Определение по делу № 33-1542/2022 от 19.07.2022

Судья Хохлова Н.Г.                                             <№>

Докладчик Верюлин А.В.                                         Дело № 33-1542/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:

председательствующего    Верюлина А.В.,

судей Ганченковой В.А., Солдатова М.О.,

при секретаре                      Чудаевой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 18 августа 2022 г. в г. Саранске гражданское дело по иску администрации города Нижнего Новгорода к Михеенковой Наталье Эдуардовне о приведении постройки в соответствие с согласованным проектом реконструкции, по встречному иску Михеенковой Натальи Эдуардовны к администрации города Нижнего Новгорода о признании права собственности на отдельно стоящее нежилое здание и земельный участок по апелляционной жалобе представителя истца (ответчика по встречному иску) администрации города Нижнего Новгорода Маруновой И.В. на решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 21 февраля 2022 г.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

        администрации города Нижнего Новгорода обратилась в суд с иском к Михеенковой Н.Э. о приведении постройки в соответствие с согласованным проектом реконструкции.

        В обоснование иска городская администрация указала на то, что по результатам проведения 19 февраля 2021 г. ведущим специалистом государственного надзора и правовой работы управления государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области ФИО23 визуального осмотра территории, расположенной в границах зоны регулирования застройки объекта культурного наследия регионального значения «Дом А.А. Штерновой», расположенного по адресу: <адрес>, а также в границах исторической территории «Старый Нижний Новгород» на земельном участке с кадастровым номером <№> выявлен факт реконструкции объекта недвижимости – жилого <адрес>, с увеличением объемно-пространственных характеристик.

        В результате реконструкции нарушены запреты, содержащиеся в пунктах 1, 2 постановления Правительства Нижегородской области от 25 марта 2019 г. № 158 «Об установлении зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, расположенных на улицах Алексеевской, Грузинской, Ошарской в г. Нижний Новгород, и утверждении требований к градостроительным регламентам в границах данных зон»: запрещается использование кирпичной кладки, предельная высота объектов капитального строительства – не более 12,1 м от планировочной отметки земли.

        Земельный участок располагается в границах исторической территории «Старый Нижний Новгород», утвержденной решением Нижегородского областного Совета народных депутатов от 30 ноября 1993 г. № 370-м «Об установлении границ исторических территорий г. Нижний Новгород», однако в нарушение пункта 3 Особого правового режима регулирования архитектурнопроектная документация на реконструкцию объекта в управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области не подавалась.

        Иных разрешений на реконструкцию не имеется.

        Указывает, что собственником земельного участка по адресу г<адрес> а также квартир <№> в доме по указанному адресу является Михеенкова Н.Э.

        С учетом уточнений администрация города Нижнего Новгорода просила суд обязать Михеенкову Н.Э. в течение 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести здание по адресу: <адрес> (кадастровый <№>), в соответствие с согласованным с Управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области проектом реконструкции здания (т.д.1, л.д.5-8, т.д.2, л.д.141-144).

        Михеенкова Н.Э. подала в суд встречный иск к администрации города Нижнего Новгорода о признании права собственности на самовольную постройку.

        В обоснование встречного иска Михеенкова Н.Э. указала на то, что является собственником пяти жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: г<адрес>. В жилом доме также находятся три нежилых помещения, которые являются местами общего пользования, какие-либо права на них не зарегистрированы. Земельный участок под домом также принадлежит ей.

        31 мая 2016 г. администрация города Нижнего Новгорода выдала ей разрешение на строительство (реконструкцию) № 52-RU 52303000-27/2136-р-2016, согласно которому разрешалась реконструкция указанного жилого дома в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО «Архитектурно-строительные технологии», при этом проектная документация ранее была согласована департаментом градостроительного развития территории Нижегородской области и Управлением государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области. В настоящее время реконструкция спорного объекта недвижимости завершена.

        В ходе проведенной реконструкции изменены этажность дома, высота, объем и площадь помещений, а также назначение, образован новый объект недвижимости – отдельно стоящее здание, назначение: нежилое, этажность 5 (включая 1 поземный и 1 мансарда), общей площадью 763,1 кв.м согласно Техническому плану, выполненному ООО «Бюро кадастровых инженеров».

        С учетом изменения встречных исковых требований Михеенкова Н.Э. просила суд признать прекратившим ее право собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г.Нижний Новгород, <адрес>Б, а именно: на жилое помещение – <адрес>Б площадью 42 кв.м, кадастровый <№>; на жилое помещение – <адрес>А площадью 44,1 кв.м, кадастровый <№>; на жилое помещение - <адрес> площадью 29,2 кв.м, кадастровый <№>; на жилое помещение – <адрес> площадью 47,1 кв.м, кадастровый <№>; на жилое помещение - <адрес> площадь. 53,8 кв.м, кадастровый <№>, а также на доли в общем имуществе в многоквартирном доме на: нежилое помещение площадью 5,7 кв.м, кадастровый <№>; нежилое помещение площадью 9,2 кв.м, кадастровый <№>; нежилое помещение площадью 16,6 кв.м, кадастровый <№>; земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный жилой дом с придомовой территорией, общей площадью 407 кв.м, кадастровый <№>; снять с кадастрового учета помещения с кадастровыми номерами <№>, <№>; <№>, <№>, <№>, <№>, <№>, <№>, а также жилой дом с кадастровым номером <№> и исключить сведения о них из ЕГРН; признать право собственности Михеенковой Н.Э. на отдельно стоящее здание, назначение: нежилое, этажность: 5 (включая 1 подземный и 1 мансарда), общей площадью 761,9 кв.м и на земельный участок под ним с кадастровым номером <№>, расположенные по адресу: г. Нижний Новгород, <адрес>Б; поставить отдельно стоящее здание, назначение: нежилое, этажность: 5 (включая 1 подземный и 1 мансарда), общей площадью 761,9 кв.м на кадастровый учет и внести соответствующие изменения в ЕГРН (т.д.2, л.д.149-150).

        Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 21 февраля 2022 г. исковые требования администрации города Нижнего Новгорода оставлены без удовлетворения, встречные исковые требования Михеенковой Н.Э. удовлетворены в полном объеме.

        Представитель истца (ответчика по встречному иску) администрации города Нижнего Новгорода Марунова И.В. просила решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований администрации. В обоснование апелляционной жалобы ссылается на следующее: администрация города Нижнего Новгорода является ненадлежащим ответчиком по встречным требованиям Михеенковой Н.Э. о снятии с кадастрового учета помещений и постановке на кадастровый учет отдельно стоящего здания, в свою очередь Управление Росреестра Нижегородской области привлечено к участию в деле лишь в качестве третьего лица; разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером <№> не допускает размещение на нем нежилого здания; удовлетворение судом требования о признании за Михеенковой Н.Э. права собственности на земельный участок является излишним, поскольку все доли земельного участка находятся в собственности Михеенковой Н.Э.; заключением эксперта ООО «Эксперт центр» установлено отклонение реконструкции объекта от согласованной проектной документации, выявлен ряд недостатков для устранения которых экспертами рекомендовано выполнить указанные в экспертизе мероприятия, однако обязанности проведения этих мероприятий судом на ответчика не возложено; самовольная постройка не соответствует требованиям подпунктов 1, 2 пункта 2 раздела III постановления Правительства Нижегородской области от 25 марта 2019 г. № 158 «Об установлении зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, расположенных на улицах Алексеевской, Грузинской, Ошарской в г. Нижний Новгород, и утверждении требований к градостроительным регламентам в границах данных зон», согласно которым запрещается использование открытой кирпичной кладки, предельная высота объектов капитального строительства в указанной зоне не более 12,1 м (т.<адрес>, л.д.38-42).

        В возражениях относительно апелляционной жалобы ответчик (истец по встречному иску) Михеенкова Н.Э. просила решение суда оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность (т.<адрес>, л.д.56-62).

        Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 8 июля 2022 г. данное гражданское дело передано на апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия (т.д.3, л.д.94-95, 97).

В судебное заседание представитель истца (ответчика по встречному иску) администрации города Нижнего Новгорода, ответчик (истец по встречному иску) Михеенкова Н.Э., ее представитель Ползунов А.Н., представитель третьего лица Управления государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области, представитель третьего лица Управления Росреестра по Нижегородской области, представитель третьего лица администрации Нижегородского района г. Нижнего Новгорода не явились. Указанные лица о времени и месте судебного заседания надлежаще извещены, сведений о причинах неявки не представили, отложить разбирательство дела не просили. При этом представитель Михеенковой Н.Э. – Ползунов А.Н. в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

На основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражений относительно жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия приходит к следующему.

        Как установлено судом, Михеенкова Н.Э. является собственником всех долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <№> площадью 407 кв. м, расположенный по адресу: г<адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для многоэтажной застройки. Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные».

В соответствии с Генеральным планом города Нижний Новгород земельный участок с кадастровым номером <№> расположен в функциональной зоне ОИ – зона многофункциональной общественной застройки центрального исторического района, зон охраны ОКН и зон Достопримечательных мест, которая соответствует территориальной зоне Ц-1 (зона обслуживания и деловой активности городского центра) Правил землепользования и застройки в г. Нижний Новгород.

В целях реализации Генерального плана г. Нижний Новгород приказом департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области от 30 марта 2018 г. № 07-01-06/22 утверждены Правила землепользования и застройки города Нижний Новгород.

В соответствии с указанными Правилами земельный участок с кадастровым номером <№> расположен в границах территориальной зоны ТОИ (зона многофункциональной общественной застройки центрального исторического района, зон охраны объектов культурного наследия и зон достопримечательных мест).

Согласно статье 30.1 Правил землепользования и застройки города Нижний Новгород зона многофункциональной общественной застройки центрального исторического района, зон охраны объектов культурного наследия и зон достопримечательных мест выделена для обеспечения правовых условий использования и строительства недвижимости на территории центрального исторического района города Нижнего Новгорода.

Формирование зоны ТОИ предполагает наибольшую концентрацию центральных функций, где сочетаются здания административного, общественного, культурного назначения, коммунального обслуживания и иные учреждения, в том числе местного, регионального и федерального значения, также возможность размещения жилой застройки с размещением объектов обслуживания в первых этажах зданий, расположенных вдоль улиц.

Размещение объектов капитального строительства регламентируется нормами инсоляции, освещенности, требованиями пожарной безопасности и определяется с учетом сложившейся застройки с целью сохранения целостности исторического контекста и своеобразия архитектурно-пространственной среды центрального исторического района города Нижнего Новгорода.

Основными видами разрешенного использования земельного участка в зоне ТОИ являются: среднеэтажная жилая застройка, обслуживание жилой застройки, объекты гаражного назначения, коммунальное обслуживание, социальное обслуживание, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, дошкольное, начальное и среднее общее образование, среднее и высшее профессиональное образование, культурное развитие, общественное управление, обеспечение научной деятельности, предпринимательство, деловое управление, магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, гостиничное обслуживание, развлечения, выставочно-ярмарочная деятельность, водный транспорт, историко-культурная деятельность, земельные участки (территории) общего пользования.

Условно-разрешенными видами использования земельного участка являются: обеспечение внутреннего правопорядка, обслуживание автотранспорта, религиозное использование.

Приказом и. о. директора департамента градостроительного развития территории Нижегородской области от 09 июля 2015 г. № (с учетом изменений, внесенных приказом и.о. директора департамента градостроительного развития территории Нижегородской области от 22 апреля 2016 г. №05-09-381ГП) утвержден Градостроительный план земельного участка, подготовленный ГП НО «Нижтехинвентаризация».

Согласно пункту 2.2 Градостроительного плана земельного участка требования к назначению объекта капитального строительства устанавливаются в соответствии с видами разрешенного использования и в соответствии с проектом планировки центральной части г. Нижний Новгород, утвержденного распоряжением Правительства Нижегородской области от 17 августа 2012 г. № 1761-р.

При реконструкции зданий и сооружений, размещении объектов нового строительства обязательно соблюдение требований: генерального плана города, СП 42.13330.2011 «СНиП 2.07.01-89. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в редакции постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 25 сентября 2007 г. № 74 (с изменениями), постановления Правительства Нижегородской области от 22 декабря 2009 г. № 951 «Об утверждении Положения о порядке разработки и согласования проекта организации санитарно-защитных зон предприятий, сооружений и иных объектов и установления границ санитарно-защитных зон в Нижегородской области».

Пунктом 2.2.2 Градостроительного плана земельного участка предусмотрено предельное количество этажей – 3. Показатель по предельному количеству этажей включает все надземные этажи, в том числе, технический, мансардный, а также цокольный, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м (СП 54.13330.2011. свод правил. Здания жилые и многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003). Изменение установленной для квартала этажности допускается на основании визуально-ландшафтного обоснования.

В соответствии с пунктом 5.1 Градостроительного плана земельного участка до введения в действие технических регламентов размещение и параметры объектов капитального строительства, ограничения и обременения использования земельного участка следует принимать в соответствии с требованиями строительных и санитарных нормативов и правил, ведомственных нормативных правовых актов, не противоречащих Федеральному закону от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании», перечню национальных стандартов и сводов правил, утвержденному распоряжением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. № 1047-р, Градостроительному кодексу Российской Федерации, а также требованиям Градостроительного плана земельного участка.

В пункте 5.2 Градостроительного плана земельного участка перечислены архитектурно-планировочные требования: реконструкцию многоквартирного жилого дома производить на участке в границах, определенных чертежом градостроительного плана (арх. № 0119-НТ), выполненного ГП НО «Нижтехинвентаризация); в проектной документации предусмотреть организацию парковок автотранспорта для данного вида объекта в границах участка на основании нормативов, установленных в составе комплексной схемы развития и размещения гаражей и стоянок автотранспортных средств в г. Нижний Новгород, при соблюдении градостроительных и санитарных норм; архитектурно-планировочное решение по реконструкции многоквартирного жилого дома предоставить в департамент градостроительного развития территории Нижегородской области; реконструкцию многоквартирного жилого дома производить в соответствии с документацией, согласованной в установленном порядке с управлением государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области.

Согласно пункту 5.3 Градостроительного плана земельного участка земельный участок с кадастровым номером <№> расположен в границах исторической территории «Старый Нижний Новгород» на основании решения Нижегородского областного Совета народных депутатов от 30 ноября 1993 г. №-м, культурного слоя г. Нижний Новгород на основании решения Исполнительного комитета Горьковского областного Совета народных депутатов от 3 ноября 1983 г. №559, решения Нижегородского областного Совета народных депутатов от 14 июля 1992 г. №210-м, от 6 апреля 1993 г. №117-м, а также 30-тикилометрового радиуса от контрольных точек аэродромов ОАО «НАЗ «Сокол» и ОАО «Международный аэропорт Нижний Новгород».

В соответствии с чертежом градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования земельный участок с кадастровым номером <№> отмечен как место допустимого размещения зданий, строений и сооружений.

Также Михеенкова Н.Э. является собственником всех жилых помещений, расположенных в <адрес> площадью 53,8 кв.м, кадастровый <№>; <адрес> площадью 47,1 кв.м, кадастровый <№>; <адрес> площадью 29,2 кв.м, кадастровый <№>; <адрес>А площадью 44,1 кв.м, кадастровый <№>; <адрес>Б площадью 42 кв.м, кадастровый <№>.

В жилом доме имеются также нежилые помещения: площадью 5,7 кв.м, кадастровый <№>, площадью 9,2 кв.м, кадастровый <№>; площадью 16,6 кв.м, кадастровый <№>. Сведения о зарегистрированных правах на указанные нежилые помещения отсутствуют, они являются местами общего пользования многоквартирного дома.

В соответствии с Техническим паспортом на жилой дом, составленым по состоянию на 29 ноября 1988 г., данный жилой дом до 1917 г. постройки, год последнего капитального ремонта – 1968. В <адрес> жилых квартир, 9 жилых комнат, жилая площадь – 124,4 кв. м, а именно: две однокомнатные квартиры жилой площадью 36,7 кв., две двухкомнатные квартиры жилой площадью 52,4 кв.м и одна трехкомнатная квартира жилой площадью 35,3 кв.м. Здание двухэтажное кирпичное, с ленточным кирпичным фундаментом и чердаком.

Письмом от 30 декабря 2010 г. № 518/17-2593, адресованным председателю ТСЖ «Грузинская, 41-б» ФИО10, управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области сообщило о рассмотрении проекта приспособления для современного использования (реконструкции) выявленного объекта культурного наследия «<адрес>» (приказ департамента охраны историко-культурного наследия г. Нижний Новгород и Нижегородской области от 21 июля 2000 г. № 16-ОД), расположенного по адресу: <адрес> (литер Б), разработанного архитектором ФИО12, и согласовании представленной документации для дальнейшего проектирования.

В 2015 году по заказу Михеенковой Н.Э. проектной организацией ООО «Архитектурно-строительные технологии» разработан проект реконструкции жилого дома по адресу: г. <адрес>.

В пояснительной записке к проекту реконструкции предусмотрены следующие технико-экономические показатели проектируемых объектов капитального строительства: площадь земельного участка – 407,0 кв.м, площадь застройки – 203,2 кв.м, количество этажей – 3, общая площадь здания до реконструкции – 254,0 кв.м, общая площадь здания после реконструкции – 431,8 кв.м, добавленная площадь здания после реконструкции – 177,8 кв.м, строительный объем до реконструкции – 1819,0 куб.м, строительный объем после реконструкции – 2388,0 куб.м, добавленный строительный объем после реконструкции – 569,0 куб.м, количество квартир до реконструкции – 5, количество квартир после реконструкции – 2, общая площадь квартир – 273,0 кв.м, жилая площадь квартир – 168,1 кв.м, максимальная высота здания от земли до конька – 13,820 м.

После реконструкции (с надстройкой 3-го этажа) в жилом доме планируется размещение двух жилых квартир – на втором и третьем этажах, на первом этаже – размещение общественной зоны дома: входная группа, тренажерный зал, санузел, душевая, подсобное помещение – колясочная.

Проектной организацией дано заверение о том, что проектная документация разработана в соответствии с градостроительным планом земельного участка, заданием на проектирование, градостроительным регламентом, документами об использовании земельного участка для строительства, техническими регламентами, в том числе, устанавливающими требования по обеспечению безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий, и с соблюдением технических условий.

Из раздела 3 «Архитектурные решения» проектной документации ООО «Архитектурно-строительные технологии» следует, что проект реконструкции здания выполнен в соответствии с заданием заказчика, касающегося предлагаемой этажности, состава помещений по этажам, их функциональной взаимосвязи с т.п. В настоящее время (то есть на момент разработки проекта реконструкции) существующий кирпичный дом имеет два этажа с чердаком. Проектом предлагается надстройка дома третьим этажом с чердаком, таким образом, этажность и высота реконструируемого дома будет одинакова с соседним домом <№>А. Архитектурное решение фасадов надстраиваемого третьего этажа соответствует архитектурному стилю существующих двух этажей <адрес>Б.

Конструкция здания: фундамент – существующий. Надстройка этажа предусматривает применение железобетонного монолитного пояса над наружными стенами существующего этажа, железобетонный монолитный каркас надстраиваемого этажа. Заполнение стен надстраиваемого этажа из газосиликатных блоков. Перекрытия, лестничные площадки, марши – монолитные, железобетонные. Кровля – металлокаркас, обрешетка, оцинкованная кровельная сталь.

Высота проектируемого здания обусловлена предельными параметрами разрешенного строительства объекта капитального строительного. Здание имеет Г-образную форму в плане с размерами в осях 1-5 – 15,40 м, в осях А-Д – 17,93 м. Проектом предусматривается надстройка дополнительного этажа в габаритах существующего здания. Конструкция крыши включает в себя металлический каркас с деревянными элементами стропил, брандмауэра. Размеры в плане обусловлены величиной выделенного участка и допустимого размещения здания согласно градостроительному плану земельного участка.

В проекте восстанавливается оформление фасадов 1-го и 2-го этажей, фасады проектируемого 3-го этажа выполняются в стилистике первых двух этажей.

Письмом от 30 мая 2016 г. № 518/11-1834 управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области в лице руководителя Хохлова В.Ю. уведомило Михеенкову Н.Э. о рассмотрении проекта реконструкции жилого дома по адресу: <адрес>, разработанного ООО «Архитектурно-строительные технологии» по заказу Михеенковой Н.Э., и согласовании представленного проекта.

31 мая 2016 г. администрацией г. Нижний Новгород Михеенковой Н.Э. выдано разрешение на строительство 52RU 52303000-27/2136р-2016 на реконструкцию объекта капитального строительства, а именно реконструкцию жилого дома по адресу: <адрес> с кадастровым номером <№>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <№>, на основании проектной документации, разработанной ООО «Архитектурно-строительные технологии» 2015 г.

В соответствии с разрешением на строительство общая площадь объекта недвижимости после реконструкции составит 431,8 кв.м и 2388,0 куб.м, в том числе, надстраиваемой части – 177,8 м и 569,0 куб.м; количество этажей – 3, высота – 13,820 м; подземный этаж площадью застройки 203,20 кв.м.

Письмом от 4 апреля 2016 г. № 406-02-4040/16 департамент градостроительного развития территории Нижегородской области уведомило Михеенкову Н.Э. о рассмотрении проектной документации по реконструкции жилого, выполненной ООО «Архитектурно-строительные технологии», и согласовании представленного архитектурно-планировочного решения со следующими технико-экономическими показателями: площадь земельного участка – 0,407 га, площадь застройки – 203,2 кв.м, количество этажей – 3, общая площадь здания до реконструкции – 254,0 кв.м, после реконструкции – 431,8 кв.м, строительный объем здания до реконструкции – 1 819,0 куб.м, после реконструкции – 2388,0 куб.м, общая площадь квартир – 273,0 кв.м, жилая площадь квартир – 168,1 кв.м, количество квартир – 2. Указано, что проектная документация соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером <№>.

Как следует из протокола от 26 ноября 2020 г. №326-16-64613/20 визуального осмотра земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости межведомственной комиссией по реализации статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении многоквартирного жилого <адрес> с кадастровым номером <№>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <№>, установлено, что с фасадов здания облетает штукатурка, что может угрожать жизни и здоровью граждан. Кирпичная кладка местами разрушена. На фасадах размещены граффити. Техническое состояние многоквартирного жилого дома угрожает жизни и здоровью граждан. Ведется самовольная реконструкция путем возведения третьего и четвертного этажей многоквартирного жилого дома, техническое состояние которого угрожает жизни и здоровью граждан.

1 марта 2021 г. управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области направило в адрес главы города Нижнего Новгорода Шалабаева Ю.В. в соответствии с ч. 9 ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» уведомление о выявлении самовольной постройки от 25 февраля 2021 г. №9 для решения вопроса о демонтаже самовольной постройки.

В уведомлении указано, что в период с 11 по 19 февраля 2021 г. на основании приказа управления государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области от 10 февраля 2021 г. № 27 об утверждении графика проведения управлением мероприятий по контролю за состоянием объектов культурного наследия, по результатам проведенного визуального осмотра территории, расположенной в границах зоны регулирования застройки объекта культурного значения регионального значения «<адрес>», расположенного по адресу: <адрес>, а также в границах исторической территории «Старый Нижний Новгород», утвержденной решением Нижегородского областного Совета народных депутатов от 30 ноября 1993 г. № 370-м «Об установлении границ исторических территорий г. Нижний Новгород», на земельном участке с кадастровым номером <№>, расположенном по адресу: <адрес>Б, выявлен факт реконструкции объекта недвижимости – жилого дома, с увеличением объемно-пространственных характеристик.

В частности, произведена реконструкция расположенного на указанном земельном участке объекта недвижимости – двухэтажного кирпичного многоквартирного жилого дома, общей площадью 254 кв. м, путем надстройки двух этажей над существующим жилым домом в пределах конструктивной части ограждающих конструкций стен. На третьем и четвертом этаже устроены прямоугольные оконные проемы – вставлены пластиковые окна. Четвертый, мансардный, этаж не достроен, покрытие кровли надстройки отсутствует, находится в стадии обрешетки из досок. В кровле здания устроены слуховые окна. Указанная надстройка не имеет наружной отделки, видна кирпичная кладка. Выведены системы вентиляции и отопления (назначения здания: жилой дом).

Указанный земельный участок располагается в границе зоны регулирования застройки объекта, утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 25 марта 2019 г. № 158 «Об установлении зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, расположенных на улицах Алексеевской, Грузинской, Ошарской в. г. Нижний Новгород, и утверждении требований к градостроительным регламентам в границах данных зон».

Также указанный земельный участок располагается в границах исторической территории «Старый Нижний Новгород», утвержденной решением Нижегородского областного Совета народных депутатов от 30 ноября 1993 г. № 370-м «Об установлении границ исторических территорий г. Нижний Новгород», в соответствии с п. 3 особого правового режима регулирования архитектурно-градостроительной деятельности которой проекты на новое строительство и реконструкцию подлежат согласованию с управлением.

В уведомлении указано, что проектная документация на реконструкцию объекта в управление не представлялась.

В соответствии с протоколом заседания комиссии по сносу самовольных построек, расположенных на территории г. Нижний Новгород, от 13 апреля 2021 г. № 8/2021 принята информация о выявлении самовольной постройки на основании уведомления управлением государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области от 25 февраля 2021 г. № 9; администрации Нижегородского района г. Нижний Новгорода рекомендовано обратиться с исковым заявлением в суд о приведении постройки в соответствие с согласованным с управлением государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области проектом реконструкции здания по <адрес>Б.

Согласно акту проверки инспекцией государственного строительного надзора Нижегородской области от 24 марта 2021 г. №519-03/01-03/114 соблюдения требований технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации при реконструкции жилого <адрес> установлено, что объект представляет собой существующий двухэтажный многоквартирный жилой дом исторической постройки. На момент проверки выполнены работы по надстройке третьего этажа выполнена кладка наружных стен из газосиликатного блока, выполнен монтаж стропильной конструкции кровли, частично заполнены оконные проемы; строительно-монтажные работы не завершены, не выполнено покрытие кровли, не в полном объеме установлены оконные блоки, не выполнены фасадные работы, рабочие и техника отсутствовали, работы не производились.

По существу обращения Министерства имущественных и земельных отношений (Сл-326-78785/20 от 08 декабря 2020 г.) инспекцией установлено, что на объект реконструкции оформлено разрешение на строительство от 31 мая 2016 г. № 52-RU 52303000-27/2136-р-2016, выданное администрацией г. Нижний Новгород сроком действия до 15 марта 2018 г. В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации на момент оформления разрешения на строительство и начала производства работ по реконструкции объекта – многоквартирного жилого дома, состоящего из одного блока (подъезда) с двумя существующими этажами и одним надстраиваемым, проведение экспертизы проектной документации не требовалось. Следовательно, в отношении вышеуказанного объекта предусмотрено осуществление регионального государственного строительного надзора в соответствии с положением ч. 1.1, ч. 6.1 ст. 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предметом которого является проверка наличия разрешения на строительство и соответствия объекта капитального строительства требованиям, указанным в разрешении на строительство, без включения в реестр поднадзорных объектов. На момент проведения проверки срок разрешения на строительство истек, работы не проводятся, плановая и высотная конфигурация выполненных строительных конструкций третьего этажа соответствует параметрам объекта, обозначенным в разрешении на строительство. Признаки самовольной постройки отсутствуют. На момент проведения проверки инспекцией государственного строительного надзора Нижегородской области нарушений не выявлено.

В соответствии с заключением экспертов ООО «Эксперт-Центр» Горшихиной М.А. и Воробьева А.Ф. от 20 сентября 2021 г. № 78 в результате визуального и визуально-инструментального осмотра здания установлено следующее: фундамент – кирпичный ленточный, со стороны подвала по периметру наружных стен выполнено усиление в виде дублирующего бетонного фундамента, связанного анкерами с существующим фундаментом шириной ленты 320 мм высотой 930 мм, под несущий кирпичный столб выполнено усиление фундамента из железобетона размером 2,2х2,2 м с армированием металлическим каркасом (диаметр арматуры 18-22 мм); наружные стены 1-го и 2-го этажей кирпичные из красного глиняного кирпича толщиной 850 мм, 3-го этажа – газосиликатные блоки; внутренние стены – кирпичные из красного кирпича, выполнено усиление центрального столба на первом этаже путем увеличения его сечения и устройства металлической обоймы; перекрытия над подвалом и 2-м этажом – монолитные железобетонные толщиной 120 мм по металлическим двутавровым балкам на металлическом каркасе из двух сеток, главные балки из двух двутавров № 40, второстепенные из двутавра № 20 с шагом 1,5 м, для несъемной опалубки применен профлист Н75; перекрытие над 1-м этажом – кирпичные своды; полы бетонные; проемы – окна ПВХ-конструкции с двухкамерным стеклопакетом, на первом этаже два окна – деревянные рамы; дверь наружная – металлическая, двери внутренние – отсутствуют; крыша – шатрового типа с неорганизованным водостоком, каркас – металлические двутавровые балки, стропильная система – из бруса, обрешетка – из досок, кровельное покрытие отсутствует; наружная и внутренняя отделка отсутствует; электроснабжение – от наружных воздушных сетей, водоснабжение и водоотведение – от центральных систем.

На дату экспертного осмотра выполненные работы по замене перекрытий, усилению несущих конструкций, устройству конструкций крыши, планировке помещений второго и третьего этажей соответствуют проекту.

В соответствии с нормами СП 42.13330.2011 [5] при реконструкции жилой застройки должна быть сохранена и модернизирована существующая капитальная жилая и общественная застройка. Допускаются строительство новых нежилых и общественных зданий, надстройка зданий, устройство мансардных этажей, использование надземного и подземного пространства при соблюдении санитарно-гигиенических, противопожарных и других требований настоящих правил. При этом необходимо также обеспечивать нормативный уровень обслуживания населения в соответствии с требованиями раздела 10 настоящих норм, а также модернизацию инженерной и транспортной инфраструктур (п. 5.8).

Реконструкция жилого дома проводится с сохранением существующей капитальной и общественной застройки по <адрес>. Надстройка третьего этажа выполнена в габаритах существующего здания в соответствии с величиной выделенного участка и согласно градостроительному плану. Этажность и высота дома одинакова с соседним домом <№>А. Архитектурное решение фасадов надстроенного третьего этажа соответствует архитектурному стилю существующих двух этажей дома.

Согласно ответу руководителя управления государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области от 4 июня 2015 г. №518/10-1768 на запрос Михеенковой Н.Э. <адрес> не является объектом культурного наследия и выявленным объектом культурного наследия. Постановлением Правительства Нижегородской области от 8 февраля 2011 г. № 78 данному объекту отказано во включении в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

В связи с чем, требования строительных правил (п.п. 7.1, 7.7, 14.21, 14.22 СП 42.13330.2011) к рассматриваемому объекту недвижимости не применялись.

Экспертами проведено обследование несущих конструкций здания на предмет их технического состояния в ходе проведения реконструкции и на соответствие их строительным нормам и правилам.

В отношении подвального помещения установлено следующее: фундамент по стене – кирпичный ленточный из красного кирпича, в нижней части – бетонный толщиной 260-320 мм, шириной ленты 930-980 мм. На кирпичной кладке фундаментов наблюдаются белые следы высолов, выкрашивание кирпичей в отдельных местах, что свидетельствует о нарушении (либо частичном разрушении) гидроизоляционного слоя наружной части здания. Деформаций фундаментов в виде трещин и искривлений кирпичной кладки не выявлено. Выполнен частичный ремонт кирпичной кладки фундаментов с заменой отдельных участков и под опорными балками перекрытия. Со стороны главного и торцевых фасадов наблюдаются трещины в кирпичной кладке цоколя, отслоения штукатурного слоя. В результате выявленных нарушений выявлено проникание атмосферных осадков в подвальное помещение. Центральный столб в подвале усилен путем увеличения его сечения. Наблюдаются следы коррозии на арматуре, которая проникает вглубь конструкции. Опирание главных и второстепенных двутавровых балок на кирпичную кладку фундамента выполнено без опорных подушек или пластин. Окраска балок антикоррозийным составом выполнена после монтажа конструкций, а не до начала данных работ, вследствие чего внутренняя часть балок осталась без защитного слоя, что способствует развитию очагов коррозии и разрушению конструкции и сварочных соединительных швов. На бетонных полах наблюдаются трещины (разрывы) вследствие отсутствия или нарушения гидроизоляционного слоя.

На первом этаже дома на кирпичных сводах, стенах и столбах выполнен ремонт штукатурки отдельных мест. Однако при визуальном осмотре выявлены следующие нарушения: на оконном откосе со стороны <адрес> наблюдаются трещины, отслоения штукатурного слоя, на опорном столбе кирпичного свода наблюдаются вертикальные трещины и отслоения штукатурки. Швеллерные балки пола находятся в открытом состоянии, не обработаны антикоррозийным составом, покрыты ржавчиной.

На втором этаже дома смонтированы перегородки из красного кирпича. Наружные кирпичные стены находятся в удовлетворительном состоянии, наблюдаются сколы кирпичной кладки на верхних и боковых откосах оконных проемов. Центральный столб усилен обоймой из металлических уголков. Главные и второстепенные балки перекрытий имеют следы коррозии и ржавчины. Металлические уголки над дверными проемами имеют очаги сквозной коррозии.

На третьем этаже стены из газосиликатных блоков находятся в удовлетворительном состоянии. Перегородки из красного кирпича также в удовлетворительном состоянии, в наружных углах перегородок наблюдаются следы протечек через крышу. Также следы протечек обнаружены на кирпичной кладке вентканалов. Бетонные плиты перекрытия находятся в удовлетворительном состоянии.

На крыше металлические опорные конструкции из швеллера имеют следы ржавчины. Деревянные конструкции стропильной системы из бруса и досок из-за длительного пребывания в открытом состоянии и под воздействием атмосферных осадков имеют трещины и следы плесени. Кровельное покрытие отсутствует. Конфигурация кровли со стороны левого торцевого фасада изменена, имеет отклонение от проекта: по оси А-В выполнена надстройка мансардного этажа с продлением плоскости фасада из газосиликатных блоков с оконными блоками, в то время как на согласованном управлением государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области фасаде дома обозначено устройство мансардного этажа в осях А-В в виде вальмовой крыши с уклоном в 45 градусов с двумя слуховыми окнами. Указанное отклонение от проекта является незначительным, так как не влияет на эксплуатацию здания в целом и мансардного этажа в частности. Изменения конфигурации фасада здания и конфигурации крыши необходимы для обеспечения доступа из лестничной клетки в мансардный этаж дома и его нормальной эксплуатации.

В наружных стенах из красного кирпича по всему периметру дома наблюдаются локальные повреждения карнизов, междуэтажных поясов, надоконных арок и других декоративных элементов фасада в виде нарушения штукатурного слоя, трещин в кирпичной кладке, выкрашивание и сколы кирпичей. В цокольной части стен дома обнаружены трещины и разрушение кирпичной кладки на отдельных участках.

По выявленным повреждениям цоколя с учетом выполненных работ по усилению фундамента в подвальном помещении, физический износ исследуемого фундамента составляет 40%, физический износ кирпичных стен дома – 40%, стен из газосиликатных блоков дома составляет 10%, несущих кирпичных столбов – 20%, внутренних перегородок из красного кирпича – 10%, перекрытий из монолитного железобетона над подвалом и первым этажом по металлическим балкам, а также перекрытий из сборных сплошных плит на третьим этажом – 10%, износ деревянных конструкций (мауэрлата, стропил и обрешетки) крыши – 50%.

Несмотря на выявленные деформации строительных конструкций исследуемое строение – жилой дом соответствует требованиям механической безопасности, так как деформации недопустимой величины отсутствуют, отклонений от вертикальности не выявлено, потеря устойчивости отсутствует, строительные конструкции устойчивы, возникновение угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей отсутствует.

При степени физического износа 40%, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций фундамента, стен, перекрытий, несущих столбов в соответствии с требованиями нормативно-технического документа «Методика определения физического износа гражданских зданий» оценивается как удовлетворительное.

На основании данных, полученных в результате экспертного обследования, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций <адрес> в соответствии с положениями СП 13-102-2003 оценивается как работоспособное состояние, при котором выявленные повреждения и деформации не приводят к нарушению работоспособности, и необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений обеспечивается.

В результате экспертного обследования <адрес>Б установлено следующее: фундаменты находятся в исправном техническом состоянии, осадок и деформаций, превышающих допустимые значения не обнаружено. Несущие кирпичные стены из красного кирпича находятся в работоспособном техническом состоянии, на отдельных участках стен главного и торцевых фасадов выполнены работы по демонтажу поврежденных участков с отслоившимися слоями штукатурки и кирпичной кладки. Выявленные при экспертном осмотре трещины в цокольной части стен опасности для здания не представляют. Надстроенные стены из газосиликатных блоков находятся в хорошем состоянии. Несущие стены дома пригодны для дальнейшей эксплуатации. Перегородки из красного кирпича находятся в исправном техническом состоянии. Перекрытия из монолитного железобетона и из сборных сплошных плит находятся в работоспособном техническом состоянии, прогибов и повреждений плит не обнаружено. Опорные металлические конструкции стропильной системы крыш находятся в работоспособном состоянии. Деревянные конструкции стропильной системы крыши имеют следы увлажнения и ослабление креплений в узлах, находятся в ограниченно-работоспособном состоянии.

Согласно выводам судебной экспертизы объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес> соответствует требованиям градостроительных и строительных норм и правил и не создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

Для устранения выявленных в процессе экспертного осмотра недостатков рекомендовано проведение следующих мероприятий: проведение ремонтных работ по укреплению кирпичной кладки цоколя, локальный ремонт кирпичной кладки фундамента в подвале в местах увлажнений, устройству вертикальной гидроизоляции; выполнить ремонт бетонных полов подвального помещения в местах повреждений с заделкой трещин специальным ремонтным составом; увеличить защитный слой бетонной смеси на арматурном каркасе, демонтировать поврежденные участки арматуры, оголенные участки металлического каркаса обработать преобразователем ржавчины и огрунтовать поверхность грунтовочным составом ГФ021, выполнить ремонт штукатурки несущего столба арочных сводов на первом этаже, усилить конструкцию опоры путем заключения в обойму на металлическом каркасе; выполнить ремонт кирпичной кладки и штукатурки стен, восстановить декоративные элементы фасада; заполнить русты плит перекрытий ремонтным составом, выполнить антикоррозийную обработку опорных металлических балок перекрытий инъекционным и покрывным способами с удалением ржавчины; выполнить замену балок стропильной системы и мауэрлата, замену обрешетки из досок, выполнить антикоррозийную обработку опорных металлических конструкций. Данные мероприятия позволят улучшить техническое состояние здания и приведут его в исправное состояние.

Заключение экспертов оценено судом в порядке, предусмотренном статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не оспорено, выводы экспертизы не опровергнуты, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы сторонами заявлено не было.

        Судом также установлено, что 10 ноября 2021 г. Михеенковой Н.Э. с ООО Управляющая компания «Центр спортивного обеспечения» заключен договор подряда № 51/2021 на выполнение работ по ремонту и обустройству кровли нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>.

Договором предусмотрено выполнение следующих видов работ: частичная замена балок стропильной системы и мауэрлата из древесины, частичная замена обрешетки из древесины, монтаж кровельного материала (профнастил либо металлочерепица), монтаж водосточной системы.

Согласно Паспорту о технических характеристиках объекта недвижимости, изготовленному ООО «Бюро кадастровых инженеров» по состоянию на 01 декабря 2021 г., после реконструкции здание имеет назначение «нежилое», общая площадь помещений здания составляет 688,0 кв.м, основная площадь – 573,9 кв.м, количество надземных этажей – 4, количество подземных этажей – 1. Площадь здания, подлежащая учету в ЕГРН, составляет 761,9 кв. м.

В паспорте приведено описание конструктивных элементов здания, а именно: фундаменты – кирпичный, усиленный железобетонной лентой, имеется выпучивание и искривление линии цоколя, износ 60%; наружные и внутренние капитальные стены – в подвале, на 1, 2 этажах кирпичные, имеются трещины, отслоение и отпадение штукатурки, разрушение кладки местами, на 3 этаже железобетонный каркас с заполнением газосиликатными блоками, на мансарде деревянный каркас, состояние хорошее, несущая колонна усилена железобетонной лентой, износ 60%; перегородки – кирпич, газосиликат; перекрытия: подвальные – кирпичные сводчатые, междуэтажные – кирпичные сводчатые, железобетонные, частичное разрушение кладки, перекрытие, чердачные – деревянные, износ перекрытий 60%; кровля в хорошем состоянии; полы – железобетонные в хорошем состоянии; оконные проемы – окна с пластиковыми рамами, частичное отсутствие, дверные проемы – двери наружные металлические, остекленные с пластиковыми рамами, износ проемов 60%; внутренняя отделка отсутствует, износ отделки 60%.

Имеющиеся в здании благоустройства: отопление центральное (отключено), водопровод и канализация – центральные, электричество. Электропроводка частично отсутствует, здание не отапливается, холодная и горячая вода не подключены, канализация центральная – имеется провисание труб. Износ здания составляет 60%.

В соответствии с экспликацией здания в подвале имеются четыре помещения общей основной площадью 121,3 кв. м и вспомогательное помещение площадью 7,2 кв. м; на 1-м этаже два помещения общей основной площадью 112,9 кв. м и два вспомогательных помещения (лестница, коридор) общей площадью 18,5 кв.м; на 2-м этаже пять помещений общей основной площадью 92,7 кв.м, восемь вспомогательных помещений (лестница, помещение, санузел, коридор) общей площадью 43,2 кв.м; на 3-м этаже три помещения общей основной площадью 105,5 кв.м и шесть вспомогательных помещений (санузел, коридор, лестница) общей площадью 39,8 кв.м; на мансарде два помещения общей основной площадью 141,5 кв.м и вспомогательное помещение (лестница) площадью 5,4 кв.м.

Согласно заключению кадастрового инженера ООО «Бюро кадастровых инженеров» Мурскова С.И. по обследованию земельного участка с кадастровым номером <№> расположенного по адресу: <адрес>, находящееся на нем здание за пределы границ земельного участка не выходит.

Выданное 31 мая 2016 г. администрацией города Нижнего Новгорода Михеенковой Н.Э. разрешение на строительство 52RU 52303000-27/2136р-2016 продлено Первым заместителем министра строительства Нижегородской области до 30 сентября 2022 г.

        Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, сторонами не оспариваются, сомнения в достоверности не вызывают.

        При таких обстоятельствах установив, что земельный участок и расположенный на нем <адрес>Б по <адрес> г. Нижний Новгород находятся в собственности Михеенковой Н.Э., градостроительный план земельного участка и разрешенное использование земельного участка допускают реконструкцию здания, в результате которой изменяется его назначение из жилого в нежилое, проектная документация по реконструкции дома подготовлена собственником в соответствии с правилами статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, также установив, что объект недвижимости соответствует требованиям градостроительных и строительных норм и правил и не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил встречные исковые требования Михеенковой Н.Э. о признании права собственности на вновь образованный в ходе реконструкции объект (с производными требованиями) и верно не нашел оснований для удовлетворения первоначальных требований городской администрации.

        Такие выводы суда соответствуют названным выше установленным обстоятельствам дела и основаны на правильном применении закона.

В соответствии с пунктами 1-3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно пунктам 1, 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 названной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 названного Кодекса).

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства – в статье 37 указанного Кодекса.

В соответствии с положениями пунктов 2, 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе, надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В частности, предусмотрено, что для реконструкции объектов капитального строительства необходимо выполнение инженерных изысканий для подготовки проектной документации. Согласно пункту 1 статьи 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектной документации, а также строительство, реконструкция объектов капитального строительства в соответствии с такой проектной документацией не допускаются без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

Также согласно статье 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации, рабочей документации (в том числе путем внесения в них изменений в соответствии с настоящим Кодексом) применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), земельного участка (пункт 1).

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта (пункт 2).

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объекту индивидуального жилищного строительства, садовому дому (пункт 3).

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом.

Как правильно установлено судом первой инстанции, спорное здание после реконструкции имеет подвальный этаж, 3 надземных этажа и мансардный этаж (всего 5 этажей). В результате реконструкции площадь увеличилась до 761,9 кв.м вместо предусмотренных разрешением на строительство 431,8 кв.м. Имеет отклонение от проекта конфигурация кровли со стороны левого торцевого фасада. Изменено назначение здания на нежилое.

Вместе с тем, заключением судебной экспертизы подтверждено, что выполнение работы по замене перекрытий, усилению несущих конструкций, надстройки третьего этажа, устройству конструкций крыши, планировке помещений второго и третьего этажей соответствуют проекту. Изменение конфигурации фасада здания и конфигурации крыши является незначительным, необходимы для обеспечения доступа из лестничной клетки в мансардный этаж дома и его нормальной эксплуатации. Реконструкция дома проводится с сохранением существующей капитальной и общественной застройки, надстройка третьего этажа и чердака выполнены в габаритах существующего здания в соответствии с величиной выделенного участка и согласно градостроительному плану.

Этажность и высота дома одинакова с соседним домом <адрес> и не превышает предельно допустимую высоту, установленную разрешением на строительство от 31 мая 2016 г.

При этом само по себе включение подвального и мансардного помещения в экспликацию здания, что повлекло увеличение площади, не нарушает внешние объемно-пространственные характеристики здания (высоту, внешний контур и периметр стен, площадь застройки земельного участка).

Объект недвижимого имущества соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не создает угрозу для жизни и здоровья людей.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об очевидных признаках явного и намеренно недобросовестного поведения Михеенковой Н.Э., о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил, о нарушении прав и законных интересов третьих лиц, а также публичных интересов.

Таким образом, разрешая данное дело и удовлетворяя встречные требования о признании права собственности на самовольную постройку (реконструированный объект недвижимости), при этом отказывая в удовлетворении первоначальных требований, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, приведя в мотивировочной части решения обоснование своим выводам и дав оценку представленным доказательствам.

Принятое судом решение согласуется с принципом правовой определенности, предполагающим стабильность гражданских правоотношений (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с пунктами 2 и 3 этой же статьи).

        Довод апелляционной жалобы представителя истца (ответчика по встречному иску) о том, что администрация города Нижнего Новгорода является ненадлежащим ответчикам по встречным требованиям Михеенковой Н.Э. о снятии с кадастрового учета помещений и постановке на кадастровый учет отдельно стоящего здания, в свою очередь Управление Росреестра Нижегородской области привлечено к участию в деле лишь в качестве третьего лица, отклоняется.

        Требования о снятии с кадастрового учета существующих помещений и постановке на учет реконструированного здания являются производными от основного требования Михеенковой Н.Э. о признании права собственности на самовольную постройку (самовольно реконструированный объект недвижимости). Ответчиком по такому иску является орган местного самоуправления (абзац 3 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации №22 от 29 апреля 2010 г.), в данном случае – администрация города Нижнего Новгорода.

Оснований для привлечения в качестве ответчика регистрирующего органа у суда первой инстанции не имелось, поскольку в силу части второй статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

        Довод апелляционной жалобы представителя истца (ответчика по встречному иску) о том, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером <№> не допускает размещение на нем нежилого здания, отклоняется.

        Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <№> – «для многоэтажной застройки», сведения о котором содержатся в ЕГРН, не препятствует удовлетворению встречных исковых требований, поскольку утвержденные Правила землепользования и застройки допускают размещение на земельном участке нежилого здания.

Как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 16 октября 2020 г. № 42-П, собственник земельного участка во всяком случае имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и - в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.

        Довод апелляционной жалобы представителя истца (ответчика по встречному иску) о том, что удовлетворение судом требования о признании за Михеенковой Н.Э. права собственности на земельный участок является излишним, поскольку все доли земельного участка находятся в собственности Михеенковой Н.Э., также отклоняется.

        Как следует из материалов дела, право собственности Михеенковой Н.Э. на земельный участок возникло в силу закона при приобретении права собственности на все жилые помещения в многоквартирном доме (пункт 4 части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

        В силу части 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

        В связи с этим удовлетворение исковых требований Михеенковой Н.Э. о признании прекращенным права собственности на все жилые помещения в многоквартирном доме в силу закона повлекло прекращение права собственности на земельный участок под домом и требование о признании права собственности на этот земельный участок излишним не является.

        Довод апелляционной жалобы представителя истца (ответчика по встречному иску) о том, что заключением экспертизы ООО «Эксперт центр» установлено отклонение реконструкции объекта от согласованной проектной документации, выявлен ряд недостатков для устранения которых экспертами рекомендовано выполнить указанные в экспертизе мероприятия, однако обязанности проведения этих мероприятий судом на ответчика не возложено, также отклонятся. Указанные выводы заключения судебной экспертизы носят рекомендательный характер, даны экспертами в целях надлежащего и долгосрочного использования здания, оснований для возложения на ответчика (истца по встречному иску) обязанности проведения этих работ в рамках рассматриваемых требований у суда первой инстанции не имелось.

        Доводы апелляционной жалобы представителя истца (ответчика по встречному иску) о нарушении положений постановления Правительства Нижегородской области от 25 марта 2019 г. № 158 «Об установлении зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, расположенных на улицах Алексеевской, Грузинской, Ошарской в г. Нижний Новгород, и утверждении требований к градостроительным регламентам в границах данных зон», в части запрета использования в отделке фасадов открытой кирпичной кладки, отсутствия кровли и нарушения предельной высоты, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно отклонены им, в том числе в связи с тем, что проектная документация по реконструкции спорного объекта и разрешение на строительство подготовлены и получены Михеенковой Н.Э. в 2015-2106 годах, то есть до принятия названного постановления.

Иных доводов в апелляционной жалобе не приведено, оснований для выхода за пределы доводов жалобы, учитывая принципы равноправия сторон и диспозитивности гражданского судопроизводства, судебная коллегия не усматривает.

Нарушения судом норм процессуального права, являющегося в соответствии с положениями части четвертой статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов апелляционной жалобы, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

определила:

решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 21 февраля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца (ответчика по встречному иску) администрации города Нижнего Новгорода Маруновой И.В. - без удовлетворения.

Председательствующий                        А.В. Верюлин

Судьи                                    В.А. Ганченкова

                                        М.О. Солдатов

Мотивированное апелляционное определение составлено 18 августа 2022 г.

Судья Верховного Суда

Республики Мордовия                                А.В. Верюлин