Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-582/2022 ~ М-5/2022 от 10.01.2022

Дело №2-582/22

УИД 74RS0017-01-2022-000062-71

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19.05.2022 года                            г. Златоуст

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего      Фроловой Г.А.,

при секретаре          Решетниковой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петраковой Натальи Михайловны, Галимовой Галины Саяфовны, Скудра Веры Васильевны к Товариществу собственников жилья «ЖК Гагаринский» об обязании заключить договор на техническое обслуживание, содержание общего имущества и коммунальные услуги на общедомовые нужды с учетом протокола разногласий,

у с т а н о в и л:

Петракова Н.М. обратилась в суд с иском к Товариществу собственников недвижимости «ЖК Гагаринский» (далее ТСЖ «Гагаринский») с учетом уточнения предмета и основания исковых требований об обязании заключить договор на техническое обслуживание, содержание общего имущества и коммунальные услуги на общедомовые нужды с учетом протокола разногласий от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого:

- название договора изложить в следующей редакции: «Договор по техническому обслуживанию, содержанию общего имущества и коммунальным услугам на общедомовые нужды с собственником жилого помещения, не являющимся членом ТСН «ЖК Гагаринский»;

- пункт 3.2.6 договора о предоставлении в ТСН показаний индивидуальных приборов учета исключить;

- пункт 4.1. договора изложить в следующей редакции: «стоимость услуг по настоящему договору определяется как сумма за содержание и текущий ремонт общего имущества и оплаты коммунальных услуг на общедомовые нужды по установленным нормативам;

- пункт 4.2. договора о плате за управление МКД исключить;

- пункты 4.5. и 4.5.1. договора о целевом взносе в резервный фонд исключить;

- пункт 4.8.5. договора изложить в следующей редакции: «размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества»;

- пункт 8.2. договора изложить в следующей редакции: «началом срока исполнения считать дату подписания договора».(том №1, л.д.4-6, 57-59, 136-137, 164-165, том №2, л.д.27-28)

В обоснование своих исковых требований истец ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ общим собранием собственников помещений в МКД <адрес> было принято решение о создании ТСН «ЖК Гагаринский». Истец голосовала против этого решения. После регистрации ТСН его председатель Ларин А.Р. объявил о переходе дома под управление ТСН с ДД.ММ.ГГГГ. Истцы не подавали заявление о вступлении в ТСН и не являются его членами. Обязанность по заключению договора на предоставление услуг и выполнение работ по содержанию жилья законом возложена на ТСН, а не на собственников жилья. ТСН и его председатель относятся к лицам, обязанным заключить публичный договор, т.к. по характеру своей деятельности обязаны выполнять работы и оказывать услуги в отношении каждого, кто к ним обратится. Оплату за содержание и текущий ремонт общего имущества истцы не осуществляют из-за отсутствия договора на техническое обслуживание общего имущества в МКД. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к председателю ТСН с заявлением о заключении договора на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД. С таким же заявлением обратилось еще трое собственников, отказавшихся вступать в СНТ. Проект договора был направлен истцу ДД.ММ.ГГГГ, от истца потребовали подписать его в трехдневный срок. При рассмотрении проекта договора в нем был выявлен ряд нарушений законодательства и прав истца, как собственника жилого помещения. Истцом был подан в ТСН протокол разногласий на проект договора. Председатель ТСН отказался от подписания договора с учетом протокола разногласий, ссылаясь на то, что проект договора имеет типовую форму, размещенную на сайте ГИЗ ЖКХ. Название договора должно содержать указание на то, что коммунальные услуги оказываются только на содержание общедомового имущества, а также указание на главную отличительную особенность договора, а именно, что он заключается с собственником, не являющимся членом ТСН. Указание в договоре на обязанность собственников ежемесячно передавать показания приборов учета для определения объема коммунальных услуг по местам общего пользования, является незаконным. При этом в ответе на протокол разногласий ТСН было указано, что голосование собственников помещений на общем собрании по этому вопросу не проводилось. Общим собранием собственников помещений было принято решение об оплате коммунальных услуг на общедомовые нужды по установленным нормативам. Следовательно, не может идти речи о точном определении объемов потребленных коммунальных услуг. Пункты 4.1., 4.2., 4.8.5. договора должны быть исключены так как сборы за управление МКД включены в содержание и текущий ремонт и не могут быть выделены отдельно. Должны быть исключены пункты 4.5, 4.5.1. договора, в которых речь идет о целевых сборах и плате в резервный фонд. Положение о резервном фонде отсутствует и на общем собрании собственников не принималось. П.8.2. договора должен быть изложен в следующей редакции: «началом срока исполнения договора считать дату подписания договора». ТСН предлагает указать срок исполнения договора с ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на то, что ТСН начал исполнение своих обязательств с этой даты. Согласно действующего законодательства, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. ТСН изначально не собиралось заключать договор с собственниками помещений, не членами ТСН. В дальнейшем председатель ТСН уклонился от согласования и заключения договора, считая плату за капитальный ремонт согласием с условиями предложенного им договора, хотя плата за капремонт производится на отдельный счет и осуществлялась до предоставления проекта договора.

Галимова Г.С., Скудра В.В. вступили в дело в качестве соистцов.

В судебном заседании истцы Петракова Н.М., Галимова Г.С., Скудра В.В. настаивали на удовлетворении своих исковых требований.

Представитель ТСН «ЖК Гагаринский» - председатель ТСН «ЖК Гагаринский» Ларин А.Р. исковые требования истцов признал частично, согласен с тем, что плата за управление МКД включена в состав оплаты за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, готов в этой части внести изменения в договор на техническое обслуживание. В остальной части исковые требования истцов не признал, ссылаясь на то, что собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственников помещений с управляющей домом организацией. Решение о передаче собственниками помещений показаний приборов учета в ТСН было принято на общем собрании собственников помещений в МКД. Условия договора о целевом взносе в резервный фонд права истцов не нарушает, поскольку не возлагает на истцов обязанность по оплате взносов, связанных с членством в ТСН.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, полагает, что исковые требования Петраковой Н.М., Галимовой Г.С., Скудра В.В. подлежат удовлетворению частично.

Как следует из части 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

П.1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п.п. 38, 40, 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

При наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).

При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Согласно п.1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

В соответствии с п. 2 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, товарищество собственников жилья обязано осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса;

В силу п.п.1, 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья является одним из способов управления многоквартирным домом.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

П.6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

В соответствии с приведенными положениями п. 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также положениями ст.ст. 155,156,161 Жилищного кодекса Российской Федерации, для Товарищества собственников жилья заключение договоров на текущее обслуживание и содержание общего имущества в МКД с собственниками помещений в МКД, не являющимися членами ТСЖ является обязательным.

Обязанность ТСН по заключению договора на содержание общего имущества в МКД предусмотрена также п. 16 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", согласно которого надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом): путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации; путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> был избран способ управления указанным многоквартирного домом – Товарищество собственников недвижимости, создано Товарищество собственников недвижимости «ЖК Гагаринский» ОГРН №, утвержден его Устав, ДД.ММ.ГГГГ ТСН включен в реестр юридических лиц. (протокол внеочередного общего собрания, том №1, л.д.101- 104, выписка из ЕГРЮЛ, том №2, л.д.14-18).

На основании пояснений сторон, выписок из ЕГРН (том №2, л.д.19-24) в судебном заседании установлено, что истцы Петракова Н.М., Галимова Г.С., Скудра В.В. являются собственниками помещений, соответственно № в доме <адрес>, но членами ТСН «ЖК Гагаринский» они не являются.

Согласно п. 5.8. Устава ТСН «ЖК Гагаринский», собственники недвижимости, не являющиеся членами Товарищества, вносят плату за содержание и управление общим имуществом, за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с Товариществом. Типовая форма договора утверждается Правлением Товарищества.(том №1, л.д.87-99).

Из пояснений сторон в судебном заседании следует, что типовая форма договора на текущее содержание и ремонт жилых помещений Правлением Товарищества не утверждалась.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истцы Петракова Н.М., Галимова Г.С., Скудра В.В. обратились к председателю ТСН «ЖК Гагаринский» Ларину А.Р. с заявлением о предоставлении им на согласование договора о содержании и ремонте общего имущества в МКД. (том №1, л.д.10, 43,49)

В ответ на указанное обращение истцам был направлен для подписания договор по техническому обслуживанию, содержанию общего имущества в МКД и коммунальным услугам в 2-х экземплярах. (том №1,л.д.12-19).

ДД.ММ.ГГГГ истцами были поданы в Товарищество протоколы разногласий (том №1, л.д.20, 50, том №2, л.д.13) к договору по техническому обслуживанию, содержанию общего имущества в МКД и коммунальным услугам одного и того же содержания, согласно которых истцы заявили следующие разногласия:

1. название договора изложить в следующей редакции: «Договор по техническому обслуживанию, содержанию общего имущества и коммунальным услугам на общедомовые нужды с собственником жилого помещения, не являющимся членом ТСН «ЖК Гагаринский»;

2. пункт 3.2.6 договора о предоставлении в ТСН показаний индивидуальных приборов учета исключить, как не соответствующий Постановлению Правительства от 13.06.2019 года № 897;

3. пункт 4.1. и 4.2. исключить, так как указанные сборы включены в раздел: содержание и текущий ремонт;

4. пункты 4.5. и 4.5.1. договора о целевом взносе в резервный фонд исключить. Оплата взносов в специальные фонды – обязанность членов ТСН, она не распространяется на собственников, не вступивших в ТСН (ч.2 ст. 145 ЖК РФ, ч. 3 ст. 151 ЖК РФ);

5. пункт 4.8.5. договора исключить по причинам, указанным в п. 3;

6. пункт 8.2. договора изложить в следующей редакции: «началом срока исполнения считать дату подписания договора».

Истцы просили рассмотреть протокол разногласий в 10-дневный срок.

В своем ответе от ДД.ММ.ГГГГ председатель ТСН «ЖК Гагаринский» Ларин А.Р. отказал истцам в согласовании протокола разногласий со ссылками на нормы жилищного законодательства. (том №1, л.д.21-23).

Из пояснений сторон в судебном заседании следует, что до настоящего времени разногласия по договору не урегулированы, договор по техническому обслуживанию, содержанию общего имущества и предоставление коммунальных услуг для содержания общего имущества в МКД между сторонами не заключен.

В ходе рассмотрения настоящего дела истцы уточнили свои исковые требования и просили возложить на ответчика обязанность заключить договор с учетом следующих разногласий(том №2, л.д.27-29):

- название договора изложить в следующей редакции: «Договор по техническому обслуживанию, содержанию общего имущества и коммунальным услугам на общедомовые нужды с собственником жилого помещения, не являющимся членом ТСН «ЖК Гагаринский»;

- пункт 3.2.6 договора о предоставлении в ТСН показаний индивидуальных приборов учета исключить;

- пункт 4.1. договора изложить в следующей редакции: «стоимость услуг по настоящему договору определяется как сумма за содержание и текущий ремонт общего имущества и оплаты коммунальных услуг на общедомовые нужды по установленным нормативам»;

- пункт 4.2. договора о плате за управление МКД исключить;

- пункты 4.5. и 4.5.1. договора о целевом взносе в резервный фонд исключить;

- пункт 4.8.5. договора изложить в следующей редакции: «размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества»;

- пункт 8.2. договора изложить в следующей редакции: «началом срока исполнения считать дату подписания договора».

По мнению суда, часть условий протокола разногласий, поданного истцами, соответствует требованиям действующего законодательства.

Так, суд полагает, что требование истцов изложить название договора в редакции: «Договор по техническому обслуживанию, содержанию общего имущества и коммунальным услугам на общедомовые нужды с собственником жилого помещения, не являющимся членом ТСН «ЖК Гагаринский» соответствует положениям действующего жилищного законодательства и фактическим обстоятельствам дела, поскольку речь идет о заключении договора по содержанию и обслуживанию, именно, общего имущества в МКД с собственниками помещений, которые не являются членами ТСЖ.

Заявляя требование об исключении из договора пункта 3.2.6, который предусматривает обязанность собственников помещений предоставлять в ТСН показаний индивидуальных приборов учета потребленного объема коммуна (холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения) до 25 числа расчетного месяца, истцы ссылаются на то, что общим собранием собственников помещений было принято решение об оплате коммунальных услуг на общедомовые нужды по установленным нормативам, поэтому необходимости в передаче показаний приборов нет.

Также истцы утверждают, что указанное условие договора противоречит положениям Постановления Правительства РФ от 13.07.2019 года № 897.

Действительно, ни Жилищным кодексом Российской Федерации, ни Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") (в редакции Постановления Правительства от 13.07.2019 года № 897) не предусмотрена обязанность потребителей коммунальных услуг передавать управляющей компании (товариществу собственников недвижимости) показания приборов учета.

Отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

В пункте 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разъяснено, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 Гражданского кодекса РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В данном случае, договором на истцов возлагается дополнительная, не предусмотренная законом обязанность по передаче в ТСН показаний приборов учета.

Доводы представителя ответчика о том, что решение о возложении на собственников помещений в многоквартирном доме обязанности ежемесячно передавать в ТСН показания индивидуальных приборов учета было принято внеочередным общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме ДД.ММ.ГГГГ (вопрос №12 повестки)(протокол общего собрания, том №1, л.д.105-117) не могут служить основанием для возложения на истцов указанной обязанности и включения в договор условия об исполнении этой обязанности собственниками помещений, поскольку к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД согласно ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, этот вопрос не отнесен.

Первое предложение п. 4.1 договора в предложенном ТСН проекте договора изложено в следующей редакции: «Стоимость услуг по настоящему договору определяется как сумма платы за управление многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, за капитальный ремонт и оплаты коммунальных услуг за места общего пользования.

Истцы просят изложить эту часть пункта 4.1 в следующей редакции: «стоимость услуг по настоящему договору определяется как сумма за содержание и текущий ремонт общего имущества и оплаты коммунальных услуг на общедомовые нужды по установленным нормативам», ссылаясь на то, что для их МКД оплата за управление многоквартирным домом включена в размер оплаты за содержание и текущий ремонт общего имущества, взносы за капитальный ремонт имеют специальное назначение и не должны оплачиваться ТСН.

Указанные доводы суд признает обоснованными.

В силу п.п.2,3 Постановления Правительства № 416, под деятельностью по управлению многоквартирным домом (далее - управление многоквартирным домом) понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме.

Управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 (далее - минимальный перечень).

В соответствии с п. 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, для собственников помещений в МКД, плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт;3) плату за коммунальные услуги.

Представитель ответчика требования в части исключения из стоимости услуг по договору отдельно оплаты за управление многоквартирным домом в судебном заседании признал, подтвердил, что в ТСН оплата за управление многоквартирным домом включена в состав оплаты за содержание и текущий ремонт общего имущества и нет необходимости включать ее в состав услуг дополнительно.

Суд полагает, что в части исключения взносов за капитальный ремонт из оплаты услуг по договору на техническое обслуживание общего имущества в МКД, требования истцов являются обоснованными.

П. 3 ст. 170 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее - формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).

Согласно ст. 174 Жилищного кодекса Российской Федерации, средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.

Ст. 175 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что специальный счет открывается в банке в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и особенностями, установленными настоящим Кодексом. Денежные средства, внесенные на специальный счет, используются на цели, указанные в статье 174 настоящего Кодекса.

Владельцем специального счета может быть товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.

Как следует из пояснений сторон, решения общего собрания собственников помещений в МКД от ДД.ММ.ГГГГ, в МКД определен порядок формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома: путем внесения денежных средств на специальный счет, открытый управляющей организацией. (том №1, л.д.189), решением общего собрания собственников помещений в МКД от 25.03.2021владелец счета был заменен на ТСН «ЖК Гагаринский» (вопрос № 16)(том №1, л.д.105-117)

С учетом приведенных выше положений жилищного законодательства, сумма взносов за капитальный ремонт принадлежит собственникам помещений в МКД, аккумулируется на специальном счете. Услуги по договору технического обслуживания общего имущества в МКД не могут оплачиваться за счет средств на капитальный ремонт, поскольку эти средства имеют иное целевое назначение.

Выплаты за счет находящихся на спец счете денежных средств могут быть осуществлены организациям, с которыми будут заключены договоры на осуществление капитального ремонта МКД.

В то же время, суд полагает, что нецелесообразно указание в рассматриваемом пункте договора, что оплата за коммунальные услуги на общедомовые нужды должна осуществляться, именно, по установленным нормативам, так как собственники вправе принимать решение о порядке осуществления оплаты за коммунальные услуги на общедомовые нужды и изменять установленный ранее порядок.

Требование истцов об исключении из проекта договора п.4.2. о том, что плата за управление многоквартирным домом устанавливается общим собранием собственников, со ссылкой на то, что решением общего собрания собственников помещений в МКД размер оплаты за управление МКД не установлен, суд полагает незаконными.

Согласно ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, плата за жилое помещение в том числе включает в себя плату за услуги по управлению многоквартирным домом.

В силу п.п.1, 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья является одним из способов управления многоквартирным домом.

Следовательно положение договора о том, что плата за управление многоквартирным домом устанавливается общим собранием собственников, соответствует закону.

Из пояснений сторон в судебном заседании следует, что плата за услуги по управлению МКД включена в их МКД в состав оплаты за содержание и текущий ремонт жилья.

Установление оплаты за управление многоквартирным домом общим собранием собственников помещений в МКД не нарушает права истцов.

П. 4.8.5. проекта договора предусмотрено, что в выставляемом ТСН платежном документе указываются в числе прочих реквизитов размер платы за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Истцы предлагают исключить из пункта словосочетание «плату за управление многоквартирным домом», ссылаясь на то, что плата за управление МКД включена в состав платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД.

Представитель ответчика в этой части требования признал, пояснив, что в МКД плата за управление МКД включена в состав платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, поэтому в платежном документе отдельно не указывается.

Следовательно, требования в указанной части также подлежат удовлетворению.

Также истцами оспариваются законность пунктов 4.5. и 4.5.1. проекта договора, которыми предусмотрено, что в случае принятия решения общим собранием Собственников ТСН производит сбор целевого взноса в резервный фонд, иные целевые взносы (п. 4.5. проекта договора), Положение о резервном фонде принимается общим собранием собственников (п.4.5.1 проекта договора)

П. 5 ст. 145 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов.

В силу п. 3 ст. 151 Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

Из приведенных норм права следует, что жилищным законодательством предусмотрена возможность создания в ТСН резервного фонда, иных специальных фондов.

Следовательно, п.4.5.1 проекта договора, предусматривающий, что Положение о резервном фонде принимается общим собранием собственников помещений в МКД, не противоречит действующему законодательству и не нарушает права истцов, так как согласно условий договора этот вопрос решается не только членами ТСН, а всеми собственниками помещений в МКД, истцы также вправе участвовать в решении этого вопроса.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В силу ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Содержание общего имущества включает в себя содержание и уход за элементами благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Следовательно, собственники помещений в МКД, независимо от того являются ли они членами ТСН, в случае принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения о создании резервного фонда и иных целевых фондов, именно, в целях содержания, проведения текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, обязаны оплачивать взносы в резервный и иные целевые фонды на указанные цели.

С учетом изложенного, суд полагает, что п. 4.5. договора должен быть изложен в следующей редакции: «в случае принятия решения общим собранием собственников помещений в МКД ТСН производит сбор целевого взноса в резервный фонд и иные целевые взносы на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме».

Суд полагает, что пункт 8.2. договора должен быть изложен в редакции, предложенной СНТ, а именно: «началом срока исполнения ТСН своих обязательств по настоящему договору, а также датой, с которой начинается начисление собственнику платежей является ДД.ММ.ГГГГ года», с учетом следующего.

В соответствии с п. 7 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации товарищества собственников жилья органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, товариществом собственников жилья представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

С учетом изложенного ТСН начинает осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом после принятия решения о государственной регистрации товарищества собственников жилья органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц.

Из материалов дела следует, что государственная регистрация ТСН «ЖК Гагаринский» в Едином государственном реестре юридических лиц произведена ДД.ММ.ГГГГ (том №2, л.д.14-18). Следовательно, с этого момента у товарищества возникли обязательства по договору на техническое обслуживание и содержание общего имущества в МКД.

Суд полагает, что указание в договоре о том, что началом срока исполнения ТСН своих обязательств по настоящему договору является ДД.ММ.ГГГГ не нарушает права истцов.

Тот факт, что ТСН с этого момента начало осуществлять свои обязательства по договору подтверждается заключением ТСН с ДД.ММ.ГГГГ договоров на содержание общего имущества в МКД и предоставлении коммунальных услуг в целях содержания общего имущества, в том числе: ДД.ММ.ГГГГ заключен договор на энергоснабжение в целях содержания общего имущества в доме (том № 1, л.д.190-217), ДД.ММ.ГГГГ - на выполнение работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту лифтов (том №1, л.д.222-226), ДД.ММ.ГГГГ - на техническое обслуживание и ремонт внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (том №1, л.д.227-240), ДД.ММ.ГГГГ - водоснабжения (том №1, л.д.241-259, том №2, л.д.1-12).

Согласно п. п. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Поскольку судом установлено, что ТСН с ДД.ММ.ГГГГ фактически осуществляет техническое обслуживание и содержание общего имущества в МКД, то начисление собственникам платежей с ДД.ММ.ГГГГ также является законным, обоснованным и не нарушает права истцов.

Тот факт, что с ДД.ММ.ГГГГ ТСН находится в процессе реорганизации в форме преобразования в ЖСК (том №1, л.д.184-189), не свидетельствует об утрате сторонами интереса в разрешение данного спора, поскольку договор на техническое обслуживание и содержание МКД будет регулировать отношения сторон до момента реорганизации, а также отношения по выполнению сторонами обязательств по договору за период с момента начала деятельности ТСН.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования Петраковой Натальи Михайловны, Галимовой Галины Саяфовны, Скудра Веры Васильевны к Товариществу собственников недвижимости «ЖК Гагаринский» удовлетворить частично.

Обязать Товарищество собственников недвижимости «ЖК Гагаринский» заключить с собственниками помещений, не являющимися членами ТСН «ЖК Гагаринский» в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> договор на техническое обслуживание общего имущества в МКД с изложением неурегулированных сторонами согласно протоколу разногласий от ДД.ММ.ГГГГ условий договора в следующей редакции:

- наименование договора изложить в следующей редакции: договор по техническому обслуживанию, содержанию общего имущества в МКД, коммунальным услугам, потребляемым при использовании и содержании общего имущества в МКД с собственником помещения, не являющимся членом ТСН «ЖК Гагаринский»;

- пункт 3.2.6 договора о предоставлении собственниками помещений МКД в ТСН показаний индивидуальных приборов учета исключить;

- пункт 4.1. договора изложить в следующей редакции: стоимость услуг по настоящему договору определяется как сумма оплаты за содержание и текущий ремонт общего имущества, в том числе оплаты за управление многоквартирным домом, и оплаты коммунальных услуг на общедомовые нужды;

- пункт 4.2. договора не исключать и изложить в следующей редакции: «плата за управление многоквартирным домом устанавливается общим собранием собственников помещений в МКД»;

- пункт 4.5. договора изложить в следующей редакции: в случае принятия решения общим собранием собственников помещений в МКД ТСН производит сбор целевого взноса в резервный фонд и иные целевые взносы на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

- П. 4.5.1. договора не исключать и изложить в следующей редакции «Положение о резервном фонде принимается общим собранием собственников помещений в МКД»;

- Подпункт 4.8.5. пункта 4.8 договора об информации, указываемой ТСН в выставляемом платежном документе, изложить в следующей редакции: «размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества»;

- пункт 8.2. договора изложить в следующей редакции: «началом срока исполнения ТСН своих обязательств по настоящему договору, а также датой, с которой начинается начисление собственнику платежей является ДД.ММ.ГГГГ».

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение одного месяца с момента вынесения решения в окончательной форме, через суд, вынесший решение.

Председательствующий: Г.А. Фролова

Мотивированное решение изготовлено 26.05.2022 года