Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-948/2019 ~ М-476/2019 от 18.03.2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

19 августа 2019 года               г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,

при секретаре Терентьевой М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-948/2019 по административному исковому заявлению Щирого Г.В. к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

Щирый Г.В. обратился в Самарский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, мотивируя его тем, что ему на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение – паркинг, кадастровый номер №, площадью 4 337,7 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 8 274 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: деловое управление (4.1), магазины (4.4), объекты гаражного назначения (2.7.1), по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом, цена земельного участка, рассчитывается исходя из размера его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость названного выше земельного участка определена по состоянию на 14 декабря 2018 года и составляет 74 335 684 рубля 50 копеек.

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, считает её завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на отчёт об оценке от 14 марта 2019 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 14 декабря 2018 года составляет 9 712 021 рубль 20 копеек.

При таких обстоятельствах, Щирый Г.В. полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в судебном порядке.

На основании изложенного, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8 274 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: деловое управление (4.1), магазины (4.4), объекты гаражного назначения (2.7.1), расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 декабря 2018 года в размере 9 712 021 рубль 20 копеек.

В судебном заседании представитель административного истца Кирин А.С., действующий на основании доверенности от 29 ноября 2017 года № №, административные исковые требования поддержал, сославшись на доводы, изложенные выше, и дополнил, что с заключениями экспертов ООО «Консалтинговый центр «СЛОВО» от 24 мая 2019 года № № и ООО «Бюро оценочных технологий» от 10 июля 2019 года № № он ознакомлен. С выводами заключения эксперта ООО «Консалтинговый центр «СЛОВО» от 24 мая 2019 года № № он категорически не согласен, полагает, что экспертиза проведена с грубыми нарушениями требований действующего законодательства. Выводы заключения эксперта ООО «Бюро оценочных технологий» от 10 июля 2019 года № № не оспаривает, вместе с тем, настаивает на установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере, определенном отчётом об оценке от 14 марта 2019 года № №, подготовленным оценщиком ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ».

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации городского округа Тольятти Самарской области, ООО «Браво», а также заинтересованные лица Карслян Р.Л., Седова Н.Н., Филиппов А.В., Ястребов О.В. и Мкртчан С. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем суд, в соответствии со статьями 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области в письменном отзыве на административный иск, в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости объекта недвижимости, возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил пояснения на административный иск, в которых оставил разрешение заявленных административных исковых требований по существу на усмотрение суда.

Представитель Администрации городского округа Тольятти Самарской области в письменном отзыве просит в удовлетворении административного искового заявления отказать, поскольку уменьшение кадастровой стоимости в существенном размере приведет к снижению поступлений в местный бюджет.

Заинтересованные лица Ястребов О.В., Филиппов А.В., Седова Н.Н., Карслян Р.Л. и Мкртчян С. направили в адрес суда письменный отзыв на административный иск, в котором полагали его подлежащим удовлетворению.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, свидетеля Сенцова А.Ю., проверив дело, полагает административный иск Щирого Г.В. к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата…

…Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных выше Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 года № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Судом установлено, что Щирому Г.В. на праве собственности принадлежат № доли в праве общей собственности на нежилое помещение – паркинг, кадастровый номер №, площадью 4 337,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается заочным решением Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 24 августа 2012 года, свидетельством о государственной регистрации права от 23 декабря 2015 года, а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 26 июня 2018 года № №.

В Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №, площадью 8 274 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: деловое управление (4.1), магазины (4.4), объекты гаражного назначения (2.7.1), расположенном по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21 февраля 2019 года № №.

Принадлежащее административному истцу нежилое помещение с кадастровым номером № расположено на указанном земельном участке, в связи с чем у Щирого Г.В. возникла обязанность по оплате за фактическое использование земельного участка.

Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Самарской области. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 14 декабря 2018 года и составляет 74 335 684 рубля 50 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 февраля 2019 года № №.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», а также статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, физические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности имеют исключительное право на приобретение (выкуп, аренда) земельных участков в собственность и вправе оспорить его кадастровую стоимость, если цена такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, права и законные интересы Щирого Г.В. напрямую затрагиваются установленной методом массовой оценки кадастровой стоимостью земельного участка.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Считая свои права нарушенными, административный истец 18 марта 2019 года обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Ввиду этого, обращение Щирого Г.В. в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату установления кадастровой стоимости, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчёт об оценке от 14 марта 2019 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 14 декабря 2018 года составляет 9 712 021 рубль 20 копеек.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица – Администрации городского округа Тольятти Самарской области, о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

По заключению эксперта ООО «Консалтинговый центр «СЛОВО» от 24 мая 2019 года № №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 14 декабря 2018 года составляет 16 089 703 рубля 14 копеек.

Однако, в процессе рассмотрения судом настоящего административного дела представителем административного истца по доверенности Кириным А.С. было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы по тем основаниям, что при проведении экспертизы экспертом ООО «Консалтинговый центр «СЛОВО» были нарушены установленные законом требования к ее проведению. Так, в нарушение п.п. 5 и 6 ФСО № 7 «Оценка недвижимости», в заключении эксперта ООО «Консалтинговый центр «СЛОВО» от 24 мая 2019 года № № отсутствуют разделы: «Анализ рынка» и «Анализ наиболее эффективного использования», без которых провести исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, не представляется возможным. Экспертом в заключении использованы неправильные корректировки на фактор масштаба и скидка на торг, что однозначно привело к арифметическим ошибкам, является существенным нарушением в расчетах и привело к неправильному определению итоговой стоимости спорного объекта недвижимости.

    Допрошенный в судебном заседании эксперт-оценщик ООО «Консалтинговый центр «СЛОВО» Сенцов А.Ю. пояснил, что при проведении судебной экспертизы он действительно руководствовался ФСО №№ 3 и 7 не в полной мере, анализ рынка оцениваемого объекта недвижимости им не производился, а был взят за основу Анализ рынка земельных участков Самарской области за 3 квартал 2018 года, подготовленный ООО «Логика».

Учитывая, что указанные выше недостатки результатов судебной экспертизы, проведенной ООО «Консалтинговый центр «СЛОВО», существенно влияют на определение итоговой рыночной стоимости объекта экспертизы в заключении эксперта от 24 мая 2019 года № №, а также, что полученные в рамках отчёта об оценке и судебной экспертизы рыночные значения стоимости одного и того же объекта недвижимости значительно различаются, хотя никакие его качественные показатели не изменились, судом по ходатайству представителя истца была назначена и проведена повторная судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 14 декабря 2018 года.

По заключению эксперта ООО «Бюро оценочных технологий» от 10 июля 2019 года № №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 14 декабря 2018 года составляет 11 908 855 рублей.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

Экспертиза, проведенная экспертом ООО «Бюро оценочных технологий», выполнена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «Бюро оценочных технологий» от 10 июля 2019 года № № по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № не является произвольной, при оценке указанного выше объекта недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемых подходов к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Экспертом проанализирован рынок недвижимости Самарской области, актуальный на дату определения кадастровой стоимости объекта оценки, отобранные экспертом объекты-аналоги, актуальные на дату исследования, схожи по основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки и наиболее полно отражают зависимость цены от ценообразующих факторов, примененные экспертом методы оценки позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами, не представлено, ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз, не заявлено.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «Бюро оценочных технологий» от 10 июля 2019 года № № признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

С учётом изложенного, суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с отчётом об оценке от 14 марта 2019 года № №, подготовленным ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ», а также в соответствии с заключением эксперта ООО «Консалтинговый центр «СЛОВО» от 24 мая 2019 года № № не имеется, поскольку выводы экспертного заключения ООО «Бюро оценочных технологий» от 10 июля 2019 года № № ничем не опровергнуты, в исходе дела эксперт не заинтересован.

Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключения экспертиз, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости является завышенной и нарушает права Щирого Г.В.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что административные исковые требования Щирого Г.В. подлежат удовлетворению в части, а кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № следует определить в соответствии с заключением эксперта ООО «Бюро оценочных технологий» от 10 июля 2019 года № № по состоянию на 14 декабря 2018 года в размере 11 908 855 рублей.

Довод представителя Администрации городского округа Тольятти Самарской области о том, что снижение кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений налогов в бюджет городского округа Тольятти Самарской области, не имеют правового значения по настоящему административному делу, поскольку административный истец, реализуя свои права, гарантированные земельным законодательством и законодательством об оценочной деятельности, правомерно обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов настоящего административного дела следует, что датой обращения Щирого Г.В. в суд является 18 марта 2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части настоящего решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск Щирого Г.В. к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8 274 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: деловое управление (4.1), магазины (4.4), объекты гаражного назначения (2.7.1), расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 декабря 2018 года в размере 11 908 855 рублей.

В остальной части административные исковые требования Щирого Г.В. оставить без удовлетворения.

Датой подачи Щирым Г.В. заявления в суд считать 18 марта 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 20 августа 2019 года.

Председательствующий:                     Непопалов Г.Г.