Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1546/2023 ~ М-1231/2023 от 14.04.2023

№ 2-1546/2023                         УИД: 58RS0018-01-2023-001751-23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    9 августа 2023 года                                        г. Пенза

    Ленинский районный суд г. Пензы

    в составе председательствующего судьи Лидина А.В.,

    при секретаре Агафонове И.Н.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Олешкевича Андрея Николаевича к Управлению муниципального имущества г. Пензы о возложении обязанности по внесению изменений в договор аренды,

    УСТАНОВИЛ:

Олешкевич А.Н. обратился в суд с названным иском, указав, что 23 августа 2017 года между ним и УМИ г. Пензы был заключен договор аренды земельного участка № 263, в соответствии с которым УМИ г. Пензы (арендодатель) предоставил Олешкевичу А.Н. (арендатору) представил во временное пользование за плату земельный участок площадью 933 кв.м, категории земель – земли населенных пунктов, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: Адрес , с кадастровым номером Номер . В соответствии с п. 2.5 договора аренды земельного участка от 23 августа 2017 года № 263 арендодатель пересматривает размер арендной платы раз в год в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Размер ежегодной арендной платы изменяется путем направления арендатору советующего уведомления с приложением нового расчета ежегодно и арендной платы и порядка ее внесения. Уведомление об изменении арендной платы в 2022 года по договору аренды истец не получал, узнав о наличии задолженности по арендной плате в феврале 2023 года, он обратился к ответчику с заявлением о представлении сведений, подтверждающих увеличение размера арендной платы по договору аренды. 16 февраля 2023 года в адрес истца поступил отчет об оценке от 20 июля 2022 года № 22-7-12, из содержания которого следовало, что размер рыночной стоимости годовой арендной платы вышеуказанного земельного участка был установлен в сумме 1 558 000 рублей. Не согласившись с размером арендной платы, истец обратился в ООО «АксиомА». Согласно отчету об оценке от 21 марта 2023 года № 23.266 итоговая величина арендной платы за объект недвижимости в размере 831 749 рублей в год. 23 марта 2023 года истцом в адрес ответчика направлено письмо с предложением внести изменения в договор аренды, изложив п. 2.2 договора в следующей редакции: «Ежегодная арендная плата за участок составляет 831 749 рублей в год или 69 312 рублей 42 копейки в месяц». Однако в ответе от 28 марта 2023 года № 9/2012 УМИ г. Пензы сообщило, что установление арендной платы на основании оценки, проведенной арендатором, является нарушением действующего законодательства. Истец считает, что стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений в заключенный ими договор. Полагает, что в результате одностороннего изменения годовой арендной платы ответчиком, она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период и существенно их превысила.

На основании изложенного, Олешкевич А.Н. просил обязать УМИ г. Пензы внести изменения в договор аренды земельного участка № 263 от 23 августа 2017 года, заключенный между ним и УМИ администрации г. Пензы, изложив п. 2.2 договора в следующей редакции: «Ежегодная арендная плата за участок составляет 831 749 рублей в год или 59 312 рублей 42 копейки в месяц»; взыскать с УМИ г. Пензы в его пользу расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей.

Истец Олешкевич А.Н. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался в установленном законом порядке.

Представитель истца Олешкевича А.Н. Чернов А.Н., действующий на основании доверенности, исковые требования уточнил, просил суд иск удовлетворить, возложить на ответчика обязанность внести изменения в договор аренды земельного участка № 263 от 23 августа 2017 года, заключенный между Олешкевичем А.Н. и УМИ администрации г. Пензы, с учетом результатов проведенной судебной экспертизы, а именно изложив п. 2.2 договора в следующей редакции: «Ежегодная арендная плата за участок составляет 768 074 рубля в год или 64 006 рублей в месяц», взыскать с УМИ г. Пензы в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей.

Представитель ответчика УМИ г. Пензы Беляков С.О., действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, просил в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо Ногин С.В. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался в установленном законом порядке.

Изучив материалы дела, выслушав мнения лиц, участвующих в деле, показания специалиста и эксперта, суд приходит к следующему

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.п. 1, 2, 4 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным ч. 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В силу положений ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В судебном заседании установлено, что 23 августа 2017 года между Муниципальным образованием «г. Пенза» (арендодателем) в лице УМИ г. Пензы и Олешкевичем А.Н. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 263, в соответствии с которым, арендодатель предоставляет во временное пользование за плату земельный участок площадью 933 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, адрес земельного участка установлен относительно ориентира: Адрес , кадастровый Номер , а арендатор своевременно и полностью выплачивает арендодателю арендную плату в размере и порядке определенными договором и приложением к нему.

Согласно п. 2.2 договора, размер ежегодной арендной платы за участок составляет 316 100 рублей.

В п. 2.5 договора предусмотрено, что арендодатель пересматривает размер арендной платы раз в год в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Размер ежегодной арендной платы, установленной в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, изменяется арендодателем путем направления арендатору соответствующего уведомления с приложением нового расчета ежегодной арендной платы и порядка ее внесения.

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 23 августа 2017 года к договору аренды земельного участка от 23 августа 2017 года № 263, вышеуказанный земельный участок был передан ответчиком в пользование истцу.

В соответствии с договор субаренды земельного участка от 28 декабря 2022 года № 1 Олешкевич А.Н. и Ногин С.В. заключили договор субаренды земельного участка, согласно которому Олешкевич А.Н. предоставил спорный земельный участок во временное владение и пользование Ногину С.В.

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 28 декабря 2022 года к договору субаренды земельного участка от 28 декабря 2022 года № 1, вышеуказанный земельный участок был передан истцом в пользование Ногину С.В.

Заочным решением Ленинского районного суда г. Пензы от 14 сентября 2022 года в договор аренды земельного участка № 263 от 23 августа 2017 года внесены изменения. Согласно вышеназванному решению, п. 2.2 договора изложен в следующей редакции: «Ежегодная арендная плата за участок составляет 722 134 рублей в год или 60 178 рублей в месяц».

Узнав о наличии задолженности по арендной плате за 2022 год, Олешкевич А.Н. обратился к ответчику с заявлением о предоставлении ему сведений, подтверждающих увеличение размере арендной платы по договору аренды земельного участка. В ответ на запрос истца УМИ г. Пензы направило в его адрес отчет об оценке от 20 июля 2022 года № 22-7-12, выполненный оценщиком Пороховой Е.Е., согласно которому размер рыночной стоимости земельного участка установлен в сумме 1 558 000 рублей.

Допрошенная в судебном заседании оценщик ФИО6, подготовившая отчет об оценке от 20 июля 2022 года № 22-7-12, пояснила, что при определении стоимости арендной платы она брала за основу стоимость арендной платы аналогичных земельных участков в центральных районах г. Пензы, подходящих по площади. В историческом центре Адрес ) цены на аренду земельных участков выше, чем в других районах города, также ей было учтено, что у истца есть на спорном земельном участке имеется возможность организовать парковку для автомобилей, торговый центр, что является преимуществом. В связи с изложенным, при определении стоимости аренной платы спорного земельного участка, был применен повышенный коэффициент.

Не согласившись с установленной суммой арендной платы истец обратился в ООО «Аксиома» для проведения независимой оценке суммы арендной платы за спорный земельный участок.

Согласно отчету об оценке ООО «Аксиома» от 21 марта 2023 года № 23.266 величина рыночной стоимости арендной платы за спорный земельный участок составляет 831 49 рублей в год.

На основании вышеназванного отчета об оценке Олешкевич А.Н. обратился к УМИ г. Пензы с заявлением об изменении арендной платы в соответствии с отчетом об оценке ООО «Аксиома» от 21 марта 2023 года № 23.266, однако в ответ на его обращение в письме от 28 марта 2023 года № 2/2012 УМИ г. Пензы указало, что размер арендной платы за имущество, находящееся в муниципальной собственности или государственная собственность на которое не разграничена, устанавливается на основании нормативных правовых актов, принятых субъектом РФ либо в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, при этом проведение оценки возложено на уполномоченный орган (арендодателя). Установление размера арендной платы на основании оценки, проведенной арендатором, является нарушением действующего законодательства.

Не согласившись с указанным ответом, Олешкевич А.Н. обратился в суд с настоящим иском.

В связи с наличием между сторонами разногласий по стоимости арендной платы спорного земельного участка, определением Ленинского районного суда г. Пензы от 17 мая 2023 года по данному гражданскому делу назначена судебная оценочная экспертиза. На разрешение экспертов поставлен вопрос: «Какова рыночная стоимость права пользования земельным участком с кадастровым номером Номер ,общей площадью 933 кв.м, расположенного по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, – жилого дома по адресу: Адрес , с определением годовой величины арендной платы по состоянию на 20 июля 2022 года?»

Согласно заключению эксперта АНО СЭиИ «Центрэкспертиза» от 7 июля 2023 года № 26/23 рыночная стоимость права пользования земельным участком с кадастровым номером Номер , общей площадью 933 кв.м, расположенного по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, – жилого дома по адресу: Адрес , с определением годовой величины арендой платы по состоянию на 20 июля 2022 года составит 768 074 рубля.

Допрошенная в судебном заседании эксперт АНО СЭиИ «Центрэкспертиза» ФИО7 доводы, изложенные в заключении эксперта от 7 июля 2023 года № 26/23, поддержала. Пояснила суду, что при проведении экспертизы ею был учтен тот факт, что земельный участок в коммерческих целях не используется, дохода не приносит, также учитывалось местоположение земельного участка, расположение на 1-й линии застройки, наличие инженерных коммуникаций.

Оснований не доверять показаниям эксперта у суда не имеется, поскольку они последовательны, дополняют друг друга и не противоречат имеющимся в деле письменным доказательствам.

Суд считает возможным руководствоваться указанным заключением эксперта АНО СЭиИ «Центрэкспертиза», поскольку эксперт ФИО7 предупреждалась об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и выводы, содержащиеся в экспертном заключении, не вызывают у суда сомнений в их правильности и объективности, поскольку они основаны на исследованных экспертами материалах дела. Кроме того, каких-либо убедительных доказательств, опровергающих выводы заключения эксперта стороной ответчика суду не представлено.

Таким образом, требования истца о внесении изменений в договор арендной платы подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

На основании изложенного с ответчика подлежат взысканию в пользу истца понесенные последним почтовые расходы в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194–199 ГПК РФ, суд

    РЕШИЛ:

░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № 263 ░░ 23 ░░░░░░░ 2017 ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░░░░░, ░░░░░░░ ░. 2.2 ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░: «░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 768 074 ░░░░░ ░ ░░░ ░░░ 64 006 ░░░░░░ ░ ░░░░░».

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 300 ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 16 ░░░░░░░ 2023 ░░░░.

░░░░░                                             ░.░. ░░░░░