Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-301/2023 ~ М-79/2023 от 31.01.2023

УИД: 66RS0025-01-2023-000094-58 г/д 2-301/2023

решение составлено

03.07.2023

З А О Ч Н О Е Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.Верхняя Салда                                  22 июня 2023 года

Верхнесалдинский районный суд Свердловской области в составе

председательствующего Исаевой О.В.

при секретаре судебного заседания Акуловой Г.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа Нижняя Салда к Константинову Илье Анатольевичу о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, освобождении и возврате земельного участка,

у с т а н о в и л:

Администрация городского округа Нижняя Салда обратилась в суд с иском, в котором просит взыскать с Константинова И.А. задолженность по оплате арендной платы и за просрочку платежа в размере 4 516 руб. 07 коп., обязать освободить и вернуть по акту приема-передачи земельный участок, расположенный в <адрес>, не позднее 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу. В обоснование заявленных требований указано, что между сторонами заключен договор аренды № 3082 от 24.06.2016, по условиям которого ответчику предоставлен земельный участок в <адрес> на срок с 18.04.2016 по 23.06.2036. Данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем является незаключенным. Однако, земельный участок передан ответчику и принят им, о чем имеется акт приема-передачи от 24.06.2016. При отсутствии договора аренды отношения сторон по поводу фактического пользования имуществом свидетельствуют о возникновении обязательства вследствие неосновательного обогащения. Размер неосновательного обогащения за период с 01.01.2017 по 31.12.2022 составляет 3 846 руб. 33 коп., размер процентов за пользование чужими денежными средствами – 669 руб. 74 коп.

В судебное заседание представитель истца не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Ответчик Константинов И.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом судебной повесткой, направленной заказной корреспонденцией.

Судом в соответствии со ст.ст. 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принято решение о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца, в порядке заочного производства в отсутствие ответчика с вынесением заочного решения.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием возникновения гражданских прав и обязанностей являются, в том числе, договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации содержит перечень случаев, при которых договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов.

В частности, подпунктами 9, 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в аренду без проведения торгов предоставляются земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам этих зданий, сооружений, помещений в них по правилам статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации; гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Арендная плата за земельные участки вносится арендаторами, являющимися физическими лицами, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в договоре аренды, ежегодно до 01 декабря текущего года.

Из материалов дела следует, что 24.06.2016 между администрацией городского округа Нижняя Салда и Константиновым И.А. заключен договор № 3082 аренды земельного участка площадью <....> кв. м, с кадастровым номером № ...., из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство: размещение дачных и садовых домов) в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемому к договору, расположенного в <адрес>.

Согласно п. 1.4 договора срок аренды установлен 20 лет – с 18.04.2016 по 23.06.2016. Стороны договорились, что условия договора при меняются к фактическим отношениям сторон по пользованию участком, возникшим до заключения договора (п. 1.3).

В соответствии с п. 1.5 договора, арендная плата за фактическое пользование участка до вступления договора в силу вносится в полном объеме и в сроки, установленные договором.

Расчет арендной платы оформлен в виде Приложения № 2, являющегося неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится арендатором один раз в год до 01 декабря текущего года, в противном случае начисляются пени (п.п. 3.1, 3.4).

Согласно Приложению № 2, арендная плата за период с 18.04.2016 по 31.12.2016 составляет 352 руб. 48 коп.

Земельный участок передан арендатору с 24.06.2016 путем подписания акта приема-передачи. (Приложение № 1 к договору).

Согласно п. 5.2 договора, арендатор в течение 15 дней с даты получения от арендодателя необходимых для государственной регистрации права документов обязан направить в Росреестр договор и полный пакет документов для государственной регистрации договора.

Судом установлено, что договор аренды в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Из выписки из ЕГРН следует, что земельный участок снят с кадастрового учета 17.08.2022, то есть по истечении пяти лет со дня его государственного учета, поскольку на него не зарегистрированы права.

Таким образом, в силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Если публично-правовое образование - арендодатель и публично-правовое образование, орган которого уполномочен выдавать разрешение на строительство, совпадают, то такое публично-правовое образование не может считаться третьим лицом в отношении заключенного им же договора аренды и правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды на него не распространяются.

Вместе с тем для оформления разрешения на строительство арендатору необходимо представить различные документы (проектную документацию, заключения экспертов, технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и другие документы, указанные в ст. 51 ГрК РФ), подготовка которых осуществляется третьими лицами.

Если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании ст. 328, п. 1 ст. 611, п. 4 ст. 614 ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

Согласно разъяснений, данных в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования.

При решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичны, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств на основании норм как ст. 167 ГК РФ, так и ст. 1102 ГК РФ необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам ст. 167 ГК РФ, ни по нормам гл. 60 ГК РФ.

Заявленное требование истец обосновывает тем, что подписанный сторонами договор аренды на срок 20 лет не зарегистрирован в установленном порядке и в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ является незаключенным, следовательно, ответчик владеет земельным участком без законных оснований.

Доказательств того, что истец воспользовался способом защиты своих прав, предусмотренным пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, согласно которому, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, и в этом случае она регистрируется по решению суда, в материалы дела не представлено.

Также в материалы дела не представлено доказательств, что ответчик в силу неправомерных действий истца не мог фактически пользоваться предоставленным по договору аренды земельным участком.

Согласно представленному истцом расчету, за период с 01.01.2017 по 31.12.2022 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 3 846 руб. 33 коп. В соответствии со ст. 395 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации за период с 01.12.2017 по 14.12.2022 истцом исчислены проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 669 руб. 74 коп.

15.12.2022 истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия об оплате задолженности по договору аренды земельного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами в общем размере 4 516 руб. 07 коп. с указанием о возможном досрочном расторжении договора аренды в судебном порядке. Почтовая корреспонденция адресатом не получена, конверт вернулся адресанту.

Доказательств погашения задолженности, в том числе при разрешении спора судом, ответчиком не представлено.

При разрешении заявленных требований о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами суд исходит из того, что, поскольку договор аренды земельного участка от 24.06.2016 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, он является незаключенным, между сторонами отсутствуют договорные отношения. Вместе с тем данное обстоятельство не освобождает арендатора от обязанности внесения платы за фактическое пользование земельным участком в порядке, предусмотренном ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации. Размер неосновательного обогащения ответчика в данном случае определен как сумма арендной платы, подлежащей уплате ответчиком за время пользования недвижимым имуществом.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате арендной платы и за просрочку платежа в общей сумме 4 516 руб. 07 коп. подлежат удовлетворению.

При разрешении требований об обязанности ответчика освободить и вернуть земельный участок по акту приема-передачи суд исходит из следующего.

Статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации в случае самовольного занятия земельного участка нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Пунктами 2, 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушение земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Суду не представлено доказательств, что на территории земельного участка, предоставленного истцу по договору аренды, расположены какие-либо объекты или имущество, принадлежащие ответчику, в связи с чем требования о возложении на ответчика обязанности по освобождению принадлежащего истцу земельного участка не подлежат удовлетворению.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств наличия права пользования спорным земельным участком, в силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации спорный земельный участок подлежит возврату путем передачи его истцу.

Учитывая конкретные действия, которые ответчик обязан совершить, суд, в соответствии с ч. 2 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находит подлежащим установлению срок, в течение которого решение суда подлежит исполнению ответчиком.

Исходя из принципа разумности, необходимости соблюдения баланса прав и интересов обеих сторон, указанную обязанность ответчику надлежит исполнить в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 235-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд    

р е ш и л:

Исковые требования администрации городского округа Нижняя Салда к Константинову Илье Анатольевичу о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, освобождении и возврате земельного участка – удовлетворить частично.

Взыскать с Константинова Ильи Анатольевича в пользу администрации городского округа Нижняя Салда задолженность по договору аренды земельного участка № 3082 гот 24.06.2016 за период с 01.01.2017 по 31.12.2022 в сумме 3 846 руб. 33 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.12.2017 по 14.12.2022 в сумме 669 руб. 74 коп., всего взыскать 4 516 руб. 07 коп.

Обязать Константинова Илью Анатольевича возвратить администрации городского округа Нижняя Салда земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, переданный ему в пользование по договору аренды № 3082 от 24.06.2016.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Заочное решение может быть пересмотрено по заявлению отсутствующего ответчика в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Верхнесалдинский районный суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья                         О.В.Исаева