Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2730/2023 от 28.04.2023

УИД:34RS0№...-62

Дело№...

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 мая 2023 года

Центральный районный суд г. Волгограда в составе:

председательствующего судьи Троицковой Ю.В.,

при помощнике судьи Безкревной А.П.,

с участием представителя ответчика,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волгограде гражданское дело по иску Бидери П. А. к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда об оспаривании отчета об оценке,

У С Т А Н О В И Л:

Бидери П.А. обратилась в суд с иском к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, в котором просит признать недостоверным (недействительным) отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:52, расположенного по адресу: г.Волгоград, ..., от ДД.ММ.ГГГГ №..., выполненный ООО «Аналитик Центр». Обязать Департамент муниципального имущества администрации Волгограда установить арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 34:34:040022:52, расположенный по адресу: г.Волгоград, ..., по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №... - исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 13169000 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что истец в соответствии с договором аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:52, общей площадью 4683 кв.м, (доля в аренде - 1181,76 кв.м.), категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: г. Волгоград, ....

В соответствии с расчетом арендной платы за землю, размер годовой арендной платы составляет 363549,93 руб. и произведен по формуле: рыночная стоимость земельного участка (22 418 000,00 рублей (4787,10 рублей за 1 кв.м.)) * Кмд (0,0691) * Кказ (0,93).

С учетом доли в договоре аренды истца в размере площади - 1181,76 кв.м., расчет аренды произведен: 4787,10 руб. за 1 кв.м. * 1186,76 кв.м. *0,0691*0,93 = 363 549,93 руб.

В основу расчета арендной платы по договору аренды №... от ДД.ММ.ГГГГ положен отчет №... от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Аналитик Центр», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере 22418000 руб.

Однако, согласно отчету №... от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Омега Плюс», рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 13169000руб.

В процессе рассмотрения дела истец уточнила исковые требования, с учетом результатов судебной экспертизы, просила обязать ответчика установить арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 34:34:040022:52, расположенного по адресу: г.Волгоград, ..., из расчета рыночной стоимости земельного участка в размере 12263000 руб. с ДД.ММ.ГГГГ.

Истец в судебное заседание не явилась, о месте и времени слушания дела извещена своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомлен.

Представитель ответчика ДМИ администрации Волгограда – Бондарева Н.А., действующая на основании доверенности в судебном заседании возражала против удовлетворения иска. Свои доводы мотивировала тем, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права.

Представитель третьего лица ООО "Аналитик Центр" г.Волгограда в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомлен.

Суд, в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Суд, выслушав представителя ответчика, проверив и исследовав доказательства по делу, приходит к следующему.

Статьёй 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что Бидери П.А. в соответствии с договором аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка с КН 34:34:040022:52, общей площадью 4683 кв.м (доля в аренде - 1181,76 кв.м), категория земель: земли населенных пунктов, по адресу: г. Волгоград, ....

В соответствии с расчетом арендной платы за землю, размер годовой арендной платы произведен по формуле: рыночная стоимость земельного участка (22 418 000 рублей (4787,10 рублей за 1 кв.м)) * Кмд (0,0691) * Кказ (0,93).

С учетом доли в договоре аренды истца в размере площади - 1181,76 кв.м, расчет аренды, как следует из ее пояснений, произведен исходя из 4787,10 руб. за 1 кв.м. * 1186,76 кв.м. *0,0691*0,93 =363 549,93 руб. (согласно самому расчету к договору с применением иных коэффициентов сумма годовой арендной платы по договору составляет 485 955,2 руб.

В основу расчета арендной платы по договору аренды №... от ДД.ММ.ГГГГ положен отчет №... от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Аналитик Центр», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере 22 418 000 руб.

Однако, согласно отчету №... от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Омега Плюс», рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 13169 000 руб.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются копиями: договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №..., расчета годовой арендной платы и отчета №... ООО «Аналитик Центр» и отчетом №... от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:52.

Поскольку между сторонами фактически возник спор относительно рыночной стоимости указанного земельного участка, то по делу была проведена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Альянс партнер».

Согласно результатам судебной экспертизы, отчет №... от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО «Аналитик Центр», об оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:52, расположенного по адресу: г. Волгоград, ..., не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а также не правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, а информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:52, расположенного по адресу: г. Волгоград, ... по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определенная в рамках сравнительного подхода составляет 12263 000 руб.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных названным пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная указанным Кодексом.

Как следует из подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №... утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, регулирующие порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РФ и расположенные на территории Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 указанных Правил (в редакции на момент заключения договора сторон) размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности РФ и расположенных на территории РФ (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определялся федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги); в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития РФ; г) на основании рыночной стоимости земельных участков (в настоящее время - права аренды), определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 10 данных Правил (в ранее действовавшей редакции) также предусматривалась возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка.

Пунктом 1.5.7 Постановления администрации Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ №...-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1- 1.5.3,1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5 указанного Постановления размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С * Кмд * Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Согласно статье 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №...- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с положениями 12 указанного ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ (ст. 6).

Согласно абз. 4 п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В данном Информационном письме ничего не говорится о невозможности предъявления иска к оценщику, но обозначен временной период, в течение которого могут быть заявлены соответствующие требования.

В силу абз. 8 п. 1 указанного Информационного письма, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу п. 70 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (пункт 2 статьи 166 ГК РФ) (п. 72).

Согласно п. 2.10 договора аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ расчет арендной платы был определен в приложении 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Из п. 2.11 договора следует, что размер арендной платы изменяется со дня вступления в силу нормативных актов РФ, Волгоградской области, Волгограда, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы, а также применяемых при расчете коэффициентов без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор.

Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании договора, начиная со дня вступления в силу нормативного акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы и (или) отдельные коэффициенты. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно после вступления в силу указанных правовых актов. Арендодатель оставляет за собой право направить арендатору извещение о размере арендной платы на соответствующий период.

Приложением №... к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ утвержден расчет арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому размер арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ исчисляется по рыночной стоимости земельного участка.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Порядок и основания изменения договора регламентированы положениями гл. 29 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что договор аренды и расчет арендной платы за земельный участок были подписаны Бидери П.А. без каких-либо возражений.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка с 2019 года определяется сторонами ежегодно в соответствии с условиями договора, и при наличии возражений по рыночной стоимости земельного участка Бидери П.А. не была лишена возможности представить арендодателю свои возражения относительно размера арендной платы до заключения договора аренды.

При этом договор аренды подписан сторонами без каких-либо разногласий, исполнялся ими, тогда как до заключения договора аренды достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, определенной на основании отчета об оценке, в установленном порядке истцом оспорена не была.

Следовательно, после заключения договора аренды оспаривание отчета об оценке или величины рыночной стоимости земельного участка по мотиву недостоверности отчета об оценке, в качестве самостоятельного способа защиты права, не допускается, поскольку такое оспаривание, свидетельствуя о злоупотреблении стороны договора своими правами, влечет за собой изменение договора, которое определяется положениями гл. 29 ГК РФ, то есть имеет специальное правовое регулирование.

В этом случае, поскольку самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины подлежит рассмотрению в рамках спора об изменении или расторжении заключенного договора.

С учетом изложенного, суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований Бидери П.А. об оспаривании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №..., выполненного ООО «Аналитик Центр».

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно абзацу второму ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 указанного кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в этой статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя истца по делу назначена судебная экспертиза, расходы по оплате судебной экспертизы возложены на истца.

Так как до настоящего времени расходы на проведение судебной экспертизы в размере 22500 руб. не возмещены, в связи с чем они подлежат взысканию с истца в пользу экспертного учреждения ООО «Альянс Партнер», как с проигравшей стороны.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск Бидери П. А. к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда об оспаривании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №..., выполненного ООО «Аналитик Центр», оставить без удовлетворения.

Взыскать с Бидери П. А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки ... респ. Северная Осетия-Алания, документированной паспортом гражданина Российской Федерации 1802 595475 в пользу ООО «Альянс Партнер» ОГРН 1203400000022 расходы по оплате судебной экспертизы в размере 22 500 руб.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Центральный районный суд г.Волгограда в течение месяца, с момента изготовления мотивированного решения суда, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись: Ю.В.ТРОИЦКОВА