Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-42/2013 (2-398/2012;) ~ М-412/2012 от 15.11.2012

            к делу: №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес> Дата обезличена

Звенигородский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи             Кузнецова С.Л.,

при секретаре                         Михайловой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Фаблова Романа Викторовича к ООО «Фирма «ПИРС» о признании права собственности на квартиру,

у с т а н о в и л :

Фаблов Р.В. обратился в суд с иском к ООО «Фирма «ПИРС» о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, микрорайон Южный, <адрес>, общей площадью 41,9 кв.м., жилой 19,4 кв.м..                                         В обоснование требований Фаблов Р.В. сослался на то, что Дата обезличена между ответчиком и гражданином ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры № ПД-01-10/2010. Предметом предварительного договора купли-продажи № ПД-01-10/2010 являлось намерение заключить в будущем основной догово<адрес> договор должен был быть заключен не позднее, чем через 60 рабочих дней после государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру. ФИО4 в полном объеме оплатил денежное обеспечение по договору и принял квартиру в пользование.

Дата обезличена между истцом и ФИО4 был заключен договор уступки прав требований и перевода долга по предварительному договору купли-продажи № ПД-01-10/2010, в соответствии с которым права требования, связанные с приобретением ФИО4 в собственность у ответчика однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общая площадь 44,1кв.м., стоимость. 1 990 000,00, включая право требование на заключение с ответчиком договора купли-продажи вышеуказанной квартиры в сроки и на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи № ПД-01-10/2010 перешли истцу.

Ответчик своевременно был уведомлен об уступке ФИО4 своих прав по указанному договору истцу.

После заключения договора уступки прав требования и перевода долга, истцом был заключен договор управления многоквартирным домом и в полном объеме с данного периода времени он несет бремя содержания спорной квартиры.

В судебном заседании представитель интересов Фаблова Р.В. по доверенности Дерябина В.В. заявленные истцом требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика - ООО Фирма «ПИРС» извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, сведений о причине неявки не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил. В связи с изложенным, с учетом мнения представителя истца, на основании положений ст. 167 ГПК РФ, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Третьи лица:

- представитель Администрации городского округа Звенигород по доверенности Соколов П.А. направил в суд заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя администрации, разрешение дела оставил на усмотрение суда;

- представитель ЗАО «Мосстроймеханизация-5» по доверенности Пикалова А.Ю. в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствии представителя Общества, представила письменный отзыв на иск, в котором пояснила, что ЗАО «Мосстроймеханизация-5» ничего не известно о договорных отношениях между ООО Фирма «ПИРС» и истцом, своего отношения к иску не выразила.

- представитель ООО «Сити Инвест» извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, сведений о причине неявки не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил.                     В связи с изложенным выше, с учетом мнения представителя истца, на основании положений ст. 167 ГПК РФ, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц.

Заслушав объяснения представителя истца, с учетом отсутствия возражений ООО Фирма «ПИРС» против удовлетворения иска и позиций иных участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Судом установлено то, что Дата обезличена между Администрацией г. Звенигорода Московской области и ООО «Сити Инвест» (Инвестор-Застройщик) заключен инвестиционный контракт, внесенный в реестр Министерства строительного комплекса Московской области Дата обезличена за № на реализацию Инвестором-Застройщиком (ООО «Сити Инвест») и администрацией г. Звенигорода Московской области инвестиционного проекта по проектированию и строительству 17-ти этажного односекционного жилого дома (инвестиционный объект) по строительному адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 4900 кв.м. с кадастровым номером №, принадлежащем Инвестору-Застройщику (ООО «Сити Инвест») на праве аренды сроком на три года.

По условиям контракта ООО «Сити Инвест», как Инвестор-Застройщик, обязалось обеспечить за счет собственных и (или) привлеченных средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта и сдачу объекта приемочной комиссии по приемке законченных строительством (реконструкцией) зданий (п. 5.2.1.), обеспечить в соответствии с установленным порядком учетную регистрацию контракта, дополнительных соглашений к контракту и заключенных в рамках контракта договоров привлечения финансовых средств в строительство жилых домов, при содействии администрации городского округа Звенигород (5.2.2.), оказать содействие участникам инвестиционного проекта в оформлении и регистрации права собственности на причитающиеся им доли в имуществе объекта в соответствии с условиями контракта, дополнительных соглашений к контракту и договоров участия в долевом строительстве, заключенных в соответствии с требованиями действующего законодательства, путем передачи в регистрирующий орган со своей стороны соответствующих документов (п. Дата обезличена.).

Согласно главе 7 контракта, Инвестор-Застройщик вправе с согласия администрации городского округа Московской области, уступить свои права и обязанности по контракту третьему лицу полностью или частично, если это не противоречит условиям договора аренды земельного участка под строительство объекта, при условии принятия указанным третьи лицом условий данного контракта. Инвестор-Застройщик и привлекаемые им в качестве Соинвесторов третьи лица вправе передавать свои права на причитающуюся им долю (часть) создаваемого имущества инвестиционного объекта третьим лицам на основании договоров. Гражданам, приобретающим жилье для личного потребления, указанные права передаются на основе двухсторонних договоров, заключаемых с соблюдением требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ», либо иным способом, не запрещенным действующим законодательством. Администрация городского округа Звенигород не несет ответственности по договорам Инвестора-Застройщика (ООО «Сити Инвест») с третьими лицами.

В соответствии с п. 3.1. контракта по итогам реализации контракта Инвестор-Застройщик (ООО «Сити Инвест») приобретает имущественные права на: 100 % общей площади квартир по объекту и 100 % общей нежилой площади объекта. Конкретное имущество, поступающее в собственность Инвестору-Застройщику и привлеченным третьим лицам по итогам реализации контракта, определяется на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта.

Оформление прав Инвестора-Застройщика на созданное в результате реализации проекта имущество, предусмотренных п. 3.1. контракта, производится в установленном законом порядке после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения сторонами контракта принятых обязательств с учетом всех дополнительных соглашений к контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта (п. 3.4.).

Дата обезличена ООО «Сити Инвест» (Инвестор-Застройщик) заключило с ЗАО «Мосстроймеханизация-5» (Соинвестор) договор соинвестирования № «И» (далее - договор соинвестирования), по условиям которого ООО «Сити Инвест» предоставляет ЗАО «Мосстроймеханизация-5» правомочия по участию в реализации инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома (инвестиционный объект) по строительному адресу: <адрес>, а Соинвестор вступает в эти правомочия, которые состоят:

- в праве вложения в инвестиционный проект в качестве инвестиций собственных денежных средств в объеме, определенном договором соинвестирования;

- в праве получения (после вложения инвестиций) на указанных в договоре соинвестирования условиях результата инвестиционной деятельности.

Согласно п. 2.2. договора соинвестирования основанием для его заключения послужили: постановление Главы городского округа Звенигоро<адрес> от Дата обезличена «О предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью «Сити-Инвест» земельного участка в аренду для жилищного строительства», договор аренды земельного участка № от Дата обезличена, Разрешение на строительство № от Дата обезличена, Инвестиционный контракт от Дата обезличена.

В соответствии с п. 4.5. договора соинвестирования Инвестора-Застройщика (ООО «Сити-Инвест») обеспечивает оформление в установленном порядке Акта о результатах реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту. В двухмесячный срок с даты оформления в установленном порядке Акта о результатах реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту формирует за свой счет и представляет со своей стороны в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, правоустанавливающие документы, необходимые для проведения правовой экспертизы и государственной регистрации права собственности сторон договора соинвестирования на введенный в эксплуатацию инвестиционный объект в долях, предусмотренных договором соинвестирования (п. 4.12.). А также, совместно с Соинвестором осуществляет все действия, необходимые для государственной регистрации в установленном порядке имущественных прав сторон договора соинвестирования на введенный в эксплуатацию инвестиционный объект, в том числе по приведению документов в соответствие с требованиями органа, осуществляющего государственную регистрацию прав (при возникновении таких требований в процессе государственной регистрации прав), в случае невозможности оформления Соинвестором права собственности на результат Инвестиционной деятельности самостоятельно (п. 4.13.).

В соответствии с п.п. 1.1.4. и 7.1. результатом инвестиционной деятельности Соинвестора (ЗАО «Мосстроймеханизация-5») являются имущественные права на 92,5 % общей площади квартир и нежилых помещений в завершенном строительстве и введенном в эксплуатацию жилом доме, расположенном по строительному адресу: <адрес>. Номенклатура квартир с неразрывно связанными с ними балконами, лоджиями и нежилых помещений, имущественные права на которые возникнут у Соинвестора в качестве результата инвестиционной деятельности оформляется протоколом, который после подписания их сторонами договора соинвестирования становится Приложением № к данному договору.

В соответствии с п. 7.2. договора соинвестирования Соинвестор (ЗАО «Мосстроймеханизация-5») вступает в права на квартиры и нежилые помещения (в случае их проектирования) путем подписания Акта о вступлении в права владения, пользования и распоряжения квартирами и нежилыми помещениями.

Согласно приложению № к договору соинвестирования № «И» от Дата обезличена, подписанному сторонами договора Дата обезличена, спорная квартира распределена за Соинвестором – ЗАО «Мосстроймеханизация-5».

В соответствии с п. 8.1. договора соинвестирования с момента подписания сторонами данного договора Приложения № к договору соинвестирования Соинвестор (ЗАО «Мосстроймеханизация-5») вправе, предварительно письменно уведомив Инвестора-Застройщика (ООО «Сити-Инвест»), передать свои правомочия по инвестированию инвестиционного объекта третьим лицам в соответствии с действующим законодательством об инвестиционной деятельности. В этом случае Соинвестор осуществляет вложение инвестиций за счет консолидированных средств третьих лиц. В случае передачи правомочий по инвестированию третьим лицам в соответствии с действующим законодательством и исполнения такими третьими лицами своих обязательств по инвестированию в полном объеме, у Соинвестора не возникает результат инвестиционной деятельности и в дополнение к Акту о результатах реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту подлежат включению в качестве правообладателей квартир и жилых помещений третьи лица (п. 8.2.).

Дата обезличена подписан акт о вступлении в права владения, пользования и распоряжения результатом инвестиционной деятельности между ООО «Сити Инвест» и ЗАО «МСМ-5», в соответствии с которым, у ЗАО «МСМ-5» возникли права на 121 квартиру, в том числе, на спорную квартиру.

По условиям договора соинвестирования №.И от Дата обезличена, заключенному между ООО «Фирма «ПИРС» и ЗАО «Мосстроймеханизация-5» (ЗАО «МСМ-5»), у ООО «Фирма «ПИРС» возникли имущественные права на квартиры, ориентировочной общей площадью 279,12 кв.м. в завершенном строительством и введенном в эксплуатацию доме, расположенном по строительному адресу <адрес> Согласно п. 6.2 договора объем инвестиций, подлежащих внесению Инвестором является ориентировочным и составляет 13 956 000 рублей, исходя из стоимости квадратного метра в размере 50 000 рублей. В соответствии с положениями главы 7 договора инвестирования №.И и приложением № к указанному договору инвестирования у ООО «Фирма «ПИРС» возникли имущественные права на квартиры в завершенном строительством доме по строительному адресу: <адрес>, в количестве 5 штук, ориентировочной общей площадью 279,12 кв.м., в том числе на однокомнатную квартиру, расположенную на 12 этаже указанного дома.

Дата обезличена был подписан акт о вступлении в права владения, пользования и распоряжения результатом инвестиционной деятельности между ЗАО «МСМ-5» и ООО «Фирма «ПИРС», которым у инвестора (ООО «Фирма «ПИРС») возникли права владения, пользования и распоряжения по отношению к 5 жилым помещениям общей площадью 260,4 кв.м. в доме по адресу: <адрес> (строительный адрес <адрес>), в том числе и на однокомнатную <адрес>, расположенную на 12 этаже указанного дома, общей площадью 46,64 кв.м.

Указанные выше обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются, суд в силу положений статей 56, 68 ГПК РФ считает их установленными.

Из материалов дела следует, что Дата обезличена между ФИО4, с одной стороны, и ООО «Фирма «ПИРС», с другой стороны, заключен предварительный договор № ПД-01-10/2010 купли-продажи квартиры, по условиям которого ООО «Фирма «ПИРС» обязалось продать истцу однокомнатную <адрес> общей площадью 46,64 кв.м. с учетом лоджий и балконов, расположенную на 12 этаже в жилом доме по адресу: <адрес>, путём заключения основного договора купли-продажи названной квартиры не позднее 60 рабочих дней с момента государственной регистрации прав собственности общества на квартиру.

Предварительный договор содержит все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии со статьями 2, 3 предварительного договора ФИО4 надлежало оплатить стоимость квартиры по цене 2 100 000,00 рублей путем зачета денежных средств в указанной сумме, полученных Продавцом от Покупателя в качестве обеспечения исполнения обязательства в течение 3 рабочих дней с момента подписания основного договора.

Из содержания Акта об исполнении обязательств по передаче обеспечения по предварительному договору купли-продажи № ПД-01-10/2010 от «12» июня 2010 года, усматривается, что спорная квартира передана ФИО4 В свою очередь, ФИО4 в полном объеме и в установленный срок осуществил оплату продавцу денежных средств в размере 2 100 000, 00 рублей (л.д. 29-31).

Из содержания Договора уступки прав требования и перевода долга по Предварительному договору купли-продажи № ПД-01-10/2010 от Дата обезличена усматривается, что Дата обезличена ФИО4 передал истцу все предусмотренные условиями предварительного договора купли-продажи № ПД-01-10/2010 от Дата обезличена принадлежащие ему права требования и обязательства связанные с приобретением спорной квартиры (л.д. 25). Фаблов Р.В., в свою очередь, в полной мере оплатил денежные средства за спорную квартиру ФИО4, о чем имеется расписка (л.д. 59).

Постановлением исполняющего обязанности Главы городского округа Звенигоро<адрес> от Дата обезличена «О выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию и присвоении почтового адреса законченному строительством 17-ти этажному односекционному жилому дому», жилому дому, в котором находится спорная квартира, присвоен почтовый адрес: <адрес>.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 50332000-026 от Дата обезличена дом введен в эксплуатацию.

Техническая инвентаризация объекта произведена, что подтверждается представленным суду техническим паспортом помещения, в соответствии с которым, общая площадь спорной квартиры составляет 41,9 кв.м., жилая площадь 19,4 кв.м..

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, истец фактически владеет спорной квартирой, несет бремя содержания данного имущества.

Сведения о зарегистрированных правах на спорный объект недвижимого имущества отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правопритязаний не зарегистрировано, сведениями о заявленных в судебном порядке прав требований на данный объект на момент разрешения спора суд не располагает, что явствует из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Звенигородский отдел) № от Дата обезличена

Разрешая требования истца и находя их обоснованными, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок.

Право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом (ст. 218 ГК РФ).

В силу со ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Установив обстоятельства дела и исследовав доказательства в их совокупности, суд исходит из того, что обязательства истцом по оплате инвестиционного взноса исполнены в полном объеме, дом в установленном порядке принят в эксплуатацию, имущество передано во владение и пользование истицы по акту о вступлении в права владения, пользования и распоряжения результатом инвестиционной деятельности.

Учитывая, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путём признания права, а права возникают, в частности, на основании сделок, суд приходит к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению на основании ст. ст. 8, 218 ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Судом установлено, что истинная воля и интерес истца в данной сделке были направлены на получение в собственность квартиры, а единственной целью ответчика было получение от истца инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома, которые он в действительности получил и использовал исключительно на эти цели.

Таким образом, и воля и интерес обеих сторон были удовлетворены в полном объеме.

Поэтому, с учетом существа совершенной сделки и представленных доказательств признается, что факт передачи квартиры ответчиком и принятие ее истцом, то есть последующее поведение сторон, а также содействие ответчика правомочиям и интересам истца, равно как и действительное выполнение сторонами всех иных условий договора, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле, и фактическом признании ими договора основным договором инвестирования, заключенным под видом предварительного договора купли-продажи, в котором был определен предмет - квартира, подлежащая передаче и уже переданная истцу, а также другие существенные условия, характерные для основного договора: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 28 Закона права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

Учитывая отсутствие спора на имущество со стороны третьих лиц, отсутствие возражений со стороны ответчика, на основании ст.ст. 12, 218, 219 ГК РФ суд приходит к выводу о необходимости удовлетворении заявленных требований Фабловым Р.В. о признании права собственности на <адрес>, поскольку единственным основанием для государственной регистрации права собственности истца на приобретенную квартиру в порядке ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является судебный акт о признании такового права за последним.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Фаблова Романа Викторовича удовлетворить.

Признать за Фабловым Романом Викторовичем право собственности на однокомнатную <адрес>, общей площадью – 41,9 кв.м., жилой площадью 19,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Принятое по настоящему делу решение является основанием для внесения записи о возникших правах на объект недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.                 

Председательствующий: