Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2348/2021 ~ М-2041/2021 от 06.08.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 сентября 2021 года г. Тольятти

Судья Ставропольского районного суда Самарской области Безденежный Д.В.,

при секретаре судебного заседания Дзанаевой З.В.

с участием представителя истца Деминой И.В. по доверенности,

ответчика Шуткина Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2348/2021 по иску Пинегиной Оксаны Николаевны к Шуткину Николаю Валерьевичу о расторжении договора купли-продажи будущей недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Ставропольский районный суд с вышеуказанным исковым заявлением, с учетом уточнения исковых требований, просит:

Расторгнуть договор купли-продажи будущей недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору, заключенные между Пинегиной О.Н. и Шуткиным Н.В.

Взыскать с Шуткина Николая Валерьевича в пользу Пинегиной Оксаны Николаевны штраф предусмотренный п.8.2 Договора в размере 44054 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4661,28 рублей, и расходы по оплате юридических услуг в размере 35 000 рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что между ИП Пинегиной Оксаной Николаевной (продавец), в лице представителя, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Пинегина Юрия Юрьевича и Шуткиным Николаем Валерьевичем (покупатель) был заключен договор № купли-продажи будущей недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателя недвижимое имущество, право собственности на которое к моменту заключения настоящего договора отсутствует у Продавца и будет приобретено им в будущем. Недвижимое имущество, которое являлось предметом указанного договора представляло собой Жилое помещение - квартира, строительный №, этаж 1 в блокированном многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу<адрес>. Общая площадь квартиры - 33.5 кв.м.

Блокированный многоквартирный жилой дом находиться на Земельном участке, категория земель - земли населенных пунктов, площадь 375 кв.м., адрес
(местонахождение) объекта: <адрес> кадастровый (условный) №.

Указанный земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации.

Между Истцом и Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение № к договору № купли-продажи будущей недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в котором были внесены изменения, а именно:

Пункт 1.2. - Жилое помещение - квартира, строительный №, расположенная на 1-ом, 2-ом этажах в блокированном многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. Общая площадь квартиры - 66,5 кв.м.

Указанный земельный участок принадлежит Продавцу на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от 09.11.2010, от 12.11.2010, от 15.01.2011, о чем в ЕГРП 28.12.2012 сделана запись регистрации.

В соответствии с договором цена недвижимого имущества составляет 1 730 640 (один миллион семьсот тридцать тысяч шестьсот сорок) рублей, и выплачивается Покупателем Продавцу в соответствии с Графиком платежей (приложение № к договору). На момент заключения договора Покупатель уплатил продавцу часть цены договора в размере 110 000 (сто десять тысяч) рублей.

Ежемесячные платежи, в соответствии с Графиком платежей, должны были производиться начиная с 25.03.2016 в сумме 13 503,00 руб.

Согласно дополнительного соглашения № к договору № купли- продажи будущей недвижимости от 10 февраля 2016 года Продавец обязан, в соответствии с п. 2.1.1. в срок не позднее 30 июня 2017 года приобрести и зарегистрировать в установленном порядке право собственности на Объект и согласно п. 2.1.2. заключить договор купли-продажи с Покупателем в течении месяца и передать ему по акту приема -передачи указанный Объект.

Ответчик очередные платежи, установленные договором, произвел 25.03.2016 в размере 13 505,0 руб., 26.04.2016 в размере 3505,0 руб. и 25.11.2016 в размере 2000,0 руб. Общая оплата по договору составляет 129 010,0 руб. в дальнейшем Шуткин Н.В. оплату по договору не производил и не выразил желание заключить основной договор в установленный срок.

Пинегина направляла претензии 29.11.2016, 30.09.2017, неоднократно пыталась связаться с Ответчиком посредством телефонной связи, оставляла по месту регистрации Шуткина претензии.

Также претензии с предложением заключить основной договор или расторгнуть уже заключенный направлялись на электронную почту Ответчика (10.06.2020) и почтовой корреспонденцией (07.07.2020) по месту регистрации. Шуткин Н.В. на претензии не ответил.

Таким образом решить вопрос о расторжении договора в досудебном порядке не представляется возможным.

В связи с ненадлежащим исполнением Ответчика принятых на себя по договору обязательств, на 25.06.2020 образовалась задолженность по уплате основного долга в размере 683 250 (шестьсот восемьдесят три тысячи двести пятьдесят) руб. 00 коп. (52 месяца х 13505,0 - 19010,0 руб.), поэтому Истец считает, что Ответчик существенно нарушил условия договора. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Деминой И.В. уточненные исковые требования поддержала по основаниям изложенным в иске и уточненным исковым требовании.

Ответчик Шуткин Н.В. в судебном заседании исковые требования признал в части расторжения договора и взыскания штрафа. Пояснил, что он ежемесячные платежи согласно графику платежей не платил. Подтвердил, что он внес 129000 рублей. Согласился с оплатой штрафа, просил снизить сумму взыскания на представительские расходы.

Выслушав представителя истца, ответчика, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которых она основывает свои требования и возражения.

Согласно п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 46 Конституции РФ, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В силу требований ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации (пункт 1). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).

В соответствии с п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения положений ГК РФ о заключении и толковании договора» В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (абзац первый). Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй).

Согласно пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В судебном заседании установлено, и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП Пинегиной Оксаной Николаевной (продавец), в лице представителя, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Пинегина Юрия Юрьевича и Шуткиным Николаем Валерьевичем (покупатель) был заключен договор № купли-продажи будущей недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателя недвижимое имущество, право собственности на которое к моменту заключения настоящего договора отсутствует у Продавца и будет приобретено им в будущем. Недвижимое имущество, которое являлось предметом указанного договора представляло собой Жилое помещение - квартира, строительный №, этаж 1 в блокированном многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>

В соответствии с п. 1.3 договора № от ДД.ММ.ГГГГ блокированный многоквартирный жилой дом находится на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилой блок блокированного дома, общая площадь 375 кв.м., адрес объекта: <адрес>

В соответствии с п. 1.4 земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации.

Согласно дополнительного соглашения № к договору купли-продажи от 14.11.20126 года следует, что пункты 1.2, 1.3,1.4 договора купли продажи изложить в следующей редакции 1.2 «Недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора, представляет собой жилое помещение – квартира, строительный №, расположенная на 1-ом, 2-ом этажах в блокированном многоквартирном доме по адресу: <адрес>. <адрес> квартиры – 66,5 кв.м., адрес объекта: <адрес>

П. 1.3 блокированный многоквартирный жилой дом находится на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилой блок блокированного дома, общая площадь 309 кв.м.,

Кадастровый №.

Земельный участок принадлежит Продавцу на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АК №, выданным ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Пункт 2.1.1 договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

2.1.1. В срок не позднее 30 июня 2017 года приобрести и зарегистрировать в установленном порядке право собственности продавца на объект, являющегося предметом договора.

В соответствии с п.2.1, п. 2.1.1. продавец обязан: в срок не позднее 31.03.2017 года приобрести и зарегистрировать право собственности продавца на объект, являющегося предметом вышеуказанного договора.

В соответствии с п. 2.1.2 в течение 1 месяца с даты, указанной в п. 2.1.1 договора, заключить договор купли-продажи с покупателем и передать по акту приема передачи вышеуказанный объект.

В соответствии с п.3.1 договора цена недвижимого имущества (квартиры) составляет 1730 640 рублей и выплачивается покупателем продавцу в соответствии с графиком внесения платежей путем перечисления на банковский счет. Цена земельного участка входит в цену квартиры.

Из указанной суммы оплачен первый взнос в размере 110 000 рублей.

Оставшуюся сумму «Покупатель» обязан оплачивать согласно Графику платежей, который является неотъемлемой частью предварительного Договора купли-продажи.

В соответствии с п. 4.5.1 договора в случае нарушения покупателем срока оплаты ежемесячного платежа за недвижимое имущество, установленного в графике платежей, покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 0,5% в день от суммы задолженности по настоящему договору за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 4.5.2 договора в случае второго подряд нарушения покупателем срока оплаты ежемесячного платежа за недвижимое имущество, установленного в графике платежей, неустойка предусмотренная предыдущим пунктом настоящего договора не применятся: в то же время покупатель оплачивает продавцу проценты за рассрочку из расчета 18% годовых от неоплаченного остатка цены настоящего договора.

В соответствии с п. 4.5.3 в случае третьего подряд нарушения покупателем срока оплаты ежемесячного платежа за недвижимое имущество, установленного в графике платежей, продавец вправе отказаться от исполнения настоящего договора и потребовать возврата недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего договора, при этом начисленные покупателю суммы неустоек, процентов за рассрочку и иных санкций возврату не подлежат.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями..

Ответчик 25.03.2016 г. внес денежные средства в размере 13505 рублей, 26.04.2016 года в размере 3 505 рублей, 25.11.2016 г. в размере 2000 рублей. Была оплачена общая сумма в размере 129010 рублей. В дальнейшим ответчик оплату по договору не производил и не выразил желание заключить основной договор в установленный срок.

До настоящего времени задолженность ответчиком не погашена и мер к ее погашению он не предпринимает. Доказательств обратного суду не представлено.

Пинегина О.Н. направила 29.11.2016 г. претензию в адрес ответчика, которая им была оставлена без исполнения.

Пинегина О.Н. направила 30.09.2017 г. претензию в адрес ответчика, которая им была оставлена без исполнения.

Обратившись в суд для защиты нарушенных прав, истец руководствуясь статьей 9 ГК РФ, самостоятельно избрала способ защиты в виде расторжения заключенного договора купли-продажи вышеуказанной недвижимости по основаниям п.2 ст.450 ГК РФ, указав, что неисполнение ответчиками обязательств по оплате стоимости квартиры является существенным нарушением условий договора.

Основания расторжения договора определены в ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с п. 1 которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 8.2 Договора по требованию продавца настоящий договор расторгается в одностороннем порядке при надлежащим исполнении Покупателем своих обязательств по оплате настоящего договора. При этом договор считается расторгнутым в момент получения Покупателем уведомления о расторжении договора. Возврат уплаченных покупателем денежных средств осуществляется в течении 90 календарных дней с момента расторжения договора за вычетом штрафа в размере 10% от цены договора, указанной в п.3.1.

По требованию Покупателя договор может быть расторгнут судом при просрочке Продавцом обязательства по передаче квартиры более чем на три месяца. Покупатель вправе требовать полного возврата уплаченных по договору денежных средств.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

При рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

С учетом положений ст.431 ГК РФ, судом пункт 4.5.3 Договора от 10.02.2016 г толкуется в том понимании, в котором он изложен в тексте, а именно то, что в случае третьего подряд нарушения покупателем срока оплаты ежемесячного платежа за недвижимое имущество, установленного в графике платежей, продавец вправе отказаться от исполнения настоящего договора и потребовать возврата недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего договора, при этом начисленные покупателю суммы неустоек, процентов за рассрочку и иных санкций возврату не подлежат.

Продавец в праве отказаться от исполнения настоящего договора при наличии условий, предусмотренных настоящим пунктом Договора, вне зависимости от суммы уже уплаченных Покупателем денежных средств по настоящему Договору.

Сомневаться в достоверности данных условий договора, а также заключения договора именно на тех условиях, добровольно выраженных и подтвержденных сторонами Договора в виде собственноручных записей, у суда оснований не имеется, поскольку он в соответствии с требованиями ст.8.1, а также п.2 ст.558 ГК РФ.

Основания и последствиярасторжениядоговораопределены соответственно в ст.450и п. 4 ст.453 ГК РФ, а также договором купли-продажи от 10.02.2016 года.

Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторондоговорможет быть расторгнутпо решению суда только в случаях, предусмотренных законом илидоговором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного подоговору до момента егорасторжениятакже должна быть предусмотрена законом илидоговором. В противном случае все полученное каждой из сторон подоговоруостается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялосьрасторжениедоговора.

Заключенный между истцом и ответчиком договоркупли-продажиквартирысодержит условия, определяющие случаирасторжениядоговорапо требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами подоговорудо момента егорасторжения.

Суд, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, а также тот факт, что ответчик не представил суду каких-либо доказательств оплаты суммы задолженности по договору купли-продажи.

Истец так же просит взыскать с ответчика штраф за неисполнение обязательств в размере 44054 рублей.

Согласно п. 8.2 Договора по требованию продавца настоящий договор расторгается в одностороннем порядке при надлежащим исполнении Покупателем своих обязательств по оплате настоящего договора. При этом договор считается расторгнутым в момент получения Покупателем уведомления о расторжении договора. Возврат уплаченных покупателем денежных средств осуществляется в течении 90 календарных дней с момента расторжения договора за вычетом штрафа в размере 10% от цены договора (1 730640 рублей), указанной в п.3.1, что составляет 173064 рублей, однако ответчик оплатил сумму в размере 129010 рублей, в итоге штрафные санкции составили 44054 рублей, и именно данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Истец просит взыскать с ответчика расходы по оплате юридических услуг в сумме 35 000 рублей, которые подтверждаются договором оказанию юридических услуг от 12.07.2021 года и распиской от 12.07.2021.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя. По смыслу ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации разумные пределы расходов являются оценочным понятием, четкие критерии их определения законом не предусматриваются, и суд определяет размер подлежащих взысканию расходов в каждом конкретном случае. Разумность суммы оплаты предполагает, что размер возмещения стороне расходов должен быть соотносим с объемом защищаемого права.

Суд приходит выводу о взыскании с ответчика в пользу истца понесенных им расходы за услуги представителя, полагая, что с учетом сложности дела и оказанного истцу объема его представителем правовой помощи по подготовке искового материала, участие в 2 судебных заседаниях, заявленная сумма является разумной в размере 6000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 1821,62 рублей.

Руководствуясь ст.39, 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования Пинегиной О.Н. – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи будущей недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору, заключенные между Пинегиной О.Н. и Шуткиным Н.В.

Взыскать с Шуткина Николая Валерьевича в пользу Пинегиной Оксаны Николаевны штраф предусмотренный п.8.2 Договора в размере 44054 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1821,62 рублей, и расходы по оплате юридических услуг в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Ставропольский районный суд Самарской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30.09.2021 года.

Судья подпись Д.В. Безденежный

Копия верна:

Судья

УИД: 63RS0027-01-2021-003055-36