Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-1256/2021 ~ М-1002/2021 от 30.06.2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара                                      22 ноября 2021 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания – Добиной Д.Д.,

с участием представителя административного истца – Талиной Е.А., представителя заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» Карловой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1256/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ВИА» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ВИА» (далее также ООО «ВИА», общество, административный истец) обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 3 074 722 рублей, а также земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 765 197 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником земельных участков, кадастровая стоимость которых по результатам очередной государственной кадастровой оценки существенно превысила их действительную рыночную стоимость, определенную Отчетом об оценке, чем нарушаются права и затрагиваются интересы ООО «ВИА», как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости участков.

Административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке.

Представитель административного истца Талина Е.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении, просила установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной отчетами об оценке № 71/21 от 22.06.2021, № 72/21 от 23.06.2021, выполненными оценщиком ФИО1 Л.И.

Представитель Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» Карлова И.А., полагала, что определенная заключением повторной судебной экспертизы, проведенной ООО «<данные изъяты>», стоимость спорных земельных участков соответствует рыночной.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, а также заинтересованное лицо – администрация г.о.Тольятти Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя заинтересованного лица ГБУ СО «ЦКО», допросив эксперта ООО «<данные изъяты>» ФИО2 А.Н., эксперта ООО «<данные изъяты>» ФИО3 О.А., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца подлежат частичному удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», часть 2 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, ООО «ВИА» на праве собственности принадлежат земельные участки категории земель «земли населенных пунктов»:

- с кадастровым номером №, площадью 4 287 +/- 23 кв.м, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений, расположенный по адресу ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>,

- с кадастровым номером №, площадью 1 030 /- 11 кв.м, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации станции технического обслуживания, расположенный по адресу: <адрес>, что следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 01.06.2021.

Кадастровая стоимость спорных земельных участков определена постановлением Правительства Самарской области от 27.11.2020 № 935 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Самарской области» по состоянию на 01.01.2020 и составляет для земельного участка с кадастровым номером № - 14 575 285,56 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 2 582 168,8 рублей, о чем представлены выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 01.06.2021.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в комиссии, в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Будучи собственником спорных земельных участков, ООО «ВИА» обязано к уплате в местный бюджет земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости участков, в связи с чем заинтересовано в установлении их действительной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчеты об оценке земельных участков № 71/21 от 22.06.2021, № 72/21 от 23.06.2021, подготовленные оценщиком ФИО1 Л.И., согласно которым по состоянию на 01.01.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 3 074 722 рублей, земельного участка с кадастровым номером № - в размере 765 197 рублей.

В ходе судебного разбирательства удовлетворено ходатайство заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» о назначении судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, приняты во внимание доводы ГБУ СО «ЦКО», изложенные в письменном отзыве, о несоответствии отчета об оценке № 71/21 от 22.06.2021 требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Из заключения эксперта № 11347 от 20.08.2021, подготовленного ООО «<данные изъяты>», следует, что на дату оценки итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 8 870 000 рублей.

Вместе с тем, определением суда от 28.09.2021 по ходатайству представителя административного истца по делу назначена повторная судебная экспертиза, поскольку с учетом показаний эксперта ФИО2 А.Н., допрошенной в судебном заседании, у суда возникли сомнения в правильности и обоснованности экспертного заключения ООО «<данные изъяты>», которое признано судом недопустимым доказательством.

Проведение повторной судебной экспертизы поручено ООО «<данные изъяты>».

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» № 0471-01/21 от 26.10.2021, по состоянию на 01.01.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 8 085 839,31 рублей.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что при оценке земельного участка с кадастровым номером № эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора объектов-аналогов, используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ООО «<данные изъяты>» ФИО3 О.А. выводы своего заключения поддержала, пояснив, что осмотр объекта исследования не проводился, поскольку в материалах делах достаточно информации для его идентификации. Земельный участок с кадастровым номером № хотя и расположен в зоне ПК-3, однако, исходя из фактического использования – административное здание, отнесен к сегменту рынка коммерческого использования, в связи с чем для расчетов были отобраны 4 аналога, расположенные как и объект исследования в г. Тольятти, из того же сегмента. Указание на странице 47 заключения на расположение объектов-аналогов в Красноярском и Волжском районах ошибочно, однако это не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости объекта исследования, так как при расчетах, в таблице на страницах 51-52 заключения, местоположение аналогов указано верно. Введены корректировки на торг, местоположение, площадь, улучшения на земельном участке.

Кроме того, эксперт пояснила, что использование в расчетах аналога № 3 с указанием в описании – под жилую застройку, не противоречит коммерческому назначению объекта исследования, поскольку в жилой застройке могут быть возведены торговые центры и другие объекты коммерческого назначения, кроме того, стоимость 1 кв.м. аналога № 3 укладывается в ценовой диапазон рынка земельных участков под коммерческую застройку, который составляет от 1 000 рублей до 5 000 рублей за 1 кв.м., что указано на странице 34 заключения. На странице 40 заключения допущена опечатка в той части, что все земельные участки относятся к землям, предназначенным для размещения АЗС, однако данная опечатка не повлияла на итоговую стоимость спорного земельного участка, поскольку коммерческая застройка подразумевает и возможность строительства АЗС.

Согласно пояснениям эксперта, в отчете об оценке земельного участка с кадастровым номером №, выполненном оценщиком ФИО1 Л.И., использованы аналоги из сегмента рынка земельных участков промышленного назначения, диапазон стоимости которых значительно ниже, чем объектов в сегменте коммерческого назначения. Так, аналог № 1 в отчете об оценке – это охраняемая стоянка с забором, аналог № 2 расположен в зоне ПК, но находится в аренде на срок 49 лет, в то время как объект исследования это административное здание, принадлежащее истцу на праве собственности; проверить вид использования аналога № 4 невозможно, так как сведений об этом в отчете нет.

В судебном заседании в удовлетворении ходатайства представителя административного истца о признании заключения эксперта ООО «<данные изъяты>» недопустимым доказательством по делу отказано ввиду следующего.

В силу требований части 1 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Заключение судебной экспертизы является одним из доказательств по делу. В силу части 3 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

По форме и содержанию заключение повторной экспертизы соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнены экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим стаж работы в области оценки с 2006 года, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное и давая оценку собранным по делу доказательствам, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости: отчету об оценке, первичному экспертному исследованию и повторной судебной оценочной экспертизе, суд полагает правильным обосновать свое решение о рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой стоимости, выводами повторной экспертизы, поскольку и отчет об оценке, и первичное заключение выполнены с нарушением требований части 3 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и не могут быть признаны допустимыми и достоверными доказательствами, определяющими значение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с отчетом об оценке, выполненным ФИО1 Л.И., не имеется, поскольку в отчете допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки при анализе рынка, при выборе объектов-аналогов, что явилось одним из оснований к проведению судебной экспертизы. При этом, заключение повторной судебной экспертизы является наиболее полным и аргументированным. Допущенные в экспертном заключении ООО «<данные изъяты>» опечатки не повлияли на правильность расчета рыночной стоимости объекта исследования.

Вместе с тем, давая оценку представленному административным истцом в обоснование требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № отчету об оценке № 72/21 от 23.06.2021, выполненному оценщиком ФИО1 Л.И., суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно требованиям части 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» оценка выполнена по состоянию на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Оценщик верно определил сегмент рынка, к которому принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, и период исследования фактических данных о ценах и (или) предложениях с объектами недвижимости из этого сегмента рынка.

В отчете представлена необходимая информация, идентифицирующая объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков. Данная информация подтверждена и проверяема, в отчете имеются ссылки на используемые источники информации, приложены копии размещенных в периодических изданиях и сети "Интернет" объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами не приведено каких-либо замечаний к отчёту об оценке № 72/21 от 23.06.2021, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, сведений о его рыночной стоимости в ином размере не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы в отношении данного объекта не заявлено.

С учетом изложенного, оснований не доверять содержащимся в Отчете об оценке № 72/21 от 23.06.2021 выводам относительно рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, у суда не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований административного истца.

В силу части 1 статьи 17 Федерального закона № 237-ФЗ, внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца с заявлением в суд является 28.06.2021 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «ВИА» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 030 /- 11 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 765 197 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 287 +/- 23 кв.м, расположенного по адресу ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 8 085 839,31 рублей.

Датой обращения ООО «ВИА» с заявлением в суд считать 28.06.2021.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий                        О.А.Калинникова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 02.12.2021.

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№

№