Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2215/2023 ~ М-1581/2023 от 27.02.2023

УИД: 50RS0<номер>-22

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИФИО1

<дата> <адрес>

Раменский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Кочетковой Е.В.,

при помощнике судьи ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <номер> по иску ФИО3 к ООО «Технострой» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «Технострой» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между ООО «Технострой» и ФИО5, основным, признании права собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что <дата> между ООО «Технострой» и ФИО2 был заключен предварительный договор, согласно которому общество приняло на себя обязательство заключить с ФИО2 основной договор долевого участия в строительстве и в срок, предусмотренный договором передать в собственность истцу трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, проектной площадью 36,99 кв.м. <дата> права по указанному договору были уступлены ФИО3 До настоящего времени акт приема-передачи квартиры не подписан, право собственности на объект не оформлено, строительство не ведется, основной договор не заключен. Вместе с тем, оплаченная истцом квартира существует в натуре, как отдельное изолированное помещение, со своими характеристиками и определенным месторасположением. На основании вышеизложенного истица обратилась в суд с данным иском.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО6 поддержала исковые требования в полном объеме и просила удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Технострой» в судебном заседании отсутствовал, возражений по иску не представил.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание также не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, возражений по иску не представил.

Неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу. Такой вывод не противоречит положениям ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст. ст. 7, 8, 10 Всеобщей декларации прав человека и ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах. В условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку лиц, перечисленных в ст. 35 ГПК РФ, в судебное заседание, нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в силу ст. ст. 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело поставлено рассмотреть в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о рассмотрении дела, в порядке заочного производства.

Суд, проверив материалы настоящего дела, выслушав представителя истца, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что <дата> ФИО2 заключил с ООО «Технострой» предварительный договор купли-продажи <адрес> (далее – Предварительный договор) (л.д. 17-19).

Предметом Предварительного договора является обязательство продавца в будущем заключить с покупателем договор купли-продажи квартиры в течение 30 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру и в течение двух месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию передать квартиру покупателю.

Согласно п. 1.4 Предварительного договора цена квартиры составляет 1 757 025 руб.

ФИО2 выполнил свою обязанность по Предварительному договору в полном объеме, оплатив определенную цену договора в суме 1 757 025 руб., что подтверждается представленными в дело копиями платежных поручений (л.д. 15).

<дата> между ООО «Технострой», ФИО2 и ФИО3 было заключено соглашение об уступке прав, по которому все права и обязанности по Предварительному договору перешли истице (л.д. 13).

Истец передала ФИО2 денежные средства по Предварительному договору (л.д. 16), а он передал ей все документы на квартиру и ключи от квартиры.

Однако, условия Предварительного договора ответчиком не выполнены, в частности обязанность заключить с истцом договор долевого участия (Основной договор) на условиях, предусмотренных Предварительным договором.

Строительство указанного объекта недвижимости ведется на основании разрешения на строительство № RU<номер> от <дата>, выданного ООО «Технострой».

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним <номер> земельный участок с кадастровым номером 50:23:0110146:293 площадью 1952 кв.м. принадлежит Обществу с ограниченной ответственностью «Технострой», назначение объекта: земли населенных пунктов, под жилым домом, расположен по адресу: ФИО1, <адрес>.

По состоянию на настоящее время объект истцу не передан, акт приема-передачи не подписан, право собственности на объект не оформлено, строительство не ведется, основной договор не заключен.

Установленный Предварительным договором срок окончания строительства и передачи объекта истцу истек.

По смыслу Предварительного договора денежные средства по договору, привлечены для строительства жилого дома, а, следовательно, данные отношения регулируются Федеральным законом от <дата> № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее – Закон № 214-ФЗ).

Так, в соответствии с частью 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств, как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п.1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства жилого дома.

Согласно Пункта 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ <дата>) предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым, на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

- наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 названного Закона.

Так, указанным выше договором, заключенным между истцом (с учетом договора цессии) и ответчиком, хотя бы и поименованным предварительным договором, предусмотрены строительство ответчиком жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача жилого дома контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Согласно частям 1 и 2 статьи 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав, следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Согласно ч. ч. 1, 2, 3, 4, 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Частью 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 6 ст. 1 Федерального закона от <дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В связи с вышеуказанными нормами закона у истца может возникнуть право собственности на спорный объект недвижимости.

В силу ч.1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Сведений о том, что спорная квартира обременена правами иных лиц, кроме истца, в материалах дела не содержится, истец фактически проживает в спорной квартире и использует ее по назначению.

В судебном заседании суд обозрел ранее рассмотренное гражданское дело <номер>, предметом спора которого также являлись квартиры в вышеуказанном доме. По указанному делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза по дому <номер>. Согласно выводам экспертов по обследованию многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, составленным АНО «Экспертный центр «Ника» на момент возведения здания 19-ти этажного жилого дома по указанному адресу, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0110146:293, возведено без нарушения строительных, градостроительных и иных норм и правил, в связи с чем, не создает угрозу жизни и здоровью граждан при его эксплуатации; демонтаж 19-го этажа жилого дома по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0110146:293 без ущерба всему зданию 19-ти этажного жилого дома невозможен (т. 3 л.д. 2-65 гражданского дела <номер>).

Оснований не доверять, представленному заключению суд не находит, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладают необходимыми познаниями, экспертное заключение отвечает всем требованиям, предъявляемым к такого рода судебным заключениям.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи с вышеприведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным и признании права собственности на квартиру, поскольку в соответствии с вышеизложенными доводами данный предварительный договор по составу включенных в него условий фактически является договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации. Кроме того, после выплаты истцом денежных средств за квартиру в полном объеме он приобрел право владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением.

При удовлетворении иска о праве собственности на недвижимое имущество следует указать, что настоящее решение является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав истца на вышеуказанную <адрес>, в органах осуществляющих государственную регистрацию прав.

Руководствуясь ст. ст.194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ООО «Технострой» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным, признании права собственности на квартиру – удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, проектной площадью 36,99 кв.м., заключенный <дата> между ООО «Технострой» и ФИО5, основным договором.

Признать за ФИО3 (паспорт серии 11 19 <номер> выдан УМВД России по <адрес> <дата>, к.п. 290-013) право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав ФИО3 на вышеуказанную квартиру в органах осуществляющих государственную регистрацию прав.

Ответчик вправе подать в суд, вынесший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течении 7 дней со дня вручения ему копии решения.

Заочное решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд ответчиком в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья                                  Е.В. Кочеткова

Мотивированный текст заочного решения

изготовлен <дата>