Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1880/2022 ~ М-1173/2022 от 18.04.2022

Дело №

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 августа 2022 года                                                                                   г. Калининград

Московский районный суд г. Калининграда в составе

председательствующего судьи Семенихина В.А.

при секретаре Рузаевой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Специализированный застройщик «Эко-Город» к Фроловой Феодосии Ивановне о взыскании задолженности по договору, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

    ООО «Специализированный застройщик «Эко-Город» обратился в суд с исковым заявлением, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен Договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома «Квартал многоэтажной жилой застройки», расположенного по строительному адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Застройщиком было получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи. Согласно п. 1 Акта приема-передачи площадь квартиры изменилась в сторону увеличения на <данные изъяты> кв.м. стоимостью <данные изъяты> руб. Итоговая стоимость квартиры составила <данные изъяты> руб. В соответствии с п. 6 Акта приема-передачи застройщик подтверждает, что денежные обязательства по Договору перед застройщиком исполнены частично. На момент подписания акта приема-передачи участник долевого строительства произвёл оплату в размере <данные изъяты> руб. Согласно п.7 Акта приема-передачи в соответствии с п. 3.3 Договора Участник долевого строительства обязан, в течение <данные изъяты> (<данные изъяты>) календарных дней с даты уведомления Застройщиком участника долевого строительства об изменении площади в сторону увеличения, внести дополнительные денежные средства за разницу между проектной и фактической площадью в размере <данные изъяты> руб. на расчетный счет Застройщика. Вместе с тем, ответчик так и не оплатил разницу между проектной и фактической площадью в размере <данные изъяты> руб. В адрес ответчика направлялись претензии, однако требования истца ответчиком не удовлетворены в досудебном порядке.      Просит взыскать задолженность, неустойку за просрочку платежа, предусмотренную договором и п. 6. ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 10 576,81 руб.

       В судебном заседании представители истца по доверенности ФИО4 исковые требования поддержала, указав, что при строительстве проектная площадь квартиры изменилась в сторону увеличения на <данные изъяты> кв.м., ответчиком был подписан акт приема передачи квартиры, в котором данные обстоятельства указаны, ответчик обязалась оплатить в течение <данные изъяты> (тридцати) календарных дней образовавшуюся задолженность в сумме <данные изъяты> руб. равными платежами, был подписан график платежей, однако ответчик отказался оплачивать задолженность, при том, что обязанность по оплате образовавшейся задолженность в связи с увеличением площади квартиры предусмотрена договором. Со своей стороны, истец обязанности по договору исполнил. Обмер площадей многоквартирного дома производился кадастровыми инженерами специализированной организации ООО «СТП-Контроль», поскольку на момент произведения обмеров площадей стоимость услуг ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» существенно выросла. Просит исковые требования удовлетворить.

        Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, уведомленная надлежащим образом. Ранее в ходе рассмотрения дела исковые требования не признала, указав, что до подписания акта квартиру не осматривала, акт не читала, подписывала его через <данные изъяты> дней после осмотра квартиры с прорабом в офисе, об увеличении площади узнала в офисе. Акт подписала под давлением, иначе не смогла бы оформить право собственности на квартиру. Приглашала замерщика, который смог произвести замеры только после ухода застройщиков. Просила отказать в удовлетворении требований.

Представитель ответчика по доверенности ФИО5 исковые требования не признал, указав на то, что истцом не доказана обоснованность своих требований. Увеличение общей площади обусловлено несоблюдением застройщика проектной документации. При подписании акта приема- передачи ответчик не имела возможности понять, соответствует ли квартира всем нормам строительства. Застройщик действовал недобросовестно, в ультимативной форме, заставив подписать акт. Полагал, что ответчик не должен производить доплату за дополнительную площадь, так как замер квартиры произвела ненадлежащая организация в связи с чем в данной части нарушены условия договора, по которым уточнение фактической площади объекта долевого строительства производится на основании обмера объектов Калининградским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ». Также полагал, что размер неустойки завышен, так как исковые требования предъявлены через два года после принятия квартиры.

    В соответствии с положением ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, в связи, с чем суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителей истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела и дав собранным по делу доказательствам оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 4 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

В силу ст. 5 указанного федерального закона, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Судом установлено, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома «Квартал многоэтажной жилой застройки», по которому застройщик (истец) взял на себя обязательства в предусмотренный договором срок построить МКД и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику (ответчик) его долю в виде входящего в состав объекта, согласно разрешения на строительство объекта, жилого помещения (квартира) со строительным номером №, расположенного на <адрес> объекта, проектной общей площадью <данные изъяты> кв.м. В общую проектную площадь объекта долевого строительства, определенную п.1.1. настоящего договора, входят площади всех частей квартиры, в том числе площадь балконов с коэффициентом <данные изъяты> и лоджий с коэффициентом <данные изъяты> (п. 1.2).

Согласно п. 3.3 договора, стороны признают, что в связи с неизбежной строительной погрешностью и допустимыми по правилам СНиП отклонение от фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту фактическая площадь объекта долевого строительства может отличаться от площади, указанной в п. 1.1. договора, и это не будет считаться нарушением требований о качестве объекта долевого строительства. Уточнение фактической площади объекта долевого строительства производится на основании обмера Объектов Калининградским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ». Если по результатам обмера площадь Объекта долевого строительства окажется больше площади. Указанной в п. 1.1 договора, то дольщик обязан в течение 5 рабочих дней с даты уведомления об изменении площади в сторону увеличения, внести дополнительные денежные средства в качестве части долевого взноса, в размере определяемом п. 5.1 договора исходя из стоимости квадратного метра площади квартиры с учетом понижающих коэффициентов. Если по результатам обмера площадь Объекта долевого строительства окажется меньше площади, указанной в п. 1.1 договора, то застройщик обязан произвести перерасчет денежных средств, уплачиваемых дольщиков исходя из фактической площади передаваемого объекта долевого строительства из расчета стоимости одного кв.м., с учетом понижающего коэффициентов.

В силу п. 6.1 договора в соответствии с п. 6 части 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в случае нарушение установленного настоящим договором срока уплаты очередной части долевого взноса, а равно доплаты части долевого взноса по смыслу ст. 3.3 договора, либо оплаты иных платежей, предусмотренных настоящим договором, дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени), предусмотренную законодательством РФ, за каждый день просрочки по фактическую дату исполнения дольщиком своих обязательств.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ответчику истцом передана <адрес>, расположенная на <данные изъяты> этаже МКД, расположенного по адресу: <адрес> В площадью: общая проектная площадь по ДДУ – <данные изъяты> кв.м., общая площадь с учетом площади лоджий, балконов, на основании технического паспорта выданного ООО «СТП-Контроль»: <данные изъяты> кв.м., общая площадь без учета площади лоджий, балконов на основании технического паспорта, выданного ООО «СТП-Контроль» составила <данные изъяты> кв.м. Акт имеет ссылки на изменение площади относительно проектной в сторону увеличения на 1,4 кв.м. Указана итоговая стоимость квартиры в размере <данные изъяты> руб. Также акт имеет ссылки на то, что денежные обязательства дольщика перед застройщиком исполнены частично в сумме <данные изъяты> руб. П. 7 акта предусматривает обязанность дольщика в соответствии с п. 3.3 договора в течение <данные изъяты> (тридцати) календарных дней с даты уведомления внести дополнительно денежные средства за разницу между проектной и фактической площадью в размере <данные изъяты>

Указанный акт подписан ответчиком без замечаний.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Специализированный застройщик «Эко-Город» направил в адрес ФИО1 претензию с требованием оплаты задолженности в сумме <данные изъяты> руб., образовавшейся за счет увеличения площади квартиры на <данные изъяты> кв.м. от проектной, и неустойку от суммы задолженности в соответствии с п. 6.1 договора, п. 6 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ в сумме <данные изъяты> руб.

Изучив договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, приложение № к договору судом установлено, что проектная площадь квартиры: составляет <данные изъяты> кв.м. в том числе: жилая <данные изъяты>.м (состоящая из одной комнаты площадью <данные изъяты>.м.), кухня площадью <данные изъяты> санузел <данные изъяты> кв.м., холл <данные изъяты>.м., балкона с коэффициентом <данные изъяты> кв.м.

Согласно технического плана МКД подготовленного кадастровым инженером ООО «СТП-Контроль», в части <адрес>, площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м., в том числе одна жилая комната площадью <данные изъяты> кв.м., кухня <данные изъяты> кв.м., санузла площадью <данные изъяты> кв.м., холл площадью <данные изъяты>.м., балкона с понижающих коэффициентом <данные изъяты> кв.м.

Таким образом увеличение площади квартиры произошло из-за увеличения площади жилой комнаты на <данные изъяты> кв.м., кухни на <данные изъяты> кв.м., санузла на <данные изъяты> кв.м., холла на <данные изъяты> кв.м., всего на <данные изъяты> кв.м.

При этом суд учитывает, что технический план составлен кадастровым инженером ООО «СТП-Контроль» на основании договора между ООО «СТП-Контроль» и ООО «Эко-Город», кадастровый инженер ФИО6, подготовивший технический план, является аттестованным кадастровым инженером (квалификационный аттестат от ДД.ММ.ГГГГ), состоит в государственном реестре кадастровых инженеров, реестровый №, является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров» с ДД.ММ.ГГГГ.

При этом доводы ответчика о нарушении условий договора истцом, в части изменения организации проводившей обмер объекта долевого строительства с Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» на ООО «СТП-Контроль», не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца.

Оснований сомневаться в произведенных обмерах <адрес> и установления фактической её площади у суда не имеется. Доказательств свидетельствующих о не соответствии площади квартиры установленной входе составления технического плана МКД кадастровым инженером, фактической площади квартиры суду не представлено.

Также суд учитывает, что акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подписан без замечаний, при этом доводы об отсутствии объективной возможности ознакомиться с актом до его подписания, произведенными обмерами площади квартиры, осмотра квартиры до подписания акта суд находит не состоятельными, доводы о подписании акта под давлением, поскольку в дальнейшем ответчик не смогла бы оформить право собственности на квартиру не обоснованными. ФИО1 не была лишена возможности осмотреть квартиру до подписания акта, ознакомиться с актом до его подписания, доказательств свидетельствующих об отказе в предоставлении документов по обмерам квартиры не представлено, каких-либо заявлений в адрес истца ответчиком не подавалось, вплоть до направления в её адрес претензии от ДД.ММ.ГГГГ.

Более того квартира поставлена на кадастровый учет площадью <данные изъяты> кв.м. и в настоящее время отчуждена ответчиком третьему лицу по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, требования ООО «Эко-Город» о взыскании задолженности в сумме <данные изъяты> руб. обоснованы и подлежат удовлетворению, договором участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, определена площадь объекта долевого строительства, в которую, в том числе включается площадь балкона (п. 1.2), а также условия взаиморасчетов при увеличении или уменьшении фактической площади квартиры от проектной (п. 3.3).

Кроме того истцом предъявляются требования о взыскании неустойки за просрочку платежа предусмотренную договором и п. 6. ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб.

Согласно п.6.1 договора, в соответствии с п.6 ст.5 Федерального закона №214- ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в случае нарушения установленного настоящим договором срока уплаты очередной части долевого взноса, а равно доплаты части долевого взноса по смыслу п.3 договора, либо оплаты иных платежей, предусмотренных настоящим договором, дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню) предусмотренную действующим законодательством РФ, за каждый день просрочки по фактическую дату исполнения дольщиком своих обязательств.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа, участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п.6 ст.5 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Согласно ч.1 Постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 года №423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договором участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договором участия в долевом строительстве, предусмотренной ч.6 ст.5 и ч.2 ст.6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 года.

В силу п. 5 указанного Постановления, настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования.

Постановление опубликовано на официальный интернет-портал правовой информации <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «Специализированный застройщик «Эко-Город», предъявил к взысканию неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб., при этом расчет неустойки произведен без учета положений Постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 года №423.

Таким образом, неустойка, предусмотренная договором и п. 6. ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» за период с 09.08.2019 года по 02.04.2020 года составляет:

<данные изъяты> руб.,

где <данные изъяты> ключевая ставка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> дни просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Неустойка, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет:

<данные изъяты> руб.,

где <данные изъяты>% ключевая ставка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> дни просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Всего, подлежит взысканию неустойка, предусмотренная договором и п. 6. ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в размере <данные изъяты> руб.

Размер неустойки в сумме <данные изъяты> руб. суд находит соразмерным нарушенным обязательствам с учетом длительности неисполнения обязательств и оснований для снижения размера неустойки не находит.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом в пользу истца с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины, пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере <данные изъяты> руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Эко-Город» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> (паспорт серия №) в пользу ООО «Специализированный застройщик «Эко-Город» (ИНН №, ОГРН №) задолженность по договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в размере 50972,60 руб., неустойку в размере 7097,93 руб., судебные расходы в размере 1942,12 руб., а всего взыскать 60012,65 руб.

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд в апелляционном порядке через Московский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья /подпись/