Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1802/2023 ~ М-273/2023 от 27.01.2023

УИД: 59RS0004-01-2023-000419-80

Дело № 2-1802/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 июля 2023 года г. Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Чикулаевой И.Б.,

при секретаре судебного заседания Меновщиковой Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску РЕГ, ФЕА, ШЕФ к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации г. Перми о взыскании выкупной цены за изымаемое нежилое помещение,

установил:

РЕГ, ФЕА, ШЕФ обратились с иском к муниципальному образованию «Город Пермь» в лице администрации г. Перми с требованиями о взыскании выкупной стоимости за нежилое помещение, общей площадью 138,3 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес> размере 14443868 руб. В обоснование требований указали, что им на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на праве общей долевой собственности принадлежат встроенные нежилые помещения швейного цеха, общей площадью 138,3 кв.м. в цокольном этаже трехэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес> Многоквартирный <Адрес> признан авариным и подлежащим сносу. Срок отселения граждан многоквартирного дома установлен до ДД.ММ.ГГГГ. В феврале 2022 года истцами получено уведомление о сносе многоквартирного дома. Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Многофункциональный центр оценки и кадастра» возмещение за изымаемое жилое помещение составляет 14443868 руб.

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались в порядке, предусмотренном законом.

Истец, представитель истцов ШЕФ ранее в судебном заседании просила исковые требования удовлетворить, не согласилась с выводами заключения судебной экспертизы в части размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку при ее определении экспертом выбрана неверная методика. Также полагает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости выбраны неверные аналоги, несоответствующие объекту оценки ни по статусу, ни по характеристикам, ни по расположению. В качестве аналогов использованы подвальные помещения, в то время как спорное нежилое помещение расположено на цокольном этаже, это фактически на уровне первого этажа. Считает, что выводы отчета, представленного стороной истца, основаны на более точной информации относительно объектов-аналогов.

Представитель ответчика в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором поддержала ранее данные доводы и пояснения. Из ранее представленных письменных отзывов следует, что администрация <Адрес> исковые требования не признает в части размер возмещения уменьшить излишне начисленные убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение, исключить из убытков сумму возмещения упущенной выгоды от аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 167, том 2 л.д. 200).

Суд, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что РЕГ (45/100 доли в праве), ФЕА (45/100 доли в праве), ШЕФ (10/100 доли в праве) являются собственниками нежилого помещения, общей площадью 138,3 кв.м, этаж цокольный, расположенное по адресу: <Адрес>, с кадастровым номером № (том 1 л.д. 10-13, 161-162).

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФЕА и ООО «Юридическое агентство «Советник» заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого во временное владение и пользование переданы помещения общей площадью 20,55 кв.м. (45/100 доли в праве) во встроенном нежилом помещении швейного цеха, общей площадью 138,3 кв.м. в цокольном этаже трехэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес>. Ежемесячная арендная плата по договору составила 320 руб. за 1 кв.м. (том 1 л.д. 107-111).

ДД.ММ.ГГГГ между ИП РЕГ и ООО «Юридическое агентство «Советник» заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого во временное владение и пользование переданы помещения общей площадью 20,55 кв.м. (45/100 доли в праве) во встроенном нежилом помещении швейного цеха, общей площадью 138,3 кв.м. в цокольном этаже трехэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес>. Ежемесячная арендная плата по договору составила 320 руб. за 1 кв.м. (том 1 л.д. 107-111).

ДД.ММ.ГГГГ между ШЕФ и ИП НВА заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого во временное владение и пользование передано помещение № площадью 13,7 кв.м, расположенное во встроенном нежилом помещении швейного цеха, общей площадью 138,3 кв.м в цокольном этаже трехэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <Адрес>. Ежемесячная арендная плата по договору составила 10000 руб. (том 1 л.д. 104-106).

ДД.ММ.ГГГГ межведомственной комиссией № по результатам рассмотрения заявления МДВ и заключения специализированной организацией ООО «ПК Каллистрат» принято заключение о выявлении оснований для признаний <Адрес> аварийным и подлежащим сносу (том 1 л.д. 14).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми, с учетом распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ, многоквартирный <Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам жилых помещений предписано освободить жилые помещения и снести аварийный дом в течение одного месяца с даты получения уведомления. Отделу по расселению жилищного фонда предписано принять меры по отселению граждан в срок до ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 16-17).

ДД.ММ.ГГГГ управлением жилищных отношений администрации г. Перми в адрес ШЕФ направлено уведомление с приложением распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 15).

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми, изъят для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером № площадью 2344,0 кв.м, по <Адрес> (том 1 л.д. 168).

Из справки ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» следует, что в правовой части инвентарного дела по адресу: <Адрес> имеется договор приватизации от ДД.ММ.ГГГГ (ранняя дата договора) (том 1 л.д. 188-190).

Согласно копии технического паспорта на домовладение, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес>, 1951 года постройки.Сведения о капитальном ремонте отсутствуют(том 1 л.д. 192-209).

Соглашение об изъятии нежилого помещения с истцами не заключено, доказательств обратному суду не представлено.

В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Положениями ч. 6 ст. 32 ЖК РФ предусмотрено, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Из ч. 9 ст. 32 ЖК РФ следует, что если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Согласно разъяснениям, имеющимся в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

На основании вышеприведенных положений жилищного законодательства, суд приходит к выводу, что при признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, изъятию подлежат не только жилые помещения, но и нежилые помещения, поскольку их самостоятельное использование становится невозможным, и в данном случае положения ст. 32 ЖК РФ подлежат применению к возникшим правоотношениям между истцами и органами местного самоуправления.

В соответствии с п. 2 ст. 281 ГК РФ в случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Так, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, при изъятии под таким домом земельного участка для муниципальных нужд, изъятию также подлежат и нежилые помещения, расположенные в указанном доме, с выплатой возмещения в пользу их правообладателей органами местного самоуправления.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что дом признан аварийным и подлежащим сносу в 2016 году, органами местного самоуправления процедура, предусмотренная положениями ст. 32 ЖК РФ, соблюдена, земельный участок под многоквартирным домом изъят, однако равноценное возмещение собственникам нежилого помещения до сих пор не выплачено.

Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт также подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов на основании следующего.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

При разрешении исковых требований о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт юридически значимым обстоятельством по делу является установление того, нуждался ли многоквартирный дом в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации жилого помещения в указанном доме, и произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта, а также объем работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.

Из отчета ООО «Оценка-Консалтинг» №, следует, что жилой дом по адресу: <Адрес> 1951 года постройки, на дату первой приватизации (ДД.ММ.ГГГГ) имел срок эксплуатации 41 год.

Таким образом, поскольку какой-либо ремонт дома в предыдущие годы не производился, на дату первой приватизации многоквартирный дом эксплуатировался 41 год, суд приходит к выводу, что многоквартирный жилой дом, как минимум 1 раз нуждался в проведении капитального ремонта, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательств.

Учитывая изложенное, имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается факт необходимости проведения капитального ремонта в многоквартирном доме в период его эксплуатации и отсутствие такого ремонта.

Ответчиком доказательств отсутствия необходимости проведения капитального ремонта на дату первой приватизации в доме не представлено, доказательств того, что капитальный ремонт в доме проводился, также не представлено.

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании возмещения за нежилое помещение, общей площадью 138,3 кв.м. по адресу: <Адрес>, с кадастровым номером 59:01:3812293:100, с учетом убытков, возникающих у собственников при изъятии помещения, подлежат удовлетворению.

При разрешении вопроса о размере возмещения, суд исходит из следующего.

Из представленного истцом отчета об оценке №, выполненного ООО «Многофункциональный центр оценки и кадастра», следует, что рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 138,3 кв.м, по адресу: <Адрес>, составляет 11614 130 руб., убытки, причиненные собственникам жилого помещения при его изъятии – 385 857 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 2443 881 руб. (том 1 л.д. 18-146).

Определением Ленинского районного суда г. Перми от 07.04.2023 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Оценка-Консалтинг» ЗНВ (том 1 л.д. 180-182).

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Оценка-Консалтинг» следует, что рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 138,3 кв.м, по адресу: <Адрес>, составляет 8400 000 руб., убытки, причиненные собственникам жилого помещения при его изъятии – 363 000 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 1078 000 руб. (том 2 л.д. 2-196).

При разрешении вопроса о размере возмещения, суд полагает необходимым принять за основу заключение судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной ООО «Оценка-Консалтинг», поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает необходимой квалификацией, им даны исчерпывающие ответы на поставленные вопросы. Рыночная стоимость одного квадратного метра, определенного заключением, составляет 64 760 руб., что является не завышенным/заниженным относительно стоимости одного квадратного метра в пределах муниципального образования город Пермь с учетом местонахождения объекта оценки (зона престижности). Заключение является более актуальным, с учетом изменений, которые происходят в стоимости помещений, определены все параметры, предусмотренные ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, в том числе упущенная выгода. Стоимость компенсации за непроизведенный капительный ремонт произведена на дату первой приватизации, с учетом положений ст. 166 ЖК РФ и индексации суммы на дату производства экспертизы.

Довод истца относительно неправильного использования объектов-аналогов подлежит отклонению, поскольку оценщик мотивировал необходимость использования данных объектов, оснований не согласиться с данными выводами не имеется, поскольку все объекты были взяты из одной зоны престижности, по этажности экспертом применены корректирующие коэффициенты, аналоги использованы из жилых домов со сходными характеристиками, в том числе экономическим, материальным, техническим и другими, определяющими его стоимость. Также экспертом указано на то, что объект оценки расположен в здании, возведенным в 1951 году в отличие от объектов-аналогов, которые возведены в 1980 году, в 1971 году, в 1985 году. Однако введение поправки на год строительства при расчетах нецелесообразно, так как все многоквартирные дома расположения объектов аналогов имеют возраст более 35 лет, как и здание в котором находится изымаемое жилое помещение.

Возражения истца относительно заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Оценка-Консалтинг», в частности не правильно подобранной методики для расчета стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд во внимание не принимает, поскольку доказательств, опровергающих вышеуказанное заключение (рецензия, составленная специалистом, и прочее), суду не представлено.

Довод представителя ответчика о том, что размер убытков за оформление права собственности на другое жилое помещение подлежит снижению с 6000 руб. до 2000 руб., отклоняется, поскольку в соответствии с положениями действующего законодательства за одну государственную регистрацию прав подлежит уплате государственная пошлина каждым истцом по 2000 руб.

Довод представителя ответчика об исключении из суммы возмещения упущенной выгоды от аренды по договорам от ДД.ММ.ГГГГ, ввиду того, что договоры с истцами РЕГ, ФЕА заключены от имени ООО «Юридическое агентство «Советник» ШЕФ, отклоняется, поскольку договоры заключены на доли не принадлежащие ШЕФ

Оснований для принятия во внимание отчета об оценке №-ФЛ, выполненный ООО «Многофункциональный центр оценки и кадастра» не имеется, поскольку экспертом в качестве объектов-аналогов выбраны жилые помещения, в то время как предметом спора является нежилое помещение. Компенсация за непроизведенный ремонт рассчитана без учета даты первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме.

Таким образом с ответчика подлежит взысканию возмещение за жилое помещение с учетом убытков, причиняемых изъятием жилого помещения, в том числе компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, в размере 9841 000 руб., из которых рыночная стоимость квартиры составляет 8400 000 руб., убытки, причиненные собственнику жилого помещения при его изъятии – 363 000 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 1078 000 руб., в пользу:

- ШЕФ (10/100 доли в праве) в размере 1077 700 руб., из которых 840000 руб. – стоимость нежилого помещения, 129900 руб. – убытки (6500 руб.- поиск другого жилья, 1400 руб. – услуги по переезду, 2000 руб. – стоимость пошлины за государственную регистрацию права, 120000 руб. – упущенная выгода), компенсация за непроизведенный капительный ремонт – 107 880 руб.;

- РЕГ (45/100 доли в праве) в размере 4381 650 руб., из которых 3780 000 руб. – стоимость нежилого помещения, 116 550 руб. – убытки (29 250 руб.- поиск другого жилья, 6 300 руб. – услуги по переезду, 2000 руб. – стоимость пошлины за государственную регистрацию права, 79 000 руб. – упущенная выгода); компенсация за непроизведенный капительный ремонт – 485 100 руб.;

- ФЕА (45/100 доли в праве) в размере 4381 650 руб., из которых 3780 000 руб. – стоимость нежилого помещения, 116 550 руб. – убытки (29 250 руб.- поиск другого жилья, 6 300 руб. – услуги по переезду, 2000 руб. – стоимость пошлины за государственную регистрацию права, 79 000 руб. – упущенная выгода); компенсация за непроизведенный капительный ремонт – 485 100 руб.

Оснований для взыскания возмещения в большем размере суд не усматривает.

По решению суда фактически производится изъятие нежилого помещения, поскольку взыскание с ответчика в пользу истцов возмещения за нежилое помещение влечет прекращение права собственности истцов на это нежилое помещение и возникновение права собственности муниципального образования «Город Пермь» на данное жилое помещение после выплаты ответчиком истцам за это нежилое помещение указанной суммы возмещения, решение суда будет являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г. Перми (ИНН 5902290635, ОГРН 1025900532460) в пользу ШЕФ (<данные изъяты>) возмещение за 10/100 нежилого помещения – цокольный этаж, общей площадью 138,3 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес> в размере 840 000 руб., убытки, в том числе упущенная выгода – 129900 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт – 107800 руб.

Взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г. Перми (ИНН 5902290635, ОГРН 1025900532460) в пользу РЕГ <данные изъяты>) возмещение за 45/100 нежилого помещения – цокольный этаж, общей площадью 138,3 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес> в размере 3780 000 руб., убытки, в том числе упущенная выгода – 116 550 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт – 485 100 руб.

Взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г. Перми (ИНН 5902290635, ОГРН 1025900532460) в пользу ФЕА (<данные изъяты>) возмещение за 45/100 нежилого помещения – цокольный этаж, общей площадью 138,3 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес> в размере 3780 000 руб., убытки, в том числе упущенная выгода – 116 550 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт – 485 100 руб.

Решение суда после выплаты возмещения за нежилое помещение – цокольный этаж, общей площадью 138,3 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес> является основанием для прекращения права собственности ШЕФ, РЕГ, ФЕА, и возникновения права муниципальной собственности.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий - подпись - И.Б. Чикулаева

Копия верна

Судья И.Б. Чикулаева

Мотивированное решение изготовлено 07.08.2023

Подлинное решение вшито в материалы гражданского дела № 2-1802/2023

Ленинского районного суда г. Перми