Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-601/2022 ~ М-462/2022 от 13.04.2022

УИД: 66RS0045-01-2022-000797-74

Дело № 2-601/2022

Решение в окончательной форме

принято 29 июня 2022г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Полевской                                22 июня 2022 года

Полевской городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Николаевой О.А., при ведении протокола помощником судьи Старостиной М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Саханчука О.А. к Пиняжиной Э.А. об определении размера обязательств по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора,

У С Т А Н О В И Л:

Саханчук О.А. обратился в суд с иском к Пиняжиной Э.А. об определении размера обязательств по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, мотивируя это тем, что он и Пиняжина Э.А. являются собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке «Прибрежный» по адресу: <. . .>, кадастровый №. Участок был предоставлен по договору от 26 октября 1998г. № в аренду ЗАО «Мир Мед Лайн», которое в настоящее время ликвидировано. В июне 2017г. он обратился в Администрацию Полевского городского округа с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с определением долей участия для каждого из собственников объектов недвижимости, расположенных на нем. Администрация Полевского городского округа составила дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, которое Пиняжина Э.А. не подписала. В судебном порядке в заключении такого соглашения так же отказано, поскольку представленное дополнительное соглашение от 2 марта 2015г. не содержит указаний на размер обязательств каждого из арендатора в отношении предмета такого договора аренды земельного участка. В 2017г. в судебном порядке ему отказано в удовлетворении требования к ОМС «Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа» о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка и определении размера обязательств каждого арендатора.

Поскольку во внесудебном порядке разрешить спора об определении размера обязательств каждого арендатора в отношении предмета аренды – земельного участка с кадастровым номером №, истец просил определить размер долей его и ответчика в отношении предмета договора аренды.

В ходе рассмотрения дела представитель истца Булыгин А.В., действующий на основании доверенности от 6 апреля 2022г., уточнил предмет иска: просил определить размер обязательств по договору аренды земельного участка от 26 октября 1998г. № с множественностью лиц на стороне арендатора.

Истец, ответчик и представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований на предмет спора, ОМС «Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа», в судебное заседание не явились, будучи извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований на предмет спора, ОМС «Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа» направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии.

Представитель истца Булыгин А.В. поддержал иск и доводы искового заявления, пояснил, что с момента приобретения объектов недвижимости на территории базы отдыха истец не имеет возможности пользоваться как ими, так и земельным участком. Все его попытки по установлению прав на земельный участок были безуспешны. Ответчик не предоставляет доступ на земельный участок, в связи с чем истец не может участвовать в создании объектов инфраструктуры, содержать свое имущество, которое разрушается. Площадь фундамента – объекта незавершенного строительства, зафиксирована в техническом паспорте. Истец намерен заключить дополнительное соглашение с ОМС «Управление муниципальным имуществом Полевского городского округа» к договору аренды земельного участка, но без определения размера обязательства каждого из собственников объектов недвижимости этот орган отказывает ему в этом. Достигнуть соглашения с ответчиком по этому поводу невозможно. Нарушение прав истца продолжается в течение длительного времени.

Представитель ответчика Ждановских В.Б., действующий на основании доверенности от 10 июня 2020г., иск не признал и пояснил, что постройки, принадлежащие истцу, находятся в аварийном состоянии, а фундамент вообще отсутствует. Их использование под целевое назначение невозможно, участок является неделимым, что установлено в судебном порядке. Истец не осуществляет правомочия собственника добросовестно, в расходах по содержанию имущества не участвует. Расходы несет только ответчик. Кроме того, представителем ответчика заявлено ходатайство о применении последствий пропуска истцом срока на обращение в суд. О нарушении своего права он узнал и должен был узнать с момента приобретения строений, то есть свыше 18 лет. Последнее судебное решение по спору между истцом и ответчиком состоялось в 2017г., с этого времени также истек срок исковой давности.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункту 1 и 2 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 1 марта 2015г.), в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Действующие в настоящее время положения пунктов 1 и 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В судебном заседании установлено, что Саханчук О.А. является собственником объектов недвижимости:

объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <. . .>, (площадь объекта незавершенного строительства литер А указана в техническом паспорте на здание корпуса № по состоянию на 14 мая 2022г. (л.д. 22)),

нежилое здание общей площадью 79 кв.м, расположенное по адресу: <. . .>, площадью 79 кв.м,

нежилое здание общей площадью 77,9 кв.м, расположенное по адресу: <. . .>, литер Ж, площадью 77,9 кв.м.

Объекты недвижимости приобретены им на основании договора купли-продажи от 20 февраля 2004г., заключенного между истцом и ответчиком, что подтверждается копией названного договора (л.д. 11-12), копиями свидетельств о государственной регистрации права от 11 марта 2004г. (л.д. 17, 19, 21), выписками из ЕГРН от 3 июня 2022г. В договоре купли-продажи указано, что приобретенные истцом объекты недвижимости находятся на земельном участке, площадью 1,5 га, предоставленном по договору аренды земельного участка ЗАО «Мир Мед Лайн» от 26 октября 1998г. №.

Из копии договора аренды земельного участка от 26 октября 1998г. №, заключенного МО «Город Полевской», арендодателем, и ЗАО «Мир Мед Лайн», арендатором, заключен договор аренды земельного участка на 49 лет, площадью 1,5га, расположенный по адресу: <. . .> под базой отдыха.

30 мая 2003г. между ЗАО «Мир Мед Лайн» и Пиняжиной Э.А. заключено дополнительное соглашение к договору аренды участка от 26 октября 1998г. №, согласно которому ЗАО «Мир Мед Лайн» передало права и обязанности арендатора Пиняжиной Э.А., новому собственнику строений, находящихся на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 14 561 кв.м., расположенном в <. . .>. Это обстоятельство подтверждается копией дополнительного соглашения.

Как видно из выписки из ЕГРН от 25 мая 2022 (л.д. 40-42), земельный участок с кадастровым номером №, площадью 14561 кв.м, относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использование: под базой отдыха, на него зарегистрировано обременение в виде аренды сроком с 5 мая 2012г. по 26 октября 2047г., обременение зарегистрировано в пользу Пиняжиной Э.А. Также из указанного документа следует, что на участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №

Пиняжина Э.А. является собственником объектов недвижимости:

жилого дома, площадью 38,7 кв.м., расположенного по адресу: <. . .> (литер А),

нежилого здания, площадью 43,3 кв.м, расположенного по адресу: <. . .> (литер Г),

нежилого здания площадью 82 кв.м расположенного по адресу: <. . .> (литер В),

нежилого здания площадью 81,6 кв.м расположенного по адресу: <. . .> (литер Б).

    Названные обстоятельства подтверждаются копиями свидетельств о государственной регистрации права от 26 мая 2003г., (л.д. 46), от 28 апреля 2003г. (л.д. 47,48,49).

    Факт нахождения всех указанных объектов недвижимости, принадлежащих истцу и ответчику, на земельном участке с кадастровым номером № не оспаривается лицами, участвующими в деле, дополнительно подтверждается схемой земельного участка от 20 января 2014г., выполненной ООО «Кадастровое бюро».

С момента приобретения объектов недвижимости в 2004г. у Саханчука О.А. возникло право аренды земельного участка, на котором эти объекты расположены.

Между истцом и ответчиком имеется спор о размере доли каждого из них в обязательстве в договоре аренды от 26 октября 1998г. № (в редакции дополнительного соглашения от 30 мая 2003г.), который требует разрешения его судом.

В ходе рассмотрения дела установлено, что истец и ответчик не используют имеющиеся объекты недвижимости, представляющие собой отдельные здания, совместно.

В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

В ходе судебного заседания не установлено, что истец и ответчик используют принадлежащие им объекты недвижимости с целью предпринимательской деятельности, хотя земельный участок имеет целевое использование «под базой отдыха», некоторое время Пиняжина Э.А. проживала в жилом доме (кадастровый №), расположенном на этом участке, а Саханчук О.А. объекты недвижимости не использует.

При таких обстоятельствах, по мнению суда, имеются основания для определения размера обязательств истца и ответчика по договору аренды земельного участка от 26 октября 1998г. № с множественностью лиц на стороне арендатора в соответствии с размером долей каждого в праве собственности на объекты недвижимости, расположенные на нем.

В судебном заседании установлено, что общая площадь объектов недвижимости составляет 792 кв. м (79,0 + 77,9 + 389,8 + 38,7 + 43,3 + 82,0 + 81,6), Саханчуку О.А. принадлежат объекты общей площадью 546,7 кв.м, Пиняжиной Э.А. – 245,6 кв.м. Соответственно, размер долей в обязательстве по договору аренды следует определить в размере: Саханчук О.А. – 546/792, Пиняжина Э.А. – 245/792, удовлетворив требования истца.

Доводы представителя ответчика о том, что фактически объект незавершенного строительства, площадью 389,8 кв.м (фундамент), на земельном участке отсутствует, а другие объекты непригодны для использования, суд не принял во внимание, поскольку истец, используя правомочия собственника, вправе их восстановить, либо принять решение об их сносе, снятии с кадастрового учета и прекращении государственной регистрации права собственности. До сохранения права собственности на объекты недвижимости у него сохраняется право пользования земельным участком на праве аренды.

Тот факт, что Пиняжина Э.А. за счет собственных и заемных средств создала необходимые объекты инженерной инфраструктуры, отремонтировала помещения для проживания гостей базы отдыха, построила помещение для поста охраны, не имеет значения для определения размера обязательств арендаторов по договору аренды. Пиняжина Э.А. вправе требовать с Саханчука О.А. возмещения понесенных расходов.

Доводы представителя ответчика о том, что земельный участок является неделимым, а Саханчук О.А. преследует цель раздела земельного участка в натуре так же не имеют значение для дела, поскольку определение размера обязательств двух арендаторов по договору аренды земельного участка не является основанием для раздела участка в натуре.

Относительно ходатайства стороны ответчика о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности, суд пришел к следующему.

По мнению представителя ответчика, срок исковой давности должен исчисляться с 12 марта 2004г., то есть с момента приобретения объектов недвижимости истцом, но с этими доводами суд не согласился.

В соответствии со статьей 195 и статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно статье 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

В данном случае Саханчук О.А., являясь собственником объектов недвижимости и владельцем земельного участка, предъявил требования о защите своих прав путем определения размера обязательств по договору аренды земельного участка, на котором эти объекты расположены, срок действия которого не истек, соответственно, срок исковой давности на его требования не распространяется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 195-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Саханчука О.А. удовлетворить.

Определить размер обязательств по договору аренды земельного участка от 26 октября 1998г. № с множественностью лиц на стороне арендатора, расположенного по адресу: <. . .> кадастровый №:

Пиняжиной Э.А. (СНИЛС №) – 245/792

Саханчук О.А. (паспорт № № выданный Отделением УФМС России по Свердловской области в городе <. . .>) – 546/792.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Полевской городской суд.

Резолютивная часть решения изготовлена в совещательной комнате с применением технических средств.

Председательствующий