Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-541/2023 ~ М-394/2023 от 20.09.2023

По делу 2-541/2023

УИД 52MS0054-01-2023-000495-93

РЕШЕНИЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Чкаловск 21 декабря 2023 года

Чкаловский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Петровой М.В., при секретаре Ларионовой Д.Ю., с участием представителя истца – ответчика по встречному иску Уставщиковой Л.А. (по доверенности), представителя ответчика - истца по встречному иску Осиповой Г.Ю.- Июдиной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа город Чкаловск Нижегородской области к Осиповой Галине Юрьевне о взыскании денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества на аукционе и встречное исковое заявление Осиповой Галины Юрьевны к администрации городского округа город Чкаловск Нижегородской области о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация городского округа <адрес> обратилась в суд с иском о взыскании с Осиповой Галины Юрьевны денежных средств по договору купли-продажи № от <дата> в размере 361800 рублей и пени в размере 1013,07 рублей.

В обосновании исковых требований указав, что <дата> между администрацией г.о.<адрес> и Осиповой Галиной Юрьевной заключен электронный договор купли-продажи на аукционе от <дата> №, предметом которого является магазин, нежилое здание, кадастровый №, общей площадью 292 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Вышеуказанный договор был подписан Осиповой Галиной Юрьевной на основании протокола подведения итогов электронного аукциона в процедуре «Аукцион продавца №» от <дата> №-р.

Согласно п. 2.3.1 договора Покупатель должен оплатить 361800 рублей 00 копеек в течение тридцати календарных дней с момента заключения Договора, т.е. до <дата>. Как указывает истец, денежные средства на счет администрации г.о.г <адрес> не поступали.

Администрация г.о.г <адрес> обратилась к Осиповой Г.Ю. с требованием устранить нарушения условий договора, путем направления претензии, однако требования остались без удовлетворения.

Согласно пункта 7.3. договора отношения между сторонами настоящего договора прекращаются по исполнении ими всех условий договора и взаимных обязательств. Также пунктом 7.2. договора предусмотрено, что споры в ходе исполнения договора решаются путем переговоров, а в случае разногласий в судебном порядке. Порядок расторжения указанного выше договора во внесудебном порядке не регламентирован и не предусмотрен договором. Кроме того, пунктом 5.3 договора купли-продажи предусмотрено, что в случае уклонения или отказа Покупателя от оплаты объекта недвижимости на него налагаются пени за каждый день просрочки в размере 1/300 процентной ставки рефинансирования ЦБ, действующей на дату исполнения денежного обязательства, от суммы платежа. Размер пени составляет 1013 рублей 04 копейки.

При рассмотрении дела ответчик Осипова Г.Ю. обратилась к администрации городского округа <адрес> со встречным иском, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества на аукционе № от <дата> заключенный между Истцом и Ответчиком.

В обосновании встречного иска указав, что <дата> между Истцом и Ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества на аукционе № следующего недвижимого имущества: магазина, нежилого здания, общей площадью 292 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, г.о.<адрес> и земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости, кадастровый №, площадью 801,0 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов торговли, расположенный по адресу: <адрес>, г.о.<адрес>.

По указанному Договору Ответчик должен был передать в собственность по акту приема-передачи недвижимое имущество в течении 5 дней с момента оплаты его полной стоимости, а истец оплатить и принять в соответствии с условиями договора вышеуказанное недвижимое имущество в течении 30 календарных дней с момента заключения договора. Истец оплатил ответчику по договору задаток в сумме 40200 рублей для принятия участия на аукционе. Оставшуюся сумму в размере 361800 рублей, в настоящее, истец не намерен платить ответчику, т.к. со стороны ответчика были существенно нарушены условия договора, а именно: в момент подписания договора, истец не знал качественные характеристики недвижимого имущества, т.к. не имел доступа к внутреннему осмотру объекта недвижимости, доверяя ответчику, что здание пригодно для его использования по назначению, следовательно, имеется несоответствие условий договора положениям законодательства. Кроме этого, истцом до настоящего времени не оплачена оставшаяся сумма по договору, следовательно, нарушен п. 2.3.2. Договора, что является также существенным нарушением условий договора. В связи с существенным нарушением Ответчиком условий Договора. Истец направил Ответчику письменное требование о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества на аукционе № от <дата> Однако Ответчик не удовлетворил требования, а наоборот инициировал судебное гражданское дело № о взыскании оплаты по договору. С заявленными требованиями администрации г.о.<адрес> Осипова Г.Ю. не согласна в полном объеме, считает их незаконными и необоснованными, т.к. ответчик, введя ее в заблуждение, не показав объект недвижимости заключил с ней договор купли-продажи, утаив об истинном состоянии объекта, что нарушает ее права. В обосновании иска Осипова ссылается на ст. 309, п. 1 ст. 549, п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ Требование (претензию) Истца о расторжении Договора Ответчик отклонил, обратившись в суд с требованиями о взыскании денежных средств.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску и ответчик по встречному ФИО5 первоначальные требования поддержала, своими доводами полностью подтвердила обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Разрешение встречных исковых требований просила оставить на усмотрение суда. Пояснила, что здание требует ремонта, все было опубликовано, продается с земельным участком, поэтому стоимость формируется не только из-за здания. Доступа в здание у ответчика не имелось, оно было закрыто на замок. Письменно Осипова не обращалась с просьбой осмотреть здание, ознакомиться с отчетом об оценке. По акту- приема передачи Осиповой оно не передавалось, поскольку не было полной оплаты. Внесение задатка является обязательным условием участия в аукционе, он остается у нас поскольку она выиграла аукцион и задаток не возвращается.

В судебное заседание ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску Осипова Г.Ю. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, что подтверждается материалами дела, обеспечила явку своего представителя.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Осиповой Г.Ю. -Июдина А.А. в судебном заседании на заявленных встречных исковых требованиях настаивала по указанным во встречном исковом заявлении основаниям, первоначальные исковые требования не признала. Дополнительно пояснила, что согласно отчета об оценке на стр.23 имеется информация о физическом состоянии объекта как плохое, на стр.24 состояние отделки требует значительного ремонта, на стр.45 износ данное здания равен 75% износа. Если бы Осипову ознакомили с данным отчетом об оценке до заключения договора и перед аукционом, то она не стала бы заключать данный договор, поскольку здание требует значительных вложений, поэтому она отказалась вносить оставшиеся денежные средства, также принимать его в собственность. Осипова данное здание не использовала, договора акта-приема передачи не имеется. В данном виде это здание не может быть использовано по назначению и согласно оценке подлежит сносу. Согласно отчета об оценки, в нем реального фото объекта не имеется, на стр.54 указана стоимость земельного участка в размере 35 000, здания в размере 373910 рублей. Осипова понимает, что внесение задатка было необходимо для участия в аукционе, претензий к администрации не имеет.

Учитывая надлежащее извещение сторон о судебном разбирательстве дела, дело в соответствии частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, дав оценку, представленным суду доказательствам в соответствие с положениями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.Согласно пунктам 1 - 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункт 1 статьи 454 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункты 1 и 2 статьи 469 ГК РФ).

В силу пунктов 1 - 2, 5 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.

Судом установлено, что в <дата> администрацией городского округа <адрес> проведен аукцион в электронной форме по продаже муниципального имущества: магазина, назначение: нежилое здание, общей площадью 292 кв. м,, с кадастровым номером №, земельный участок на котором расположен данный объект недвижимости, кадастровый №, площадью 800 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объектов торговли, расположенные по адресу:. <адрес>.

Аукцион проводился на основании постановления администрации городского округа <адрес> от <дата> № «О проведении аукциона по продаже муниципального имущества в электронной форме», которым была определена начальная цена продажи муниципального имущества, согласно отчета об оценке от <дата> №, изготовленного независимым оценщиком «<данные изъяты>» в размере 402000 рублей.

По результатам торгов на основании протокола подведения итогов электронного аукциона от <дата> победителем в отношении вышеуказанного имущества была признан Осипова Галина Юрьевна, с которой комиссией принято решение заключить договор как с единственным участником аукциона по начальной цене муниципального имущества.

По условиям аукциона в течение 5 рабочих дней с даты подведения итогов процедуры с победителем заключается договор купли-продажи имущества.

Сторонами не оспаривается, что <дата> Осиповой Г.Ю. и администрацией городского округа <адрес> в электронном виде был подписан договор № купли-продажи недвижимого имущества на аукционе, согласно которого, продавец принял на себя обязанность передать в собственность покупателя, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями договора недвижимое имущество: магазин, назначение: нежилое здание, общей площадью 292 кв. м,, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>а; земельный участок на котором расположен данный объект недвижимости, кадастровый №, площадью 800 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объектов торговли, расположенный по адресу:. <адрес>.

Согласно п. 2.3.1, 2.3.2 указанного договора сумма в размере 361800 рублей должна быть внесена на указанный в договоре расчетный счет продавца в течение 30 календарных дней с момента заключения договора. При этом, согласно п. 2.2. договора, задаток в сумме 40200 рублей засчитывается в счет оплаты объекта.

Покупатель в установленный срок оплату за муниципальное имущество не произвел. Соответственно акт приема-передачи имущества не был подписан сторонами, имущество покупателю не передано.

<дата> в адрес покупателя администрацией городского округа <адрес> было направлено информационное письмо «Об исполнении обязательств по договору купли-продажи муниципального имущества», в котором продавцом покупателю поставлено условие об оплате денежных средств по заключенному договору в срок до <дата>, либо подтверждения оплаты произведенной ранее.

<дата> Осипова Г.Ю. обратилась с письменным заявлением в администрацию городского округа <адрес> о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указав о том, что до момента аукциона попасть в вышеуказанное помещение не представлялось возможным, для оценки его реального состояния, поскольку указанное помещение ранее сдавалось в аренду (2 года тому назад) и ключей от входных металлических дверей найти не удалось. По прошествии аукциона покупателю удалось попасть на одну из половин, путем спиливания замков и в полной мере оценить его состояние, что вызвало весьма удручающее впечатление. Крыша над ним «протекает» в течение 2 лет, со всеми последствиями. Осипова Г.Ю. указывает, что договор подписан ею «вслепую», акт приемки не подписан и принимать здание она не хочет.

<дата> Осипова Г.Ю. была уведомлена администрацией городского округа <адрес> об отказе во внесудебном расторжении договора, поскольку порядок внесудебного расторжения заключенного договора не предусмотрен договором.

Согласно технического паспорта на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, г.о.<адрес>, изготовленного ГП НО Нижтехинвентаризация от <дата> объект недвижимости построен в <данные изъяты> году, состоит из 1 этажа, имеет четвертую группу капитальности. В разделе описание конструктивных элементов здания и определения износа указан процент износа – <данные изъяты>%. Согласно экспликации общая площадь здания составляет 292 кв.м., в том числе основная 282 кв.м.

Согласно отчету об оценке №, выполненного ООО «<данные изъяты>» по заказу администрации городского округа <адрес> на дату оценки <дата> здание имеет плохое фактическое состояние. Как указано в разделе 5.2. отчета об оценке физическое состояние здания плохое, состояние отделки - требуется ремонт. В разделе 8.3. отчета об оценке указано, что износ конструктивных элементов здания (фундаменты, стены и перегородки, перекрытия, крыша, полы, проемы, отделочные работы, внутренние сан. технические и электрические устройства, прочие работы) составляет 75% каждого. Итоговый износ конструктивных элементов также составляет 75%.

Таким образом, доводы ответчика по первоначальному иску и ответчика по встречному о предоставлении продавцом заведомо ложной информации о состоянии объекта недвижимости и о невозможности его использования по заявленному назначению (под магазин) нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.

Указанные недостатки здания являются существенными, так как не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени. Выявленные недостатки здания не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи и не могли быть обнаружены покупателем при визуальном осмотре здания.

Доказательств того, что изменения качественных характеристик здания имели место после его продажи и передачи продавцу, администрацией городского округа <адрес> не представлено.

В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и об отказе в удовлетворении первоначальных требований администрации городского округа <адрес>.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

Р Е Ш И Л :

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ - ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ № ░░ <░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░                              ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 26.12.2023 ░.