регистрационной записи о регистрации договора участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ № а также договора уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Бурятия через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

        Судья:                                                C.Б. Лубсанова