Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1218/2024 (2-10585/2023;) ~ М-8053/2023 от 20.10.2023

Дело № 2-1218/2024 (2-19585/2023)

УИД: 50RS0028-01-2023-010668-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 апреля 2024 года                       г. Мытищи Московской области

Мытищинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Просвиркиной Ж.С., при секретаре судебного заседания Костиковой В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Верхоланцевой Татьяны Викторовны, Верхоланцева Максима Евгеньевича к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО1 обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи», в котором с учетом уточнений просят взыскать с ответчика в свою пользу в равных долях неустойку за просрочку удовлетворения требования потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 504 253,50 рублей с продолжением начисления по дату фактического исполнения решения суда в части взыскания денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства из расчета 1% за каждый день просрочки в размере 3 970,50 рублей, неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 85 769,60 рублей, признать недействительным п. 3.5. договора участия в долевом строительстве № МП-2/2/1134-74 от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях стоимость разницы площади переданного объекта долевого участия в размере 79 968,32 рублей, расходы на оплату услуг экспертного учреждения в размере 60 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, расходы на составление доверенности в размере 4 500 рублей, почтовые расходы в размере 565,64 рублей.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с условиями которого ответчик принял на себя обязательство построить объект недвижимости – жилой многоквартирный дом №, расположенный по строительному адресу: <адрес> по адресу: <адрес>». Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – ДД.ММ.ГГГГ. Акт приема-передачи был подписан ДД.ММ.ГГГГ, истцам была передана квартира по адресу: <адрес>. Квартира передана с отделкой. ДД.ММ.ГГГГ в момент осмотра квартиры были обнаружены недостатки качества отделки квартиры, которые были зафиксированы специалистом, допущенным к осмотру квартиры. Согласно досудебному заключению качество квартиры не соответствует стандартам ГОСТов, стоимость устранения недостатков и дефектов составляет 600 010 рублей. Истцами в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о возмещении стоимости необходимых расходов на устранение выявленных в квартире недостатков в размере 600 010 рублей. В течение 10 дней требование ответчиком исполнено не было. Кроме того, в соответствии с актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ объект долевого участия передан истцам общей площадью с учетом балконов и/или лоджий 33,60 м?. В соответствии с приложением 1 к договору площадь квартиры должна была составлять 34,18 м?. Таким образом, объект долевого участия, переданный истцам, не соответствует условиям договора по общей площади, разница между оплаченной и полученной площадью квартиры составляет 0,58 м?. Пункт 3.5. договора нарушает императивные нормы законодательства о защите прав потребителей. Включение данного пункта в текст договора было навязано застройщиком. Указанные в п. 3.5. договора условия фактически освобождают застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по созданию документации и предмета договора, следовательно, в силу п. 4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, п. 1 ст. 16.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» являются ничтожными. В связи с чем, размер подлежащих возврату денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры, составляет 79 968,32 рублей.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения данного дела были извещены надлежащим образом.

В соответствии с требованиями статьи 167 ГПК Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, дав оценку представленным доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ судопроизводство в РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве).

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

                                                                Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет (ч. 5).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока (ч. 6).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (ч. 7).

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» и ФИО1, ФИО2 был заключен договор № участия в долевом строительстве.

Согласно п. 2.1 договора, застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения из ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Согласно п. 2.2. договора объект долевого строительства передается участнику долевого строительства с выполнением работ по отделке, указанных в Приложении № к договору.

Согласно п. 1.1. договора и Приложению № к договору объект долевого строительства – это жилое помещение (квартира), подлежащее передаче участнику долевого строительства после разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. Квартира (жилое помещение) - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и имеющее следующие основные характеристики: жилой дом № секция 9, этаж 9, проектный №, общая площадь 34,18 м?., жилая площадь 21,03 м?., состоит из 2 комнат, и которое по завершении строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию подлежит оформлению в установленном порядке и передаче в собственность участнику долевого строительства.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства определен в п.2.5. договора - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.6. договора право собственности на объект долевого строительства после его передачи участнику долевого строительства оформляется в общую совместную собственность.

Согласно п. 3.1. договора цена договора составляет 4 712 615,35 рублей.

В соответствии с пунктом 5.2. договора гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет 5 лет с даты разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, составляет 3 года со дня подписания первого передаточного акта.

Истцы свои обязательства по оплате обусловленной договором цены исполнили, что ответчиком не оспаривалось.

ДД.ММ.ГГГГ между и ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» и ФИО1, ФИО2 составлен и подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства. Объекту долевого строительства присвоен адрес: <адрес>, и истцам передана квартира № №, состоящая из 2 комнат, общей площадью 33,60 м?.

    Также был составлен лист осмотра объекта долевого строительства (акт о несоответствии), из которого усматривается, что квартира передана истцам с многочисленными недостатками, стороны пришли к соглашению, что указанный перечень недостатков является окончательным, а перечисленные недостатки будут устранены застройщиком в течение 45 календарных дней с даты подписания сторонами указанного листа.

    Срок на добровольное устранение недостатков истек. В обоснование иска истцы ссылаются на то, что недостатки в квартире ответчиком не устранены до настоящего времени.

Истцы обратились в экспертную организацию ООО «Независимый центр экспертизы и права». Из экспертного заключения № следует, что жилое помещение по адресу: <адрес>, имеет недостатки качества отделочных и строительно-монтажных работ. Стоимость затрат на устранение дефектов в указанной квартире по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет с учетом НДС 600 010 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истцами в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение выявленных недостатков, выплате неустойки за нарушение срока передачи, оплаты расходов на оплату услуг экспертного учреждения. Указанная претензия оставлена ответчиком без ответа.

В период рассмотрения дела представитель ответчика не согласился с заявленными исковыми требованиями, выразил недоверие к представленному истцами заключению эксперта №, в связи с чем заявил ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

ДД.ММ.ГГГГ определением Мытищинского городского суда Московской области по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО «Центр земельных и строительно-технических экспертиз».

Из представленного в материалы дела заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в квартире № №, расположенной по адресу: <адрес>, имеются недостатки, которые возникли вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), применяемых на обязательной основе. Среднерыночная стоимость работ по устранению выявленных недостатков с учетом износа составляет 397 050 рублей. Для устранения выявленных недостатков необходимо произвести отделочные работы с заменой материалов и конструкций. Материалов и конструкций, подлежащих замене, но пригодных для дальнейшего использования не выявлено, так как заменяемые конструкции и материалы не пригодны для дальнейшего использования, данные материалы и конструкции не соответствуют нормативным требованиям, имеют дефекты и в полном объеме не выполняют свои функции, а также для устранения выявленных дефектов необходимо произвести демонтаж материалов и конструкций, вследствие чего данные материалы и конструкции будут подвержены большей деформации. Вследствие чего остаточная рыночная стоимость строительных материалов и конструкций, подлежащих замене, не определялась.

Суд доверяет заключению экспертов, поскольку заключение полностью соответствует материалам дела, научно обосновано, аргументировано, при проведении экспертизы эксперты были предупреждены за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, им были разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ, экспертиза назначена в соответствии с требованиями ст. 79 - 80 ГПК РФ.

Суд находит заключение объективным, а выводы обоснованными и достоверными, оснований сомневаться в компетентности экспертов у суда не имеется, поскольку заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком по результатам проведенной экспертизы произведена оплата на счет истца ФИО1 в размере 397 050 рублей в счет возмещения стоимости устранения недостатков, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем, данное требование истцами не поддерживается.

Кроме того, суд учитывает, что Законом об участии в долевом строительстве не предусмотрено возникновение у дольщика встречного обязательства по возврату застройщику некачественных элементов жилого помещения при их замене, их сохранение у дольщика соответствует требованиям закона, в связи с чем, оснований для возврата строительных материалов и конструкций, подлежащих замене, не имеется.

Разрешая требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательств по уплате расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с продолжением начисления неустойки по день фактического исполнения обязательства из расчета 1% за каждый день просрочки в размере 3 970,50 рублей, суд исходит из следующего.

    Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее по тексту – Закон о защите прав потребителей) потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцов, вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

Согласно ст. 22 Закона о защите прав потребителей требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Согласно ч. 6 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

                                                                В силу положений ч. 8 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

                                                                На основании ч. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей, за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Такая неустойка может быть снижена судом только по обоснованному заявлению ответчика и в исключительных случаях с учетом конкретных обстоятельств допущенного нарушения, в связи с чем, размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам ст. 333 ГК РФ.

В соответствии с п. 4 ч. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей сумма взысканной потребителем неустойки не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

По расчету истцов размер неустойки с 14 ноября 2023 года по 21 марта 2024 года (127 дней) составляет 504 253,50 рублей.

Представителем ответчика представлен контррасчет, согласно которому размер неустойки за период с 28 декабря 2023 года по 21 марта 2024 года составляет 337 492,50 рублей. Также просит применить ст. 333 ГК РФ и уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки в виду явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства.

                                                                Суд не соглашается с представленными сторонами расчетом и контррасчетом периода начисления неустойки и ее размера в связи с нижеследующим.

                                                                Претензия с требованием о выплате суммы, необходимой для устранения выявленных недостатков, направлена истцами в адрес ответчика 19 октября 2023 года и была получена ответчиком 8 ноября 2023 года, однако, осталась без удовлетворения.

                                                                10-дневный срок для добровольного возмещения расходов на исправление недостатков, предусмотренный ст. 22 Закона о защите прав потребителей истек 18 ноября 2023 года, следовательно, первым днём просрочки является 19 ноября 2023 года.

                                                                Размер неустойки за период с 19 ноября 2023 года по 21 марта 2024 года, исходя из общего размера требования, составляет 492 342 рублей (397 050 х 1% х 124 дн.).

При этом суд определяет размер данной неустойки на уровне 397 050 рублей, поскольку максимальная сумма неустойки не может превышать сумму расходов на устранение недостатков.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 года № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования ст. 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции Российской Федерации.

Учитывая представленные доказательства, обстоятельства дела, установив факт нарушения ответчиком срока удовлетворения требований истцов как потребителей, посчитав размер неустойки несоразмерным последствиям нарушения обязательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истцов и взыскании с ответчика неустойки в пользу истцов в равных долях в размере 200 000 рублей. В части требований, превышающих взыскиваемую сумму неустойки, надлежит отказать.

    Поскольку обязательство о выплате стоимости расходов на устранение строительных недостатков в размере 397 050 рублей исполнено ответчиком добровольно до принятия решения судом, требование о взыскании с ответчика неустойки по дату фактического исполнения решения суда в части взыскания денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства из расчета 1% за каждый день просрочки в размере 3 970,50 рублей, удовлетворению не подлежит.

Разрешая требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, суд приходит к следующим выводам.

Частью 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Поскольку в предусмотренный договором участия в долевом строительстве срок обязательства ответчиком перед истцами не были исполнены, соглашение о переносе сроков сдачи объекта долевого строительства между сторонами достигнуто не было, суд пришел к выводу, что требование истцов о взыскании неустойки за период с 29 августа 2023 года по 18 сентября 2023 года в целом является обоснованным и подлежит удовлетворению.

При этом суд учитывает, что согласно ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.

                                                                В п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» определено, что в период с 1 июля 2023 года до 31 декабря 2024 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года.

Как установлено выше, ответчик обязался передать квартиру истцам не позднее 28 августа 2023 года. Следовательно, днем исполнения ответчиком своих обязательств перед истцами, предусмотренных договором, будет являться 28 августа 2023 года.

По состоянию на 28 августа 2023 года ключевая ставка ЦБ РФ составляла 12,00% годовых. На 01 июля 2023 года ключевая ставка ЦБ РФ составляла 7,50 %.

С учетом положений, установленный п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 года № 326, в связи с тем, что ключевая ставка ЦБ РФ, действовавшая на день исполнения обязательства (28 августа 2023 года), превышала ключевую ставку ЦБ РФ, действовавшую по состоянию на 1 июля 2023 года, суд для расчета неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, применяет ключевую ставку ЦБ РФ в размере 7,50 %.

При этом суд отклоняет довод истцов о том, что в основу расчета неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, должна быть положена ставка рефинансирования 13 %, как необоснованный и не соответствующий нормам закона.

Размер неустойки рассчитан следующим образом: 4 712 615,35 (цена договора) * 21 дн. (дни просрочки) * 2 (двухкратный размер для физического лица) * 1/300 (отношение к размеру ключевой ставки) * 7,50 % (размер ключевой ставки) и составляет 49 482,46 рублей.

При этом, суд не усматривает оснований для снижения размера неустойки.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для освобождения ответчика от гражданско-правовой ответственности, в том числе о наличии обстоятельств непреодолимой силы, ответчиком суду не представлены.

Сумма неустойки подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов в равных долях. В части требований, превышающих взыскиваемую сумму неустойки, надлежит отказать.

Разрешая требования истцов о признании недействительным п. 3.5. договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании стоимости разницы площади переданного объекта долевого участия в размере 79 968,32 рублей, суд приходит к следующему.

Согласно п. 3.5. договора участия в долевом строительстве, если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана (технического паспорта/экспликации) фактическая общая площадь жилого помещения – объекта долевого строительства окажется меньше общей площади жилого помещения, указанной в столбце 7 Приложения № 1 к договору более чем на 1 м?, цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости одного м? объекта долевого строительства, указанной в Приложении №1 к договору на разницу между общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в приложении № 1 к договору и фактической общей площадью жилого помещения - объекта долевого строительства, указанной в техническом плане (техническом паспорте/экспликации).

Как установлено выше и следует из Приложения № 1 к договору долевого участия и акта приема-передачи от 18 сентября 2023 года, площадь переданной истцам квартиры меньше предусмотренной договором на 0,58 м?.

Согласно ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

При этом, по смыслу ст.ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Суд не находит оснований для удовлетворения требования о взыскании стоимость разницы площади переданного объекта долевого участия в размере 79 968,32 рублей, поскольку по смыслу п. 3.5. договора разница в площади квартиры менее 1 м? является погрешностью в измерениях и не нарушает права потребителя. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что передача застройщиком квартиры меньшей площади предусмотрена условиями договора и не является недостатком объекта долевого строительства.

Поскольку условия договора об изменении цены, случаи и условия ее изменения согласованы сторонами при его заключении, что соответствует требованиям ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, оснований для признания оспариваемого условия указанного договора по основаниям, приведенным в ст. 168 ГК РФ, ч. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, не усматривается.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

В силу ст. 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

В соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку судом в ходе рассмотрения спора установлено нарушение ответчиком прав истцов как потребителей, в силу положений ст. 15 Закона о защите прав потребителей с ответчика в их пользу подлежит взысканию компенсация морального вреда.

Исходя из принципа разумности и справедливости, учитывая характер причиненных истцам, как потребителям, нравственных и физических страданий, степень вины ответчика, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей. В удовлетворении требований истцов в части взыскания компенсации морального вреда в большем размере надлежит отказать.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Учитывая изложенное, поскольку требования истцов были предъявлены до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 года № 326, имеются основания для удовлетворения заявленных исковых требований в части взыскания с ответчика штрафа за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя. Суд приходит к выводу о возможности взыскания с ответчика в пользу истцов в равных долях штрафа в размере 134 741, 23 рублей. Оснований для применения к штрафу положений ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

Для установления обстоятельств иска и оснований требования истцы обратились в ООО «Независимый центр экспертизы и права» для составления заключения об установлении качества строительно-технических работ, стоимость которого составила 60 000 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела документами.

Подготовленное заключение подтверждает доводы истцов о наличии в квартире строительных недостатков, обосновывает право истцов на обращение в суд в защиту нарушенного права, расходы истцами понесены в заявленной сумме, учитывая приведенные выше положения ст. 98 ГПК РФ, суд удовлетворяет требования истцов о взыскании с ответчика судебных издержек в размере 60 000 рублей за оплату проведенного исследования.

Учитывая указанные выше положения, суд также взыскивает с ответчика в пользу истцов в равных долях почтовые расходы в размере 565,64 рублей.

Согласно правовой позиции постановления Пленума Верховного Суда РФ № от 21.01.2016 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Поскольку доверенность выдана на представление интересов истцов для защиты их прав, возникших из договора участия в долевом строительстве, суд полагает необходимым удовлетворить требования истцов о взыскании с ответчика расходов на составление нотариальной доверенности в размере 4 500 рублей в равных долях.

Согласно п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Таким образом, ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» должна быть предоставлена отсрочка исполнения решения суда в части взысканных в пользу истцов сумм неустоек и штрафа до 31.12.2024 включительно.

В силу ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку истцы от уплаты государственный пошлины освобождены в силу закона, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 5 994,82 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2, ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» о защите прав потребителей - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» (ИНН №, ОГРН №) в пользу ФИО2 (паспорт №), ФИО1 (паспорт №) в равных долях неустойку с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 200 000 рублей, неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в размере 49 482,46 рублей, моральный вред в размере 20 000 рублей, штраф в размере 134 741, 23 рублей, расходы на оплату услуг экспертного учреждения в размере 60 000 рублей, почтовые расходы в размере 565,64 рублей, расходы на составление нотариальной доверенности в размере 4 500 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2, ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» о защите прав потребителей – отказать.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» (ИНН №, ОГРН №) на основании постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» отсрочку исполнения решения суда в части взысканных в пользу истцов сумм неустоек и штрафа до 31.12.2024 включительно.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» (ИНН №, ОГРН №) в доход бюджета городского округа Мытищи государственную пошлину в размере 5 994,82 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Мытищинский городской суд Московской области в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья п/п                                                 Просвиркина Ж. С.

КОПИЯ ВЕРНА

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 13 мая 2024 года