Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4389/2021 ~ М-3761/2021 от 22.04.2021

Дело №

50RS0№-22

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

26 августа 2021 года Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Лобойко И.Э., при секретаре Комиссаровой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Казакова С. Б., Потаповой М. М., ИппО.а О. АнатО.ча к АО «Сити-XXI век», ООО ГТК «Самоцветы» о признании недействительным договора управления,

УСТАНОВИЛ:

И. К. С.Б., Потапова М.М., ИппО. О.А. обратились в суд с вышеуказанным иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к АО «Сити-XXI век», ООО ГТК «Самоцветы» о признании недействительным договора № от ДД.ММ.ГГ управления зданием по адресу: МО <адрес>. В обоснование заявленных требований указали, что являются собственниками гаражных боксов 2-161 (К. С.Б.), 2-142 (Потапова М.М.), 3-008 (ИппО. О.А.) в здании по адресу: <адрес>.

По инициативе АО «Сити-XXI век» - застройщика здания по адресу: <адрес>, был заключен договор управления с ООО «ГТК Самоцветы», о чем И. стало известно в конце октября 2019 года.

В связи с отсутствием общего собрания собственников здания, а также пропуском застройщиком пятидневного срока, предусмотренного п. 14 ст. 162 ЖК РФ, договор управления № управления гаражно-торговым комплексом от ДД.ММ.ГГ является ничтожным.

И. К. С.Б., его представитель (по доверенности Королев Я.В.) в судебное заседание явились, на удовлетворении исковых требований настаивали по доводам, изложенным в иске. Возражали против заявленного ответчиками ходатайство о пропуске И. срока исковой давности, пояснив, что об оспариваемом договоре И. стало известно ДД.ММ.ГГ. из обращения АО «Сити-XXI век».

И. Потапова М.М., ИппО. О.А. в судебное заседание не явились, извещались о времени и месте судебного заседания.

Представители ООО «ГТК «Самоцветы» (по доверенности Перепонов В.И.), АО «Сити-XXI век» (по доверенности Фогель Э.В.) в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях, указав, в том числе, на пропуск И. срока исковой давности. Пояснили, что письмом от ДД.ММ.ГГ ООО «ГТК Самоцветы» уведомило ГСК «МИК», членами которого являются И., о заключении оспариваемого договора.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что АО «Сити-XXI век» (ранее – Закрытое акционерное общество «Сити-XXI век») являлось застройщиком Объекта «Гаражно-торговый комплекс», расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU№ от ДД.ММ.ГГ выданным Министерством строительного комплекса Московской области.

ДД.ММ.ГГ. между ЗАО «Сити XXI век» и ООО «ГТК Самоцветы» был заключен договор управления гаражно — торговым комплексом №. Согласно условиям договора, ООО «ГТК Самоцветы» оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту Общего имущества Здания гаражно-торгового комплекса по адресу: <адрес>, а также по предоставлению коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в здании.

Согласно абз. 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГ №, п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГ № отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и ст.ст. 44 - 48 ЖК РФ.

Согласно п. 1 ст. 44 ЖК РФ органом управления зданием является общее собрание собственников помещений в здании.

Согласно подп.4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ выбор способа управления зданием относится к компетенции общего собрания собственников помещений в здании.

Согласно п. 14 ст. 161 ЖК РФ до момента принятия решения о способе управления зданием общим собранием собственников помещений в здании, управление зданием осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления зданием. Застройщик после ввода здания в эксплуатацию уполномочен выбрать управляющую организацию, которая будет осуществлять управление зданием до момента принятия иного решения о способе управления зданием на общем собрании собственников.

Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления зданием одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению зданием, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком здании, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком здании и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления зданием деятельность.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами. Решения и протокол общего собрания собственников помещений являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия.

Таким образом, факт выбора способа управления зданием собственниками помещений может подтверждаться только протоколом общего собрания собственников помещений, содержащим соответствующее решение.

До момента заключения Договора управления № от ДД.ММ.ГГ способ управления зданием собственниками помещений в здании не был выбран, к управлению гаражно - торговым комплексом иная организация не привлекалась, Договор с иными лицами на управление ГТК не заключался, обязанность по предоставлению коммунальных услуг на иных лиц возложена не была, каких - либо решений собственников помещений о способе управления зданием не принималось.

Учитывая изложенное, АО «Сити-XXI век» правомерно воспользовался специальными нормами действующего законодательства и заключил договор управления с организацией по своему выбору.

Довод И. о том, что Договор управления № от ДД.ММ.ГГ. заключен за пределами пятидневного срока со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания, установленного ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, в связи с чем, ничтожен, подлежит отклонению, поскольку ч. 14 ст. 161 ЖК РФ не устанавливает последствий пропуска названного срока для Застройщика в виде прекращения права на заключение такого договора. При этом по смыслу действующего правового регулирования такие правомочия застройщика до принятия решения общим собранием позволяют обеспечить правовую определенность и защиту интересов общего имущества построенного объекта капитального строительства.

Ссылка И. К. С.Б. на положения ст. 55.25 ГрК РФ не состоятельна, так как в соответствии с разъяснениями Конституционного суда РФ (Определение Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ N 461-О) названная статья, развивая данные положения Гражданского кодекса Российской Федерации, определяет лиц, ответственных за эксплуатацию зданий и сооружений, т.е. за непосредственное осуществление в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации технического обслуживания зданий, сооружений, эксплуатационного контроля, текущего ремонта.

При этом указанные законоположения, подлежат применению во взаимосвязи с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и отраслевого законодательства (ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 52.25 ГрК РФ, в случае, если иное не предусмотрено федеральным законом, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и другое) в случае, если соответствующим договором, решением органа государственной власти или органа местного самоуправления установлена ответственность такого лица за эксплуатацию здания, сооружения, либо привлекаемое собственником или таким лицом в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физическое или юридическое лицо.

В соответствии с ч. 2 ст. 52.25 ГрК РФ, в случае, если число собственников здания сооружения составляет два и более, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения принимаются по соглашению всех таких собственников. В случае, если число собственников здания, сооружения превышает пять, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, в том числе о привлечении на основании договора физического или юридического лица в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, принимаются на общем собрании таких собственников.

Положения ч.1 и ч.2 ст. 52.25 ГрК РФ, на которые ссылается И. К. С.Б., устанавливают ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, а также о возможности собственников здания принять решение о привлечении на основании договора лица в целях безопасной эксплуатации здания или сооружения на общем собрании собственников здания.

Между тем, И. в материалы дела не представлены доказательства того, что на момент заключения ответчиками спорного договора управления № здание гаражно — торгового комплекса по адресу: <адрес> имело собственников.

В соответствии с ч.1 ст. 4 Гр.К РФ законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, сносу, а также по эксплуатации зданий, сооружений (далее - градостроительные отношения). Правоотношения относительно порядка проведения общего собрания собственниками нежилых помещений в нежилом здании ГрК РФ не регулирует.

И., являющиеся членами ГСК «МИК» и сам ГСК «МИК» имеют в собственности не здание ГТК, а всего лишь гаражные боксы в нем, что исключает возможность применения в рассматриваемом деле положений ч.1 и ч.2 ст. 52.25 ГрК РФ.

Таким образом, вопрос управления всем зданием ГТК, не имеющим собственников, а имеющим собственников помещений, расположенных в нежилом здании, не может быть урегулирован положениями ГрК РФ, а относится исключительно к компетенции ЖК РФ.

Привлеченное для управления Объектом ООО «ГТК Самоцветы» предоставляет собственникам помещений в Объекте все необходимые коммунальные услуги надлежащим образом (доказательств обратного в материалы дела не представлено), что подтверждается представленными в материалы дела копиями договоров: энергоснабжения № от ДД.ММ.ГГг., водоотведения №, договора № холодного водоснабжения от ДД.ММ.ГГ, теплоснабжения и горячего водоснабжения № от ДД.ММ.ГГг., договора №/И об оказании услуги по устранению ограничений на присоединяемую тепловую мощность, договора № на оказание услуг по обеспечению внутриобъектового и пропускного режимов, договоров управления с собственниками гаражных боксов.

Кроме того, И. не являются стороной по оспариваемому договору, а из материалов настоящего дела не усматривается, что И. имеют какую-либо материально-правовую заинтересованность в исходе настоящего дела.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Доказательства наличия материально-правового интереса в признании оспариваемого договора ничтожным, И. в материалы дела не представлено.

Решением Арбитражного суда Московской области (дело № А41-44563/20) от ДД.ММ.ГГ. отказано в удовлетворении иска ГСК ”МИК к АО «Сити-XXI век», ООО «ГТК Самоцветы» о признании недействительным (ничтожным) договора № от ДД.ММ.ГГ. управления зданием по адресу: МО <адрес>. Решением суда в удовлетворении исковых требований было отказано, поскольку «в силу прямого указания закона (п. 14 ст. 161 ЖК РФ) застройщик после ввода здания в эксплуатацию уполномочен выбрать управляющую организацию, которая будет осуществлять управление зданием до момента принятия иного решения о способе управления зданием на общем собрании собственников. А поскольку решение о выборе управляющей компании принимается застройщиком самостоятельно, к порядку принятия такого решения не применяются нормы законодательства, связанные с порядком принятия решения на общем собрании собственников, в том числе ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, на которую ссылается И.». Решением Арбитражного суда также установлено, что о заключении оспариваемого договора ГСК «МИК», членами которого являются И., было уведомлено письмом ООО «ГТК Самоцветы» от ДД.ММ.ГГ

Также решением Люберецкого городского суда МО от ДД.ММ.ГГ отказано в удовлетворении иска члена ГСК «МИК» Пыхтиной Н.В. к АО «Сити-XXI век», ООО «ГТК Самоцветы» о признании недействительным (ничтожным) договора № от ДД.ММ.ГГ управления зданием по адресу: МО <адрес>.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Также ответчиками заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Кодекса.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Решением Арбитражного суда МО от ДД.ММ.ГГ. установлено, что в феврале 2017г. ООО «ГТК Самоцветы» уведомило ГСК «МИК» о заключении договора управления № от ДД.ММ.ГГ., и просило заключить договоры коммунального назначения для полноценного управления имуществом.

Таким образом, что члены ГСК «МИК», в том числе и И. по настоящему иску, являются извещенными указанным письмом о заключении оспариваемого договора, что свидетельствует об истечении срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском и является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Казакова С. Б., Потаповой М. М., ИппО.а О. АнатО.ча к АО «Сити-XXI век», ООО ГТК «Самоцветы» о признании недействительным договора управления № от ДД.ММ.ГГ., – оставить без удовлетворения, в иске отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

    Судья    И.Э. Лобойко

    Мотивированное решение изготовлено 19.10.2021г.