Судебный акт #1 (Определение) по делу № 11-1/2019 от 13.06.2019

Дело № 11-1/2019. Мировой судья Баукина Н. П.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Белый 22 июля 2019 года.

Бельский районный суд Тверской области

в составе:

председательствующего судьи Тепляковой В.К.,

при секретаре Богачёвой В.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации Бельского района Тверской области на решение мирового судьи судебного участка Бельского района Тверской области от 23 апреля 2019 года, которым постановлено:

«Исковые требования Администрации Бельского района Тверской области к Сорочинской Анне Александровне о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения за период с 01.01.2018 года по 28.02.2019 года в сумме 26416,26 копеек (Двадцать шесть тысяч четыреста шестнадцать рублей 26 копеек); пени за период с 11.01.2018 г. по 28.02.2019 года в сумме 1266,40 руб. (Одна тысяча двести шестьдесят шесть рублей 40 коп.), удовлетворить частично.

Взыскать с Сорочинской Анны Александровны в пользу Администрации Бельского района Тверской области задолженность по договору аренды нежилого помещения за период с 01.01.2018 года по 31.10.2018 года в размере 11035,34 руб (Одиннадцать тысяч тридцать пять рублей 34 коп.), в удовлетворении взыскания пени за период с 11.01.2018 г. по 28.02.2019 года в сумме 1266,40 руб. (Одна тысяча двести шестьдесят шесть рублей 40 коп.) отказать.

Взыскать с Сорочинской Анны Александровны в местный бюджет государственную пошлину в размере 441,41 руб. (Четыреста сорок одна тысяча 41 коп.), от уплаты которой, взыскатель был освобожден в соответствии с подпунктом 19 пункта 1 ст. 333.36 НК РФ..

Районный суд

установил:

Администрация Бельского района Тверской области обратилась в суд с исковыми требованиями к Сорочинской А.А. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения за период с 01.01.2018 года по 28.02.2019 года в сумме 26416 рублей 26 копеек; пени за период с 11.01.2018 г. по 28.02.2019 года в сумме 1266 рублей 40 коп..

В обоснование иска указано, что 22 августа 2016 года между Администрацией Бельского района Тверской области и индивидуальным предпринимателем Сорочинской А.А. был заключен договор аренды № 23/16 нежилого помещения. По условиям указанного договора ИП Сорочинской А.А. было предоставлено в аренду нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, помещение №, расположенное на первом этаже кирпичного здания, кадастровый номер помещения №, общей площадью <данные изъяты>. Срок аренды нежилого помещения установлен до 21 августа 2021 года. Пунктами 5.1 -5.5 Договора аренды установлено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату.

С 01.01.2018 года Сорочинская А.А. свои обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не выполняла. 07.02.2019 года Сорочинской А.А. была направлена претензия о внесении арендной платы и расторжении договора аренды от 22.08.2016 года за № 23/16. 13.02.2019 г. между ИП Сорочинской А.А. и Администрацией Бельского района заключено соглашение о досрочном расторжении договора аренды, которое зарегистрировано в установленном законом порядке 26 февраля 2019 года. 15.02.2019 года Сорочинская А.А. прекратила свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

По состоянию на 28.02.2019 года дебиторская задолженность Сорочинской А.А. перед Администрацией составляет 26416,26 коп. Общий срок просрочки составляет 423 дня. Согласно п. 6.2 договора за просрочку оплаты арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки) ЦБ от суммы арендной платы за каждый день просрочки. Пени на 28.02.2019 г. составляют 1266, 40 руб (Одна тысяча двести шестьдесят шесть рублей 40 копеек.

Администрация обратилась к мировому судье судебного участка Бельского района Тверской области Баукиной Н.П. с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании с Сорочинской Анны Александровны сложившегося на 28.03.2019 года долга по оплате за аренду нежилого помещения. 10 марта 2019 года мировым судьёй судебного участка Бельского района Тверской области заявление Администрации удовлетворено и судебный приказ был выдан. В связи с поступлением от Сорочинской А.А. возражений относительно исполнения судебного приказа 19.03.2019 года судебный приказ № 2-64/2019 г. мировым судьёй судебного участка Бельского района Тверской области был отменен в соответствии со ст. 129 ГПК РФ, в связи с чем Администрация Бельского района обратилась в суд в порядке искового производства.

В судебном заседании представители истца по доверенности Косякова М.М. и Соколов В.Е. исковые требования поддержали по основаниям, указанным в исковом заявлении, Косякова М.М. представила расчёт задолженности по арендным платежам, указав, что на 01.01.2018 года задолженность Сорочинской А.А. по арендным платежам составляла 216,28 руб., на 01.02.2018 года задолженность увеличилась до 3027,81 руб., соответственно задолженность по арендным платежам увеличивалась в связи с тем, что ответчик не производил оплату или производил её частично, и по состоянию на 28.02.2019 года задолженность составила 26416,26 руб. Задолженность по арендным платежам рассчитана с учетом произведенных выплат: 15.05.2018, 17.05.2018 г., 28.05.2018 г, 20.06.2019 г. и 20.06.2018 г. в общей сумме 13516, 95 руб.. 31.07.2018 года в связи с перерасчётом арендной платы ответчику было направлено уведомление об увеличении платежей по аренде в связи с увеличением коэффициента индексирования размера арендной платы. Заявление о расторжении договора аренды от Сорочинской А.А. поступило в Администрацию Бельского района Тверской области 17.12.2018 года, на основании данного заявления было составлено соглашение о расторжении договора аренды, которое было направлено по месту жительства ответчика почтовым отправлением. Сорочинская А.А. отказалась от получения почтового отправления. Соглашение о расторжении договора аренды от 08.02.2019 года было подписано сторонами только 13.02.2019 года, данное соглашение о расторжении договора аренды подлежало государственной регистрации. 15.02.2019 года Сорочинская А.А. прекратила свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. Расчёт задолженности по арендным платежам произведен по состоянию на 28.02.2019 года. Ответчик Сорочинская А.А. фактически признала правильность начисления задолженности по арендной плате, пени, так как подписала соглашение № 1/2019 о расторжении договора аренды от 22.08.2016 г. № 23/16, в соответствии п.2.3 которого, арендатор обязуется выплачивать арендную плату арендатору до даты государственной регистрации соглашения. Стороны установили, что на день подписания соглашения задолженность по арендной плате за пользование имуществом составляет 23548,50 рублей и пени 1136,74 руб. Арендатор признаёт наличие обязательств перед арендодателем на общую сумму 24685,24 руб. По соглашению сторон оплата 24685,24 руб. должна быть произведена не позднее 20.02.2019 года, перерасчёт может быть произведён до даты регистрации соглашения.

Представитель истца по доверенности Соколов В.Е. пояснил, что повышение арендной платы производится путём её индексации с учётом инфляции с применением коэффициента ежегодного индексирования размера арендной платы, коэффициент устанавливается решением Собрания депутатов Бельского района. Уведомление об изменении арендной платы направляется арендатору, заключение дополнительного соглашения не требуется.

Представитель ответчика Сорочинской А.А. - Лазарев Д.Р., в судебном заседании пояснил, что не согласен с повышением арендной платы Администрацией Бельского района в одностороннем порядке, считал, что данное не предусмотрено договором аренды от 22.08.2016 г. за № 23/16, заключенным между Сорочинской А.А. и Администрацией Бельского района Тверской области. Для изменения условий договора, повышения арендной платы необходимо заключить дополнительное соглашение, которое должно быть подписано сторонами. Дополнительное соглашение о повышении арендной платы отсутствует. Сорочинская А.А. в конце октября 2018 года приходила в Администрацию Бельского района Тверской области к Косяковой М.М. с просьбой расторгнуть договор аренды нежилого помещения, но Косякова М.М. ответила отказом, сославшись на то, что имеется задолженность по арендным платежам, и до оплаты долга договор аренды не может быть расторгнут. Также он лично был на приёме у и.о. главы Администрации Бельского района Тверской области, где также просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения, заключенный с Администрацией Бельского района Тверской области. В кабинет была приглашена специалист Косякова М.М., которая сослалась на наличие задолженности по арендным платежам и невозможности по этим основаниям расторгнуть договор аренды. Лазарев Д.Р. сослался на п.7.1 договора аренды от 22.08.2016 г. за № 23/16, согласно которому споры, которые могут возникнуть при исполнении договора аренды, стороны будут стремиться разрешить путём переговоров. Считая повышение арендной платы незаконным, а также с учетом внесенных Сорочинской А.А. платежей, просил исковые требования удовлетворить частично, так как полагает, что задолженность по арендным платежам должна быть рассчитана до октября 2018 года. Представитель ответчика указал, что суд должен рассмотреть вопрос о законности начисления в целом платежей по аренде, так как истец не может представить дополнительного соглашения, регулирующего начисление арендной платы, и при признании незаконности начисления платы за аренду, отказать в иске.

Мировым судьёй постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе, поданной исполняющим обязанности главы администрации Бельского района, ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объёме. В обоснование жалобы указано на неправильное применение мировым судьёй норм материального и процессуального права.

Апеллянт выражает несогласие с выводом мирового судьи о взыскании задолженности только за период с 01 января 2018 года по 31 октября 2018 года, в то время как документально подтверждается, что договор аренды был расторгнут на основании соглашения от 08 февраля 2019 года. Принимая решение в части периода задолженности, мировой судья принял во внимание устные доводы стороны ответчика, а не документы и условия договора. Также апеллянт считает необоснованным снижение размера задолженности и пени, поскольку повышение арендной платы предусмотрено договором аренды.

В настоящем судебном заседании представители истца администрации Бельского района Тверской области Соколов В.Е. и Косякова М.М. поддержали доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в ней.

Ответчик Сорочинская А.А. возражала в удовлетворении апелляционной жалобы, считая решение мирового судьи законным и обоснованным. При этом ответчик, пояснила, что неоднократно устно просила истца расторгнуть договор аренды помещения, однако с письменными заявлениями не обращалась. Специалисты администрации Бельского района, ссылаясь на задолженность по арендной плате, отказывались расторгать договор. Осенью 2018 года поступила информация от МУП «БелТепло» об отключении отопления в здании кинотеатра, где она арендовала помещение. Фактически с октября 2018 года она не пользовалась данным помещением, поэтому решение мирового судьи просит оставить без изменения.

Законность и обоснованность решения мирового судьи проверена районным судом в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, с учетом ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения представителей истца, ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, районный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Судом установлено, что 22 августа 2016 года между администрацией Бельского района Тверской области (арендодателем) и ИП Сорочинской А.А. (арендатором) был заключен договор аренды № 23/04 нежилого помещения, по условиям которого арендатору было предоставлено в аренду нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, помещение №, расположенное на первом этаже кирпичного здания, кадастровый номер помещения №, общей площадью <данные изъяты> м2. Срок аренды нежилого помещения установлен до 21.08.2021 года. Соглашение о расторжении договора аренды было подписано сторонами 08.02.2019 года, зарегистрировано в Управлении Росреестра 26 февраля 2019 года. 15.02.2019 года Сорочинская А.А. прекратила свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. Расчёт задолженности по арендным платежам произведен по состоянию на 28.02.2019 года и составляет 26 416 руб. 26 коп..

Рассматривая заявленные исковые требования, оценивая представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, мировой судья пришел к выводу о том, что Сорочинская А.А., являющаяся арендатором нежилого помещения, обязана вносить арендную плату в соответствии с условиями договора. Поскольку ответчик своей обязанности по оплате данных платежей надлежащим образом не исполняла, мировой судья взыскал с Сорочинской А.А. в пользу Администрации Бельского района задолженность по арендной плате нежилого помещения за период с 01.01.2018 года по 31.10.2018 года в размере 11035,34 руб.. В удовлетворении исковых требований, в части взыскания пени, отказано.

Удовлетворяя частично исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате, ссылаясь на положения ст. 614 ГК РФ, мировой судья в решении указал, что истец без законных оснований в одностороннем порядке изменил размер арендной платы, нарушив тем самым условия договора, поэтому исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В силу положений п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии с п. 5.1 договора аренды от 22.08.2016 года № 23/16 арендная плата в 2016 году за месяц с сентября составляет: 3190 руб. с учётом НДС; 2703,39 руб. без учёта НДС, вносится арендатором один раз каждый месяц авансом, не позднее 10-го числа текущего месяца. Арендная плата с 22.08.2016 года по 31.08.2016 г. без учёта НДС составляет 2703,39 руб.: 31х10=872,06 руб.

Согласно п.5.6 договора арендная плата устанавливается сроком на 1 год и подлежит ежегодному пересмотру путем её индексации с учётом инфляции с применением коэффициента ежегодного индексирования размера арендной платы в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного апелляционного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09, районный суд приходит к выводу о том, что мировой судья, неправильно применив нормы материального права, необоснованно снизил размер взысканной задолженности ответчика. Суд апелляционной инстанции исходит из следующего: фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на соответствующий коэффициент инфляции не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение данного условия, поэтому вывод мирового судьи об изменении арендодателем размера арендной платы является ошибочным. И поскольку ответчик не внес арендную плату в спорный период в надлежащем размере, задолженность подлежит взысканию в размере указанном в иске.

Определяя период взыскания задолженности с 1 января 2018 г. по 31 октября 2018 года, мировой судья исходил из того, что в октябре 2018 года ответчик Сорочинская А.А. обращалась в Администрацию Бельского районам Тверской области с устной просьбой расторгнуть договор аренды, на что получила отказ должностного лица, сославшегося на наличие у ответчика денежной задолженности по договору аренды. При этом мировой судья полагает, что устное требование о расторжении договора аренды со стороны ответчика не противоречит заключенному между сторонами договору аренды, поскольку пунктом 7.1 договора установлено, что споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, стороны будут стремиться разрешить путём переговоров.

С выводами мирового судьи в этой части согласиться нельзя по следующим основаниям.

В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора в судебном порядке.

В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу п. 8.2 договора аренды №23/16 от 22.08.2016г. договор может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию сторон с подписанием дополнительного соглашения о расторжении договора. При этом договор прекращает своё действия с момента государственной регистрации такого соглашения в установленном законом порядке.

В судебном заседании было установлено, что Сорочинская А.А. с письменными заявлениями о досрочном расторжении договора аренды к арендодателю не обращалась. Данное ответчик подтвердила и в настоящем судебном заседании.

В материалах гражданского дела имеется соглашение о расторжении договора аренды от 08.02.2019 года, зарегистрированное в установленном законом порядке в Управлении Росреестра 26 февраля 2019 года.

Таким образом, выводы мирового судьи о расторжении сторонами договора аренды нежилого помещения в октябре 2018 года основаны на неправильном применении норм материального права к возникшим правоотношениям, сделаны без учета условий договора и норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих договорные отношения.

В связи с тем, что договор аренды был расторгнут только 26 февраля 2019 года у мирового судьи отсутствовали правовые основания для отказа во взыскании задолженности по арендной плате по срокам оплаты с 1 ноября 2018 года по 26 февраля 2019 года.

Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ).

На основании вышеизложенного решение мирового судьи подлежит изменению в части периода и размера взыскания задолженности по арендной плате.

Районный суд взыскивает с Сорочинской А.А. в пользу Администрации Бельского района Тверской области задолженность по арендной плате за период с 01 января 2018 года по 26 февраля 2019 года в сумме 26 211 руб.42 коп., из расчета:

6380 руб. 04 коп. – задолженность по арендной плате на 01 августа 2018 года;

2829 руб.66 коп. – задолженность по арендной плате за август 2018 года с учётом перерасчета арендной платы в соответствии с 5.6 Договора аренды;

2867 руб.76 коп. х 5 =14 338 руб. 80 коп. - задолженность по арендной плате за сентябрь 2018 года по январь 2019 года включительно;

2867 руб.76 коп. : 28 х 26 = 2662 руб. 92 коп.- задолженность по арендной плате за период с 01 февраля 2019 года по 26 февраля 2019 года.

Мировой судья усматривая в действиях истца злоупотребление своим правом, введением ответчика в заблуждение относительно порядка досрочного расторжения договора аренды и применяя последствия, предусмотренные ст. 10 ГК РФ, отказал в удовлетворении требования о взыскании пени.
Районный суд выводы мирового судьи находит ошибочными, не основанными на требованиях закона и условиях договора.

Согласно п.6.2 договора, в случае неуплаты арендной платы в установленные договором сроки арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/300% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Учитывая, что ответчица в установленный договором аренды срок, не производила оплату ежемесячных арендных платежей, суд отменяет решение мирового судьи в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании пени и взыскивает с Сорочинской А.А. в пользу истца пени за период с 11 января 2018 по 28 февраля 2019 года в размере 1266 рубль 40 копеек.

Расчет пени, исчисленный истцом исходя из условий пункта 6.2 договора аренды об ответственности арендатора за несвоевременное внесение арендных платежей, признается судом верным и ответчиком не оспорен.

Размер пени за просрочку арендных платежей также не подлежит снижению. Произведенный истцом расчет пени ответчиком не оспорен, принимается районным судом как достоверный. Об уменьшении размера пени ввиду их несоразмерности ответчиком не заявлено.

В связи с изложенным, исковые требования администрации Бельского района Тверской области к Сорочинской А.А. о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 22 августа 2016 года №23/16 и пени за просрочку арендных платежей подлежат удовлетворению, а постановленное по делу решение мирового судьи судебного участка Бельского района в части снижения размера задолженности во взыскании арендных платежей за спорный период - изменению, в части отказа о взыскании пени – отмене, с соответствующим перерасчетом суммы госпошлины, подлежащей уплате в местный бюджет по правилам ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, районный суд

определил:

Решение мирового судьи судебного участка Бельского района Тверской области от 23 апреля 2019 года в части удовлетворения исковых требований администрации Бельского района Тверской области о взыскании задолженности по арендной плате частично, изменить.

Взыскать с Сорочинской Анны Александровны в пользу администрации Бельского района Тверской области задолженность по арендной плате по срокам оплаты с 01 января 2018 года по 26 февраля 2019 года в размере 26 211(двадцать шесть тысяч двести одиннадцать) рублей 42 копейки.

Решение мирового судьи судебного участка Бельского района Тверской области от 23 апреля 2019 года в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации Бельского района Тверской области о взыскании пени за просрочку арендных платежей, отменить.

Постановить в указанной части новое решение, которым взыскать с Сорочинской Анны Александровны в пользу администрации Бельского района Тверской области за период с 11 января 2018 года по 26 февраля 2019 года пени в размере 1251 рубль 85 копеек.

Увеличить размер государственной пошлины, подлежащей взысканию с Сорочинской Анны Александровны в доход местного бюджета, до 1030 рублей.

Председательствующий Теплякова В.К.