Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-40/2024 (2-523/2023;) ~ М-426/2023 от 02.11.2023

№ 2-40/2024

УИД 24RS0036-01-2023-000557-09

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 февраля 2023 года                      п. Мотыгино

Мотыгинский районный суд Красноярского края

в составе: председательствующего судьи Петушковой О.Ю.

при помощнике судьи Петровой Л.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к муниципальному образованию Новоангарский сельский совет Мотыгинского района Красноярского края, частнопрактикующему оценщику ФИО2 о признании недействительным отчета об определении рыночной стоимости квартиры, обязании возместить убытки за изъятое для муниципальных нужд жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице представителя ФИО11, действующего на основании доверенности от 20.05.2023г., обратился в суд с исковым заявлением к муниципальному образованию Новоангарский сельский совет <адрес> в лице администрации Новоангарского сельсовета об обязании произвести выплату за изъятое для муниципальных нужд жилое помещение, мотивируя тем, что истцу до ДД.ММ.ГГГГ принадлежало на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, ул 4-ый квартал, <адрес>. Постановлением администрации Новоангарского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ №-п многоквартирной дом, расположенный по адресу: <адрес>, ул. 4 – ый квартал, <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Указанный многоквартирный дом на основании постановления администрации Новоангарского сельсовета от 06.05.2019г. №-п «Об утверждении, муниципальной адресной программы «Расселение аварийного жилищного фона, расположенного на территории Новоангарского сельсовета, признанного таковым после ДД.ММ.ГГГГ на 2019- 2025 годы», в соответствии с постановлением <адрес> от 29 03.2019г.    №-п, региональной адресной программой "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в <адрес>" на 2019 – 2025 годы был включен в указанную программу на расселение в 2022 году. Администрацией Новоангарского сельсовета принято решение об изъятии земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, ул, 4 - ый квартал, <адрес>, с кадастровым номером 24:26:0501012:499, площадью 1340 кв.м., для муниципальных нужд на основании постановления администрации Новоангарского сельсовета от 18.04:2022г. №-<адрес> отчета №п/2022.3 рыночная стоимость квартиры составила 1 928 000 рублей 00 копеек.

Считает, что отчет, не соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку, при составлении отчета допущены грубейшие нарушения действующего законодательства и ошибки в расчетах, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости всех объектов оценки.

По результатам проведенной работы компанией ООО «А. Вэлью» было получено заключение № от 21.08.2023г., согласно которого рыночная стоимость объекта оценки составила 2 368 272 рубля 00 копеек. В результате неверной оценки истцу были причинены убытки в размере 440 272 рублей (разница произведенных оценщиком рыночной стоимости одной и той же квартиры) 2 368 272 000 руб. - 1 928 000 руб. = 440 272 руб.

В итоге, соглашение об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения № в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, ул. 4 квартал, <адрес> земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, ул. 4 квартал, <адрес>, заключенное между ФИО1 и администрацией Новоангарского сельсовета было подписано без учета действительной рыночной стоимости объекта и без ознакомления истца с результатами произведенной оценки в нарушение его права на реальное возмещение стоимости квартиры.

08.02.2024г. от представителя ФИО1 – ФИО11 в Мотыгинский районный суд поступило заявление об уточнении исковых требований согласно которого, истец просит признать недействительным отчет № 3п/2022.3 от 21.02.2022г., обязать муниципальное образование Новоангарский сельсовет <адрес> в лице администрации Новоангарского сельсовета произвести дополнительную выплату в пользу ФИО1 за изъятое жилое помещение для муниципальных нужд в размере 440 272 рубля.

На основании определения Мотыгинского районного суда от 27.11.2023г. к рассмотрению данного дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора было привлечено Министерство строительства <адрес>.

    В судебное заседание истец ФИО1 не явился, надлежащим образом извещен о месте и времени проведения судебного заседания, реализовал свое право на участие в судебном заседании путем направления представителя ФИО11

    В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО11, действующий на основании доверенности от 20.05.2023г., на удовлетворении искового заявления с учетом уточнений настаивал. Суду показал, что между ФИО1 и администрацией Новоангарского сельсовета было заключено соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, согласно которого, размер возмещения за изымаемое жилое помещение и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, стоимость убытков, связанных с изъятием составил 1 928 000 руб. Считает, что данное соглашение было подписано без учета действительной рыночной стоимости объекта недвижимости и без ознакомления истца с результатами произведенной оценки в нарушение его права на реальное возмещение стоимости квартиры. Отчет частнопрактикующего оценщика ФИО2 не соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» поскольку, оценщиком при составлении отчета допущены грубейшие нарушения действующего законодательства и ошибки в расчетах, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости всех объектов оценки. По заказу истца, ООО «А. Вэлью» было составлено заключение № от 21.08.2023г. об оценке рыночной стоимости изымаемого жилого помещения и доли в праве собственности на земельный участок, согласно которого, рыночная стоимость жилого помещения и земельного участка составила 2 368 272 рубля 00 копеек. В результате неверной оценки истцу были причинены убытки в размере 440 272 рублей ( 2 368 272 000 руб. - 1 928 000 руб.). В ходе рассмотрения данного дела отказался от ранее заявленного ходатайства о проведении по данному делу судебной оценочной экспертизы, о чем представил заявление.

    В судебном заседании представитель администрации Новоангарского сельсовета ФИО5, действующая на основании доверенности от 01.11.2023г., возражала против удовлетворения искового заявления, суду показала, что сумма возмещения за изъятое для муниципальных нужд жилое помещение и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок определяется соглашением. 20.04.2022г. между ФИО1 и администрацией Новоангарского сельсовета было подписано соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выплаты возмещения. В соглашении была указана сумма денежного возмещения в размере 1 928 000 руб., с данной суммой ФИО1 был ознакомлен при подписании соглашения и согласился с ней. Денежные средства были перечислены ФИО1 в полном объеме. После подписания соглашения прошёл продолжительный период времени, соглашение истцом оспорено не было. Считает, что отчет частнопрактикующего оценщика ФИО2 об определении рыночной стоимости квартиры является законным и обоснованным, оснований не доверять отчету не имеется. Заключение, составленное ООО «А. Вэлью» имеет существенные нарушения законодательства в области оценки и не соответствует Федеральным стандартам оценки.

    Допрошенная в судебном заседании посредством видеоконференц-связи на базе Октябрьского районного суда <адрес> 08.02.2024г. в качестве специалиста частнопрактикующий оценщик ФИО2 суду показала, что при ознакомлении с заключением ООО «А. Вэлью» ею были выявлены следующие нарушения законодательства в области оценки. Согласно Федерального закона « Об оценочной деятельности в РФ» единственным документом, который составляет оценщик является отчет об оценке, понятия «заключение» в данном случае применению не подлежит. В заключении оценщиком приводятся три объекта-аналога объекту оценки. Все объекты-аналоги расположены в <адрес>, в то время, как объект оценки расположен в <адрес>. Обоснования, почему оценщик выбрал данные объекты-аналоги, отсутствует. В описании корректировки оценщик указывает, что цены предложений аналогов не нуждаются в корректировке, поправка не вносится, однако в расчетной таблице применяется корректировка при этом, пояснения отсутствуют. Объекты - аналоги имеют хорошее состояние, надворные постройки, маленький срок эксплуатации, имеются земельные участки, имеется хороший уровень отделки, продаются с мебелью, в связи с чем, увеличивается стоимость аналога. Считает, что оценщик завысил стоимость объектов - аналогов, принимая минимальную, неподтвержденную должным образом корректировку на торг. Стоимость объектов-аналогов оценщиком накручивается на 50 %. Считает, что заключение ООО «А. Вэлью» не соответствует требованиям закона и стандартам оценки в связи с чем, заказчик был введен в заблуждение относительно рыночной цены объекта оценки.

Участвующая в судебном заседании посредством видеоконференц-связи на базе Октябрьского районного суда <адрес> ответчик - частнопрактикующий оценщик ФИО2, возражала против удовлетворения искового заявления, дала пояснения, аналогичные пояснениям, данным в судебном заседании 08.02.2024г. По оценке стоимости квартиры ФИО6, расположенной по адресу: <адрес>, ул. 4 квартал, <адрес> пояснила, что рыночная стоимость объекта оценки составила 2 046 000 руб., при площади <адрес>,6 кв.м., а площадь квартиры истца составляла 63,8 кв.м., итоговая величина стоимости оценки составила 1 928 000 руб. Данные отчеты были составлены по состоянию на 21.02.2022г. Отчет по квартире ФИО7, расположенной по адресу: <адрес> ул. 4 квартал, <адрес>, был составлен по состоянию на ноябрь 2022г. За период с февраля 2021г. по ноябрь 2022г. произошел рост индекса цен, стоимость строительных материалов увеличилась за счет чего, увеличилась стоимость одного квадратного метра жилой площади. Увеличение стоимости составило в среднем 15%.

    В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Министерства строительства Красноярского края не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени проведения судебного заседания, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении дела не ходатайствовали.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению, распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому, неявка лица, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве и иных процессуальных прав.

С учётом положений ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав мнение участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствие со ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки, размер возмещения и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Размер возмещения изымаемого жилого помещения определяется по правилам части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (часть 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (часть 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 13 указанного Закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со статьей 12 указанного Федерального закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Действующее законодательство (ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения. Предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, возможно в том случае, если заключение оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Достоверность такой оценки может быть проверена судом только путем процессуальной оценки отчета оценщика как одного из доказательств по делу в порядке, предусмотренном ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены в ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как установлено в ходе судебного разбирательства, в соответствии с постановлением администрации Новоангарского сельсовета №-П от 18.04.2022г. « Об изъятии земельных участков и объектов недвижимости в целях сноса многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу», земельный участок, находящийся по адресу: <адрес> ул. 4 квартал, <адрес> кадастровым номером 24:26:0501012:499, и недвижимое имущество, находящееся по вышеуказанному адресу подлежат изъятию для муниципальных нужд в целях сноса указанного многоквартирного дома, признанного аварийным.

В рамках реализации программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Красноярском крае» на 2019-2025, 20.04.2022г. между администрацией Новоангарского сельсовета и ФИО1 было заключено соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выплаты возмещения, по условиям которого, администрация Новоангарского сельсовета изымает у ФИО1 в собственность муниципального образования Новоангарский сельский совет, а ФИО1 обязуется передать в собственность муниципального образования Новоангарский сельский совет принадлежащее ему жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> ул. 4 квартал, <адрес>, имеющее кадастровый №, общей площадью 63,8 кв.м., путем выплаты собственнику возмещения за изымаемое помещение в размере и в сроки установленные соглашением.

Согласно отчету №п/2022.3 об определении рыночной стоимости <адрес>, расположенной в жилом доме по адресу: Россия, <адрес>, ул. 4 квартал, <адрес>, составленному частнопрактикующим оценщиком ФИО2, итоговая величина стоимости объекта оценки составляет 1 928 000 руб.

Оценив вышеуказанный отчет, суд приходит в к выводу, что данные документы подготовлены лицом, имеющими членство в Ассоциации « Российское Общество Оценщиков» и обладающими правом на проведение подобного рода исследования, имеющей стаж работы в оценочной деятельности по состоянию на дату составления отчета 19 лет. Наличие у оценщика необходимых специальных знаний также документально подтверждено.

Порядок проведения оценки, форма и содержание подготовленного отчета №п/2022.3 от 21.02.2022г. отвечает требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Выводы оценщика обоснованы, приведены со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки. В ходе исследований оценщиком произведены подробные сбор и анализ необходимой информации, в том числе изучение заявленного к оценке объекта недвижимости с установлением его количественных и качественных характеристик. В отчете отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объекте оценки с учетом его местоположения. При составлении отчета оценщиком подробно описаны процесс, подходы и методы оценки объекта, определен сегмент рынка, к которому относится исследуемые земельный участок и объект недвижимости, и факторы, влияющие на их стоимость. Приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости заявленного объекта оценки, а также обоснование выбора подходов и методов определения рыночной стоимости.

Рыночная стоимость объекта исследования определялась оценщиком с использованием сравнительного подхода, в рамках которого применен метод сравнения продаж (метод корректировок), как наиболее достоверно отражающий рыночную стоимость данного объекта. Оценщиком проведен анализ рынка объектов недвижимости и подобраны объекты - аналоги, которые по своим основным характеристикам сопоставимы с объектом оценки, приведена рыночная информация об объектах-аналогах. По отличным от объекта оценки ценообразующим факторам объектов - аналогов оценщиком введены необходимые корректировки, в отчете оценщика приведены расчеты и необходимые пояснения к ним, обеспечивающие возможность проверки полученных выводов и результатов, оценщиком учтены Федеральные стандарты оценки и верно определена рыночная стоимость спорного объекта оценки по состоянию на 21.02.2022г.

При составлении отчета оценщиком также приняты во внимание и включены в итоговую величину стоимости объекта оценки стоимость убытков собственника, в связи с изъятием жилого помещения( включая убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения, оформлением права собственности при покупке другого жилья.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что отчет об оценке, №п/2022.3 от 21.02.2022г. является полным, ясным и обоснованным в связи с чем, суд признает данный отчет относимым, допустимым и достоверным доказательством по настоящему делу.

В ходе рассмотрения данного дела представителем истца ФИО11 был о заявлено ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы для определения рыночной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> ул. 4 квартал, 29-9 по состоянию на 21.02.2022г.

Однако, впоследствии представитель истца отказался от заявленного ходатайства, о чем в материалы дела представил письменное заявление.

Представленное в материалы дела стороной истца заключение по определению рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> ул. 4 квартал, 29-9, убытков, связанных с изъятием объекта недвижимости №-О/2023 от 21.02.2023г., составленное ООО « А.Вэлью», суд не принимает во внимание, поскольку порядок проведения оценки, форма и содержание подготовленного заключение не отвечает требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и не соответствует Федеральным стандартам оценки.

Из рецензии на заключение №-О/23 от 21.08.2023г., составленной оценщиком 1-ой категории, специалистом по оценке, экспертом СРО РОО, членом ассоциации «Русское общество оценщиков», экспертом, осуществляющим свою оценочную деятельность самостоятельно в качестве индивидуального предпринимателя ФИО8 следует, что согласно Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки является отчет об оценке, заключение в оценочной деятельности составляется в рамках судебных экспертиз.

В п. 9.3 заключения оценщиком приводится трио объекта-аналога объекту оценки. Все объекты-аналоги расположены в <адрес>, тогда как объект оценки расположен в <адрес>. В заключении обоснования того, почему оценщик выбрал объекты- аналоги, расположенные в другом населенном пункте, при имеющихся предложениях о продаже квартир в <адрес> отсутствуют, что является нарушением п.4 ФСО № V « Подходы и методы оценки».

Объект-аналог № расположен по адресу: <адрес>6. Корректировка на торг в размере 2% оценщиком не обоснована. В рамках корректировки «Время предложения к продаже» оценщик приводит противоречивую информацию. В описании корректировки оценщик указывает, что «цены предложений аналогов не нуждаются в корректировке, поправка не вносилась», однако в расчетной таблице № применяется корректировка 14,35%, обоснование корректировки не приведено. Из текста объявления о продажи квартиры-аналога № следует, что квартира в хорошем состоянии, при этом, оценщик увеличивает данный аналог на 25% за счет технического состояния и дополнительно на 38% на состояние отделки, чем завышает стоимость аналога более чем на 50 %. Оценщиком не приведена описательная информация по объекту оценки, такое как, техническое состояние и информация по отделки помещения. В цену объекта-аналога включен большой гараж на 2 машины, баня, стайка в хорошем техническом состоянии, оценщик не исключает стоимость данных улучшений из цены предложения единого объекта недвижимости, чем завышает стоимость аналога.

Объект-аналог № расположен по адресу: <адрес>. Корректировка на торг в размере 2% оценщиком не обоснована. В рамках корректировки «Время предложения к продаже» оценщик приводит противоречивую информацию. В описании корректировки оценщик указывает, что «цены предложений аналогов не нуждаются в корректировке, поправка не вносилась», однако в расчетной таблице № применяется корректировка 5,78 %, обоснование корректировки не приведено. Из текста объявления о продажи квартиры-аналога № следует, что квартира в хорошем состоянии, при этом оценщик увеличивает данный аналог на 25% за счет технического состояния и дополнительно на 38% на состояние отделки, чем завышает стоимость аналога более чем на 50 %. Год постройки дома-аналога 1995 г., дом, где расположен объект оценки 1984 года постройки, срок эксплуатации дома-аналога на 11 лет меньше срока эксплуатации дома объекта оценки. Оценщик должен был применить понижающую корректировку для объекта-аналога №. В цену объекта-аналога № включены надворные постройки: гараж, баня, стойка, сарай, много мебели, оценщик не исключает стоимость данных улучшений из цены предложения единого объекта недвижимости, чем завышает стоимость аналога. Кроме этого, оценщик не приводит информацию о земельном участке, входящего в состав объекта-аналога, сопоставим ли данный участок площадью объкту –аналогу.

Объект-аналог № расположен по адресу: <адрес>. Корректировка на торг в размере 2% оценщиком не обоснована. В рамках корректировки «Время предложения к продаже» оценщик приводит противоречивую информацию. В описании корректировки оценщик указывает, что «цены предложений аналогов не нуждаются в корректировке, поправка не вносилась», однако в расчетной таблице № применяется корректировка 13,29 %, обоснование корректировки не приведено. Оценщик приводит неподтвержденную информацию о том, что внутренняя отделка объекта-аналога № требует ремонта. Из текста объявления о продаже квартиры-аналога № можно сделать вывод, что квартира в хорошем состоянии, выполнен свежий ремонт, при этом оценщик увеличивает данный аналог на 30,4% на состояние отделки, чем завышает стоимость аналога более чем на 30 %. В цену объекта-аналога № включен большой гараж, оценщик не исключает стоимость данного улучшения из цены предложения единого объекта недвижимости, чем завышает стоимость аналога. Кроме того, земельный участок под объектом-аналогом имеет площадь 1024 кв.м., что значительно выше площади участка под оцениваемой квартирой, в связи с чем, стоимость данного объекта - аналога завышена.

При таких обстоятельствах, суд признает стоимость имущества по оценке частнопрактикующего оценщика ФИО2 верной и приемлемой, отражающей объективную стоимость объекта оценки, следовательно, основания для признания данного отчета недействительным не имеется.

Довод представителя истца ФИО11 о том, что отчет об оценке №п/2022.3 от 21.02.2022г. не соответствует требованиям действующего законодательства и федеральным стандартам оценки, является несостоятельным и не нашел своего подтверждения в ходе судебного заседания.

Отчет об оценке является относимым и допустимым доказательством, подтверждающим фактическую рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 21.02.2022г., так как содержит все необходимые данные, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, поскольку оценщиком объекты - аналоги подобраны более корректно, тогда как выбор объектов – аналогов, указанных в заключении №-О/23 от 21.08.2023г. повлиял на оценку объекта оценки в сторону увеличения его стоимости.

Не могут быть приняты во внимание доводы представителя ФИО11 со ссылкой на судебную практику, поскольку законодательство в Российской Федерации является кодификационным, а не преюдициальным, и обстоятельства, установленные иными судебными актами по иным спорам между иными сторонами, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего гражданского дела.

Рассматривая исковые требования в части обязания администрации Новоангарского сельсовета произвести ФИО9 выплату за изъятое жилое помещение для муниципальных нужд, по адресу: <адрес>, путем выкупа в качестве возмещения причиненных убытков в размере 440 272 рубля суд приходит к следующему.

Согласно п. 5 соглашения размер возмещения состоит из рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, определенной с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, включая долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, а также стоимости убытков, связанных с их изъятием, в соответствии с отчетом об оценке от 21.02.2022г. №п/2022.3 и составляет 1 928 000 руб. 00 копеек.

Также из п. 5 соглашения следует, что претензий по сумме возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества собственник не имеет.

Таким образом, при определении возмещения за жилое помещение в него включены рыночная стоимость жилого помещения и доля земельного участка, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения, оформлением права собственности при покупке другого жилья.

Данное соглашение об изъятии жилого помещения подписано истцом ФИО1 в добровольном порядке, перед подписанием соглашения предложения об изменении размера возмещения от истца не поступало, что свидетельствует о том, что условие соглашения о размере возмещения согласовано сторонами.

Определенная соглашением выкупная цена ФИО1 была выплачена 04.05.2022г., что подтверждается платежным поручением № от 04.05.2022г.

При этом судом не было установлено признаков злоупотребления правом со стороны администрации Новоангарского сельсовета.

Истцом требование о признании недействительным заключенного соглашения в части размера выкупной цены заявлено не было.

Следовательно, у суда отсутствуют основания для выводов о несоответствии соглашения в части размера выкупной цены изымаемого жилого помещения требованиям действующего законодательства в отсутствие иска о признании соглашения недействительным.

При таком положении, само по себе несогласие с размером возмещения, установленного соглашением сторон, основанием для дополнительного взыскания денежных средств в связи с изъятием жилого помещения на основании вновь составленного истцом заключения №-О/23 от 21.08.2023г., определившего иную, более высокую стоимость изымаемого жилого помещения, не является.

Нормативное единство норм гражданского законодательства и акта легального толкования предполагают, что вопросы содержания соглашения о выкупе жилого помещения определяются усмотрением сторон с учетом правил о защите интересов "слабой стороны договора". В силу чего, несогласие стороны с условиями такого соглашения может являться основанием для его оспаривания, но не может вне признания соглашения недействительным возлагать на орган местного самоуправления обязанность произвести дополнительные выплаты, в том числе, и путем, избранным истцом в настоящем споре.

Таким образом, ФИО1 реализовал принадлежащее ему право путем выкупа аварийного жилья муниципальным образованием на основании добровольно заключенного соглашения, условия которого были согласованы сторонами, получил денежные средства за выкупленное жилье, квартира передана в муниципальную собственность. Обстоятельств того, что истец не имел возможности ознакомиться с проектом соглашения, отчетом о рыночной стоимости, был введен в заблуждение относительно реальной стоимости жилого помещения, по делу не установлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе ФИО1 в удовлетворении исковых требований к муниципальному образованию Новоангарский сельский совет <адрес>, частнопрактикующему оценщику ФИО2 о признании недействительным отчета об определении рыночной стоимости квартиры, обязании возместить убытки за изъятое для муниципальных нужд жилое помещение.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    В удовлетворении искового заявления ФИО1 к муниципальному образованию Новоангарский сельский совет <адрес>, частнопрактикующему оценщику ФИО2 о признании недействительным отчета об определении рыночной стоимости квартиры, обязании возместить убытки за изъятое для муниципальных нужд жилое помещение – отказать.

    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Мотыгинский районный суд Красноярского края.

Мотивированное решение изготовлено 05 марта 2024 года.

Председательствующий                        О.Ю. Петушкова