Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3090/2019 ~ М-2679/2019 от 29.04.2019

№

К делу № 2-3090/19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 июня 2019 года г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Качаевой Л.В.,

при секретаре судебного заседания Авакян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г.В.В. к Ф.С.Г. о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи и регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Г.В.В. обратилась в Таганрогский городской суд с иском к Ф.С.Г. о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи и регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

    В обоснование иска указано, что согласно предварительному договору купли-продажи, заключенному 12.05.2018г., ответчиком передан истцу земельный участок и здание литер «А», расположенные по адресу: <адрес>. По условиям данного договора стороны обязались заключить в будущем (до 31.12.2018г.) «основной договор» купли-продажи земельного участка общей площадью 2978 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, а также здание литер «А» - спортивно-оздоровительный комплекс общей площадью 16,7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Цена земельного участка составила 4 500 000 руб., а строения – 500 000 руб. Пунктом 2.3 Предварительного договора установлено, что оплату стоимости земельного участка и здания литер «А» истец обязуется произвести в полном объеме частями, а именно: при подписании - 2 500 000 руб. и второй платеж – 10.09.2018г.- 2 500 000 руб.

При подписании данного договора 12.05.2018г. ответчик получил от истца в счет купли-продажи вышеуказанного имущества два миллиона пятьсот тысяч рублей. 10 сентября 2018г. истцом уплачены ответчику оставшиеся 2 500 000 руб. Ответчик обязался заключить основной договор купли-продажи до 31.12.2018г.

Истец указывает, что все условия предварительного договора купли-продажи с его стороны выполнены, земельный участок и строение - спортивно-оздоровительный комплекс общей площадью 16,7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, истцом как покупателем приняты при подписании предварительного договора, находятся в пользовании. С 12.05.2018г. истец осуществляет уход и содержание спорного имущества. Ответчик по неизвестным причинам не является для заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности. 31 января 2019 г. ответчик получил приглашение о необходимости явиться 28.02.2019 в МФЦ г. Таганрога для заключения основного договора купли продажи, о чем расписался в претензии, но на регистрацию не явился.

Истец считает, что ответчик злоупотребляет правом, нарушая права истца. Условия договора купли-продажи выполнены в полном объеме, однако истец не имел возможности зарегистрировать свои права на имущество, за которое выплачена полная стоимость и которое находится в его пользовании и владении.

Ссылаясь на положения п. 1 ст. 555 ГК РФ, п. 5, 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", истец считает, что указанный предварительный договор фактически является по своей природе договором купли-продажи, что является основанием для перехода права собственности на спорное имущество от ответчика к истцу.

Истец Г.В.В. просит: признать предварительный договор купли продажи от 12.05.2018 земельного участка общей площадью 2978 кв.м., кадастровый номер: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, а также здания литер «А» - спортивно-оздоровительный комплекс общей площадью 16,7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, договором купли-продажи с условиями предварительной платы; зарегистрировать переход права собственности от Ф.С.Г. к Г.В.В. на земельный участок общей площадью 2978 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, здание литер «А» - спортивно-оздоровительный комплекс общей площадью 16,7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец Г.В.В. не присутствует, направила в суд своего представителя М.Е.В., действующую на основании доверенности, которая требования иска поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик Ф.С.Г. в судебном заседании не присутствовал, о времени и месте рассмотрения спора извещен надлежащим образом, направил в суд письменный отзыв, в соответствии с которым указал, что возражает относительно удовлетворения иска, поскольку считает, что спорные объекты недвижимости при подписании предварительного договора купли-продажи 12.05.2018 года, переданы им истцу в пользование, за которое Г.В.В. должна была уплатить арендную плату в размере 115 000 рублей, которые до настоящего времени не выплачены. Просил отказать Г.В.В. в удовлетворении иска.

Дело рассмотрено в отсутствие сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

Судом установлено, что 12.05.2018г. между Г.В.В. (покупателем) и Ф.С.Г. (продавцом) заключен предварительный договор купли-продажи, в отношении земельного участка и здания литер «А», расположенных по адресу: <адрес>. По условиям данного договора стороны обязались заключить в будущем (до 31.12.2018г.) «основной договор» купли-продажи земельного участка общей площадью 2978 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, а также здания литер «А» - спортивно-оздоровительный комплекс общей площадью 16,7 кв.м. расположенные по адресу: <адрес>. Условиями договора определена стоимость приобретаемого имущества, цена земельного участка составила 4 500 000 руб., а строения – 500 000 руб. Пунктом 2.3 Предварительного договора установлено, что оплату стоимости земельного участка и здания литер «А» покупатель (истец) обязалась произвести в полном объеме частями: при подписании - 2 500 000 руб. и второй платеж 10.09.2018г. - 2 500 000 руб.

При подписании 12.05.2018г. настоящего договора, Ф.С.Г. получил от Г.В.В. в счет приобретения земельного участка и здания 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей, что письменно отражено в договоре.

10.09.2018 Г.В.В., в соответствии с условиями вышеуказанного договора, уплачены Ф.С.Г. оставшиеся 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей, что подтверждается собственноручной распиской Ф.С.Г.

В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от 12.05.2018 года (п. 1.4), стороны установили срок заключения основного договора купли-продажи спорного имущества до 31.12.2018.

В установленный договором срок ответчик уклонился от заключения основного договора купли-продажи.

31.01.2019 Ф.С.Г. получил приглашение о необходимости явиться 28.02.2019 в МФЦ г. Таганрога для заключения основного договора купли-продажи, что подтверждается собственноручной записью ответчика в претензии, однако на регистрацию не явился.

Обращаясь в суд с иском, истец Г.В.В. указала на нарушение своих прав ответчиком Ф.С.Г., поскольку ею условия представительного договора купли-продажи от 12.05.2018 года были выполнены в полном объеме, земельный участок и строение - спортивно-оздоровительный комплекс общей площадью 16,7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, приняты при подписания предварительного договора, находятся в фактическом владении и пользовании.

По смыслу п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, обязанностью сторон по предварительному договору является заключение в будущем основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии с пунктом 5 Постановления N 54, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении N 54, в случае возникновении между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычая делового оборота, последующее поведение сторон; если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Исходя из предмета иска, подлежит правовой оценке предварительный договор с учетом требований ст. 432 ГК РФ, согласно которым договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализ предварительного договора купли-продажи приводит к выводу о том, что его условия содержат данные о стоимости объектов, месте расположения, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество, и объект купли-продажи, подлежащий передаче, его стоимость, порядок оплаты, заключение предварительного договора было направлено на приобретение истцом спорного имущества в собственность.

Суд учитывает, что в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от 12.05.2018, Ф.С.Г. (продавец) фактически передал спорное имущество истцу (покупателю), и согласно п. 2.5.2. настоящего договора, датой передачи недвижимости считается дата подписания настоящего договора. С даты принятия спорного имущества, истец осуществляет права владения и пользования спорным имуществом, осуществляет уход и содержание спорного имущества, что ответчиком не оспаривалось.

Довод ответчика, изложенный в возражении, относительно обязанности истца оплаты аренды за пользование спорным имуществом, не является юридически значимым обстоятельством при рассмотрении настоящего спора, поскольку ответчик не лишен права обращения в суд с данными требованиями в порядке самостоятельного иска.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что по своей правовой природе предварительный договор купли-продажи от 12.05.2018 является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, однако до настоящего времени оформить право собственности на приобретенное недвижимое имуществом истец, по не зависящим от нее обстоятельствам, не может, в связи с чем, заявленные исковые требования законны, обоснованны и подлежат удовлетворению.

Суд, исследовав и оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства, установил, что ответчик Ф.С.Г., заключив предварительный договор купли-продажи, передав фактически земельный участок и строение во владение истца Г.В.В. и получив от нее полную оплату, тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и фактически принял исполнение по договору со стороны истца, заключив по существу основной договор купли-продажи, в связи с чем, право собственности на спорные объекты недвижимости должно перейти к истцу.

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь нормами вышеназванных законов, суд приходит к выводу о том, что стороны по существу заключили основной договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, в силу чего требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

    Исковые требования Г.В.В. к Ф.С.Г. о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи и регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, – удовлетворить.

Признать основным договором купли-продажи, заключенный 12 мая 2018 года между Ф.С.Г. к Г.В.В. предварительный договор купли-продажи земельного участка общей площадью 2978 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, и здания литер «А» спортивно-оздоровительный комплекс общей площадью 16,7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Ф.С.Г. к Г.В.В. по договору купли-продажи от 12.05.2018 года на земельный участок общей площадью 2978 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, здание литер «А» спортивно-оздоровительный комплекс общей площадью 16,7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд.

Председательствующий /подпись/ Л.В. Качаева

Решение в окончательной форме изготовлено 06.06.2019 года.