Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-107/2024 ~ М-81/2024 от 24.04.2024

Дело № 2-107/2024

УИД 56RS0017-01-2024-000110-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 мая 2024 года                          с. Кваркено

Кваркенский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Паршиной О.С.,

при секретаре Шуранове Т.Л.,

с участием истца Боевой Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Боевой Г.В. к администрации муниципального образования Кваркенский сельсовет Кваркенского района Оренбургской области о признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Боева Г.В. обратилась в суд с вышеуказанным иском к администрации МО Кваркенский сельсовет Кваркенского района, указав в обоснование заявленных требований, что она (Боева Г.В.) согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ купила у А. Т.Г. жилую квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №. С момента заключения договора она (истец) добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным объектом - жилой квартирой. По указанному адресу зарегистрирована и проживает одна. Иные лица не предпринимали каких-либо действий в отношении данной квартиры. Иски об истребовании объекта недвижимости не предъявлялись. Иных лиц, оспаривающих ее права, не имеется. Обременений предмета спора не имеется. Однако государственная регистрация права собственности не совершалась.

А. Т.Г. умерла, поэтому оформить надлежащим образом
право собственности на купленную квартиру внесудебном порядке не имеется возможности. Она (истец) обращалась в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на квартиру, но ДД.ММ.ГГГГ получила Уведомление об отказе государственной регистрации прав на основании того, что договор купли-продажи составлен после вступления в силу Федерального Закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Она владеет не только квартирой, но и земельным участком, на который администрацией Кваркенского сельсовета А. Т.Г. было выдано свидетельство о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ для ведения личного подсобного хозяйства, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, но в договор купли-продажи земельный участок не был включен. С момента заключения договора купли-продажи квартиры по данному адресу она добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным объектом - земельным участком по адресу: <адрес>. Иные лица также не предпринимали каких-либо действий в отношении данного земельного участка. Иски об истребовании объекта недвижимости не предъявлялись. Иных лиц, оспаривающих ее права, не имеется. Обременений предмета спора не имеется.

Просит признать право собственности на объект недвижимости - жилую квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв. м, жилой площадью - <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>; признать право собственности на земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

В судебном заседании истец Боева Г.В. заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям указанным в исковом заявлении, просила удовлетворить. Подтвердила обстоятельства, изложенные ею в иске, уточнив, что согласно документам площадь земельного участка составляет <данные изъяты> кв.м.

Представитель ответчика администрации МО Кваркенский сельсовет Кваркенского района в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, представили заявление, возражений по существу заявленных требований не заявили, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области также в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, возражений по существу заявленных требований в суд не представили.

Суд определил рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, заслушав истца, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судом, А. Т.Г., умершей ДД.ММ.ГГГГ, при жизни принадлежала на праве собственности жилая квартира, расположенная по адресу: <адрес> на основании договора на передачу квартир в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, а также земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по этому же адресу, на праве частной собственности на основании свидетельства о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому последней в собственность был предоставлен земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства на основании решения № от ДД.ММ.ГГГГ администрации Кваркенского сельсовета Оренбургской области.

Согласно нотариально удостоверенному договору от ДД.ММ.ГГГГ при жизни А. Т.Г. продала Боевой Г.В. жилую квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, квартира находится в трехквартирном доме, щитовом, обложенном кирпичом с частичными удобствами, состоящая из двух комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м (пункт 1 договора).

Согласно пункту 2 указанного договора квартира принадлежала А. Т.Г. на основании договора на передачу квартир в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, договор был зарегистрирован в администрации Кваркенского сельсовета за № от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанная квартира продана продавцом А. Т.Г. покупателю Боевой Г.В. за 10000 рублей, уплачиваемых до подписания настоящего договора (пункт 3 договора).

Пунктом 4 договора установлено, что продавец обязуется передать покупателю квартиру, пригодную для проживания, соответствующим образом благоустроенную и отвечающую санитарным и техническим требованиям ст.469 ГК РФ и 40 ЖК РФ, а также передать относящиеся к квартире документы.

Из пункта 5 договора следует, что до заключения настоящего договора квартира № никому не отчуждена, не заложена, не обещана, не обременена иным способом, в споре и под арестом не состоит.

Договор подписан сторонами и заверен нотариусом О.В. Д., зарегистрирован в реестре за номером 2-1072.

По существу указанный договор от ДД.ММ.ГГГГ содержит существенные условия договора купли-продажи о его предмете, цене.

Однако в установленном законом порядке договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован.

ДД.ММ.ГГГГ А. Т.Г. умерла, наследственное дело после смерти последней не заводилось, какие-либо сведения о наследниках отсутствуют.

Сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости - квартиру и земельный участок по адресу: <адрес>, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют, что следует из выписок Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Согласно справке выданной администрацией МО Кваркенский сельсовет Кваркенского района от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что по адресу: <адрес>, зарегистрирована и проживает Боева Г.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Регион-Оценка» об оценке рыночной стоимости жилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, титульным собственником которого указана Боева Г.В., рыночная стоимость квартиры составляет 56 000 рублей.

Согласно свидетельству о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что А. Т.Г. на основании решения № от ДД.ММ.ГГГГ администрации Кваркенского сельсовета Оренбургской области был предоставлен в собственность земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м для ведения личного подсобного хозяйства.

Из кадастровой выписки о земельном участке филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ следует, что земельный участок кадастровый №, расположен по адресу: <адрес>.

Аналогичные сведения о характеристиках объекта недвижимости – спорного земельного участка содержатся в выписках из ЕГРН, поступивших по запросу суда, из которых следует, что земельный участок по адресу <адрес>, поставлен на кадастровый учет, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровая стоимость 1770 рублей. Сведения о зарегистрированных правах отсутствуют. Правообладателем указана истец.

Согласно реестровому делу на жилое помещение по адресу: <адрес> квартира стоит на кадастровом учете, правообладателем является Боева Г.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и имеет следующие характеристики: площадь <данные изъяты> кв.м, год завершения строительства 1985, имеется план квартиры, технический паспорт, кадастровый номер № кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости №

Истец Боева Г.В. также числится в перечне ранее учтенных земельных участков в границах кадастрового квартала по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ как собственник земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Как усматривается из постановления № от ДД.ММ.ГГГГ администрация МО Кваркенский сельсовет Кваркенского района в отношении жилого помещения с кадастровым номером № в качестве его правообладателя, владеющего данным объектом недвижимости на праве собственности выявлена Боева Г.В., право собственности которой на объект недвижимости подтверждается договором купли-продажи.

Согласно выписке из ЕГРН правообладателем спорного имущества, расположенного по адресу: <адрес> указана Боева Г.В., право собственности не зарегистрировано. Спорное помещение имеет кадастровый №, площадь <данные изъяты> кв.м., его назначение: жилое, этаж №, вид жилого помещения: квартира, кадастровая стоимость 167 143,62 рубля.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, судом в ходе рассмотрения дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ А. Т.Г., умершая ДД.ММ.ГГГГ, при жизни распорядилась принадлежащими ей на праве собственности жилой квартирой и земельным участком, продав истцу Боевой Г.В., о чем между ними был составлен договор, содержащий все существенные условия договора купли-продажи.

Жилая квартира и земельный участок были переданы истцу Боевой Г.В. при подписании данного договора купли-продажи в фактическое владение и пользование, покупателем были уплачены денежные средства за недвижимость до заключения догоовра, истец несет бремя содержания указанного жилого дома и земельного участка, то есть воля сторон была направлена на заключение и исполнение договора купли-продажи. Никто из сторон договор купли-продажи не оспаривает.

Между тем, переход права собственности на недвижимое имущество не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Истец обращалась в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на квартиру, но ДД.ММ.ГГГГ получила Уведомление об отказе государственной регистрации прав на основании того, что договор купли-продажи составлен после вступления в силу Федерального Закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу положений части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Положением пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Истец в иске указывает, что отсутствует возможность произвести регистрацию перехода права собственности на жилое помещение и земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между А. Т.Г. и Боевой Г.В., в связи со смертью продавца.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В пункте 62 названного постановления разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Как следует из договора купли-продажи, между А. Т.Г. и Боевой Г.В. было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи спорного имущества. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства уплачены покупателем продавцу, объекты недвижимости переданы во владение покупателя. Иного в материалы дела представлено не было при рассмотрении данного гражданского дела.

Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру и земельный участок к Боевой Г.В. не состоялась по причине смерти продавца. После смерти продавца А. Т.Г. правопритязания со стороны ее наследников в отношении данного имущества отсутствуют, наследственное дело к имуществу умершей не заводилось. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю само по себе не свидетельствует об отсутствии прав на указанное имущество покупателя, принявшего и оплатившего это имущество, поскольку данное право Боева Г.В. приобрела вследствие самого факта заключения договора.

Земельным кодексом РФ закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости. Все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, проанализировав указанные нормы закона и разъяснения по их применению, исследованные доказательства, учитывая фактические обстоятельства по делу, а также то, что продавец имел право на отчуждение спорного имущества по договору купли-продажи, предмет и цена которого определены, продавцом А. Т.Г. исполнена обязанность по передаче имущества, а покупателем Боевой Г.В. исполнена обязанность по оплате, и единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца (его смерть), суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о признании за ней права собственности на спорное недвижимое имущество.

В силу положений пункта 5 части 2 статьи 14 и части 1 статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившее в законную силу судебное решение является основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требований Боевой Г.В. - удовлетворить.

Признать за Боевой Г.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на объект недвижимости - жилую квартиру, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>.

Признать за Боевой Г.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Кваркенский районный суд Оренбургской области в течение месяца с момента составления мотивированного решения.

Судья О.С. Паршина

Мотивированное решение изготовлено 24 мая 2024 года.

Судья О.С. Паршина