Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5/2023 (2-402/2022;) ~ М-464/2022 от 25.11.2022

Дело №2-5/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Вилюйск                                  11 января 2023 года

Вилюйский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Даниловой А.М., при секретаре Спиридонове А.В., с участием истца Евсеевой А.И., ее представителя Лыскаевой Г.И., ответчика Васильевой А.А., третьего лица Окорокова С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Евсеевой А. И. к Васильевой А. А., Васильевой Н.В. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделок,

установил:

Истец Евсеева А.И. обратилась в суд с иском к ответчикам о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделок. В обоснование иска указано, что 21 августа 2020 года сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <*****>. Стоимость квартиры составила 1300000 рублей. По условиям договора 130000 рублей была оплачена истцом за счет собственных денежных средств, сумма в размере 1170000 рублей оплачена с использованием кредитных средств ПАО «Сбербанк». Денежные расчеты произведены в полном объеме. 27 августа 2020 года произведена государственная регистрация перехода права собственности на квартиру. Истец указывает, что приобрела квартиру с целью проживания, однако 03 ноября 2022 года она получила уведомление администрации города о необходимости оформления документов на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение. Она обратилась в администрацию, где узнала, что дом признан аварийным и подлежащим сносу. При заключении договора купли-продажи истец об этом не знала, продавцы об аварийном состоянии дома умолчали. Истец указывает, что не покупала бы это жилье, если бы знала об этих обстоятельствах. Считает, что ответчики при заключении договора вели себя недобросовестно. Визуально определить аварийное состояние дома истец не могла, квартира выглядела нормально. В выписке из ЕГРН сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд отсутствуют. Просит признать договор купли-продажи квартиры от 21 августа 2020 года недействительным, применить последствия недействительности сделок, предусмотренные ст.167 ГК РФ, возвратить каждой из сторон полученное по сделке.

В судебном заседании истец Евсеева А.И. исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Суду пояснила, что приобрела жилое помещение с целью в нем проживать. Месторасположение дома было удобным, рядом находились детский сад, школа. После покупки сделала в квартире косметический ремонт, купила новую мебель. Когда получила уведомление администрации, сразу обратилась к ответчику, та сообщила, что умолчала о признании дома аварийным, т.к. хотела быстрее продать квартиру. Если бы она знала, что приобретаемое жилье аварийное, не стала бы делать ремонт, покупать мебель. Более того, будучи беременной, вообще не рискнула бы купить аварийное жилье. Обязалась вернуть ответчикам квартиру, обязательства перед банком исполнить самостоятельно.

Представитель истца Лыскаева Г.И. доводы истца поддержала, просила удовлетворить заявленные требования. Суду пояснила, что стороны договорились о том, что квартира останется в залоге банка, ответчик Васильева А.А. согласна с сохранением обременения до сноса жилья, о чем они уведомили сотрудников банка. Евсеева А.И. кредитные обязательства не отрицает, выплачивает согласно условиям договора, просрочек не имеет. Также пояснила, что истец при покупке квартиры действовала добросовестно. В официальных источниках информация об аварийности дома отсутствовала. При заключении кредитного договора банком была проведена оценка имущества, где сведения о признании дома аварийным также отсутствовали. Визуально истец определила состояние дома как удовлетворительное, в связи с чем согласилась на покупку.

Ответчик Васильева А.А. в судебном заседании с иском согласилась. Суду пояснила, что при заключении договора купли-продажи квартиры действительно не сообщила Евсеевой А.И. о том, что дом признан аварийным и подлежащим сносу, т.к. ей срочно нужны были деньги для приобретения квартиры в <*****>. Обязалась вернуть истцу денежные средства за квартиру, согласна на сохранение обременения жилья в пользу банка.

Ответчик Васильева Н.В., извещенная о времени и месте судебного заседания, не явилась, сведения о причинах неявки не сообщила. Со слов ответчика Васильевой А.А. дочь обучается в другом городе, просила рассмотреть дело без ее участия.

Из представленного отзыва на исковое заявление следует, что требования ответчики признают в полном объеме. Стороны договорились продать квартиру за 1300000 рублей, т.к. срочно понадобились деньги для первоначального взноса за квартиру в <*****>. На момент заключения договора они знали, что жилье признано аварийным и подлежит сносу в срок до 2025 года, но умолчали об этом, чтобы не сорвать сделку, хотя Евсеева А.И. спрашивала о состоянии дома. В договоре купли-продажи об аварийности дома также не указали. Визуально дом выглядит хорошо, определить состояние без специального исследования невозможно.

В судебном заседании третье лицо Окороков С.С. исковые требования поддержал, просил удовлетворить. Представил отзыв, где указано, что он является созаемщиком по кредитному договору №***** в ПАО «Сбербанк», присутствовал в момент осмотра квартиры и принятия решения о ее покупке.

Представители третьего лица ПАО «Сбербанк», извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, просили рассмотреть дело без их участия. Из представленного отзыва на исковое заявление следует, что с требованиями истца не согласны. В обоснование возражения указано, что 21 августа 2020 года банком, Евсеевой А.И. и Окороковым С.С. заключен кредитный договор №*****, по которому созаемщики получили денежные средства на приобретение готового жилья в размере 1170000 рублей сроком на 180 месяцев под 8% годовых. В качестве исполнения обязательств созаемщики предоставили кредитору в залог объект недвижимости в виде квартиры, расположенной по адресу: <*****>. Банком обязательства по предоставлению кредитных средств исполнены в полном объеме. По состоянию на 08 декабря 2022 года размер полной задолженности по договору составляет 1070463 рублей 82 копеек. В случае удовлетворения требований истца денежные средства, уплаченные в счет стоимости объекта недвижимости за счет кредитных средств по договору, подлежат взысканию с продавцов в пользу банка. Обязательства по возврату задолженности Евсеевой А.И., Окорокова С.С. сохранятся независимо от разрешения требований о признании договора купли-продажи недействительным. В силу п.4.3.4 Общих условий предоставления жилищного кредита банк вправе прекратить выдачу кредита и/или потребовать от созаемщиков досрочно возвратить задолженность по кредиту, уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом и неустойку. Банк также вправе обратить взыскание на заложенное имущество в случаях полной и частичной утраты обеспечения исполнения обязательств по договору или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые кредитор не отвечает. Пунктом 4.4.4 Общих условий предоставления жилищного кредита определено, что созаемщики обязуются предоставить кредитору равноценное обеспечение исполнения обязательств по договору в случае утраты обеспечения, указанного в договоре, в течение 1 месяца от даты утраты обеспечения.

Согласно отзыву, в случае признания договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности, в т.ч. погашении регистрационной записи об ипотеке, ПАО «Сбербанк» вправе требовать от созаемщиков представления равноценного обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, а в случае неисполнения созаемщиками п.4.4.4 Общих условий банк будет вправе требовать досрочного возврата задолженности по кредитному договору. Поскольку банк является добросовестным залогодержателем, его право подлежит защите в силу абз.2 п.2 ст.335 ГК РФ. Сам по себе факт отказа покупателя от договора купли-продажи не является основанием для прекращения залога в рамках кредитного договора.

Суд, заслушав участников судебного разбирательства, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При этом заблуждение предполагается достаточно существенным в случаях, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Согласно п.2 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, также может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

При этом обманом считается намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

По общим правилам договор купли-продажи недвижимого имущества относится к сделкам, совершаемым в простой письменной форме и подлежащим государственной регистрации.

Статьей 469 ГК РФ определено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Таким образом, согласно приведенным правовым нормам, в их взаимосвязи, следует, что продавец по договору купли-продажи недвижимого имущества обязан передать покупателю недвижимость, соответствующую условиям договора купли-продажи о ее качестве, либо сообщить покупателю достоверную информацию о существенных недостатках продаваемого жилого помещения.

Судом установлено, что 21 августа 2020 года Евсеевой А.И. (покупатель) и Васильевой А.А., Васильевой Н.В. (продавцы) заключен договор купли-продажи, согласно которому истец приобрела у ответчиков недвижимое имущество в виде квартиры, общей площадью 51,3 кв.м., с кадастровым номером <*****>, расположенную по адресу: <*****>.

Как следует из материалов дела, стоимость квартиры составила 1300000 рублей. Расчеты по сделке проведены на дату подписания договора: часть стоимости объекта в размере 130000 рублей оплачена за счет собственных средств истца, часть стоимости объекта в размере 1170000 рублей оплачена за счет целевых кредитных средств, предоставленных Евсеевой А.И., Окорокову С.С. на основании кредитного договора №*****, заключенного 21 августа 2020 года с ПАО «Сбербанк», для приобретения объекта недвижимости.

По условиям договора купли-продажи и кредитного договора после государственной регистрации перехода права собственности на объект к заемщику (созаемщикам) и к иным лицам (при наличии), государственной регистрации ипотеки объекта в силу закона, зарегистрировано право залога объекта недвижимости в пользу банка, о чем в материалах дела имеется закладная.

27 августа 2020 года в отношении жилого помещения на основании договора купли-продажи зарегистрировано право собственности истца, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12 декабря 2022 года.

Из содержания договора купли-продажи квартиры следует, что объект недвижимости принадлежит ответчикам Васильевым на праве общей долевой собственности, размер доли каждой – 1/2. Продавцы обязуются передать объект в том состоянии, в котором он находится на день подписания договора. Покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет (п.3.5 договора).

При заключении договора сторонам были разъяснены положения ст.450 ГК РФ, согласно которым договор может быть изменен или расторгнут в предусмотренных законом случаях. Существенным нарушением признается нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. А также положения ст.557 ГК РФ, согласно которым в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 ГК РФ, предусматривающей последствия передачи товара ненадлежащего качества.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 12 августа 2020 год (месяц приобретения квартиры истцом), сведений об отнесении жилого помещения к помещениям, признанным аварийными и подлежащими сносу, и наличие решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд, не имеется. Ограничение прав и обременение объекта недвижимости отсутствуют.

03 августа 2020 года для определения рыночной стоимости объекта оценки для целей залога в ПАО «Сбербанк» ООО «Аналитический центр оценки и консалтинга Интеллект» проведена оценка рыночной стоимости жилого помещения в виде квартиры, расположенной по адресу: <*****>. Из таблицы №***** «Описание жилого дома, в котором расположен объект оценки» отчета эксперта №***** следует, что снос или реконструкция дома не планируется. Состояние дома признано экспертом удовлетворительным.

Как пояснила истец в судебном заседании, квартира была объектом проверки банка, на основании данной оценки был оформлен кредитный договор с обеспечением залога в виде приобретаемого жилого помещения.

В судебном заседании также были исследованы фотографии жилого помещения, из которых установлено, что в квартире имеется центральное отопление, электро- и газоснабжение, в комнатах проведен косметический ремонт.

Формирование реестров аварийных домов осуществляется уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации путем внесения данных в экранные формы автоматизированной информационной системы «Реформа ЖКХ» государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства по установленным формам (п.5 Методических рекомендаций по порядку формирования и ведения реестров многоквартирных домов и жилых домов, признанных аварийными, утвержденных Приказом Минстроя России от 30.07.2015 №536/пр).

Сведения, содержащиеся в реестрах аварийных домов, доступны для ознакомления на сайте Фонда www.reformagkh.ru и Минстроя России http://www.minstroyrf.ru (п.12 Методических рекомендаций).

Судом при рассмотрении дела был исследован сайт www.reformagkh.ru. В разделе «Найти свой дом» путем указания в строке «Поиск» адреса многоквартирного дома судом получена информация, что по заданному адресу: <*****> <*****> <*****>, в реестре не найдено ни одного дома.

Таким образом, доводы истца, ее представителя о том, что на момент приобретения жилого помещения покупатель не знала и не могла знать об аварийности дома, нашли свое полное подтверждение в ходе судебного разбирательства. Соответствующая информация в официальных источниках, которые могла получить истец Евсеева А.И. при заключении сделки, отсутствует.

Об аварийности дома, признанного таковым в установленном порядке в 2014 году, о чем имеются акт и заключение, ей стало известно только при получении уведомления администрации 03 ноября 2022 года.

Исходя из изложенного, доводы истца, где она указывает, что не стала бы покупать данное жилое помещение, если бы знала, что оно признано аварийным, суд находит состоятельными, поскольку они подтверждаются исследованными материалами дела.

Кроме того, в судебном заседании ответчик Васильева А.А. суду подтвердила, что действительно умолчала об аварийности дома, т.к. срочно нуждалась в денежных средствах и не хотела срывать сделку, хотя Евсеева А.И. при осмотре дома спрашивала о его состоянии.

Оценив представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что при заключении сделки ответчики намеренно умолчали о признании дома аварийным и подлежащим сносу, хотя при той добросовестности, какая от них требовалась по условиям оборота, должны были сообщить об этом. Данное обстоятельство ответчиками не оспаривается.

Суд приходит к убеждению, что договор купли-продажи заключен истцом под влиянием заблуждения о реальном состоянии и качестве жилого дома, что является существенным, поскольку истец, зная о действительном положении дел, не стала бы совершать сделку. Об этом свидетельствует также то обстоятельство, что истец, узнав об аварийности дома, сразу обратилась в суд за защитой своих прав.

При установленных обстоятельствах договор купли-продажи жилого помещения подлежит признанию судом недействительным.

Согласно п.4 ст.179 ГК РФ, если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в п.п.1-3 ст.179 ГК РФ, применяются последствия недействительности сделки, установленные ст.167 ГК РФ.

Так в силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Доводы представителя третьего лица ПАО «Сбербанк» о взыскании с продавцов в пользу банка денежных средств, уплаченных на приобретение недвижимости за счет кредитных средств по договору, суд находит несостоятельными, поскольку банком такие требования не предъявлялись. Кроме того, при разрешении данного дела подлежит применению двойная реституция, предусмотренная ст.167 ГК РФ.

Таким образом, исковые требования истца Евсеевой А.И. подлежат удовлетворению в полном объеме.

При этом суд считает необходимым разъяснить истцу положения п.1 ст.310 ГК РФ о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств и одностороннего изменения его условий, в связи с чем обязательства Евсеевой А.И. и третьего лица Окорокова С.С. по кредитному договору №***** от 21 августа 2020 года сохраняются в независимости от признания сделки купли-продажи недействительным, до достижения сторонами иных соглашений.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление Евсеевой А. И. удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <*****> <*****>, заключенный 21 августа 2020 года Евсеевой А. И. и Васильевой А. А. Васильевой Н.В. недействительным.

Применить последствия недействительности сделки:

жилое помещение в виде квартиры, расположенное по адресу: <*****> <*****>, общей площадью 51,3 кв.м., с кадастровым номером <*****>, возвратить в собственность Васильевой А. А. и Васильевой Н.В..

взыскать с Васильевой А. А. Васильевой Н.В. солидарно в пользу Евсеевой А. И. стоимость жилого помещения по договору купли-продажи в размере 1300000 (один миллион триста тысяч) рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Вилюйский районный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня изготовления в мотивированном виде.

Судья                                      А.М. Данилова