Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5149/2022 ~ М-9987/2021 от 18.11.2021

УИД 47RS0№-74

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 15 декабря 2022 года

Всеволожский городской суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Аношина А.Ю.

при секретаре ФИО5

с участием представителя истца ФИО6, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Гринекс» о регистрации перехода права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Гринекс» с учетом уточнения требований о регистрации перехода права собственности на истца на земельный участок земельный участок с кадастровым номером 47:07:0953003:477 по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Гринекс» заключен основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:07:0953003:477 площадью 400 кв.м по адресу: <адрес>. Стоимость участка составила 2000000 рублей. Земельный участок оплачен в полном объеме. В тот же день земельный участок передан по акту приема-передачи. Истец открыто владеет земельным участком, осваивает его, заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с данным иском.

Истец, ответчик, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования, в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены, в т.ч. через представителей (физические лица) и с учетом положений ч. 2.1. ст. 113 ГПК РФ (юридические лица), об отложении заседания не просили, доказательств уважительности причин неявки не предоставили, истец и третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, ФИО2, направили в суд представителей, что не препятствует рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал, просил удовлетворить по основаниям, указанным в иске и в письменной позиции, на основании предоставленных доказательств. Также пояснил, что истец понимает, что земельный участок под обременением, в случае удовлетворения требований обременение сохраняется.

Представитель ответчика ранее в предыдущих заседаниях исковые требования признавал, полагал обоснованными.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, ФИО2, возражала против удовлетворения заявленных требований, отметив при этом, что что земельный участок с кадастровым номером 47:07:0953003:204 был приобретен у ФИО2 ФИО8 с рассрочкой платежа, в связи с чем в отношении земельного участка одновременно с регистрацией перехода права зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ФИО2 Она дала согласие ФИО9 на продажу земельного участка ООО «Гринекс». В последующем ООО «Гринекс» разделил земельный участок на более мелкие земельные участки, на которые зарегистрировано право собственности ООО «Гринекс», а также зарегистрировано обременение в виде залога в пользу ФИО2 Таким образом, истец должен был знать о наличии обременения на земельный участок, проявив должную осмотрительность, имел возможность проверить соответствующие сведения. При этом, ФИО2 как залогодержатель не давала согласие на раздел земельного участка, который выполнен ООО «Гринекс», и на последующую продажу земельных участков.

Суд, выслушав участвующих лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспорено, что между ФИО1 и ООО «КераМакс ФИО3» заключен предварительный договор № У4-044/0315409 купли-продажи земельного участка, выделенного из единого земельного участка с кадастровым номером 47:07:0953003:204 площадью 400 кв.м. расположенный по адресу: <адрес>, уч. Проба, согласно условиям которого основной договор должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ. Цена договора составила 2000000 рублей.

Между ООО «Гринекс» в лице генерального директора ФИО9, продавцом, и ФИО10, покупателем, подписан договор купли-продажи земельного участка без номера от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок площадью 700 кв.м с кадастровым номером 47:07:0953003:541 по адресу: <адрес>. Стоимость участка определена в размере 2500000 рублей, из которых к моменту настоящего договора оплачено 2369200 рублей, неоплаченный остаток составляет 130800 рублей, которые покупатель обязуется погасить до ДД.ММ.ГГГГ (п. 3 договора купли-продажи земельного участка).

Между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4 договора купли-продажи земельного участка до подписания настоящего договора земельный участок никому не продан, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.

Между тем, согласно сведениям из ЕГРН в отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ФИО2

Истец, ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на уклонение ответчика от регистрации перехода права собственности на земельный участок, обратился в суд с данным иском.

В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (п/п. 1); из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (п/п. 3); в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (п\п. 4); вследствие иных действий граждан и юридических лиц (п/п. 8); вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий (п\п. 9).

Из п. 1 ст. 8.1. ГК РФ следует, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1. ГК РФ).

В соответствии с п. п. 2, 4 ст. 1, п. 1 ст. 9 и п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, свободны в заключении договора и установлении своих прав и обязанностей на основе договора, определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Исходя из содержания п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ, граждане и юридические лица могут иметь в собственности любое имущество, количество и стоимость которого не ограничена, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. п. 1 и 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В п. п. 1 и 2 ст. 223 ГК РФ указано, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в силу п. 1 ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст.551 ГК РФ).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Аналогичная норма приведена в п. 3 ст. 551 ГК РФ, в которой указано, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующего с ДД.ММ.ГГГГ, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Указанные выводы согласуются с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Согласно ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ на сторонах лежит обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются.

Истцом предоставлены доказательства заключения договора купли-продажи земельного участка с надлежащим лицом, цена по договору оплачена, участок фактически передан истцу во владение, истец несет бремя содержания участка.

На земельном участке возводился дом. Согласно пояснениям представителя истца, дом начинал возводиться продавцом ООО «Гринекс», продолжает строительство сам истец.

Только наличие обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка и отсутствие согласия залогодержателя на продажу земельного участка не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требования.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

В случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное (ст. 353 ГК РФ).

Представитель истца в судебном заседании не отрицал наличие обременения в виде ипотеки в пользу третьего лица, согласился с его существованием, не оспаривал данное обременение, при этом настаивал на удовлетворении требований с наличием такого обременения, заявив об осведомленности истца о сохранении обременения в случае перехода к нему права собственности на предмет залога.

Иных конкретных мотивированных и обоснованных возражений по заявленным требованиям, а также доказательств в их обоснование в материалы дела сторонами не предоставлено, в ходе рассмотрения дела такие обстоятельства не установлены.

При таких обстоятельствах суд находит требования подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Гринекс», ИНН 7802653374, удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:07:0953003:477 площадью 400 кв.м по адресу: <адрес>, от ООО «Гринекс», ИНН 7802653374, ОГРН 1187847026333, к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцу <адрес>, паспорт серии 4017 № выдан ТП № отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и <адрес> в <адрес> Санкт-Петербурга ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 780-033, на основании основного договора купли-продажи земельного участка без номера от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Гринекс» и ФИО1.

Залог в силу закона в пользу залогодержателя ФИО2 сохраняется.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Всеволожский городской суд <адрес> в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья