Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-253/2024 (2-2674/2023;) ~ М-2339/2023 от 27.10.2023

Дело №

УИД №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 января 2024 года                                                    город Новочебоксарск

Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Петровой А.В.,

при секретаре судебного заседания Николаевой И.В.,

с участием помощника прокурора г. Новочебоксарск Чувашской Республики Моряковой А.Г.,

представителя истца Карповой Т.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних Карпова Я.А., Карпова М.А. - Николаевой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление заместителя прокурора города Новочебоксарска Чувашской Республики в интересах Карпова Александра ФИО14, Карповой ФИО15, несовершеннолетних ФИО16, ФИО17 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СМУ-60» о признании права общей долевой собственности на жилое помещение,

у с т а н о в и л:

Заместитель прокурора города Новочебоксарска Чувашской Республики, в порядке ст. 45 ГПК РФ, в интересах Карпова А.И., Карповой Т.В., несовершеннолетних Карпова Я.А., Карпова М.А. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СМУ-60» (далее - ООО «СЗ «СМУ-60») о признании права общей долевой собственности на жилое помещение, просит признать право общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру со следующими характеристиками: условный номер № №, ориентировочная площадь 59,2 кв.м. (включая площадь балкона/лоджии с коэффициентом для определения цены договора), расположенная на № этаже блок-секции № в «Многоквартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями (поз 6,6а) автостоянка (2 этап: б/с В,Г,Д и автостоянка) в I микрорайоне Западного жилого района г. Новочебоксарск, находящемся по адресу: Чувашская Республика, г.Новочебоксарск, ул. <данные изъяты>. Исковые требования мотивированы тем, что прокуратурой города Новочебоксарска Чувашской Республики по обращению Карповой Т.В. о нарушении прав участников долевого строительства ООО «СЗ «СМУ-60» проведена проверка, которой установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Оргтехстрой» и ООО «СЗ «СМУ-56» заключен договор участия в долевом строительстве № № В соответствии с п. 3.1 договора стоимость объекта долевого строительства ориентировочно определена и составляет 1953 600 рублей. Проверкой установлено, что ООО «СЗ «СМУ-60» направило Карпову А.И., Карповой Т.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей: Карпова Я.А., Карпова М.А. для подписания дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, в который включен пункт об изменении цены договора. Ввиду уклонения участников долевого строительства от подписания дополнительного соглашения ответчик не исполняет свои обязательства по передаче им объекта долевого строительства.

Помощника прокурора г. Новочебоксарск Чувашской Республики Морякова А.Г. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в нем основаниям, просила удовлетворить.

Представитель истца Карповой Т.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних Карпова Я.А., Карпова М.А. - Николаева Т.В. поддержала исковые требования, ссылаясь на то, что в акте от ДД.ММ.ГГГГ не указаны доли в праве собственности у участников долевого строительства, в связи с чем они не могут зарегистрировать право собственности.

Ответчик ООО «СЗ «СМУ-60», надлежащим образом извещенный о времени, дате и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств наличия обстоятельств, препятствующих участию представителя в судебном заседании, то суд признает причину его неявки неуважительной и считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке заочного производства.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, ООО «Оргтехстрой» участие своих представителей в судебном заседании не обеспечили.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Участие граждан в долевом строительстве является одним из способов приобретения гражданами в собственность жилых помещений.

Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Оргтехстрой» (застройщик) и ООО «СМУ-56» (участник долевого строительства) был заключен ООО «СЗ «СМУ-60», зарегистрированный в установленном порядке, в соответствии с которым объектом долевого строительства являлась квартира со следующими характеристиками: условный №, этаж №, общая площадь ориентировочно 58,1 кв.м., площадь объекта долевого строительства ориентировочно 59,2 4кв.м. (включая площадь балкона/лоджии с коэффициентом для определения цены договора), в многоквартирном доме со встроенно-пристроенными помещениями (поз.6, 6а) в I микрорайоне Западного жилого района г. Новочебоксарска.

В соответствии с п. 3.1. договора стоимость объекта долевого строительства на момент заключения договора составила 1 953 600 рублей.

Срок передачи объекта долевого строительства - не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 5.1.2 договора).

Согласно справке № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО «Оргтехстрой», по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ за квартиру под условным номером 197 оплачено в сумме 1 953 600 рублей (л.д. 23).

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СМУ-56» (цедент) и Карповым А.И., Карповой Т.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей: Карпова Я.А., Карпова М.А. (цессионарий) был заключен договор уступки прав требования, в соответствии с которым цедент передал цессионарию право требования вышеуказанного объекта долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 32 - 34).

Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1.1 договора застройщиком объекта капитального строительства - Многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями (поз 6,6а) автостоянка (2 этап: б/с В,Г,Д и автостоянка) в I микрорайоне Западного жилого района г. Новочебоксарск является ООО «СЗ «СМУ-60».

Согласно п. 1.2 договора цедент передает, а цессионарии принимают право (требование) передачи и оформления в собственность от ООО «СЗ «СМУ-60» объекта долевого строительства: двухкомнатной квартиры с условным номером 197, ориентировочной площадью 59,2 кв.м. (включая площадь балкона/лоджии с коэффициентом, расположенная на 6 этаже в многоквартирном доме со встроенно-пристроенными помещениями (поз.6, 6а) в I микрорайоне Западного жилого района г. Новочебоксарска в общую долевую собственность по 1/4 доле в праве ФИО5 А.И., ФИО5 Т.В., несовершеннолетних ФИО5 Я.А., ФИО5 М.А.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ «СМУ-60» направило участникам долевого строительства дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в которое включен пункт об изменении цены договора, установлена доплата стоимости объекта из расчета 38 000 рублей за кв. м.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Оргтехстрой» и ООО «СЗ «СМУ-60» заключен договор, согласно которому новый застройщик (ООО «СЗ «СМУ-60») принимает на себя обязательства застройщика (ООО «Оргтехстрой») по завершению строительства объекта незавершенного строительства и передаче помещений участникам долевого строительства после завершения строительства объекта, новому застройщику не переходят обязательства по уплате неустоек, пени, штрафов, а в ответственность, за некачественно выполненные до момента подписания настоящего договора работы на объекте.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Статьей 391 названного кодекса предусмотрено, что перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником (пункт 1).

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга (пункт 2).

Закрепленное ст. 392 ГК РФ право нового должника выдвигать возражения против требования кредитора означает, что при неизменности самого перешедшего обязательства положение нового должника не может быть ухудшено по сравнению с первоначальным должником и он может выдвинуть те же возражения, которые мог выдвинуть прежний должник. Но новый должник не вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на своих отношениях с правопредшественником.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, Карповы, как участники долевого строительства, заключившие, с учетом договоров уступки права требования, договор с первоначальным застройщиком ООО «Оргтехстрой», не возражали против смены застройщика по спорному договору долевого участия.

В данном случае между ООО «Оргтехстрой» и ООО «СЗ «СМУ-60» состоялась сделка по переводу долга при наличии волеизъявления на это первоначального застройщика и нового застройщика и с согласия кредитора - участника долевого строительства (истца).

Таким образом, согласно вышеуказанному договору от ДД.ММ.ГГГГ к новому застройщику перешли не только права первоначального застройщика, но и обязательства по завершению строительства и передаче завершенных строительством помещений участникам долевого строительства по заключенным первоначальным застройщиком договорам долевого участия в строительстве, что прямо предусмотрено договором.

Подтверждается, что ООО «СЗ «СМУ-60», как новый застройщик, на момент заключения договора был уведомлен о наличии прав требований участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве (заключенным с первоначальным застройщиком) на передачу им помещений после завершения строительства объекта незавершенного строительства и вводе его в установленном порядке в эксплуатацию.

Смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникшего обязательства по передаче спорного жилого помещения истцу после введения в эксплуатацию объекта долевого строительства.

Таким образом, Карповы являются добросовестными участниками долевого строительства, оплатившими объект долевого строительства, что подтверждается справкой о полной оплате суммы 1 953 600 рублей. Доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии с п. 1-4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных ч. 6 настоящей статьи,

В соответствии с п.1 ст.12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Многоквартирный дом введен в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании п.4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п.2 ст.424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии сч,1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

В связи с этим увеличение цены заключенного договора могло быть осуществлено только путем заключения дополнительных соглашений в установленном законом порядке.

При этом заключение дополнительного соглашения, подчиняясь общим правилам о заключении договоров, требует согласования воли сторон и не может быть подменено какими-либо иными юридическими фактами.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В соответствии с п. 3.1 договора участия в долевом строительстве стороны договора предусмотрели стоимость объекта строительства в размере 1 953 600 рублей.

Пунктом 3.3 договора долевого участия предусмотрено, что окончательная цена договора уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации.

Таким образом, предусмотрена возможность изменения цены договора лишь в случае изменения площади объекта долевого строительства.

Как уже указано судом и не оспаривается сторонами, Карповы (как лица, к которым перешло право требования) обязательства об оплате цены по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 953 600 рублей выполнили в полном объеме.

Дополнительное соглашение об изменения цены договора между сторонами не заключалось.

Стороной ответчика не представлено доказательств изменения площади объекта долевого строительства в сторону увеличения и необходимости доплаты по договору долевого участия.

Установленная договором долевого участия стоимость объекта долевого строительства Карповыми оплачена. Соответственно обязательства, предусмотренные договором, Карповы выполнили своевременно и в полном объеме до перехода прав и обязанностей первоначального застройщика к новому застройщику.

В силу ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Поскольку договор составлен в письменной форме, следовательно, и вносимые в него изменения должны быть оформлены в письменной форме и зарегистрированы в установленном законом порядке. Вместе с тем, доказательств наличия письменного соглашения о соответствующем изменении условий договора в части порядка и срока уплаты цены договора, а также срока передачи объекта долевого строительства - суду не представлено.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Исходя из положений статьи 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика.

Карповы, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирного дома, имебт право на признание за ним права общей долевой собственности на квартиру (пункт 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Принимая во внимание, что оплата цены договора Карповыми произведена в полном объеме, суд приходит к выводу о том, что у нового застройщика ООО «СЗ «СМУ-60» возникла обязанность по передаче спорного объекта долевого строительства Карповым.

В данном случае ответчик, заменивший первоначального застройщика и осуществивший достройку многоквартирного дома, не вправе требовать от участников долевого строительства внесения дополнительных денежных средств сверх цены договора со ссылкой на то, что ему для завершения окончания строительства многоквартирного дома потребовались дополнительные средства.

ООО «СЗ «СМУ-60» исполняло взятые на себя обязанности по достройке дома добровольно, неся при этом риск возникновения убытков от предпринимательской деятельности.

Учитывая, что действия ответчика ООО «СЗ «СМУ-60» препятствуют Карповым в реализации прав, связанных с оформлением права собственности на объект долевого строительства, требование прокурора о признании права собственности на заявленный объект недвижимости является обоснованным, подлежит удовлетворению.

В соответствии ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, в размере 300 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Признать за Карповым ФИО18, Карповой ФИО19, несовершеннолетними ФИО20, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО21, ДД.ММ.ГГГГ года рождения право общей долевой собственности в размере 1/4 доли в праве каждого на жилое помещение - двухкомнатную квартиру со следующими характеристиками: условный номер № №, ориентировочная площадь 59,2 кв.м. (включая площадь балкона/лоджии с коэффициентом для определения цены договора), расположенная на № этаже блок-секции № в «Многоквартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями (поз 6,6а) автостоянка (2 этап: б/с В,Г,Д и автостоянка) в I микрорайоне Западного жилого района г. Новочебоксарск, находящемся по адресу: Чувашская Республика, г.Новочебоксарск, ул. Строителей, д. 6.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СМУ-60» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 рублей.

Ответчик вправе в течение 7 дней со дня вручения копии решения обратиться в Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики с заявлением об отмене заочного решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

            Судья                     А.В. Петрова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.