Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-158/2024 (2-3438/2023;) ~ М-3299/2023 от 14.09.2023

К делу №2-158/2024 (2-3438/2023)

УИД:23RS0003-01-2023-005447-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 апреля 2024 года                         г.-к.Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего                    Карпенко О.Н.,

при секретаре                            Эрганьян З.А.,

с участием представителя истца Беляковой Е.А. – Иванова В.Н., действующего на основании доверенности от 28.04.2021г., представителя администрации МО г-к.Анапа Афисова В.В., действующего на основании доверенности от 27.12.2023г., представителя ООО «Портал» Сесёлкина А.П., действующего на основании доверенности от 01.05.2023г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Белякова Е.А. к администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ООО «Портал» о признании права собственности на квартиру в многоквартирном доме,

УСТАНОВИЛ:

Белякова Е.А. обратилась в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ООО «Портал» о признании завершённым строительством многоквартирного дома в составе секций 8-14 по пер.Северный,<адрес> г.-к.Анапа и признании права собственности на квартиру в многоквартирном доме.

В обоснование иска указывает, что на основании инвестиционного договора №ДС-141 от 15.12.2011г. она является участником строительства на долевой основе спорного дома по пер. Северный, <адрес> г.-к.Анапа (второй этап строительства жилого комплекса, секции 8-14). Предметом указанного договора выступает <адрес> (строительный номер), общей (договорной) площадью 35,8 кв.м., этаж 3 блок секции 14 из состава дома. Первичным застройщиком спорного дома выступал ИП Кайтуков В.П., в арендном пользовании которого находился земельный участок по указанному адресу, площадью 8592 кв.м., кадастровый №, отведённый для строительства многоквартирного дома, параметры которого были определены в разрешении на строительство от 28.12.2010г. Деятельность по строительству дома ИП Кайтуков В.П. осуществлял на долевой основе, для чего привлёк в качестве заказчика строительства ООО «Кворум-6», которому на основании договора № от 26.03.2003г. поручил от своего имени заключать договоры с со-инвесторами по привлечению долевых вкладов, направляемых на строительство спорного дома и с обязанностью застройщика (т.е. ИП Кайтукова В.П.) после ввода его в эксплуатацию передать участникам строительства спорного дома квартиры, приходящиеся на внесённые ими долевые вклады.

К 2012 году спорный дом был частично возведён, и в неоконченном строительством виде первичным застройщиком отчуждён ООО «Портал», к которому, как к новому застройщику перешли обязанности первичного застройщика по исполнению ранее заключённого с Беляковой Е.А. инвестиционного договора и предметом которого, с учётом уточнения номера квартиры и общей площади, стала выступать <адрес>, общей площадью 32,9 к.м., этаж 3 в спорном доме (второй этап строительства, секции 8-14) по пер. Северный, <адрес> г.-к.Анапа, что было установлено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от 27.07.2023г. к делу №.

В последующем спорный дом в эксплуатацию введён не был. Между тем, его судьба в части секций 10-14 была определена в судебном порядке, которые были признаны завершёнными строительством на основании решения Анапского городского суда от 28.07.2016г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от 17.11.2016г. к делу №, которым также было признано право собственности на квартиры в указанном дома за участником его строительства Рейзер Н.Н.

Также указала, что в целях исполнения решения суда к делу № относительно регистрации права собственности за Рейзер Н.Н. спорный дом был поставлен на кадастровый учёт, при этом, выяснилось, что с учётом архитектурных и конструктивных особенностей спорного дома объектом кадастрового учёта под единым кадастровым номером выступают не часть секций спорного дома, т.е. 10-14, а секции, разрешённые к строительству по второму этапу строительства жилого комплекса в составе секций 8-14. Поскольку, судебными постановлениями к делу № в гражданский оборот были введены сецкии 10-14 из состава спорного дома, состоящего согласно данным кадастрового учёта из секций 8-14, следовательно, разрешению требования о признании права собственности на квартиру в составе спорного дома должно предшествовавать разрешение судом требования о признании завершённым строительством всего дома, а не его части.

В связи с чем, просит, с учетом уточнения исковых требований, признать за Белякова Е.А. право собственности на <адрес>, общей площадью 32,9 кв.м., кадастровый №, этаж 3, адрес: <адрес>, г.-к.Анапа, пер.Северный, <адрес>. Указать, что решение является основанием для государственной регистрации в Росреестре права собственности Белякова Е.А. на указанную квартиру.

В судебном заседании представитель истца Беляковой Е.А. – Иванов В.Н. заявленные требования поддержал, просил удовлетворить. Пояснил, что по настоящее время дом по пер. Северный, <адрес> г-к Анапа (второй этап строительства жилого комплекса, секции 8-14) не введен в эксплуатацию, Белякова Е.А. по вопросу ввода данного дома в эксплуатацию к застройщику ООО «Портал» не обращалась. Однако, решениями Анапского городского суда удовлетворены иски о признании права собственности за участниками строительство дома на квартиры в различных секциях спорного дома, включая секции 8-9, что свидетельствует о фактическом введении в гражданский оборот всего спорного дома в составе секций 8-14.

Представитель администрации МО г-к.Анапа Афисов В.В. в судебном заседании возражал против удовлетворении иска, пояснив, что спорный жилой дом не введен в эксплуатации, а значит нельзя признавать право собственности на квартиру, находящуюся в составе данного дома.

Представитель ООО «Портал» Сесёлкин А.П. в судебном заседании также возражал против удовлетворения заявленных требований.

Выслушав доводы сторон, огласив и исследовав материалы дела, обозрев гражданские дела, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Белякова Е.А. является участником долевого строительства многоквартирного дома (второй этап строительства, секции 8-14) в части квартиры, образующей предмет инвестиционного договора №ДС-141 от 15.12.2011г., строительный № (а), номер по данным технической инвентаризации и кадастрового учета 269, с уточненной общей площадью 32,9 кв.м., кадастровый №, этаж 3, адрес: <адрес>, пер.Северный, <адрес>.

Данные обстоятельства были установлены решением Анапского городского суда от 09.04.2015г. по делу № и апелляционным определение судебной коллегии по гражданским дела <адрес>вого суда от 27.07.2023г., которым решение от 09.04.2015г. отменено, принято по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Беляковой Е.А. Признан инвестиционный договор №ДС-141 от 15.12.2011г., заключенный между ООО «Кворум-6» и Беляковой Е.А., предметом которого является долевое участие в строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>, пер.Северный, <адрес> (второй этап строительства, секции 8-14) с объектом долевого участия в виде <адрес> (а), общая площадь 35,8 кв.м., этаж 3 блок секции 14 из состава дома, действующим договором долевого участия с зачетом в счет исполнения его условий по внесению долевого вклада 1 000 000 рублей. Признана Белякова Е.А. участником долевого строительства многоквартирного дома (второй этап строительства, секции 8-14) в части указанной квартиры. Взысканы с Беляковой Е.А. в пользу ООО «Портал» денежные средства в сумме 145 600 рублей в счет полного исполнения обязательств по внесению долевого вклада по инвестиционному договору №ДС-141 от 15.12.2011г.

Решением Анапского городского суда от 28.07.2016г. по делу № признан блок-секция 10-14 многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, пер.Северный, <адрес> завершенным строительством.

При вынесении решения, судом было установлено, что строительство объекта осуществлялось на основании правоустанавливающих документов: договора аренды земельного участка № от 15.1 1.2002 г. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ №.26-1.3 1.2002-23 1, Договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на строительство RU 233001000-572, выданного Администрацией города-курорта Анапа ДД.ММ.ГГГГ.

Материалами дела установлено, что возбужденно уголовное дело по факту мошенничества в особо крупном в отношении руководителей ООО «Портал», работы по сдаче дома в эксплуатацию не ведутся.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, объект исследования-многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, пер.Северный, 1 секции 8-14: не соответствует параметрам, отраженным в разрешении на строительство №RU23301000-572 от ДД.ММ.ГГГГ в части количества квартир и их площади, соответствует в части этажности строений. Не соответствует требованиям п.8.3 (в части высоты наружных ограждений - лестничных маршей) «СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003». Не представляется возможным определить соответствие п.4.1 «СП 13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003». 37

Дальнейшая эксплуатация многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.-к.Анапа, переулок Северный, 1, в соответствии с требованиями, предъявляемыми к многоквартирным жилым домам возможна при условии: приведения высоты наружных ограждений лестничных маршей в соответствие с требованием п. 8.3 «СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»; выполнения требований п. 4.1 «СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»; получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В связи с отсутствием в предоставленных на исследование материалах проектной документации на строительство второй очереди многоквартирного жилого дома секции 8-14, расположенного по адресу: г.Анапа, переулок Северный, 1 и акта ввода объекта в эксплуатацию, определить является ли объект исследования завершенным строительством не представляется возможным.

Поскольку имеющиеся нарушения на момент рассмотрения дела не устранены, требования о возложении обязанности по введению указанного дома в эксплуатацию е основаны на законе. Из материалов дела видно, что истцы не имею возможности представить в орган местного самоуправления все необходимые документы для сдачи дома в эксплуатацию в виду их отсутствия у них и невозможности их представления.

Судебная коллегия по гражданским дела Краснодарского краевого суда в своем апелляционном определении от 17.11.2016г. согласилась с выводами Анапского городского суда в том, что для решения вопроса о возможности возложения обязанности на органы местного самоуправления введения дома в эксплуатацию необходимо представить ряд документов, которые истцы имели возможность представить в частности документы подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии); схему, отображающую расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного, технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», чего ими сделано не было, поэтому суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска в части возложения на администрацию муниципального образования г.-к. Анапа в лице управления архитектуры и градостроительства обязанности ввести блок-секции 10-14 дома №1 по пер. Северный, 1, в г.-к. Анапа в эксплуатацию.

В части признания блок-секции 10-14 многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Анапа, пер.Северный, д.1 завершенным строительством, решение Анапского городского суда от 28.07.2016г. оставлено без изменения.

В соответствии с положениями ст.61 ГПК РФ вышеуказанные обстоятельства судом признаются доказанными, не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании ст.8 данного Федерального закона, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.2). После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (ч.3).

Согласно ч.1 ст.16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в силу ч.11 ст.48 необходимы:

- разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, полученное органом регистрации прав в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона;

- передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, в результате исполнения договора долевого участия, после подписания передаточного акта (иного документа о передаче) у участника долевого строительства возникает право собственности на объект долевого строительства, который является недвижимым имуществом.

Исходя из содержания статьи 8 ГК РФ, статьей 11 и 72 ЗК РФ, статьи 16 Федерального закона от 6 октября 2003 года №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», в границах муниципального образования, независимо от формы собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством и эксплуатацией объектов капитального строительства осуществляет администрация как орган местного самоуправления.

Как установлено судом и подтверждается пояснения представителей администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ООО «Портал», спорный блок-секция 10-14 многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> не введен в эксплуатацию. Застройщик ООО «Портал» с соответствующим заявление и пакетом документов в администрацию муниципального образования не обращался, решение о вводе данного объекта в эксплуатацию не принималось.

Представитель истца также суду пояснил, что Белякова Е.А. в адрес застройщика ООО «Портал» по вопросу ввода многоквартирного дома по пер.Северный <адрес> не обращалась.

Согласно ст.55 ГрК РФ разрешение на ввод в эксплуатацию представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьями 24 и 55 ГрК РФ, эксплуатация зданий, сооружений должны осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). Эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в данной статье), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Согласно пункта 3 ст.16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Минэкономразвитие России в своем письме от 16.02.2018 № ОГ-Д23-1407 разъяснило, что особенность объекта незавершенного строительства в том, что он находится на этапе строительства, до завершения которого не может быть введен в эксплуатацию и использован в качестве здания, сооружения. Кроме того, часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями, признается помещением (пунктом 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. « 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»). Исходя из указанного определения, помещение не может являться частью объекта незавершенного строительства. Таким образом, до момента ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства такой объект признается самостоятельным объектом недвижимости без возможности образования в нем иных объектов недвижимости.

Действующее законодательство допускает государственную регистрацию права общей долевой собственности на сам объект незавершенного строительства (многоквартирный дом), а не на помещения в нем. Соответственно помещения в строящемся многоквартирном доме не являются объектами незавершенного строительства, поскольку нахождение объектов недвижимости (помещений) в объекте незавершенного строительства невозможно.

Следовательно, поскольку многоквартирный жилой дом не введен в установленном законом порядке в эксплуатацию, то оснований для признания права собственности на квартиру, находящегося в составе данного дома, у суда не имеется.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований Беляковой Е.А. о признании права собственности на квартиру следует отказать.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Белякова Е.А. (паспорт гражданина РФ 92 07 114545, выдан 07.06.2007г. Отделом УФМС России по <адрес> в <адрес>, код подразделения 160-017) к администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301027017, ОГРН 102230052305) и ООО «Портал» (ИНН 5610092989, ОГРН 1065610052925) о признании права собственности на квартиру в многоквартирном доме - отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарском краевом суде через Анапский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца.

    Председательствующий:

    Мотивированное решение изготовлено 11 апреля 2024 года.