Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1171/2023 ~ М-68/2023 от 11.01.2023

Дело № 2-1171/2023

22RS0066-01-2023-000072-21

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 мая 2023 года город Барнаул

Железнодорожный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Косиловой Д.В.,

при секретаре Бутиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора, взыскании суммы, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

истец ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4, в котором просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ответчика уплаченные на основании предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме <данные изъяты> руб.; взыскать с ответчика денежную компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты>.; расходы по оплате юридических услуг в сумме <данные изъяты> руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 (ФИО2) и истцом ФИО3 (ФИО2) заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязуются не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи объекта недвижимости на условиях настоящего предварительного договора - ФИО2, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно п. 4.1 стоимость ФИО2 составляет <данные изъяты> руб. В соответствии с п. 4.2. предварительного договора оплата стоимости ФИО2 производится в следующем порядке: сумма в размере <данные изъяты> руб. оплачивается наличными денежными средствами в момент заключения предварительного договора в качестве задатка; сумма в размере <данные изъяты> руб. оплачивается за счет кредитных средств ПАО Сбербанк; <данные изъяты> руб. - наличными средствами в день подписания основного договора купли-продажи.

Отдельного соглашения о задатке между сторонами предварительного договора не составлялось.

При внимательном изучении текста истцом было установлено, что в преамбуле предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 указана как ФИО2. Сведения о том, что указанное лицо не является собственником продаваемой ФИО2, а действует на основании доверенности в интересах ФИО4, в предварительном договоре отсутствуют.

Документы, содержащие сведения о зарегистрированных лицах, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам в день подписания предварительного договора купли - продажи представлены не были.

Кроме того, при подписании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8, действующая от имени ФИО2, сообщила, что в ФИО2 зарегистрирован один человек - ФИО4, владелец ФИО2, который к моменту заключения договора купли-продажи оформит снятие с регистрационного учета по адресу продаваемой ФИО2.

Однако ДД.ММ.ГГГГ от риелтора Агентства недвижимости «Жилфонд» истцу стало известно, что в ФИО2 еще зарегистрирована гражданка ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, которую собственник намерен снять с регистрационного учета в судебном порядке.

При указанных обстоятельствах истец пришел к выводу, что договор купли-продажи ФИО2 в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключен быть не может, поскольку ФИО1 собственник ФИО2 намеревался снять с регистрационного учета в судебном порядке, а вступившее в законную силу решение суда о снятии с регистрационного учета ФИО1 истцу не предоставлено.

Кроме того, на официальном сайте УФССП при проверке собственника ФИО2 выяснилось, что в отношении него в период 2019 - 2021 г. неоднократно выносились судебные приказы на взыскание задолженности по коммунальным платежам за продаваемую ФИО2.

О наличии таких задолженностей при заключении предварительного договора истец также уведомлен не был.

На основании изложенного истец полагал, что ФИО2 грубо нарушил его права и интересы, заключенный между нами предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению, а денежные средства в размере <данные изъяты> руб. подлежат возврату истцу.

Неправомерными действиями ответчика истцу причинены нравственные страдания и переживания, размер компенсации морального вреда с учетом требований ст. ст 151, 1100 ГК РФ истец оценивает в размере <данные изъяты> руб.

В целях защиты нарушенных прав и законных интересов истец был вынужден обратиться за юридической помощью, за оказание которой оплачены денежные средства в размере <данные изъяты> руб., кроме того, при подаче настоящего иска в суд истцом оплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб., данные судебные расходы истец просил взыскать с ответчика.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В судебном заседании истец ФИО3 на удовлетворении иска настаивал по основаниям, изложенным в нем.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО6, действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.

Третье лицо ФИО8 просила в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для взыскания с ответчика задатка, поскольку основной договор купли-продажи ФИО2 не состоялся именно по вине истца ФИО3, не явившегося на сделку. В свою очередь ответчиком ФИО4 были выполнены все условия, поименованные в предварительном договоре купли-продажи.

Третье лицо ООО АН «Жилфонд» в судебное заседание своего представителя не направило, извещалось в установленном законом порядке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Пунктами 5, 6 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор.

В силу пункта 4 статьи 380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно статье 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

При разрешении исковых требований в части испрашиваемой истцом суммы задатка, исходя из приведенных выше норм материального права, необходимо установить, кто ответственен за незаключение основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 по адресу: <адрес> принадлежит с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности ответчику ФИО4, что подтверждено выпиской из ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8, действующей на основании нотариальной доверенности, (ФИО2) и ФИО3 (ФИО2) был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, в соответствии с которым стороны обязуются не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи Объекта недвижимости на условиях настоящего Предварительного договора и передать необходимый пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к ФИО2 в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 предварительного договора).

ФИО2 обязуется продать ФИО2, а ФИО2 купить в собственность Объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, ФИО2 №. ФИО2 состоит из двух комнат, общей площадью 41.7 м2, расположенная на 1 этаже 4 этажного жилого дома (п.2,3 предварительного договора).

Стоимость ФИО2 составляет <данные изъяты> рублей. Стороны договорились указать в основном Договоре стоимость <данные изъяты> рублей (п.4.1 договора).

Оплата стоимости ФИО2 производится в следующем порядке: сумма в размере <данные изъяты> рублей оплачивается наличными денежными средствами в момент заключения предварительного договора в качестве задатка; сумма в размере <данные изъяты> рублей оплачивается за счет кредитных средств ПАО Сбербанк, из них <данные изъяты> рублей наличными средствами в день подписания основного договора купли-продажи. (п.4.2 договора).

Пунктом 5 предварительного договора предусмотрено, что ко дню подписания договора купли-продажи ФИО2 ФИО2 обязуется представить следующие документы: реквизиты для зачисления средств, оригинал паспорта собственника ФИО2, доверенность представителя собственника, выписку из домовой книги, выписку из ЕГРН, акт осмотра эл.счетчика, документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт дома.

Согласно п.6 предварительного договора ФИО2 обязуется перед подписанием договора купли-продажи ФИО2 сняться с регистрационного учета из продаваемой ФИО2 и обеспечить снятие с регистрационного учета других зарегистрированных лиц и освободить ФИО2 от личных вещей и передать ключи ФИО2 после полного расчета в течение 5 дней

Во исполнение условий предварительного договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему, ФИО2 ФИО4 были в полном объеме оплачена задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность отсутствует, что подтверждено выпиской из финансового лицевого счета ООО «Город».

Ответчик ФИО4 снят с регистрационного учета в спорной ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено выпиской из домовой книги.

Иное зарегистрированное в ФИО2 лицо – ФИО1 решением Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ признана утратившей право пользования ФИО2 по адресу: <адрес>, решение суда вступало в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с принятием Железнодорожным районным судом <адрес> решения о признании ФИО1 утратившей право пользования спорной ФИО2, что в свою очередь является основанием для снятия данного лица с регистрационного учета в жилом помещении, стороны в этот же день ДД.ММ.ГГГГ заключили дополнительное соглашение к названному выше предварительному договору.

По условиям дополнительного соглашения стороны договорились, что из суммы <данные изъяты>, сумма указана с учетом задатка, <данные изъяты> руб. будет заложено на хранение в депозитарий АН «Жилфонд» сроком до ДД.ММ.ГГГГ по двум договорам хранения. Указанная сумма подлежит выдаче ФИО2 по предъявлении копии паспорта с отметкой о снятии с регистрационного учета и выписки из домовой книги с отметкой о снятии всех зарегистрированных лиц. При невыполнении данного условия, денежные средства подлежат выдаче ФИО2. Сумма подлежит выдаче в течение суток после обращения. ФИО2 обязан оповестить ФИО2 о снятии с учета всех зарегистрированных лиц и предоставить соответствующие документы.

Таким образом, исходя из буквального толкования условий предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, пояснений сторон в судебном заседании, следует, что стороны договорились, что ФИО2 обязан снять иных зарегистрированных лиц в ФИО2 в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Во исполнение условий предварительного договора и дополнительного соглашения к нему ответчик ФИО4 после вступления в законную силу названного решения суда ДД.ММ.ГГГГ снял с регистрационного учета ФИО1 из спорной ФИО2, что подтверждено выпиской из домовой книги.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что к моменту истечения срока предварительного договора купли-продажи в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, все условия для заключения основного договора купли-продажи были исполнены стороной ФИО2, виновных действий ФИО2 не усматривается.

Напротив, в судебном заседании нашел подтверждение тот факт, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине именно ФИО2 ФИО3, не явившегося в оговоренные сторонами число и время на сделку, что подтверждено как пояснениями сторон в судебном заседании, так и представленными в материалы дела скриншотами переписки.

При таких обстоятельствах, суд полагает заслуживающими внимание доводы стороны ответчика об отсутствии факта уклонения ФИО4 от заключения договора, равно как и отсутствии оснований для возложения на него ответственности за неисполнение обязательства в виде взыскания задатка.

Вопреки доводам истца, все необходимые для заключения основного договора сведения предварительный договор содержит, предмет договора индивидуализирован, цена продаваемого объекта недвижимости, порядок расчетов с ФИО2 также содержатся в условиях договора.

Ссылка истца на наличие на сайте УФССП сведений о имеющихся в отношении ФИО2 ФИО4 исполнительных производств правового значения для рассматриваемого спора не имеет. Кроме того, все исполнительные производства в отношении ФИО4 окончены на основании п.3 ч.1 ст.46 Закона об исполнительном производстве. Более того, постановлениями судебного пристава-исполнителя ОСП <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ были сняты все запреты на совершение регистрационных действий с ФИО2, расположенной по адресу: <адрес>. Снятие запрета на совершение регистрационных действий со спорной ФИО2 произведено заблаговременно до заключения предварительного договора, что соответствует п. 12 названного договора.

То обстоятельство, что в предварительном договоре купли-продажи в качестве ФИО2 поименована ФИО8, действующая на момент заключения предварительного договора на основании нотариальной доверенности, выданной собственником ФИО2 ФИО4, также не может повлечь удовлетворение исковых требований.

Как следует из пояснений сторон, в том числе пояснений самого истца, данных в судебном заседании, истцу было доподлинно известно о том, что ФИО8 при заключении предварительного договора действовала от имени и в интересах собственника продаваемой ФИО2 ФИО4 на основании нотариальной доверенности. Закон не содержит запрета на совершение сделок через доверенных лиц. В материально - правовых отношениях с использованием доверенности (совершением юридически значимых действий на основании выданных полномочий) состояли ФИО2 и ФИО2, а также уполномоченное на совершение сделки доверенностью лицо.

Доводы истца о том, что между сторонами соглашения о задатке не заключалось, суд находит несостоятельными.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1).

Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).

Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.

Как следует из п.4.2 предварительного договора, сумма в размере <данные изъяты> руб. оплачивается в момент заключения предварительного договора в качестве задатка.

При этом из п.п. 9, 9.1 и 9.2 предварительного договора следует, что обеспечением исполнения обязательств по предварительному договору является задаток, предусмотренный ст.ст.380, 381 Гражданского кодекса РФ; если договор купли-продажи ФИО2 не будет заключен по вине ФИО2, задаток ФИО2 не возвращается; если договор купли-продажи ФИО2 не будет заключен по вине ФИО2, он должен будет вернуть внесенный задаток в двойном размере в течение 1 календарного дня с момента истечения срока, указного в п.1 предварительного договора.

Таким образом, сторонами соглашение о задатке внесено в текст предварительного договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 названной статьи Кодекса).

При рассмотрении дела суд не принял во внимание, что из положения данной нормы следует, что в законе не содержится ни минимальных, ни максимальных ограничений размера суммы задатка, нет ограничений и по числу этих платежей. Он определяется соглашением сторон.

При этом статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено лишь требование о письменной форме соглашения о задатке, но не указано, что соглашение должно быть составлено в виде отдельного документа.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на включение в предварительный договор купли-продажи условия о задатке.

Изложенное выше соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от ДД.ММ.ГГГГ №-31 и пр.

На основании вышеизложенного суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика денежной суммы в размере 30 000 руб., уплаченной по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая исковые требования о расторжении предварительного договора купли-продажи от 28.10.2022. заключенного между истцом и ответчиком, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как разъяснено в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Поскольку стороны не заключили основной договор купли-продажи в установленный предварительным договором срок, действие предварительного договора истекло, расторжение данного предварительного договора не требуется, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении требований истца о расторжении вышеуказанного договора.

Равно как суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца о компенсации морального вреда.

Требование о компенсации морального вреда, основанное на не заключении основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора, не подлежит удовлетворению, поскольку договор купли-продажи недвижимости не относится к публичным договорам в понимании статьи 426 ГК РФ, а правоотношения между истцом и ответчиком, являющимися физическими лицами, нормами Закона о защите прав потребителей не регулируются.

Таким образом, исковые требования не подлечат удовлетворению в полном объеме.

В силу ст. 98 ГПК РФ, поскольку истцу отказано в удовлетворении иска, суд также отказывает во взыскании расходов по оплате государственной пошлины и расходов по оплате юридических услуг.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░3 ░ ░░░4 ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░