Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-784/2024 (2-10866/2023;) ~ М-9218/2023 от 09.10.2023

УИД № 72RS0014-01-2023-011322-78

Дело № 2-784/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Тюмень                                                                             09 января 2024 года

Ленинский районный суд города Тюмени в составе:

председательствующего судьи Терентьева А.В.,

при ведении протокола секретарем Шуваевой М.А.,

с участием истца,

представителя ответчика Болдыревой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-784/2024 по исковому заявлению Волковой Ирины Валериевны к акционерному обществу «Тюменская домостроительная компания» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

установил:

Волкова И.В. обратилась в суд с иском к АО «Тюменская домостроительная компания» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи предварительно оплаченного товара в размере 560 000 руб., компенсации морального вреда в размере 20 000 руб., судебных расходов в размере 7 000 руб., штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Требования мотивированы тем, что 16.08.2023 между АО «Тюменская домостроительная компания» и Волковой И.В. заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств банка. Дом, в котором находится квартира, введен в эксплуатацию 15.06.2023 разрешением на ввод объекта № 72-17-65-2023. Стоимость квартиры определена в пункте 3 договора и составляет 3 500 000 руб. Данные денежные средства оплачены покупателем что подтверждается кассовым чеком № 9 от 18.08.2023. Передаточный акт, во исполнение договора купли-продажи от 16.08.2023 подписан 18.08.2023, однако, ключи от квартиры покупателю не переданы в момент подписания договора и акта приема передачи, а также и после регистрации договора купли-продажи в Федеральной службе государственной регистрации недвижимости. Покупатель приобрел право собственности, произвел оплату, однако его права, в части права пользования и распоряжения нарушены ответчиком. В договоре купли-продажи не установлен срок передачи ключей от продавца к покупателю, в связи с чем, 25.08.2023 истец направила в адрес ответчика претензию с требованием передать ключи и обеспечить доступ в квартиру в течении 3 (трех) календарных дней, с момента получения претензии. В ответ на претензию ответчик направил письмо № 4448 от 29.08.2023, в котором сообщил, что выдача ключей будет осуществлена с 21.09.2023 и порекомендовал осуществить запись для получения ключей и сообщил о том, что вселение возможно только после даты, указанной в приказе ответчика о заселении дома и ссылался об информировании истца о периоде выдачи ключей в приобретаемом объекте. Условие о возможном вселении в квартиру установленное в договоре, только после даты официального заселения дома является ничтожным, т.к. противоречит закону и нарушает права собственников. В соответствии с актом передачи от 25.09.2023 были переданы ключи от квартиры. Размер неустойки за период с 25.08.2023 по 25.09.2023 составил 560 000 руб. Истцу причинен моральный вред, который она оценивает в сумме 20 000 руб., сложившаяся ситуация причинила истцу значительные неудобства, а также нравственные страдания. Истец переживала из-за того, что не могла использовать приобретенную квартиру, в то время, как она была приобретена на кредитные средства. Истец также понесла расходы на юридические услуги в размере 7 000 руб., что подтверждается договором и чеком.

К участию в дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Управляющая компания по содержанию жилищного фонда».

В судебном заседании истец заявленные требования поддержала, просила иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать.

В материалы дела ответчиком представлены возражения на исковое заявление.

Истец представила возражения на возражения ответчика.

Изучив материалы дела, выслушав мнение сторон, явившихся в судебное заседание, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Из материалов дела следует и установлено судом, что 18.07.2023 Волкова И.В. оформила заявление о намерении покупателя в приобретении объекта недвижимости по договору купли-продажи у АО «Тюменская домостроительная компания»: <адрес>, номер помещения 108 (ГП 5.1). Стоимость объекта недвижимости 3 500 000 руб. (л.д. 65)

В графе «О дате заселения дома уведомлен (ВАЖНО! До даты официального заселения дома выдача покупателю ключей не производится!)» указано сентябрь.

В соответствии с актом приемки (осмотра) помещений в квартире от 18.07.2023 осмотр произведен жилого помещения – <адрес>, составленным истцом и представителем ответчика, установлено, что все исправно и замечания по строительной готовности помещений в квартире отсутствуют (л.д. 97).

16.08.2023 между АО «Тюменская домостроительная компания» (продавец) и Волковой И.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств банка № 2124 по адресу: <адрес> (л.д. 11-14).

В пункте 3 договора купли-продажи установлено, что квартира продается 3 500 000 руб.

В пункте 12 договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель имеет право вселения в квартиру не ранее дня, следующего за днем получения продавцом денежных средств за продаваемую квартиру в полном объеме и даты официального заселения дома, в котором расположена квартира, подлежащая передаче по договору купли-продажи. Под датой официального заселения дома понимается дата, указанная в приказе АО «ТДСК» о заселении дома».

18.08.2023 между АО «Тюменская домостроительная компания» (продавец) и Волковой И.В. (покупатель) подписан передаточный акт № 2124, согласно которому продавец передал, а покупатель принял квартиру по адресу: <адрес> (л.д. 15).

Право собственности за Волковой И.В. на квартиру зарегистрировано в ЕГРН 22.08.2023, что подтверждается выпиской (л.д. 20-23).

По платежному поручению от 24.08.2023 № 821072 произведена оплата по договору от 16.08.2023 № 2124 в размере 3 500 000 руб. (л.д. 24)

25.08.2023 истец направила в адрес ответчика претензию с требованием передать ключи и обеспечить доступ в квартиру в течение 3 (трех) календарных дней, с момента получения претензии (л.д. 29).

В ответ на претензию ответчик направил письмо № 4448 от 29.08.2023, где сообщает, что на момент просмотра квартиры и оформления в офисе продаж заявления о намерении покупателя в приобретении объекта недвижимости по договору купли-продажи 18.7.2023, Волкова И.В. была проинформирована о периоде выдачи ключей от приобретаемого объекта недвижимости (сентябрь), что подтверждено подписью в графе «о дате заселения дома уведомлен» в указанном заявлении покупателя. Согласно приказа АО «ТДСК» датой заселения жилого дома по адресу: <адрес>, назначено 21.09.2023. Информация о дате заселения размещена на официальном сайте АО «ТДСК» - www.t-dsk.ru. Выдача ключей будет организована с 21.09.2023 в офисе управляющей копании по адресу: <адрес> (жилой район «Ново-Патрушево»), для удобства новоселов открыта онлайн-запись но выдаче ключе на сайте ООО «УК по СЖФ» www.uksgf.ru (л.д. 31-32).

В соответствии с актом передачи от 25.09.2023 были переданы ключи от квартиры (л.д. 34).

Истец полагает, что с ответчика подлежит взысканию неустойка за нарушение срока передачи предварительно оплаченного товара в размере 560 000 руб. за период с 25.08.2023 по 25.09.2023.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Как указано выше, в заявлении от 18.07.2023 о намерении покупателя в приобретении объекта недвижимости по договору купли-продажи в графе «О дате заселения дома уведомлен (ВАЖНО! До даты официального заселения дома выдача покупателю ключей не производится!)» указано сентябрь. При этом, Волкова И.В. своей рукой указывает месяц выдачи ключей именно сентябрь.

В договоре купли-продажи от 16.08.2023 № 2124 сторонам установлено, что покупатель имеет право вселения в квартиру не ранее дня, следующего за днем получения продавцом денежных средств за продаваемую квартиру в полном объеме и даты официального заселения дома, в котором расположена квартира, подлежащая передаче по договору купли-продажи. Под датой официального заселения дома понимается дата, указанная в приказе АО «ТДСК» о заселении дома» (пункт 12).

Приказ АО «ТДСК» от 28.07.2023 «О заселении жилого дома, расположенного по адресу: Тюмень, <адрес>», предусматривает «выдачу ключей от помещений, расположенных в данном доме, с 21.09.2023» (л.д. 93).

На официальном сайте АО «ТДСК» с 29.08.2023 размещена информация о том, что «с 21 сентября 2023 года стартует выдача ключей собственникам квартир в новостройке жилого района «Ново-Патрушево» по адресу: <адрес> (ГП 5.1)», что подтверждается скриншотом страницы сайта АО «ТДСК» с информацией о дате заселения дома в разделе «Новости» (л.д. 94-95).

    Из материалов дела, что что истцом 25.09.2023 осуществлена запись на выдачу ключей в отношении спорной квартиры (л.д. 106).

    В силу статей 1, 8 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

    Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

    На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

    В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

    Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что истец еще до заключения договора купли-продажи квартиры от 16.08.2023 № 2124 была уведомлена о дате заселения дома и дате выдачи ключей и осознанно приняла данное условие продавца, что подтверждено ей в ходе судебного разбирательства.

Факт собственноручного подписания заявления о намерении покупателя от 18.07.2023 истец в судебном заседании не отрицала.

Кроме того, судом установлено и подтверждается материалами дела, что момент обращения истца к ответчику с целью приобретения объекта недвижимости (18.07.2023), у ответчика имелись в собственности иные объекты, в том числе в домах которых уже осуществлено заселение и выдача ключей (л.д. 100).

Данные объекты недвижимости также были предложены истцу для приобретения, однако истцом было принято решение о приобретении спорной квартиры, в том числе с условием о заселении и выдаче ключей в сентябре 2023 года.

Данные обстоятельства также подтверждены свидетелем <адрес>., менеджером ответчика.

У суда нет оснований ставить под сомнения истинность фактов, сообщенных свидетелем, его показания соответствуют и не противоречат обстоятельствам, сведениям, содержащимся в других собранных по делу доказательствах.

Таким образом, суд, оценив в совокупности представленные доказательства, установив, что истцом добровольно подписано заявление о намерении, в котором предусматривался срок заселения и передачи ключей от спорной квартиры, в последующем заключен договор купли-продажи, условия которого также предусматривали срок передачи ключей, подписан акт приема-0передачи и акт передачи ключей, в срок установленный в заявлении о намерении от 18.07.2023 и в пункте 12 договора купли-продажи, при этом каких-либо замечаний истцом не предъявлялось, доказательств введения истца в заблуждении при их подписании не представлено, приходит к выводу об отсутствии со стороны ответчика просрочки исполнения обязательства по передаче спорной квартиры.

Также суд считает отметить, что в действиях истца усматривается недобросовестное поведение, в связи с наличием в ее действиях противоречии с собственным предшествующим поведением (venire contra factum proprium), которые рассматриваются как нарушение "запрета противоречивого поведения". Верховный Суд Российской Федерации раскрывает понятие «эстоппель» через призму принципа добросовестности в гражданских правоотношениях, закрепленного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В абзаце пятом пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, до заключения договора до истца была доведена вся необходимая информация о сделке по приобретению спорной квартиры, срок заселения и выдаче ключей, осуществлен осмотре квартиры, на основании чего истцом принято решение о заключении договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры в размере 560 000 руб., также производных от него требований о компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Волковой Ирины Валериевны (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <адрес>) к акционерному обществу «Тюменская домостроительная компания» (ИНН <адрес>) о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд г. Тюмени в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Мотивированное решение составлено 16 января 2024 года.

Председательствующий судья                    А.В. Терентьев