Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1447/2023 ~ М-724/2023 от 27.02.2023

57RS0023-01-2023-000919-48

№ 2-1447/23

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 июня 2023 года г.Орел

Советский районный суд г.Орла в составе:

председательствующего судьи Михеевой Т.А.,

при секретаре судебного заседания Фоминой Я.Н.,

с участием представителя истца Редникиной С.С.,

представителя ответчика и третьего лица Митюшкиной А.А.,

в ходе рассмотрения в предварительном судебном заседании гражданского дела № 2-1447/23 по иску Сопова Артема Викторовича к МКУ «Жилищное управление г.Орла», третье лицо – администрация г.Орла, о взыскании выкупной цены жилого помещения,

установил:

В производстве Советского районного суда г.Орла находится вышеуказанное гражданское дело. Основанием исковых требований являются следующие обстоятельства: истцу на праве собственности принадлежит №***. На основании заключения Орловской городской межведомственной комиссии № 720 от 31.10.2013 года постановлением администрации г.Орла № 1330 от 09.04.2014 года данный многоквартирный жилой дом в установленном порядке признан аварийным и подлежащим сносу; срок расселения дома был установлен до 30.06.2019 года, далее продлялся. На настоящее время расселение дома в административном порядке ответчиком не производится, состояние дома таково, что проживание в нём угрожает жизни и здоровью людей. В связи с этим истец обратился в суд с иском об изъятии у него указанного жилого помещения, с выплатой ему его выкупной цены.

В судебное заседание явилась представитель истца Редникина С.С., с заключением судебной экспертизы согласилась, на его основании уточнила исковые требования – просила суд взыскать в пользу истца с ответчика составляющие выкупной цены заявленного к изъятию жилого помещения в суммах, определённых судебных экспертом.

Представитель ответчика и третьего лица Митюшкина А.А. возражала относительно удовлетворения иска; указала, что срок расселения дома не наступил, доказательств наличия угрозы жизни и здоровью проживающих в жилом помещении лиц суду не представлено, права истца ответчиком не нарушены.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при признании дома аварийным и подлежащим сносу определен статьей 32 Жилищного кодекса РФ.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч.1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (ч.5).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч.6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч.7).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч.8). Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч.8).

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Из приведенных выше правовых норм и актов их толкования следует, что решение вопроса о выкупе жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры - как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. Исходя из этого, выкуп жилого помещения возможен только после того, как собственники жилых помещений в отведенный для них срок примут решение по поводу сноса дома.

Между тем, Президиум Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2009 г. указал, что если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья человека по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома и суд может обязать орган местного самоуправления незамедлительно предоставить гражданам другие благоустроенные жилые помещения во внеочередном порядке на основании части 2 статьи 57 ЖК РФ, учитывая и то, что помещение, не соответствующее санитарным и техническим правилам и нормам, не может быть отнесено к категории жилых (часть 2 статьи 15 ЖК РФ).

Данная правовая позиция может быть применена и к отношениям по выкупу жилых помещений.

Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа «Город Орел», статьей 24 Устава города Орла решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.

В судебном заседании установлены следующие фактические обстоятельства дела.

Истец Сопов Артем Викторович является собственником <...>, №*** право собственности приобретено на основании договора купли-продажи в 2006 году; истец зарегистрирован по данному адресу с 2012 года; жилой характер квартиры подтверждается фотографиями, сделанными экспертом в ходе осмотра квартиры при проведении судебной экспертизы по настоящему делу (лист 11-13 экспертного заключения).

На основании заключения Орловской городской межведомственной комиссии № 720 от 31.10.2013 года постановлением администрации г.Орла № 1330 от 09.04.2014 года данный многоквартирный жилой дом в установленном порядке признан аварийным и подлежащим сносу; срок расселения дома был установлен до 30.06.2019 года, далее был продлён.

Квартира находится в доме 1959 года постройки.

Согласно сведениям администрации г.Орла до признания дома аварийным капитальный ремонт дома не производился, после признания его аварийным (2014 год) дом включению в программу капитального ремонта также не подлежит.

Проанализировав все указанные доказательства, которым подтверждается, что основные строительные элементы <...> ещё в 2013 году находились в аварийном состоянии, также учитывая, что в отсутствие капитального ремонта состояние основных строительных конструкций дома на настоящее время очевидно не улучшилось, что свидетельствует о том, что дальнейшая эксплуатации дома создаёт угрозу жизни, здоровью и безопасности людей, находящихся в нём, требуется расселение дома, также учитывая, что срок переселения данного дома постановлениями администрации г.Орла, областной и муниципальной программами расселения аварийного жилья установлен до 31.12.2024 года, на настоящий момент расселение жильцов дома в административном порядке не производится, также учитывая, что иного жилого помещения для проживания истцы не имеют, суд приходит к выводу, что истец на настоящий момент вправе в судебном порядке требовать изъятия принадлежащего ему на праве собственности указанного жилого помещения и выплаты выкупной цены за него.

Соглашение об определении выкупной цены изымаемого жилого помещения истцом и ответчиком не заключалось.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, пп. з п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ).

Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №-1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-. тепло-, газо-. водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.

Для возложения на орган местного самоуправления обязанности произвести собственникам жилых помещений в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, выплату компенсации за непроизведённый капитальный ремонт, в результате которого произошло снижение уровня надёжности здании, являются установленные основания возникновения права собственности у граждан в отношении изымаемого объекта недвижимости, а также наличие обязанности наймодателя по проведению капитального ремонта как на дату приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, так и на дату его изъятия. Отсутствие одного из перечисленных обстоятельств является основанием для отказа в удовлетворении требований о данной компенсации.

Как следует из представленных документов, <...> 1959 года постройки.

Согласно техническому паспорту на дом полы, перекрытия деревянные.

Приказом государственного Комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР № 312 от 23.11.1988 года утверждены «Ведомственные строительные нормы госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", согласно которыми установлена минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов. Так, минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов – полов, перекрытий деревянных – 20-30 лет. Таким образом, отдельные элементы жилого <...> на момент приватизации первой квартиры требовали капитального ремонта. Поскольку данных о проведении капитального ремонта представителем ответчика не представлено, а аварийность основных конструкций дома подтверждена указанными выше доказательствами, также учитывая, что в отсутствие ремонтно-восстановительных работ до настоящего времени состояние дома очевидно не улучшилось, что также свидетельствует об аварийности дома и на момент его изъятия, также учитывая, что право собственности на спорную квартиру было приобретено истцом в 2006 году (до признания дома аварийным), суд приходит к выводу, что компенсация за непроизведённый капитальный ремонт подлежит включению в выкупную цену изымаемой у истцов квартиры.

При этом суд также учитывает, что актуальная рыночная стоимость указанного жилого помещения, на которую имеют право собственники при его выкупе, формируется с учётом состояния данного жилого помещения, которое, в том числе, является следствием непроизведённого капитального ремонта.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленным по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленным законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной.

В ходе судебного разбирательства по делу была проведена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ИП Шарыкиной И.Л. Согласно заключению ИП Шарыкиной И.Л. № 140-05 от 22.04-28.05.2023 года рыночная стоимость принадлежащей истцу квартиры, с учётом в её составе стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома, включая земельный участок, оценена экспертом на сумму 3 421 253 руб.; размер убытков истца, связанных с переездом, был определён экспертом в сумме 131 213 руб.; размер компенсации за непроизведённый капитальный ремонт истцу – в сумме 412 132 руб. С заключением судебной экспертизы представитель истца согласилась, на его основании уточнила исковые требования.

Поскольку изымаемое жилое помещение передаётся в собственность муниципального образования «город Орел», дом включён в программу расселения аварийного жилья, денежные средства должны быть взысканы с МКУ «Жилищное управление г.Орла».

На основании изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца о взыскании с муниципального образования «город Орел» в его пользу выкупной стоимости принадлежащей им на праве собственности <...>, расположенной по адресу: <...>, с учетом стоимости его доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок, убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, расходов за непроизведённый капитальный ремонт, на основании заключения ИП Шарыкиной И.Л.

В ходе судебного разбирательства по делу проводилась судебная экспертиза. Согласно заявлению эксперта стоимость экспертизы составила 15 000 руб., и на момент возвращения дела в суд оплата произведена не была. В связи с этим, на основании ст.98 ГПК РФ, учитывая исход судебного разбирательства, с муниципального образования «город Орел» в лице СКУ «Жилищное управление г.Орла» в пользу судебного эксперта взыскиваются расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 15 000 руб.

О возмещении судебных расходов истцом не заявлено.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Сопова Артема Викторовича к МКУ «Жилищное управление г.Орла», третье лицо – администрация г.Орла, о взыскании выкупной цены жилого помещения - удовлетворить.

Взыскать с муниципального казённого учреждения «Жилищное управление г.Орла» в пользу Сопова Артема Викторовича, <данные изъяты>, в качестве выкупной цены за принадлежащую ему на праве собственности <...>, общей площадью №***, включая выкупную цену за долю в праве на земельный участок и общее имущество, сумму 3 421 253 руб.; убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения, в сумме 131 213 руб.; компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт в сумме 412 132 руб.

После выплаты выкупной стоимости прекратить право собственности Сопова Артема Викторовича на принадлежащую ему на праве собственности <...>, №***.

Признать право собственности муниципального образования «Город Орел» на <...>, №***.

Взыскать с муниципального казённого учреждения «Жилищное управление г.Орла» в пользу индивидуального предпринимателя Шарыкиной Ирины Леонидовны расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 15 000 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Советский районный суд г.Орла в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения.

Судья                                          Т.А. Михеева

Мотивированное решение изготовлено 26.06.2023 года.