Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-899/2023 (2-10412/2022;) ~ М-8941/2022 от 20.10.2022

Дело № 2-899/2023

УИД 03RS0003-01-2022-010837-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 января 2023 года                                                                                                                                                   г. Уфа

Кировский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Мухиной Т.А.,

при секретаре Акбашевой И.А.,

с участием ответчика Эйтенейер А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» (ИНН 7725114488, ОГРН 1027700342890) к Эйтенейер Алексею Владимировичу, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «Россельхозбанк» обратилось в суд с иском к Эйтенейер А.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование иска указано на то, что 22.12.2016 г. между АО «Россельхозбанк» и Эйтенейер А.В. заключен кредитный договор №.

В соответствии с п.п. 1.1, 1.2 кредитного договора Банк принял обязательство предоставить заемщику денежные средства в размере 2 355 000 руб., а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты на них в срок, согласно п. 1.5 кредитного договора, до 22.12.2031 г.

По условиям п. 1.3.1 кредитного договора установлена процентная ставка в размере 17,9 % годовых.

Согласно п. 2.1 кредитного договора заемщик принял обязательство использовать полученный кредит на приобретение: жилого дома по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, <адрес>.

Банк выполнил обязательства в полном объеме, что подтверждается банковским ордером № от 22.12.2016 г. на сумму 2 355 000 руб.

Обременение и ограничение права собственности Эйтенейер А.В. зарегистрировано – ипотека в силу закона в пользу АО «Россельхозбанк», что подтверждается Выпиской из ЕГРН № на недвижимое имущество и сделок с ним на жилое помещение с кадастровым номером №.

Согласно выписке со счета № заемщиком нарушения погашения по графику кредитной задолженности допускаются с июня 2019 г.

По состоянию на 07.10.2022 г. задолженность по кредитному договору № от 22.12.2016 г. составляет 1586349,91 руб., из них: по основному долгу в размере 1506496,17 руб., по пеням за несвоевременную уплату основного долга в размере 758,77 руб., по процентам за пользование кредитом в размере 78190,66 руб., по пеням за несвоевременную уплату процентов в размере 904,31 руб.

02.09.2022 г. кредитором в адрес заемщика было направлено требование о досрочном возврате задолженности в срок не позднее 06.10.2022 г.

Однако заемщик обязательства по возврату кредита и уплаты процентов не исполнил.

Согласно отчета ЗАО «Эксперт-Оценка» №-Н рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, <адрес>, определенная по состоянию на 02.05.2017 г. составляет округленно 3 170 000 руб.

На основании вышеизложенного истец просит суд взыскать с Эйтенейера А.В. в пользу АО «Россельхозбанк» задолженность по кредитному договору № от 22.12.2016 г. в размере 1586349,91 руб., из них: по основному долгу в размере 1506496,17 руб., по пеням за несвоевременную уплату основного долга в размере 758,77 руб., по процентам за пользование кредитом в размере 78190,66 руб., по пеням за несвоевременную уплату процентов в размере 904,31 руб.

Обратить взыскание на предмет ипотеки, принадлежащий Эйтенейеру А.В., посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества, определенную в отчете оценщика ЗАО «Эксперт-Оценка» №-Н, в размере 3 170 000 руб.

Взыскать с Эйтенейера А.В. в пользу АО «Россельхозбанк» расходы по оплате госпошлины в размере 22132 руб.

В судебное заседание представитель истца не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик Эйтенейер А.В. в судебном заседании исковые требования признал, просил установить начальную продажную стоимость на основании выводов судебного эксперта.

Выслушав ответчика, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) предоставляет заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, денежные средства, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.

В силу ч. 1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (ч. 2 ст. 811 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из материалов дела, 22.12.2016 г. между АО «Россельхозбанк» и Эйтенейером А.В. заключен кредитный договор № на следующих условиях.

В соответствии с п.п. 1.1, 1.2 кредитного договора Банк принял обязательство предоставить заемщику денежные средства в размере 2 355 000 руб., а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты на них в срок, согласно п. 1.5 кредитного договора, до 22.12.2031 г.

По условиям п. 1.3.1 кредитного договора установлена процентная ставка в размере 17,9 % годовых.

Согласно п. 2.1 кредитного договора заемщик принял обязательство использовать полученный кредит на приобретение жилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, <адрес>.

Банк выполнил обязательства в полном объеме, что подтверждается банковским ордером № от 22.12.2016 г. на сумму 2 355 000 руб.

Обременение и ограничение права собственности Эйтенейера А.В. зарегистрировано – ипотека в силу закона в пользу АО «Россельхозбанк», что подтверждается Выпиской из ЕГРН № на недвижимое имущество и сделок с ним на жилое помещение с кадастровым номером №.

Из обстоятельств дела следует, что ответчик не исполняет надлежащим образом обязательства по возврату кредита, уплате процентов.

Требование Банка о досрочном возврате задолженности, направленное ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика, оставлено последним без удовлетворения.

Согласно представленным расчетам сумма задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1586349,91 руб., из них: по основному долгу в размере 1506496,17 руб., по пеням за несвоевременную уплату основного долга в размере 758,77 руб., по процентам за пользование кредитом в размере 78190,66 руб., по пеням за несвоевременную уплату процентов в размере 904,31 руб.

В связи со спором сторон относительно рыночной стоимости жилого помещения, по ходатайству ответчика определением суда от ДД.ММ.ГГГГ для определения рыночной стоимости жилого помещения назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Консалтинговая компания«Платинум».

Согласно экспертному заключению №, составленному ООО «Консалтинговая компания«Платинум», рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, <адрес>, составляет 5 559 452 руб.

Согласно п. 11 ФСО «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. Выбор подхода, используемого оценщиком для оценки объекта оценки, подлежит обоснованию.

Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (п. 7). Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24).

Под сравнительным подходом подразумевается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 12). Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10). Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, для чего могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 13). В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (п. 14).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (п. 18). Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (п. 19). В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства (п. 20).

В соответствии с п. 22 ФСО «Оценка недвижимости (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, в частности, следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Объектами оценки могут выступать застроенные и незастроенные земельные участки, объекты капстроительства, а также части данных объектов, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав (п. 4). При этом совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капстроительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных законодательством прав и обязанностей собственника объектов капстроительства в отношении земельного участка, а также типичного для этого рынка поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка - выкуп или аренда (п. 6).

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (п. 25 ФСО №).

Согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов, к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями ФСО № и ФСО № (п. 26 ФСО №).

В п. 5 ФСО «Требования к отчету об оценке (ФСО №)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, указаны принципы, которых оценщик должен придерживаться при составлении отчета об оценке:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В п. 8 (и) ФСО № особо отмечено, что описание процесса оценки должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Указанное означает, что содержание отчета об оценке должно быть доступно для понимания как заказчику оценки, так и любому другому заинтересованному лицу, не обладающему специальными познаниями в области оценочной деятельности, а также должно позволять ему осуществить проверку расчетов и выводов оценщика исходя из примененных им подходов и методов как инструментов оценки.

Изучив содержание заключения эксперта, проверив выводы экспертизы о рыночной стоимости предмета залога, суд приходит к выводу, что использованная экспертом методика оценки объекта недвижимости и основанные на них результаты экспертизы соответствуют вышеизложенным требованиям закона.

Экспертиза проведена с выездом на объект исследования с фотофиксацией.

Примененные экспертом методы оценки объекта экспертизы основаны на результатах анализа рынка недвижимости в районе города, в котором расположен спорный объект недвижимости, с учетом технических, потребительских характеристик и фактического состояния объекта, а также его места расположения относительно объектов транспортной и социальной инфраструктуры, как факторов, имеющих существенное влияние на ценообразование.

Заключение содержит полученные из информационно-коммуникационной сети Интернет и находящиеся в свободном доступе сведения о предложениях продажи объектов недвижимости, примененных экспертом в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости объекта экспертизы.

Ответы на вопросы суда экспертом даны в ясной форме, полном объеме и основаны на выводах, изложенных в заключении. Эксперт письменно предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и показаний.

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определен экспертом на основании научно-обоснованных методик, с учетом общепринятой практики оценки недвижимости и с разумной степенью достоверности.

На этом основании суд приходит к выводу, что заключение эксперта составлено согласно положениям законодательства об оценочной деятельности и соответствует требованиям, предъявляемым законом к заключению судебного эксперта. Данное экспертное заключение суд признает надлежащим доказательством по делу.

Представленный истцом расчет задолженности судом проверен, оснований сомневаться в правильности расчета у суда не имеется. Доказательств иного размера задолженности ответчиком не представлено, ответчик данный расчет не оспаривал.

В соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами по предоставлению доказательств и участию в их исследовании. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вопреки положению приведенной правовой нормы ответчиком доказательств отсутствия задолженности по кредитному договору либо надлежащего исполнения условий договора в суд не представлено.

При изложенных обстоятельствах суд находит требования АО «Россельхозбанк» о взыскании с Эйтенейера А.В. суммы задолженности в размере 1586349,91 руб., обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Далее, разрешая требования АО «Россельхозбанк» об обращении взыскания на имущество, суд приходит к следующему.

Согласно заключению ООО «Консалтинговая компания«Платинум» № рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, <адрес>, составляет 5 559 452 руб.

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании пункта 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При указанном положении требования истца об установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества подлежащей удовлетворению в размере 80 % рыночной стоимости, определенной в заключении ООО «Консалтинговая компания «Платинум» №, что составляет 4 480 000 руб.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с ответчика в пользу в пользу АО «Россельхозбанк» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 22 132 руб.

Кроме того, экспертной организацией ООО «Консалтинговая компания «Платинум» заявлено ходатайство о возмещении расходов на оплату судебной экспертизы в размере 12 000 руб., которые подлежат взысканию с ответчика в пользу «Консалтинговая компания «Платинум».

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░» (░░░ 7725114488, ░░░░ 1027700342890) ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░ №, ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░ №, ░ ░░░░░░ ░░ «░░░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ (░░░ 7725114488, ░░░░ 1027700342890) ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ № ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░░░ 1586349,91 ░░░., ░░ ░░░: ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 1506496,17 ░░░., ░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 758,77 ░░░., ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 78190,66 ░░░., ░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 904,31 ░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░. ░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░, <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ 4 480 000 ░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░ №, ░ ░░░░░░ ░░ «░░░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ (░░░ 7725114488, ░░░░ 1027700342890) ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 22 132 ░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░ №, ░ ░░░░░░ ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░» (░░░ 0274120740, ░░░░ 1070274006318) ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 12 000 ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░ ░░.

░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 22.12.2008 ░. № 262-░░ (░░░. ░░ 28.06.2010 ░.) «░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░» ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░                                                                                                                           ░.░. ░░░░░░