Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-226/2023 ~ М-120/2023 от 14.02.2023

УИД 25RS0006-01-2023-000233-24

Дело № 2-226/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Арсеньев 19 июня 2023 года

Арсеньевский городской суд Приморского края в составе: председательствующего судьи Жлобицкой Н.В., при секретаре судебного заседания Ливинской С.С., с участием представителя истца ФИО4 – ФИО8, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия на три года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2 о снятии обременения (залога) с объектов недвижимого имущества,

у с т а н о в и л:

В Арсеньевский городской суд поступило исковое заявление ФИО4 к ФИО2 о снятии обременения (залога) с объектов недвижимого имущества, в обоснование которого указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (покупателем) и ФИО3 (продавцом, залогодержателем) были заключены договора купли-продажи земельных участков, согласно которых продавец продал покупателю, а покупатель получил в собственность: земельный участок площадью 2044 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Цена договора составляет 100000 рублей. Согласно пункту 4 договора купли-продажи покупатель оплачивает продавцу 10000 рублей до подписания настоящего договора, окончательный расчет в сумме 90000 рублей должен быть произведен не позднее ДД.ММ.ГГГГг.; земельный участок площадью 69993 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Цена договора составляет 4000000 рублей. Согласно пункту 4 договора купли-продажи покупатель оплачивает продавцу 100000 рублей до подписания настоящего договора, далее расчет производится ежемесячно по 30000 рублей в течение 36 месяцев, окончательный платеж в размере 2820000 рублей должен быть произведен не позднее ДД.ММ.ГГГГг.; земельный участок площадью 4273 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Цена договора составляет 500000 рублей. Согласно пункту 4 договора купли-продажи покупатель оплачивает продавцу 30000 рублей до подписания настоящего договора, далее расчет производится путем ежемесячных платежей по 5000 рублей в течение 36 месяцев; земельный участок площадью 1691 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Цена договора составляет 500000 рублей. Согласно пункту 4 договора купли-продажи покупатель оплачивает продавцу 30000 рублей до подписания настоящего договора, далее расчет производится путем ежемесячных платежей по 5000 рублей в течение 36 месяцев. ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация вышеуказанных договоров купли-продажи земельных участков, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости). ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО3 умер, согласно свидетельства о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 заключила договор купли-продажи указанных земельных участков с ФИО7, сделка приостановлена в связи с нахождением земельных участков в залоге у залогодержателя и регистрацией соответствующих ограничений. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ПАО «Совкомбанк» к администрации Арсеньевского городского округа, Российской Федерации в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае, ФИО2, ФИО1, АО «Альфа-Страхование» о взыскании задолженности по кредитному договору за счет наследственного имущества, обращении взыскания на предмет залога установлено, что надлежащим ответчиком по данному делу является ФИО2, определение вступило в законную силу. 03.02.2023г. ФИО4 произвела окончательные платежи по договорам купли-продажи земельных участков ФИО2, что подтверждается соответствующими расписками ответчика. Свои обязательства перед ответчиком по договору купли-продажи истец выполнил в полном объеме. Поскольку договора купли-продажи земельных участков полностью исполнены, деньги за объекты недвижимости ответчику переданы, тем самым обязательство, обеспеченное залогом, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием прекращения обременений. В связи с указанными обстоятельствами истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих ему на праве собственности земельных участков и просит суд прекратить обременение в виде залога в отношении вышеуказанных земельных участков.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что между истцом и ФИО3 были заключены договора купли-продажи на земельные участки, вскоре продавец ФИО3 умер, участки были у него в залоге. Согласно договоров купли-продажи сумма должна быть оплачена в течение определенного времени, указанного в договоре, в этом случае при смерти продавца истец полагает возможным оплатить долг по земельным участкам его наследником, единственным наследником судом признана ФИО2 Дочь умершего ФИО3 - ФИО1 много лет проживает за границей, с заявлением к нотариусу не обращалась, в наследство не вступала и фактически не принимала. В связи с тем, что истцом ФИО4, были исполнены договора купли-продажи, ответчик ФИО2 получила плату за эти земельные участки, как единственная наследница, признала исковые требования в полном объеме, полагала, что оснований для залога не имеется и обременения на земельные участки подлежат снятию, но самостоятельно в силу действующего законодательства снять обременения нет возможности, просит удовлетворить требования истца и снять обременения с земельных участков.

Истец ФИО4, извещенная о дате, месте и времени слушания дела надлежащим образом в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя.

Ответчик ФИО2, извещенная о дате, месте и времени слушания дела надлежащим образом в судебное заседание не явилась, представила заявление о признании исковых требований в полном объеме, просила их удовлетворить.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, извещенное надлежащим образом о дате, месте и времени слушания дела в судебное заседание представителя не направило, представило возражения на исковое заявление, в котором полагало, что заявленные требования в части возложения обязанности на Управление по погашению регистрационной записи об ипотеке (залоге) в отношении вышеуказанных земельных участков не соответствуют действующему законодательству и не подлежат удовлетворению в силу следующего. В соответствии с ч.3 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Помимо общих способов защиты нарушенных прав, Закон о регистрации предусматривает следующие специальные способы защиты нарушенных прав, связанные с применением данного закона: оспаривание зарегистрированного права; обжалование отказа, либо уклонения регистрирующего органа в суд; обращение с иском одной из сторон договора о государственной регистрации сделки, при уклонении другой стороны от государственной регистрации сделки, перехода права, следовательно, способ защиты права как возложение обязанности на Управление законодательством не предусмотрен. Полагали, что в действиях Управления отсутствуют признаки несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту; полагали, что Управление не нарушало прав и законных интересов истца, у него отсутствует материально-правовая заинтересованность по данному делу, следовательно, возложение обязанности на регистрирующий орган недопустимо. Согласно п.1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 № 102-ФЗ если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момент поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная; совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей, в связи, с чем просила в удовлетворении исковых требований истца к Управлению отказать.

Третье лицо ФИО1, извещалась о дате, месте и времени слушания дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, ходатайств об отложении дела не представила.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с положениями, установленными статьями 19, 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре права прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется путем прекращения или изменения правоотношения.

Согласно статье 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, надлежащее исполнение обязательства прекращает обязательство.

Положениями статей 341, 352 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право залога возникает с момента заключения договора о залоге. Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Частью 4 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено Федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с частью 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно статье 21 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 были заключены договора купли-продажи земельных участков, согласно которых продавец продал покупателю, а покупатель получил в собственность: земельный участок площадью 2044 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Цена договора составляет 100000 рублей. Согласно пункту 4 договора купли-продажи покупатель оплачивает продавцу 10000 рублей до подписания настоящего договора, окончательный расчет в сумме 90000 рублей должен быть произведен не позднее ДД.ММ.ГГГГг.; земельный участок площадью 69993 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Цена договора составляет 4000000 рублей. Согласно пункту 4 договора купли-продажи покупатель оплачивает продавцу 100000 рублей до подписания настоящего договора, далее расчет производится ежемесячно по 30000 рублей в течение 36 месяцев, окончательный платеж в размере 2820000 рублей должен быть произведен не позднее ДД.ММ.ГГГГг.; земельный участок площадью 4273 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> края, <адрес> договора составляет 500000 рублей. Согласно пункту 4 договора купли-продажи покупатель оплачивает продавцу 30000 рублей до подписания настоящего договора, далее расчет производится путем ежемесячных платежей по 5000 рублей в течение 36 месяцев; земельный участок площадью 1691 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Цена договора составляет 500000 рублей. Согласно пункту 4 договора купли-продажи покупатель оплачивает продавцу 30000 рублей до подписания настоящего договора, далее расчет производится путем ежемесячных платежей по 5000 рублей в течение 36 месяцев.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ и ограничения (залога), что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 07.11.2022г.)

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ и ограничения (залога), что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 07.11.2022г.)

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ и ограничения (залога), что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 07.11.2022г.)

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ и ограничения (залога), что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 07.11.2022г.)

Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получила от ФИО4 90000 рублей, в счет оплаты залога по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ площадью 2044 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получила от ФИО4 3900000 рублей, в счет оплаты залога по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ площадью 69993 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получила от ФИО4 470000 рублей, в счет оплаты залога по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ площадью 4273 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получила от ФИО4 470000 рублей, в счет оплаты залога по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ площадью 1691 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Согласно решению Арсеньевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ПАО «Совкомбанк» к администрации Арсеньевского городского округа, Российской Федерации в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> о взыскании задолженности за счет наследственного имущества в связи с тем, что никто из наследников ФИО3 не принял открывшееся после его смерти наследство, суд решил, что оно является выморочным, и в силу п. 2 ст. 1151 ГК РФ, право собственности на выморочное имущество в виде 2–х земельных участков перешло в порядке наследования по закону к Арсеньевскому городскому округу, а право собственности на автомобиль перешло к Российской Федерации в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>; исковые требования были удовлетворены частично, согласно которых задолженность по кредитному договору в пользу ПАО «Совкомбанк» взыскана солидарно с администрации Арсеньевского городского округа, Российской Федерации в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>, а также обращено взыскание на имущество, заложенное ФИО3

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Арсеньевского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, по делу принято новое решение. Было установлено, что наследственное имущество умершего ФИО3 не является выморочным, в силу ст.1442 ГК РФ имеются наследники первой очереди ФИО2 (супруга) и ФИО1 (дочь), которые фактически могли принять наследство, кроме того наследственное имущество приобреталось ФИО3 в период брака, является совместным имуществом супругов. Установлено, что в состав наследства открывшегося после смерти ФИО3, входили два земельных участка и автомобиль, находившийся у супруги ФИО2, который он ей сам пригнал перед смертью, отдал ключи и поставил его около ее дома, право собственности на автомобиль она не переоформляла. К нотариусу с заявлением о принятии наследства наследники не обращались, свидетельства о праве на наследство не выдавались. В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции судебная коллегия пришла к выводу, что имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО3 на момент его смерти, было принято наследником первой очереди ФИО2, фактически принявшей наследство после смерти ФИО3 – автомобиль, поместив его на стоянку, тем самым обеспечив его сохранность от посягательств третьих лиц, в связи, с чем, установлено, что надлежащим ответчиком и единственным наследником по данному делу является ФИО2 Поскольку сторонами не представлено доказательств, свидетельствующих о фактическом принятии наследственного имущества дочерью ФИО3 ФИО1, следовательно, правовые основания для удовлетворения требований взыскателей к ФИО1 как к наследнику первой очереди отсутствуют.

Таким образом, обременения (залог) в отношении объектов недвижимости, которые были предусмотрены договорами купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, прекращены ввиду исполнения ФИО4 обязательств по договорам купли-продажи.

Указанные в договоре купли-продажи обязательства покупателя ФИО2 в настоящее время исполнены, при этом в связи с зарегистрированными обременениями права истец ФИО4 ограничена в возможности распоряжаться принадлежащим ей на праве собственности имуществом.

Обращаясь в суд с заявлением о снятии обременения (залога) с объектов недвижимого имущества, истец указала на невозможность в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих ей на праве собственности земельных участков, что послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела достоверно подтвержден факт исполнения обеспеченных залогом обязательств путем погашения ФИО4 стоимости отчуждаемых земельных участков за счет собственных средств в размере 90000 рублей (за земельный участок с кадастровым номером №), в размере 3900000 рублей (за земельный участок с кадастровым номером №), в размере 470000 рублей (за земельный участок с кадастровым номером №), в размере 470000 рублей (за земельный участок с кадастровым номером №), обеспеченных обременением (залогом), что влечет прекращение ипотеки в силу закона.

Разрешая спор по существу, суд на основании совокупного анализа и системного толкования положений ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с учетом разъяснений п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", приходит к выводу, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. В связи с чем, требования истца о снятии обременения (залога) с объектов недвижимого имущества, - подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО4 к ФИО2 о снятии обременения (залога) с объектов недвижимого имущества, - удовлетворить.

Признать прекращенным обременение (залог) права собственности в пользу ФИО3, на земельные участки:

с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1691 кв.м., регистрационная запись №;

с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2044 кв.м., регистрационная запись №;

с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 69993 кв.м., регистрационная запись №;

с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 4273 кв.м., регистрационная запись №,

принадлежащих на праве собственности ФИО4.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Арсеньевский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.В. Жлобицкая

Мотивированное решение изготовлено – ДД.ММ.ГГГГ