Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-1258/2023 (33-14623/2022;) от 20.12.2022

Судья Федорова И.А.                                                           №33-1258/2023

(номер дела суда первой инстанции 2-2530/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 января 2023 года                                                                       г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего судьи    Кривицкой О.Г.,

судей                                            Кривошеевой Е.В., Головиной Е.А.,

при помощнике судьи                  Тумановской А.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Октябрьского районного суда г. Самары от 02 сентября 2022 года,

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Кривицкой О.Г., объяснения ответчика ФИО2, ее представителя адвоката ФИО8, поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца ФИО1, по доверенности ФИО9, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия суда апелляционной инстанции

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, которым просит расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в размере 1 000 000 рублей, 2 500 000 рублей согласно распискам от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование своих исковых требований ФИО1 указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ФИО2 договор купли-продажи нежилого помещения назначение: нежилое помещение, общей площадью 41,8 кв. м., номер этажа: подвал №, расположенное по адресу: Самарская область, городской округ Самара, внутригородской район Октябрьский, <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта: №. В соответствии с п. 2.1. вышеуказанного договора: «Стоимость упомянутого имущества, указанного в п.1, п.п. 1.1. настоящего договора, составляет 1 000 000 руб. Кроме того, у покупателя - ФИО1 имеется еще одна расписка от ДД.ММ.ГГГГ, оформленная сторонами и подписанная Продавцом – ФИО2 Из текста данной расписки можно сделать вывод, что денежные средства в размере 2 500 000 руб. переданы Продавцу (ФИО2) в качестве компенсации за проведенные ремонтные работы в нежилом помещении согласно Договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приехала в нежилое помещение, указанное в п.1.1. вышеуказанного договора купли-продажи недвижимого имущества и обнаружила, что все помещение затоплено.. Выяснилось, что затопление нежилого помещения произошло из-за обильного таяния снега и поднятия грунтовых вод, а в связи с тем, что нежилое помещение является полуподвальным, то в нем произошло скопление воды. Продавец ФИО2 знала про это и умышленно скрыла от покупателя ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ истец подала заявление в Многофункциональный центр о приостановлении государственной регистрации вышеуказанной сделки. 05.04.2022г. истец подала заявление в МФЦ о прекращении государственной регистрации вышеуказанной сделки и возврате документов без их регистрации. ДД.ММ.ГГГГ истцу выдано Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-13152549/3. Обо всех претензиях и событиях истец незамедлительно уведомила ФИО2, сразу же сообщила о намерении расторгнуть с ней договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и потребовала возврата денежных средств, однако ФИО2 отказалась расторгать договор купли-продажи и возвращать денежные средства.

Решением Октябрьского районного суда г. Самары от 02 сентября 2022 года постановлено:

«Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <данные изъяты>) в пользу ФИО1 сумму неосновательного обогащения в общем размере 3500000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 25700 руб., а всего взыскать 3525700 (три миллиона пятьсот двадцать пять тысяч семьсот) рублей 00 копеек.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Полагает, что в материалах дела нет доказательств невозможности устранения недостатков нежилого помещения, несоразмерности расходов на их устранение.

В заседании судебной коллегии ответчик ФИО2, ее представитель адвокат ФИО8, поддержали доводы апелляционной жалобы.

В заседании судебной коллегии представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО9, просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда изменения.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, неоднократно. Также информация о рассмотрении дела размещена на официальном сайте суда.

В силу статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.

В силу части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключила с ФИО2 договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 41,8 кв. м., номер этажа: подвал №, расположенное по адресу: Самарская область, городской округ Самара, внутригородской район Октябрьский, <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта: №, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель приобрел указанное нежилое помещение за 1 000 000 руб.

Также ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ответчику была передана сумма в размере 2 500 000 руб. в качестве компенсации за проведенные ремонтные работы в нежилом помещении, общей площадью 41,8 кв. м., номер этажа: подвал №, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта: №.

В соответствии с п. 3.6 договор является одновременно документом о передаче нежилого помещения от продавца к покупателю.

После заключения сделки ДД.ММ.ГГГГ истец обнаружила, что помещение находится в воде.

Как следует из материалов дела, затопление нежилого помещения произошло из-за обильного таяния снега и поднятия грунтовых вод, а в связи с тем, что нежилое помещение является полуподвальным, то вся вода поступила в него.

В этой связи истец решила расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения.

ФИО1 уведомила ответчика о событиях и о намерении расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения и вернуть денежные средства.

Согласно предоставленному истцом заключению специалиста ООО «Агентство независимых экспертиз «ГРАНД ИСТЕЙТ» №.08-136 от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение, общей площадью 41,8 кв. м., номер этажа: подвал №, расположенное по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», СП 250.1325800.2016 «Здания и сооружения. Защита от подземных вод», Постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 "Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания"», а также Постановлению Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". Использование нежилого помещения, общей площадью 41,8 кв. м., номер этажа: подвал №, расположенного по адресу: <адрес>, по целевому назначению в виде разрешенных видов использования по Решению от ДД.ММ.ГГГГ № "О внесении изменений в Постановление Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61 «Об утверждении Правил застройки и землепользования в городе Самаре» невозможно.

Из предоставленного заключения эксперта следует, что причиной подтопления помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, является проникновение подземных вод через швы блоков ФБС фундамента вследствие негерметичных гидроизоляционных и антикоррозионных покрытий (вторичной защиты).

Согласно доводам, изложенным в отзыве на исковое заявления представителем третьего лица ТСН «Эко-Квартал» -ФИО10, ответчику было известно о затоплении нежилого помещения, что подтверждается нотариально заверенной телефонной перепиской между ФИО10 и ФИО2

В ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля допрошен ФИО11, который суду пояснил, что ФИО2 покупала у него нежилое помещение на <адрес>. На момент сделки нежилое помещение не проливалось. Помещение продавалось без отделки, помещение находилось в подвале, располагалось ниже уровня земли, стены были из фундаментных блоков, вода и электричество имелись, отопления не было. Весной в 2022 году поступали жалобы на затопление помещений, в связи с тем что не чистились отмостки. В 2021 году про затопление не знал и ничего не слышал. ФИО2 продавалось помещение в черновом варианте.

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста ФИО12 суду показал, что он является экспертом ООО «Агентство независимых экспертиз «Гранд Истейт», имеет стаж экспертной работы с 2013 года, пояснил, что подтопления нежилого помещения истца происходят из-за попадания грунтовых вод в ненадежную гидроизоляцию блочного фундамента. Подтопления могут происходить систематически. В доме, где расположено нежилое помещение истца, использован неподходящий тип фундамента, в то время как для данной местности необходим железобетонный тип.

Суд первой инстанции принял во внимание показания свидетеля и специалиста, предупрежденных об уголовной ответственности по статьям 307-308 Уголовного кодекса Российской Федерации, оснований не доверять показаниям указанных лиц у суда не имелось.

Суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами права, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, в том числе, заключение специалиста, признав его допустимым и достоверным доказательством, пришел к выводу, что ответчик продал нежилое помещение истцу с существенным недостатком, что служит основанием к расторжению договора по требованию покупателя и взыскании суммы неосновательного обогащения в виде стоимости нежилого помещения и компенсации за ремонт (неотделимые улучшения).

Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они следуют из анализа всей совокупности представленных сторонами и исследованных судом доказательств, которые суд оценил по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при этом мотивы, по которым суд пришел к данным выводам, подробно изложены в обжалуемом решении.

Не влияет на правильность выводов суда первой инстанции довод апелляционной жалобы о том, что судом не привлечен к участию в деле застройщик указанного многоквартирного дома.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы относительно выводов экспертного заключения, судебная коллегия исходит из того, что ответчиком не представлено достоверных и достаточных доказательств, опровергающих либо ставящих под сомнение выводы специалиста. Достоверность выводов специалиста о невозможности и эксплуатации нежилого помещения, ответчиком не опровергнута, доказательств иного в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Ответчик в суде первой инстанции выводы эксперта о том, что проданное ею нежилое помещение непригодно для эксплуатации, не оспорила, соответствующего ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы не заявляла.

Доводы ФИО2, о том, что она не знала о существенном недостатке помещения, о том, что оно постоянно затапливается, опровергаются письменными доказательствами, перепиской с председателем ТСН «Эко-квартал» ФИО10, а возражение ответчика о том, что она вела такую переписку относительно другого нежилого помещения, не соответствует фактическим обстоятельствам, опровергается, кроме фактических данных, которые установлены в результате анализа указанного доказательства, также и пояснениями по данному делу председателя ТСН «Эко-квартал» ФИО10 ( л.д. 134-136, 157-173 т.1, л.д.125-126 т.1).

Апелляционная жалоба не содержит новых доводов, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции и не получили надлежащую оценку.

При разрешении настоящего дела судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения законного и обоснованного решения суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Октябрьского районного суда г. Самары от 02 сентября 2022 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев.

Председательствующий

Судьи

              Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 31.01.2023.